Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[dalila]

den10, поэтому и спрашиваю и призываю не путать понятия
1. перепроизводство - построено больше чем нужно. Этого нет.
2. Построено больше, чем могут купить - не значит перепроизводство. А значит, что это повод для крушения.

Поэтому повод для крушения не количество построенного, а цена. А Далила, все называет перепроизводством.

***вы меня неправильно трактуете) я говорю о том, что на рынке присутствуют множество факторов, которые, вступив в резонас, спровоцируют падение цен.
1. Завышенная себестоимость и конечная стоимость; низкие капиталоемкие технологии в строителстве это усугубляют
2. Низкое качество жилья
3. ВЫсокие темы роста строительной отрасли
4. Обеднение среднего класса ввиду вымирания малого и среднего бизнеса и инфляции - еще большее снижение платежеспособного спроса
5. Те кому надо и были деньги - уже купили
6. Участившиеся случаи кидалова
7. Ужесточнение ипотеки по залоговой базе.

Я могу продолжить...

[stabilo]

почитайте вот это

http://bubble-kz.blo.../blog-post.html
Рынок недвижимости перегрет
Айдархан Кусаинов. Компания

довольно убедительно.

42 проголосовавших на http://bubble-kz.blogspot.com

[Медведь]

Златка, спросите Далилу, это её формула.

Далила, по перечисленному вопросов нет. Вопросов 3:
1. Какой спрос?;
2. Перепроизводство, без учета стоимости, настало или нет?;
3. Сколько к уже построенному, по Вашему построят еще?

Промежуточный готовый результат, опираясь на циры Далилы, которые опираются на то, что в Алматы жживет 1.000.000 человек, а не 2. Если приянть, что 2- то все надо делить еще на 2, но НЕ БУДЕМ.

- Построенным удовлетворено 4% платежеспособного спроса, или 0.8% всего спроса (отложенного и платежеспособного)

Сообщение отредактировал Медведь: 19.07.2007, 12:31:15

[dalila]

Квартиры стали заменой фондовому рынку и много чему еще.

***Априори квартиры не могут стать заменой фондовому рынку - ликвидность не та) Вот упали аакции какой-то там итальянской авиакомпании с 22 Евро до 0,73 Евро.... Но, вы можете избавиться от упавших акций за 1 день... А чем кончиться пытка избавиться от начинающей дешеветь недвижимости? Прально, к еще большему витку падения.

Вы не видите альтернативу недвижимости? На фоне остановки цен этой альтернативой санут долгосрочые депозиты, паевые инвестфонды и зарубежная недвижимость.

Извините за академический подход

[den10]

2. Построено больше, чем могут купить - не значит перепроизводство. А значит, что это повод для крушения.

Так значит - Вы тоже с нами коль признаете повод для крушения
Велкам

[dalila]

НЕТ. Я говорю каждая пятая СЕМЬЯ. Что составляет 20% населения. Не теряйте нить. Я спросил. Какой спрос, в любом разрезе (человек, семья, % общества) я сам подведу к общему знаменателю.

***Я нить не теряю, 10-20% ОТ ВСЕГО НАСЕЛЕНИЯ (вместе с детьми, безработными женами, любовницами, стариками) имеют такой доход, что могут себе купить квартиру от 200 000 долларов на ЛИЦО.
Если у вас 3 квартиры на 5 человек, значит УЖЕ трое из пяти попадают в состоятельные) Если Ваш доход таков, что и остальные два без жилья не остануться, тогда у вас 5 и 5 человек попадают в 10-20% состоятельного населения.

Если муж получает 100 000 баксов в год, а жена не работает, то они двое состоятельные, так как могут купить себе каждый по квартире за 5 лет... вот что я имела ввиду.

Nice, нигде в мире нет такого, что б квартира была по карману практически всем. Не морочьте голову, в первую очередь себе

***Совершенно с Вами согласна, но средний коэф цена квартиры/годовая зп равен от 3 до 5.
А это (при зп в 1000 баксов что отнюдь не средне) = 60 000 баксов с %.

Совершенно с Вами согласен. Поэтому и говорю о корректировке цен на "панель" до 2.500 у.е. за 1 кв.м.
Два супруга по 1.000, даст за 5 лет 120.000, что равно 48 кв.м. в "панели"
Почему 1.000, при том, что это не среднее? Потому что, это среднее для всех, кроме техничек, медсестер, к сожалению врачей и учителей.

Nice, Талдык это хорошо, в Аркалыке еще лучше с этой точки зрения. Но причем здесь Алматы?

