Стоит ли ждать обвала цен на недвижимость
26.06.2007 09:54 | Ведомости
Цены на новостройки не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы - владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?
Специальные цены
Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил ?Ведомостям? глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра IRN.ru, в 2006 г. цены в среднем выросли на 100%. ?Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит?, ? говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.
Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд ? коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. м стоит $4078.
Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости ?Агент 002? Ольга Побединская указывает на ?стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке?; всего, по ее данным, выставлено 60 000 квартир. Эксперты корпорации ?Инком? приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 г. составил, по данным ?Инкома?, 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты ?Из рук в руки?: если в конце сентября 2006 г. предлагалось 1320 квартир дешевле $150 000, то на конец июня ? 4421.
Снижение цен на первичном рынке официально признает только ?Главстрой? ? примерно на 2% за полгода. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский говорит, что его компания не меняет ценники с начала года. Коммерческий директор ?Капитал Груп? Алексей Белоусов указывает, что продажи компании по объемам привлеченных средств не изменились, а цены растут на 2-3% в месяц. Неофициально крупный застройщик признает, что продавать жилье стало труднее, поэтому новые объекты он выставляет уже по более низкой цене.
Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: ?Дон-Строй? рекламирует квартиры в комплексе ?Измайловский? по $2750 за 1 кв. м, а ?Капитал Груп? в доме на Дмитровской ? по $3000. Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в ?Доме на Беговой? (?Дон-Строй?) активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. м с $4700 до $3800. Сейчас цена повышена до $4300, но продажи идут вяло, указывает собеседник ?Ведомостей?.
В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту ?Ведомостей? предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% ? в корпорации ?Баркли?, 10% ? в ?Дон-Строе?, 7% ? в группе компаний ?ПИК?. ?Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли "Летнее предложение" со специальными условиями?, ? сообщила пресс-служба ?Дон-Строя?. Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня ?СУ-155? вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент ? 8% годовых.
По информации ?Агента 002?, в 2006 г. было зарегистрировано около 60 000 квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 г. ? всего 20 000.
Инвесторы не сдаются
Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. ?Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20-30%?, ? оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации ?Инком? Лидия Гречина ? 20%, указывая, что, ?по самым грубым подсчетам?, около 10 000 квартир на рынке сейчас продают спекулянты.
Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от $3 млн до $10 млн ? по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба ?МИАН ? Агентство недвижимости?. Сумма может достигать и $50 млн, добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.
Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК ?ПИК?, Московский индустриальный банк, ?Московский капитал?.
Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления ?Московского капитала? Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: ?К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса?. Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве ?практически не занимается?.
Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает ? все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.
По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. ?Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше ? объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене?, ? полагает Побединская. Но жилье экономкласса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы ?стоят насмерть, ожидая своих прибылей?.
Девелоперы не боятся
Стагнация может ударить по строителям. В 2006 г. введено 5,276 млн кв. м жилья, из них социального ? 1,87 млн кв. м. Средняя площадь квартиры ? 60 кв. м, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, ? порядка 56 000 (в пять раз больше, чем инвесторы).
Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме ?Дон-Строя? указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. ?Сроки экспозиции немного увеличились ? если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось?, ? признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?
?У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка?, ? объясняет руководитель пресс-службы ?СУ-155? Федор Сарокваша. ?Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме?, ? говорит гендиректор ?ДС Риэлти? Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $150 млн). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации ?Главстрой? Артур Маркарян.
Таким образом, у застройщиков есть третий путь ? строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 г. с 294 млрд до 348 млрд руб. ? примерно на $2 млрд. Девелоперы активно выпускают облигации. ?Если за 2005 г. облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 г. ? на 19,1 млрд руб., а в 2007 г. ? уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема?, ? сообщает аналитик по долговым обязательствам банка ?Зенит? Яков Яковлев.
Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.
Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит ?нервозности со стороны клиентов-девелоперов? в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. ?У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет?, ? отмечает он. ?Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, ? свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. ? Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам из-за стагнации не изменилось. Банк не планирует снижать темпы кредитования и повышать процентную ставку?. Один из членов правления ВТБ рассказал, что совместные проекты с девелоперами банк рассчитывает с дисконтом в 30-40%: банк изначально ориентируется на пессимистичный сценарий, а цены и продажи пока не упали до такого уровня, чтобы менять условия кредитования, повышать проценты.
Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК ?Регион?, указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004-2005 гг. они составляли 12-15% годовых, то сейчас ? 9,0-9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10-11,5% годовых).
Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК ?Антанта-Капитал? Андрей Верхоланцев. ?В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. ? 1,, "Дон-Строя" (порядка 1,7), Mirax Group (около 2)?, ? говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков ?Зенита? и Банка Москвы, по итогам 2006 г. долги ПИК составили $878 млн, а выручка ? $1,576 млрд, ?Дон-Строя? ? $250 млн и $700 млн, Mirax Group ? $400 млн и $551 млн, ?СУ-155? ? $481 млн и $1,099 млрд соответственно.
?Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30-40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний?, ? считает Ермак. ?У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости?, ? резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.
Переживут
Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели ?поднакопить жирок?, поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: ?Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают?. ?Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться ? покупатель сразу же появится?, ? уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 г., для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.
Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка ?Траст? Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 г., а цены сильно упадут. ?Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%?, ? предполагает он.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
