Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Марк Сестерций Антилох]

Ребят...я что то не пойму... а чего это некоторые сообщения на форуме за сегодня и вчера взяли да удалили ???

Цензура, что ли?

Паранойя
http://vse.kz/index....showtopic=72136

[Grishakz]

Источник цитаты (орган): Сайт газеты "Жилищное Строительство Казахстана" (http://www.azk.kz)
[21.01.2006]

Кто не рискует, тот не оформляет ипотеку

? 1 (75) от 19 января 2006 года

Агентство Финансового Надзора РК приняло ряд мер для ужесточения условий получения ипотечного кредита. В частности, с первого января 2006 года вступило в силу Постановление о внесении дополнений и изменений в Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан.

Согласно этим изменениям, ужесточаются требования в части соотношения ежемесячного совокупного дохода и ежемесячных платежей по ипотечному жилищному займу. Максимально возможное соотношение взноса по кредиту и дохода заемщика может составлять 45?55 процентов. Также ужесточаются требования к стоимости залогового обеспечения. Чем же обусловлен данный шаг АФН?

В первую очередь это связано с динамичным ростом объемов ипотечного кредитования в Казахстане. Что, по мнению аналитиков АФН, а также международного рейтингового агентства Standard&Poors, повышает риски банков. Специалисты считают, что в Казахстане возвратность кредитов еще не проверена в условиях экономического спада. А это вкупе с возможным снижением стоимости залогового обеспечения порождает существенные кредитные риски.

Надо учесть, что в Казахстане цена на недвижимость в основном формируется исходя из спроса, а не из себестоимости. Поэтому считается, что рост цен на недвижимость напрямую связан с ростом объема выдач ипотечных кредитов. А в связи жесткой внутренней конкуренцией банки идут на риск и все больше упрощают процедуру получения кредита, что увеличивает число потенциальных заемщиков. И спрос не перестает расти?

Отдельно надо отметить, что в связи со слабым развитием фондового рынка в РК и постоянным ростом цен на недвижимость стали весьма популярны инвестиции в недвижимость. В результате отдельную нишу на рынке недвижимости занимают люди, занимающиеся спекулятивными операциями. Это ведет к неоправданно завышенным ценам на недвижимость.

Кроме того, банки при кредитовании используют заемные средства, что также является фактором риска. И нередко долгосрочное кредитование производится за счет краткосрочных заимствований. А это ? прямой риск потери ликвидности. Во избежание данной проблемы АФН предъявляет требования к достаточности собственного капитала у банков в отношении займов, связанных с недвижимостью. (При займе, где оценочная стоимость залогового обеспечения не превышает 7 000 МРП, применяется 50 процентов степени риска, а в случае превышения суммы в 7 000 МРП ? 75 процентов степени риска).

Теперь, проанализировав все вышесказанное, представим себе следующую ситуацию. В стране произошел некоторый экономический спад, автоматически снизился спрос на недвижимость. Вследствие чего произошло снижение цен. В результате экономического положения, определенное число ?слабых заемщиков? стали неплатежеспособными. Следует ожидать, что после этого банки чуть ли не одновременно ?выбросили? бы на рынок находящуюся в залоге недвижимость должников. Это бы привело к дальнейшему понижению цен, которое в свою очередь спровоцировало бы массовую продажу инвестиционных квартир, что, в конце концов, привело бы к обвалу цен на рынке недвижимости и обесцениванию всего залогового имущества банков.

На самом деле такой сценарий маловероятен, но существует реальный риск того, что в случае массового дефолта по кредитам залоговое имущество, выставленное на реализацию, может значительно потерять в цене. И банки могут понести крупные потери, а при наличии больших пассивов ? попасть в еще более сложную ситуацию.

Из всего вышесказанного следует, что АФН предлагает банкам перейти от количества к качеству и тем самым уберечь себя от возможных проблем.

Но все же в заключение возникает вопрос: а нужно ли это ограничение, ведь насколько мы знаем, рыночная экономика должна сама себя регулировать (исключение ? естественные монополисты). И оправданно ли это искусственное сдерживание банков и диктование своих условий? Вопрос остается открытым?

Бахтияр Каримов, г. Астана

[diletant]

Опять же в качестве примера:
2001 год, я покупаю для себя и своей семьи квартиру (нулевой цикл) у застройщика за X $/кв.м
2003 год, этот же застройщик продает квартиры (нулевой цикл, дом аналогичного класса и местоположения) за X+15% $/кв.м. С учетом доже официальной!!! инфляции (7.5% в год) цены повышены на 0%

Пардон, о какой официальной инфляции 7.5% в долларах вы говорите?...

Хорошо, давайте посчитаем в местной валюте.
Вот передо мной лежат два договора (реальных) долевого участия.
Один стоимостью 119149 тенге/кв.м с датой - июль 2001 года
Второй....