это интресено, а люди всю ЗП должны на хату откладывать? а жить на что, а шмотки, а отдых, машина и дети????

***Не говоря уже о том, что семья с 2000 это далеко не средняя.
Также не учтены % за кредит.
Вот интересно, всеми уважаемый главбух компании получает обычно 1500-2000 баксов.
Захочет она (будет ли в состоянии принять) то, что все, что ей светит, это хата в панелки 48 кв. м. через 5 лет не жрать не отдыхать и все такое....

[Медведь]

Ну хорошо Далила, скажем так, что работают и муж и жена и оба состоятельные, но образуют одну семью. Давайте!
Умножим все на 2. И Получим:

- Построенным удовлетворено 8% платежеспособного спроса, или 8%/5=3.2% всего спроса (отложенного и платежеспособного).

Далила, какие % за кредит? Я взял ВАШУ ФОРМУЛУ!

Далила, я призываю не отклонятся на частности. Скажем так, что всеми уважаемый главбух компании, по году получает не 2.000, а с учетом 13-ой и 3-4 премий - несколько больше при годовом доходе / 12 месяцев, да и к тому же имеет квартиру.

ps только увидел приписку +%. Прошу прощения.
Вы серьезно считаете, что 1.000 это не средняя по Алматы без учета совсем низкооплачиваемых? Парикмахерши и таксисты имет больше 1.000 в месяц, если что

Сообщение отредактировал Медведь: 19.07.2007, 12:45:22

[E-320]

Квартиры стали заменой фондовому рынку и много чему еще.

***Априори квартиры не могут стать заменой фондовому рынку - ликвидность не та) Вот упали аакции какой-то там итальянской авиакомпании с 22 Евро до 0,73 Евро.... Но, вы можете избавиться от упавших акций за 1 день... А чем кончиться пытка избавиться от начинающей дешеветь недвижимости? Прально, к еще большему витку падения.

Вы не видите альтернативу недвижимости? На фоне остановки цен этой альтернативой санут долгосрочые депозиты, паевые инвестфонды и зарубежная недвижимость.

Извините за академический подход

Если уж строго акедемически, то многие рисковые фонды сами с удовольствием вкладываются в недвижимость (уж поверьте знаю, не по наслышке). А деньги который Вы положили на депозит, можно очень конечно усреднено так предположить, что тоже частично пошли на рынок недвижимости, т.к. банк кому-то дал ипотеку, кредитанул СК и так круговоротом.

Да и вообще, что это вдруг запад нами так заинтересовался.
ИМХО все просто, как только стал бумить рынок недвижимости и они просекли, что можно неплохо срубить на этом, тут же и решили залезть на рынок т.к. он на стартовой точке.
Где они были в 90-е когда хаты были о 0-до 50.000 у.е.
ИМХО там далеко не дураки сидят, и слово риски (скорринговая модель) для них не пустой звук.
Знали и знают на что идут. Так что пока дают синди-займики банкам все будет тип-топ.
А когда вот перестанут, это знаково. Но тогда и поговорим.

Сообщение отредактировал E-320: 19.07.2007, 12:42:09

[Медведь]

2. Построено больше, чем могут купить - не значит перепроизводство. А значит, что это повод для крушения.

Так значит - Вы тоже с нами коль признаете повод для крушения
Велкам

Ден, на этот вопрос Вы саме себе ответите, когда осознаете просто порядок двух вещей:
1. спроса на жилье;
2. реальные предложения.
А потом поговорим о справедливой цене

[dalila]

Златка, спросите Далилу, это её формула.

Далила, по перечисленному вопросов нет. Вопросов 3:
1. Какой спрос?;
2. Перепроизводство, без учета стоимости, настало или нет?;
3. Сколько к уже построенному, по Вашему построят еще?

Промежуточный готовый результат, опираясь на циры Далилы, которые опираются на то, что в Алматы жживет 1.000.000 человек, а не 2. Если приянть, что 2- то все надо делить еще на 2, но НЕ БУДЕМ.

- Построенным удовлетворено 4% платежеспособного спроса, или 0.8% всего спроса (отложенного и платежеспособного)

***При том, что 30% - минималтная из всех озвученных цифр касательно инвестиционной составляющей рынка (максимальная 60%) кризис перепроизводства жилья для житья - наступил.
Платежеспособного спроса НЕТ (за искл. сносимых и особо трудных)

Сколько к уже построенному построят еще я не знаю - нет данных, но я думаю, что остановки нужно будет от полугода до года (для порядочных компаний), а непорядочные спрыгнут моментально.

