Читать всем...
Слушайте людей, а не животных...
Недавно мы стали свидетелями масштабного ипотечного кризиса, разразившегося в США. Массовые невозвраты кредитов обвалили фондовый рынок. Ведущие ипотечные компании уже на грани банкротства. Все эти проблемы не имеют к полудевственному отечественному рынку никакого отношения. Но ? только на первый взгляд.
Бурный рост цен на недвижимость в США (там творилось примерно то же, что у нас, в России) и сравнительно низкая процентная ставка по ипотеке (всего 5?6% годовых) позволяли американским спекулянтам делать квадратные метры буквально из воздуха, а банки все азартнее включались в эту игру.
Окончилось все ожидаемо: началась стагнация цен на недвижимость, которая резко изменила ситуацию на этом рынке. Вчерашние спекулянты оказались должниками банков, а денег на выплату процентов у них не было.
Особенно жестко просел сегмент так называемого subprime-кредитования. Речь идет о кредитах, которые выдают людям с не очень хорошей или вовсе плохой кредитной историей, которых большинство банков и на порог не пускает. Но есть небрезгливые и рисковые конторы, которые пытаются заработать на чем угодно. Mortgage Banking Association of America (Ассоциация ипотечных банков) заявила, что уровень просроченных платежей по ипотеке достиг 13,3% (впервые с 2002 года), а арест заложенного жилья за неуплату был произведен по 0,54% всех кредитов (рекорд за 37 лет сбора данных).
В принципе добропорядочные граждане с безупречной историей, имеющие стабильные средние доходы, которые могут спокойно из месяца в месяц покрывать проценты, к кризису имеют незначительное отношение. Однако рынок высокорискованных займов составляет примерно пятую часть ипотечного рынка США, чего вполне достаточно, чтобы влиять на общую ситуацию.
Кредитная катастрофа заставила брокеров сбрасывать бумаги ипотечных компаний, что резко обрушило фондовый индекс. Естественно, это не стало ?личным? делом США, и волна обвалов коснулась всех крупнейших мировых торговых площадок.
Вот и мы узнали об ипотечном кризисе в США после того, как заокеанская волна затронула наш фондовый рынок. Большинство отечественных экспертов отнеслись к этому событию спокойно. Они уверены, что американский сценарий ипотечного кризиса в России маловероятен, потому что ипотечные бумаги на российских торговых площадках ? пока музейная редкость. Наша биржа не развалится даже в том случае, если ипотеку отменят вовсе.
?Я не вижу объективных предпосылок для создания критической ситуации, ? говорит Олег СКВОРЦОВ, заместитель председателя правления Абсолют Банка. ? Падения цен на рынке недвижимости не наблюдается. Да, в перспективе доля проблемных ипотечных кредитов может увеличиться в связи с активным развитием и востребованностью этого вида займа. Но на сегодняшний день емкость рынка велика, он далек от насыщения, поэтому в течение ближайших пяти лет я не вижу причин для кризиса?.
?В США всегда отсутствовала мощная поддержка ипотеки со стороны государства. Используя свой экономический и административный ресурс, наше правительство просто не даст этому рынку провалиться?, сказал ?Новой? Агван МИКАЕЛЯН, замгендиректора аудиторско-консультационной группы ?Финэкспертиза?. Он считает, что поддержка государства сможет сыграть положительную роль.
Действительно, если на рынке ипотеки не произойдет форсмажора, о кризисе говорить не приходится. Грубо говоря, мы едва ли дойдем до него естественным путем, как американцы. Но в том-то и весь фокус, что форсмажорных ситуаций никто не отменял. Более того, к ним есть реальные предпосылки.
?В ближайшее время вряд ли возможен кризис, хотя когда-то и к этому можем подойти, поскольку у нас не сбалансированы спрос и предложение, ? говорит Анатолий АКСАКОВ, заместитель председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам. ? Кризис может быть связан с так называемым оттоком ликвидности. В 2004 году у нас была такая ситуация?. Анатолий Аксаков отметил, что сейчас многие вкладывают в недвижимость не для того, чтобы купить жилье, а для того, чтобы сохранить свои сбережения. Причем не только граждане, но также инвестиционные компании.
А вот и продолжение...
?Не секрет, что у нас в России больше объем спекулятивного капитала, который увеличивался в связи с укреплением рубля и в том числе с ростом цен на недвижимость?, ? добавил он.