Всё таки расскажу тот анекдот...Ситуация чем-то похожа

Встречаются два однокласника на улице лет через 10 после окончания школы?
Один, бедно одетый, в очках, работает инженером на заводе за смешную зарплату?Другой-новый русский?600-й Мерседес, малиновый пиджак, златая цепь?Всё как положено?
Инженер спрашивает
-Вот ты ,Вася, в школе даже таблицу умножения не смог осилить а сейчас у тебя денег куры не клюют. А я, дурак, учился, школу с золотой медалью, институт с красным дипломом закончил, а теперь едва на жизнь хватает от получки до аванса?Как так, научи?
Новый русский
-Да всё очень просто. Покупаю в ... квартиру?по 2ХХХ долларов, потом продаю таким как ты... в ипотеку в по 4ХХХ, вот на эти два процента и живу

Сообщение отредактировал diletant: 22.01.2006, 03:27:43

[Т-219]

Почему имея свой успешный бизнес, свою компанию, работая по 12 часов в сутки и при этом зарабатывая совсем неплохие даже по "буржуйским меркам" деньги, я до сих пор не могу обеспечить свою семью?

Уважаемый!!!
Имея такие проблемы, некогда заниматься словоблудием на форумах.

[Michael_N]

Ищщо сцыла в тему. Все о том же. Взгляд из Москвы.
Сп. для Хруст - кому лень - можно не читать.

http://www.gazeta.ru..._e_520225.shtml

[Ozarsif]

а зря. тренируйте палец, Хруст дилетант тут интересные вещи пишет, хотя... кому - как...

[Grishakz]

http://www.zakon.kz/...asp?id=30042965


Источник цитаты (орган): Сайт газеты "Казахстанская правда" (http://kazpravda.kz)


[27.01.2006]

Экспертиза. Посредники не виноваты, или Почем метр воздуха?

[yu-rock]

А мона узнать, почем щас в Алматы средняя 2-х ком. квартира, в среднем районе по средней цене?
Сами мы не местные, вот и интересуйёмся.

[Преферансист]

Один любопытный нюанс. В России сейчас запускается программа, аналогичная нашей госпрограмме развития жилищного строительства. Так вот, заявленная стоимость одного квадратного метра, в соответствии с российской программой, составляет 108$, т.е. в 3 слишним раза меньше, чем у нас. На мой взгляд, это реальная себестоимость жилья, при условии, что в процессе строительства полностью исключены все административные препоны (которые в наших условиях решаются посредством взяток), а также желание строительных компаний что-то поиметь помимо оплаты выполненных работ по гос.заказу.
А теперь, внимание, вопрос. Каковы будут действия наших правительственных чиновников, если государственная программа в России будет успешно реализована в соответствии с заявленными ценовыми критериями?

[Anarbek]

можно сссылку на такие цены? 108 баков за квадрат где нидь на окраине москвы просто непредставимо

[diletant]

Не был на форуме больше недели. Неприятно удивили две вещи.

1) Перенос форума в другую ветку без какого-либо уведомления участников.

Пару дней просто не мог его найти.
Просьба к Антилоху(как к человеку осведомленному) подкинуть соответствующую ссылку с объяснением причин. А то опять что-то параноя разыгралась?

2) Попытки некоторых товарищей перейти на обсуждение личностей и грубость, вместо обсуждения аргументов и точек зрения по данному вопросу.
Вы ведь взрослые люди?не так ли? Всё это как то по-детски.

[diletant]

Возвращаясь к сравнению цен и ситуации на рынке недвижимости в разных странах (сараи в райцентрах Европы vs апартаменты в мегаполисе (Алматы)), хотел бы продолжить эту тему.

Только что вернулся из поездки в Лондон. Между делом заходил там в пару местных риэлторских агенств, было интересно узнать ситуацию на рынке недвижимости у них.

Попробую привести некоторые цифры. Оценки и выводы оставляю на суд читателей.

Итак,

Население:
Казахстан-около 15 млн.человек
Великобритания -59 млн.человек (в 3.5 раза больше)

Лондон-8.5 млн.человек (более чем в 5 раз)
Алматы-1.5 млн.человек

Объем ВВП
Казахстан-43.8 млрд.долларов
Великобритания-2.275 трл. долларов (выше в 52 раза)

Средняя зарплата:
Лондон-около 6000 долларов США)
Алматы-около 300 долларов (в 20 раз меньше)

Рост цен на недвижимость:

Лондон-2-2.5% в год последние пять лет
Алматы-40-50% в год последние 3 года (в 20 раз выше)

Стоимость 2-х комнатной квартиры в центре сопоставимой площади ( в Лондоне квартиры подразделяются по количеству спален а не комнат)
Алматы-100-150 тыс. долларов
Лондон-500-600 тыс. долларов (где-то в 5 раз выше)

Аренда 2-х комнатной квартиры в центре.
Алматы-800-1000 дол. в месяц
Лондон-2000-2500 дол. в месяц

Покупательская способность населения:

Лондон-около 100 ср. месячных зарплат (8.3 года)чтобы купить квартиру 2-х комн.квартиру в центре
Аренда- 1/3 часть от ср.мес.зарплаты

Алматы-около 300 ср. месячных зарплат(25 лет)
Аренда-3 ср. месячных зарплаты

Финансовый центр:

Лондон- здесь располагаются штаб-квартиры 2/3 крупнейших компаний мира (Fotune 500) (капитал большинства из них выше или сопоставим с ВВП Казахстана). Практически все банки мира имеют здесь свои представительства или штаб-квартиры. Ежедневный оборот денег через биржи в Лондоне идет на триллионы долларов.
Алматы-мы тоже объявили себя финансовым центром

Транспортное сообщение:

Лондон: один из крупнейших транспортных узлов мира. Один из крупнейших аэропортов в мире(Хитроу) имеет рейсы почти во все столицами мира
Cамое большое и разветвленное метро в мире, на улицах даже в часы пик практически не бывает пробок
Алматы: собираются перенести все международные рейсы в Астану.
Строительство метро продолжается уже более 15 лет. Пробки на дорогах? .