Я считаю, что построенным удовлетворено 100% платежеспособного спроса. Неудовлетворенные остатки (самые крутые) строят сами и будут строить сами, либо покупать друг у дружки.

Напоминаю, вы, считая себя упакованным, купили дом по 970 за квадрат, какой предел сейчас был бы именно для вас, если бы вы собирались купить дом (например, еси ЕП провалиться тфу тфу тфу))))

Далила, какие % за кредит? Я взял ВАШУ ФОРМУЛУ!

***Моя формула включает ПОЛНУЮ стоимость квартиры. На западе же не копят 3-5 лет, а берут квартиры в дешевый кредит)

[praetorian]

1. Завышенная себестоимость и конечная стоимость; низкие капиталоемкие технологии в строителстве это усугубляют

А вы эксперт в этой области? Себестоимость куба монолита знаете? 3 года назад была 400 долларов. Учитывая что бетон подорожал почти в 2 раза. Получается 800 за куб. Пусть какая никакя черновая отделка еще долларов 300 на куб... Да плюс инженерные сети. Да плюс стоимость земли... Да плюс проценты по банковскому кредиту. Да и расценки на работу уже не те... Раньше рабочие были рады 5 баксам за квадрат штукатурки, а сейчас их меньше чем за 10-12 баксов в люльку не загонешь.
Строительство с использованием очень модных металлоконструкций стоит и того дороже.
И вообще что имеется в виду под "низкими капиталоемкими технологииями в строительстве"?

2. Низкое качество жилья

Согласен

3. ВЫсокие темы роста строительной отрасли

А вы не задумывались почему?

4. Обеднение среднего класса ввиду вымирания малого и среднего бизнеса и инфляции - еще большее снижение платежеспособного спроса
5. Те кому надо и были деньги - уже купили
6. Участившиеся случаи кидалова

По пункту 4 можем поспорить... Правительство, бизнесмены, журналисты так не думают.

7. Ужесточнение ипотеки по залоговой базе.

Ну да... Снижение процентов и размеров первоначального взноса это по Ващему ужесточение.

Знаете, я с огромным удовольствием почитаю ваши рассуждения о бренности бытия, давно назревшем кризисе цен и прочих социальных вещах...

Но про стройку не надо. Начитались газетных статей и возомнили из себя специалиста. В Вас за 100 верст можно угадать ДИЛЕТАНТА. Говорите лучше о том, в чем Вы хоть немного разбираетесь.

[dalila]

Если уж строго акедемически, то многие рисковые фонды сами с удовольствием вкладываются в недвижимость (уж поверьте знаю, не по наслышке). А деньги который Вы положили на депозит, можно очень конечно усреднено так предположить, что тоже частично пошли на рынок недвижимости, т.к. банк кому-то дал ипотеку, кредитанул СК и так круговоротом.

Да и вообще, что это вдруг запад нами так заинтересовался.
ИМХО все просто, как только стал бумить рынок недвижимости и они просекли, что можно неплохо срубить на этом, тут же и решили залезть на рынок т.к. он на стартовой точке.
Где они были в 90-е когда хаты были о 0-до 50.000 у.е.
ИМХО там далеко не дураки сидят, и слово риски (скорринговая модель) для них не пустой звук.
Знали и знают на что идут. Так что пока дают синди-займики банкам все будет тип-топ.
А когда вот перестанут, это знаково. Но тогда и поговорим.

***Согласна, что половина всех денег попала тем или иным образом последнее время в сектор недвижимости. Но иностранные инвесторы уже ушли, а некоторые - по-английски)))
Если вы так в курсе того, о чем вы говорите, то напоминаю вам - иностры сюда пришли не прямыми инвестициями - а через операторов - прокредитоваи банки второго уровна, возложив все риски на них.
Далее (так как мы с вами обоюдно согласны что иностры не дураки) - посмотрите отчеты МФВ - казахстан в тройке лидиров сран с высокими инвест рисками

Ну и повторюс в сотый раз чем выше риски - тем выше доходность, а эту стадию рынки уже прошли - капитал начал утекать....

[dalila]

***Праториан, прошу вас, не пытайтесь вызвать меня на диалог, потому что ваши посты и вопросы ко мне "как об стенку горох"

Особенно вот этот перл - а вы не задумаывались почему приток капитала пошел в стройотрасть?
Конечно не задумывалась - я просто об этом уже три последние страницы пишу.

И вот эта цена 800 долларов за куб монолита - она вообще к чему?

