Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Византиец]

...............
На это ответ один - строить больше не будут.

Давайте исходить из того, что вторички больше на порядок, чем новостроек и долевки. Так ведь?

Теперь отдельно о вторичке. Сколько из неё куплено по цене больше 1.000? 5%? 10%... Я это к тому, что крушение цен на остальную вторичку (95%? 90%?) не к чему не приведет, хотя бы потому, что она на самом деле то не покупалась раньше и не продается сейчас. Владельцы этой самой вторички прекрасно понимают, что не может их квартирки стоить по 200.000 и т.п. Рассчитываю на авось. Некоторым удается - но совсем не много, и это как раз таки сделки на основе сноса.

Больших беспокойств заслуживает долевка. Про построенное говорить смысле нет, т.к. оно куплено до 1.000 уже давно.
Текущая долевка по >2.500 - с этим могли бы быть проблемы. Но на это, как ранее было сказано, ответ один - строить больше не будут.

Общее напряжение на рынке будет снято за счет дешевеющей "панели" до -30% и все будут счастливы. Новостройки - будут расти, т.к. их мало и они лучше.

Если строить больше не будут, то откуда возьмутся новостройки? Останется одна вторичька.

Не важно по чём была куплена квартира раньше, важно по чём её смогут покупать в будущем.
Новые и готовые квартиры, и старые это разные сегменты одного: рынка квартир в многоквартирных домах. Ценовой разброс по сегментам есть и будет. Но ценовые тенденции одни. Если вторичька упадёт на 30%, она потянет и новостроки. Покупку "воздуха" над котлованом я бы отнёс к другому рынку. В долёвке есть факторы которых нет в рынке готового жилья. Тяжело сравнивать, но сильной взаимосвязи не отрицаю.

[Медведь]

Византиец

"Если вторичка упадёт на 30%, она потянет и новостройки"
- Почему? Почему квартира, полученная по очереди при СССР, т.е. не купленная, и оцениваемая сейчас по индексу в 3.577 за кв.м. при корректировке до 2.500, должна повлиять на стоимость купленной квартиры в новостройке по цене, пусть даже той же 3.577, но за деньги, человеком, который решил, зачем то её продать?

[vatokat]

Медвед, Византиец прав, вторичка и первичка это так называемые complementary goods. Взаимозаменяемые. Обеспечивают потребность человека в жилье. То есть можно жить в первичке, а если не устраивает по цене, то пойду куплю на вторичном рынке. Но это для простого обывателя. Если покупатель агашка, то его вряд ли совковая вторичка устроит в смысле качества. Поэтому для него они уже не взаимозаменяемые. Из за этого возможна ситуация как в Москве - переоцененная плохая панелька падает, в то время как цены в монолитах растут. Отношение цен между первичкой и вторичкой, конечно, не совсем линейное, но зависимость есть.

[Медведь]

И что будет происходить в городе? Останутся целые районы шанхая с развалюшками и желтые дома построенные 60 лет назад? Получается, что будем ждать еще лет 30, когда эти желтые дома сами развалятся от старости. Ну тоже верно - компенсацию жильцам не надо будет выплачивать

Скажется негативно. Не есть две причины, к ним еще есть дополнения от Калиныча:
- Президент попросил больше не строить;
- Строить уже не для кого.

Дальнейшее строительство может привести действительно к крушению. До грани дошли, на этом и остановимся. Видите же 700.000 за сотку просит бабушка. Уже здесь считали, что выкуп земли по засевшим в голову владельцам сносимого жилья (от 70 до 150К) ложится в итоге на себестоимость строительства до 700 за 1 кв.м. + дорожающий стройматериал, что получим? Еще более дорогое жилье... Остановить рост - можно только запретом на строительство. ИМХО. А не раздумьями, на тему С и П.

Потому как этот круговорот - жилье дорогое - компенсации большие, т.к. сносимым надо же купить, а это дорого, в итоге:
- цены на вторичку растут, т.к. есть покупатели с деньгами от сноса, пусть даже 1 покупатель на 100 продавцов. Но каждый продавец надеется, что продаст именно он, если б он торговал пирожками, то конечно снизил цену. Но ведь ему надо будет на эти деньги купить лучше, чем у него есть. А как, если он снизит цену? НИКАК.
- дорогая долевка.
И так бесконечно.
Но конец трагичен.

Отдельно про инвестиции в недвижимость:
Куплено 20 3-х комнатных квартир, т.е. 2.000 кв.м. по 700, т.е. на 1.400.000. Рыночная цена, по тем же 3.577 - 7.154.000. Что делать:
1. Слить. За сколько? С разбегу скажем в пол цены. Т.е. за 3.577.000. Депозит - 9% годовых даст 321.000;
2. Сдать в аренду. 20 3-комнатных квартир по 1.500, в год будет 360.000.

В первом варианте, было 20 квартир, стало: 3.577.000 и 321.000 в год;
Во втором варианте было 20 квартир, стало: 20 квартир медленно дорожающих (т.е. больше чем 7.154.00 с каждым годом) и 360.000 в год.

Огрехов много:
- кто сказал, что будет дорожать;
- какова вероятность что будет кому сдавать и т.п.