Экология:

Лондон- чистый воздух, обилие парков по всему городу.
Алматы-те кто часто катается на лыжах или ходит в горы расскажут лучше, как он выглядит сверу

Миграция

Лондон-около 250 тыс. человек в год., многие из этих мигрантов богатейшие люди мира (русские олигархи, арабские шейхи и т.п.), которые сразу покупают себе недвижимость в Лондоне
Алматы-около 300 тыс. человек в год, большинство гр.соседних Узбекистана, Кыргызстана, Таджиистана приезжают на заработки без гроша в кармане

Себестоимость строительства:

Алматы-200-250 долларов
Лондон- я думаю на порядок больше

Преступность:

Лондон-можно спокойно гулять ночью по улицам или оставлять машину на ночь около дома.
Алматы- настоятельно не рекомендую этого делать.

Инвестиции в недвижимость

Лондон: практически нет спекулянтов, которые покупают недвижимость с единственной целью чтобы перепродать её дороже через год или два. При совершении сделки платятся налоги и расходы сопутсвующие сделке может доходить до 10% от стоимости.
Есть категория лендлордов(тех кто сдает в аренду). Они все также платят налоги и эти квартиры должны соответствовать требованиям различных инстанций.
Алматы: более половины всех совершаемых сделок с недвижимостью "инвестиционные". Покупка-продажа недвижимости фактически является легальной лазейкой в законодательстве для отмывания денег и легалиации теневых капиталов. При совершении сделки фактически не платятся никакие налоги.
Сдача квартир в аренду никак не регулируется и не контролируется.


Другое:

Лондон является одним из самых дорогих городов мира. Поездка в метро обойдется вам около 6 долларов. Поездка в такси на небольшие расстояния-50-100 долларов. Обед или ужин в недорогом ресторане 40-70 долларов.

Недвижимость в Лондоне одна из самых дорогих в мире. При всем при том что англичане помешаны на идее иметь свой дом (вспомните хотя бы их пословицу мой дом-моя крепость) в своих домах проживают только около 40%, остальные снимают жильё в аренду. Причем в центре Лондона как правило владеют недвижимостью одни иностранцы, сами англичане селятся на окраинах или за городом. И как ни странно сами лондонцы (включая даже тех риэлторов с которыми я разговаривал) считают цены на недвижимость чересчур завышенными и необоснованными.

К чему все эти сравнения? А теперь давайте вспомним все аргументы и логические умозаключения прозвучавшие здесь на форуме об обоснованности таких цен и такого их роста в Казахстане.

Что интересно на этом форуме никто из сторонников этой идеи ни разу ни одним словом так и не обмолвился о спекулятивной причине (как одной среди многих перечисленных) такого роста цен на недвижимость.

Интересно, почему?

Сообщение отредактировал diletant: 01.02.2006, 04:38:50

[ACTIVA]

2 дилетанту,

В Англии помимо Лондона есть вообще красивые и чистые провинциальные городки, где цены на много ниже чем в Лондоне, там же и цены на все остальное ниже по сравнению с Лондоном и Манчейстером и другими крупными городами. В Казахстане, альтернативе Алматы пока не вижу, Астана вроде бы хорошо, но вот морозы

[Dr.IMP]

Дилетант - полностью согласен с тобой, но только нагляднее было бы, если бы ты везде цены указал в процентах от зарплаты.

[Savage]

Алматы: более половины всех совершаемых сделок с недвижимостью "инвестиционные". Покупка-продажа недвижимости фактически является легальной лазейкой в законодательстве для отмывания денег и легалиации теневых капиталов.

аффтар жжот...ППКС

[Michael_N]

To Diletant: просто великолепно! Прекрасная аналитика!
Пешы ищщо!
Может, Вам в Нью-Йорк и/или Париж прокатиться? Можно еще куда. С удовольствием почитал бы полный обзор.

Даешь, блин, приз "пост недели" или что-то в этом роде.

[Grishakz]

To Diletant - молодец, хорошо написано.
Действительно аналитика, а не шаманские заклинания, как у некоторых.

[Stainless_Agent_X]

Дилетант "Что интересно на этом форуме никто из сторонников этой идеи ни разу ни одним словом так и не обмолвился о спекулятивной причине (как одной среди многих перечисленных) такого роста цен на недвижимость".

А что об этом говорить? Это ж очевидно. Не вижу ничего зазорного в этом. Бизнес (не на недвижимости) тоже построен на той же спекуляции.