Анатолий Аксаков пояснил, что если вдруг разразится международный финансовый кризис и потребуется срочно закрывать какие-нибудь дыры за границей, то иностранные инвесторы резко начнут выводить деньги. ?Если такой отток произойдет, сразу же возникнут проблемы у инвесторов, которые вкладывают деньги, у банков, одним из направлений работы которых является недвижимость, ? уверен депутат. ? Потом начнут сбрасывать недвижимость, чтобы закрыть эти дыры. В связи с этим и может быть кризис?.
Другой возможной причиной кризиса Анатолий Аксаков считает низкий уровень монетизации экономики: ?Отношение денег к ВВП в России низкое, меньше 30%. А должно быть хотя бы 100%. И в результате небольшой отток живых денег из страны сразу же отражается на всей экономике?.
В российском контексте экономический эвфемизм ?отток ликвидности? обычно означает банковский кризис. Последний такой действительно был летом 2004 года, когда ЦБ отозвал лицензии у нескольких кредитных учреждений, а по стране гулял виртуальный черный список банков, которые якобы ждала аналогичная участь.
Сегодня многие эксперты не исключают возможности того, что в силу введения новых правил игры на рынке потребительского кредитования, а тем паче в силу повышенной активности в этом направлении Роспотребнадзора, ведомства страшной разрушительной силы, нас ожидает крах пары-тройки ?потребительских? банков. Вот вам и повод для оттока ликвидности.
Два эти примера роднит один фактор: вмешательство государства в дела рынка, пусть и абсолютно оправданное. Иммунитета к чиновникам бизнес не имеет.
А тут, как назло, выборы. В это время активность всех госорганов повышается кратно. Каждый кандидат стремится сделать для народа что-то хорошее, мало заботясь о том, как это отразится на экономике в перспективе.
Не исключено, что в 2007?2008 годах та или иная политическая сила поднимет тему доступного жилья в ее самой примитивной трактовке: доступное жилье ? дешевое жилье. Соблазн сбить цены аккурат к выборам будет велик. Тем более что технически это несложно.
Как рассказал ?Новой? Александр ЛИБЕРОВ, бизнес-директор по металлургии аудиторско-консультационной группы ?Развитие бизнес-систем?, ?цены в Москве могли бы упасть радикально, были бы нормальная ипотека и свободные площадки. Если государство возьмет на себя риски, то ставка может упасть аж на 4?5%. Но государство почему-то до сих пор топчется на месте, и ставка остается там же, где была?.
Александр Либеров поясняет, что государство может повлиять на ситуацию не только на рынке ипотеки как таковом, но в области недвижимости в целом: ?Государство в любой момент может этот узел разрубить, ? говорит эксперт. ? Будет приказ, Кудрин возьмет под козырек и побежит выписывать гарантии по ипотечному кредиту. А государство выделит резервный фонд в размере 25 млрд долларов на покрытие этого риска. И перестрахует его в какой-нибудь уважаемой западной компании, через российского страховщика. Вот когда это произойдет, тогда пойдет настоящая ипотека. Цены упадут на 25% в тот же день, особенно на жилье эконом-класса. И потянут за собой все остальные цены?.
Если государство все-таки постарается сбить цены, многие люди, которые раньше платили по кредитам с легкой душой, еженедельно читая в газете ?Из рук в руки? о том, что их ипотечная квартира прибавила в цене еще пару тысяч у.е., крепко призадумаются. В особенности те, кто взял кредит на излете ценовой гонки. Для них может случиться так, что квартиры упадут ниже той цены, которая была уплачена при подписании договора. То же самое касается незадачливых спекулянтов, которые смогут перепродавать недвижимость только друг другу. Короче, они увидят, что реально теряют деньги.
И, естественно, начнут ?сбрасывать? метры, усугубляя общий кризис.
Несладко придется и банкам. Это в Америке кредиторов легко разделить на благонадежных и неблагонадежных. У нас же кредитная история по-прежнему редкость. Банки рады любому клиенту, дают ему кредит и без первоначального взноса, и без поручителей, и под ?серую? зарплату ? ну только что не под честное слово. Если в США неблагонадежным считается каждый пятый заемщик, то в России этот процент невозможно прикинуть даже на глаз.
В Америке государство самоустранилось с ипотечного рынка, поэтому ничем не может помочь даже в условиях кризиса. В России оно способно сыграть роль страховой компании. Но только в том случае, если не надумает этот рынок собой подменить.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