Я просто хотел на пальцах объяснить, что сливать то, смысла нет. Да и не кому, нет денег, что б продать надо обождать лет 5, пока жирок появится. Сливки уже сняли Как были "воздушные деньги", так и остались. Но основное то в другом - это ведь по прежнему те самые 1.400.000 живых и уплаченных денег. И во втором случае (аренда) человек получает 360К - 26% годовых от кровно заработанных - 1.400К у.е.

Потому я и говорю, аренда должна расти, что б было больше чем 26%

Сообщение отредактировал Медведь: 13.06.2007, 13:50:06

[Медведь]

Медвед, Византиец прав, вторичка и первичка это так называемые complementary goods. Взаимозаменяемые. Обеспечивают потребность человека в жилье. То есть можно жить в первичке, а если не устраивает по цене, то пойду куплю на вторичном рынке. Но это для простого обывателя. Если покупатель агашка, то его вряд ли совковая вторичка устроит в смысле качества. Поэтому для него они уже не взаимозаменяемые. Из за этого возможна ситуация как в Москве - переоцененная плохая панелька падает, в то время как цены в монолитах растут. Отношение цен между первичкой и вторичкой, конечно, не совсем линейное, но зависимость есть.

Я ж про это и говорю. Что "панель" - корректируется до -30%. Новое - дорожает.
А Византиец говорит, что если "панель" дешевеет, то и новостройки должны дешеветь.

Или может я понял не правильно, с возвращение Дилетанта и активизацией Haldex - букв много стало.

[Broncher]

Я владелец 1/6 сносимого объекта. Денег (180К за 2,5 сотки уже получил), а объект еще не снесен. Наверное потому, что не проданы хотя бы 10% квартир на этом месте

Если не секрет в каком районе? Обычно стройкомпании не особо торопятся с полным сносом, 1-2 дома долго могут стоять. Некоторые даже специально под снос покупают, чтоб потом компенсацию стрясти.
Помните домеГ на Альфараби-Розыбакиева, на пятачке...долго стоял

Тот суды выигрывал и отказывался от компенсаций, а я просто получил самую высокую компенсацию из всех совладельцев после суда второй инстанции Район вы называете правильно СМУ-15

[Haldex]

Я ж про это и говорю. Что "панель" - корректируется до -30%. Новое - дорожает.
Или может я понял не правильно, с возвращение Дилетанта и активизацией Haldex - букв много стало.

имха, в конечном счете люди покупают жилье, т.е. платят за крышу над головой. У панели есть одно преимущество - небольшие площади и как следствие меньшая стоимость за конечный продукт - за квартиру, невзирая на площадь. Что сейчас и наблюдается, что старая вторичка за квадрат равна или больше готовой первички.Второе преимущество, но не для всех - это расположение, ведь много панели есть в нормальных районах, а первички там мало.
Думаю, цену будет определять именно район, а не первичка/вторичка. Примерно - лучше жить в старой трешке Коктеме, чем в два раза большей в Акселе. Квартира в городе, дом за городом.
Сравните два пригорода, расстояние одинаковое Капчагай и Иссык, с одного валят, в другой ломятся, и пох что там казино, море и все такое....
Да еще, чтобы новое дорожало, именно по цене сделки, а не "бабушка просит 700000", нужен спрос, а где его взять, вернее чем его обеспечить?

Сообщение отредактировал Haldex: 13.06.2007, 14:12:04

[Византиец]

Византиец
"Если вторичка упадёт на 30%, она потянет и новостройки"

- Почему? Почему квартира, полученная по очереди при СССР, т.е. не купленная, и оцениваемая сейчас по индексу в 3.577 за кв.м. при корректировке до 2.500, должна повлиять на стоимость купленной квартиры в новостройке по цене, пусть даже той же 3.577, но за деньги, человеком, который решил, зачем то её продать?

А покупателю пофигу каким макаром и за сколько досталась квартира продавцу. Покупатель будет сравнивать цену, площадь, район, качество, планировку. По мне например квартиры в манхэтане и аксае принципиальной разницы не имеют. Неплохо если ещё продавец с манхэтана сделает простенький ремонт, и поживет в новостройке годика 3, дабы устранить косяки строителей. Думаю если в аксае цены станут 2500, сайранские продавцы с ценником 3500 останутся не у дел, слишком большая разница.

[Сигизмунд]

Цены на жилье рухнут..............


Все выше, выше и выше ? это не строчка из старой и доброй песенки. Так характеризуется предложение на рынках жилья практически по всему Казахстану. Где-то рост цен остается еще в разумных пределах, а где-то, как в Алматы, Астане и нефтяных столицах, он уже не поддается никакой логике.
Многие в галопирующем росте цен винят ипотечный бум, пришедшийся в нашей стране на последние два года. Вполне возможно, что это небезосновательно. Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей ?Литера? прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
? Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье ? что есть следствие и что причина?? Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части ?квартировладельцев? наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. ?Недвижимость всегда в цене!? ? лозунг, появившийся на свет явно по ?подсказке? заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость ? это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения ? инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры ? рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: ?Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!? А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема ? дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, ? нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл ?бум-баст?. То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены.