Если вы таким образом хотели меня спросить шарю ли я в себестоимости строительства я вам отвечу - да шарю, работаю с эти каждый день, поставляю материалы для сртойкомпаний+ строительство завода+ строительство коттеджей

О том, что средний бизнес загибается нужно спрашивать не у журналистов, а у представителей среднего бизнеса, которые его побросали и стали продавать имущество, а вы купите 2 сотки для автомойки за 300000 чтобы отбить их за 15 лет?

Сообщение отредактировал dalila: 19.07.2007, 12:59:41

[Медведь]

Далила, Ден вот что получилось:

1. Построенным удовлетворены 8% платежеспособного населения, что составляет 1/5 (со слов Далилы) часть населения Алматы;
2. Построят еще в 10 раз больше (со слов Далилы), т.е. дойдем до 80% удовлетворения платежеспособного слоя. Почему все купят, спросите? Потому что если не купят, строить не будут. СК хапуги, но не дураки;
3. При этом останется отложенный спрос 4/5 населения, или 80% населения по прежнему нуждаются в жилье? Так что ли? Я думал меньше;
4. Построенное те 80% покупать не будут. Т.е. они остаются один на один с продавцами "панели";
5. Что б все было по честному, должно быть так, что количество желающих купить было равно желающим продать; Это так?
6. Т.е. 80% населения должны желать продать, это так?

Дальше не буду. Смысл был в том, что бы опираясь на доводы левых понять
1. кого больше покупателей или продавцов;
2. то что построили - не капля ли в море, даже опираясь на статистику (любимую левыми) получается, что чтобы удовлетворить спрос (в количестве, без цены) надо построить еще столько же, сколько есть во всем городе - где тут перепроизводство?
3. Даже принимая как допущение, что все, что есть в Алматы, продается, получается, что на ОДНУ квартиру - ДВА покупателя. Что говорит в таких случаях экономика?

Цена на панель будет падать до 2.500 и этого достаточно, что б все уселось по местам. КРУШЕНИЯ не будет

Выводы делайте сами, кто согласен? Прошу сделать список.

Сообщение отредактировал Медведь: 19.07.2007, 13:11:10

[dalila]

Парикмахерши и таксисты имет больше 1.000 в месяц, если что

***Да ну. Чтобы таксисту иметь штуку он должен (без выходных!) зарабатывать 4000 тг в день чистыми.
Грязными пусть будет 6000. Это 12 поездок по 500 тг или 20 по 300.

С учетом пробок и конкурентов с номерми В ....

Медведь, вы издеваетесь?

[Медведь]

Список, согласных с Медведем (ну и фиг с ним, что не скромно )
1. Медведь;
2.

[dalila]

Далила, Ден вот что получилось:

1. Построенным удовлетворены 8% платежеспособного населения, что составляет 1/5 (со слов Далилы) часть населения Алматы;

***А до этого они где жили???)))
Далила сказала, если вы уж меня цитируете, что построенным и имеющимся удовлетворено 100% платежеспособного спроса по тем ценам по которым оно выставлено на продажу сегодня, иначе не было бы такого объема предложения новостроек...

Сообщение отредактировал dalila: 19.07.2007, 13:17:02

[Медведь]

Парикмахерши и таксисты имет больше 1.000 в месяц, если что

***Да ну. Чтобы таксисту иметь штуку он должен (без выходных!) зарабатывать 4000 тг в день чистыми.
Грязными пусть будет 6000. Это 12 поездок по 500 тг или 20 по 300.
С учетом пробок и конкурентов с номерми В ....
Медведь, вы издеваетесь?

Именно так, а что Вас испугало? Какие еще грязные и чистые? Они налоги по вашему платят? Есть с патентами, но там не %, а фиксированный налог. 4.000 в день - это за полдня можно натаксовать, с учетом бензина и ремонта.

Далила, я не знаю где они жили. Теснились наверно. Я ваши цифры брал, ниче не знаю.

Сообщение отредактировал Медведь: 19.07.2007, 13:20:02

[Медведь]

Ну что, никого не пробил мой бред?

Никс, пожалуйста инфу по индексу и по аренде цена (предложения) для 1-4 к квартир, спасибо!

Сообщение отредактировал Медведь: 19.07.2007, 13:26:18

[den10]

2. Построено больше, чем могут купить - не значит перепроизводство. А значит, что это повод для крушения.

Так значит - Вы тоже с нами коль признаете повод для крушения
Велкам

Ден, на этот вопрос Вы саме себе ответите, когда осознаете просто порядок двух вещей:
1. спроса на жилье;
2. реальные предложения.
А потом поговорим о справедливой цене

так вот тут то и собака порылась - как я могу осознать цифры в отсутствие информации ? Революционной сознательностью которой никогда не было или экстрасенсорными способностями ?