Сообщение отредактировал Сигизмунд: 13.06.2007, 15:00:43

[Медведь]

Я уже говорил "панель" - это собственно панель и кирпич (2-4 этажа, с кухней в 6), находящаяся в ж*пе.
Новостройки в тех же районах - я вообще не рассматриваю, типа Елим-Ай, Ак Аул и т.п. им цена и сейчас "копейки"

[Сигизмунд]

За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно ? никто не знает, но падение, вернее ?стабилизация? цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший. Есть жилье для среднего класса, в Алматы это около 1000 долларов за метр, там падение цен будет не очень большим, а у жилья эконом-класса (представленного, в основном, на вторичном рынке) также нижний ценовой порог существенно завышен.
Цены ? это всегда пересечение кривых спроса и предложения. И на рынке вторичного жилья эти цены уже сейчас для большинства неподъемны. Нынешний повышенный спрос на жилье вызван рядом факторов, Да, еще есть и четвертое ? это нехватка других инструментов для инвестиций. Все это накладывается друг на друга, но точно так, как это накладывается сейчас, усиливая рост цен, в противном случае, если хоть что-то развернется в другую сторону, то и сыграет, естественно, на падение.
? Но, вроде бы, у нас сейчас вполне благоприятная ситуация. Что может произойти?? Любой рынок активов, если посмотреть, имеет периоды, когда прибыль выше крыши, а есть такие же периоды, когда годовая доходность в минусах. Обычно обывателям аналитики с большим удовольствием показывают графики, где действительно наблюдался рост, но в неблагоприятные периоды нам демонстрируют усредненные данные. По акциям, если брать за последние 50 лет, то в среднем они приносили около 10% годовых. Но это говорит о том, что в отдельные периоды там доходность была и плюс 25%, а иногда и минус 15%. Человеку же, который попал на тот период, когда доходность минус 15%, рассказы о том, что в прошлом веке кто-то заработал 30% ? являются слабым утешением. Живем-то мы сегодня. Поэтому нужно понимать, что нельзя все вбухивать в недвижимость как средство инвестиций, потому что именно оно сейчас является предпочтительным для большего количества людей. Это тоже навязчивая идея. Да и связано подобное явление с отсутствием других финансовых инструментов. Это с одной стороны. И избыток денег ? с другой. А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?Статья Марченко.

[Медведь]

Да еще, чтобы новое дорожало, именно по цене сделки, а не "бабушка просит 700000", нужен спрос, а где его взять, вернее чем его обеспечить?

Можно и так:
Чтобы новое дорожало, его должно быть мало.

[vatokat]

Сигизмунд и для чего Вы нам даете статью двухлетней давности? Все это уже читали. Прогнозы Марченко не оправдались.

[-=CALIKUSU=-]

Крушение не будет.
Хорошо.

Сообщение отредактировал -=CALIKUSU=-: 13.06.2007, 14:58:59

[Сигизмунд]

Сигизмунд и для чего Вы нам даете статью двухлетней давности? Все это уже читали. Прогнозы Марченко не оправдались.

Речь в статье идет о 2007-2008 годе.Рынок рухнул.А то что сейчас в Крыше это агония "писающих" от страха маклеров, вроде тебя.Цены рухнули и теперь будет все нормаьлно.В Сентябре официально признают крушение цен

[e-BUG]

Сигизмунд и для чего Вы нам даете статью двухлетней давности? Все это уже читали. Прогнозы Марченко не оправдались.

Может это к тому, что нет пророка в Родном Отечестве?
Или вроде того: "Сам свое щастье *уй!" (мол, мы сами себе кузнецы)

[Медведь]

По статье:
Ключевая фраза - "А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?"
Знак вопроса означает, что НИКТО, ну или по-крайней мере, что ГМ не знает ни сам, ни того, кто знает.

А я знаю - вторичка до -30%, остальное "+/0" иногда "-", с последующим "+" - сезонные колебания.

[*Alex*]

По статье:
Ключевая фраза - "А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?"
Знак вопроса означает, что НИКТО, ну или по-крайней мере, что ГМ не знает ни сам, ни того, кто знает.

А я знаю - вторичка до -30%, остальное "+/0" иногда "-", с последующим "+" - сезонные колебания.

Cогласен, и аналитики прогнозируют то же самое.

[Jem]

По статье:
Ключевая фраза - "А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?"
Знак вопроса означает, что НИКТО, ну или по-крайней мере, что ГМ не знает ни сам, ни того, кто знает.

А я знаю - вторичка до -30%, остальное "+/0" иногда "-", с последующим "+" - сезонные колебания.

Cогласен, и аналитики прогнозируют то же самое.

Знаем мы этих аналитиков - все тут сидят .

[All I wanna do, just have sm fun]

Знаем мы этих аналитиков - все тут сидят .

да кстати некоторые маклеры и риелторы без зазрения совести в своих интервью без исправлений цитаты с топига дают

кстати можно от цен сейчас убирать 25% т.к. бакс у три года опрокинулся на 22% (3% жадность баксополучателей)