Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Калистрат Калиныч]

Теперь вот когда зашла речь о сносе и законе о долевом строительстве пришла в голову такая мысль.
На сколько выросли цены на первичку после принятия закона о долевом строительстве? В зависимости от объектов на 30-40%. Как раз примерно на это значение вырос и вторичный рынок или вернее индекс вторички.
Не знаю может это и совпадение, может и нет.

Я знаю. Здесь ошибка в цифрах.
Закон был принят с 01.01.2007г. За прошедшие полгода, не было реального скачка в 30-40%.

[Калистрат Калиныч]

Напоминаю.

Дилетант:

Отправлено: 03.12.2005, 23:25:
Если серьезно, я считаю, что потенциал для роста уже на исходе или уже исчерпан.

Отправлено: 12,06,2007, 19:47:
Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

Прогресс на лицо. Все дороги ведут в Рим.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 12.06.2007, 20:15:01

[diletant]

Теперь на мой взгляд почему это произошло.

Основными маркетмейкерами рынка недвижимости являются инвесторы, вкладывающие в долевое строительство.
Вторичный рынок, все эти крышечные индексы по сути дела мало что значат в силу низкого и ограниченного платежеспособного спроса населения.
И опять же отсутствия инвестиционного спроса на вторичку.

Да и объемы денег, вращающихся на первичном и вторичном рынке
или иными словами инвестиционных денег и денег используемых для покупки "для себя" несопоставимы.

Вторичный рынок и соответствующие "крышечные" индексы выступают в роли некой морковки для ослика инвестора, чтобы он дальше продолжал тянуть вкладываться в долевое строительство.

А то что крышечными индексами в силу закрытости и монополизации любой информации о рынке можно манипулировать легко и сколько угодно я думаю ни для кого не секрет.

То есть основная target аудитория это именно инвесторы. Отсюда и освобождение от налогов и возможность легализации теневых денег при вложении в недвижимость, предоставляемые нашим заботливым государством. Таким образом инвесторам ясно и недвусмысленно говорят куда следует вкладывать деньги.

[Polymer]

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

Ну так сносить еще много чего будут. И такого рода "подушки" еще долго будут спасать, хотя по моему дело не в подушках. Деньги откуда то приходят и эта ситуация еще продлиться по дольше.

Не забывай, что отдавать нужно то, что занял. И не возвратишь уже то, что потребил безвольно.
Схема "инвестируй в недвижимость" идентична той, что "выиграл в казино - поставлю вновь на зироу (zero)".
Чтоб всей этой хренотенью не поддавиться, в экономике должно работать следующее правило "нефть/ископаемые-деньги-реальный сектор-деньги с доб.стоимостью-реальный сектор и т.д". Другого не дано.
Не пойму я никак нашего ПАПУ, говорящего о том, что нужно вкладывать деньги на бирже, играть и обогащаться, втягиваться в ипотеку. По-моему, цель биржи капиталиция рыночная компании, а не спекуляция.
Хотел я во время онлайн-конференция сказать, когда он говорил о зп в 400 баксах: "Отец, послухай, квартира 1-комн. 150 штук, платить в месяц 2 тысячи 20 лет. ДВАДЦАТЬ, ОТЕЦ!????. Хочу жить отдельно, рожать детей, веселиться, жить по-человечески так же, как Вы. Но стоит ли?"

Сообщение отредактировал Polymer: 12.06.2007, 20:21:35

[UK_A]

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

Ну так сносить еще много чего будут. И такого рода "подушки" еще долго будут спасать, хотя по моему дело не в подушках. Деньги откуда то приходят и эта ситуация еще продлиться по дольше.

Не забывай, что отдавать нужно то, что занял. И не возвратишь уже то, что потребил безвольно.
Схема "инвестируй в недвижимость" идентична той, что "выиграл в казино - поставлю вновь на зироу (zero)".
Чтоб всей этой хренотенью не поддавиться, в экономике должно работать следующее правило "нефть/ископаемые-деньги-реальный сектор-деньги с доб.стоимостью-реальный сектор и т.д". Другого не дано.
Не пойму я никак нашего ПАПУ, говорящего о том, что нужно вкладывать деньги на бирже, играть и обогащаться, втягиваться в ипотеку. По-моему, цель биржи капиталиция рыночная компании, а не спекуляция.
Хотел я во время онлайн-конференция сказать, когда он говорил о зп в 400 баксах: "Отец, послухай, квартира 1-комн. 150 штук, платить в месяц 2 тысячи 20 лет. ДВАДЦАТЬ, ОТЕЦ!????. Хочу жить отдельно, рожать детей, веселиться, жить по-человечески так же, как Вы. Но стоит ли?"

Люди с 400 бакинской зарплатой ипотеку и не берут... А кто отмыл 2-3 лима - тот накупил себе 10-20 однокомнатных и думает, что до старости он обеспечен (хотя так оно и есть)... Может потом он и будет их продавать за 40-50 тыщ, но когда это будет? Уж точно не конец 2007-го.

[Медведь]

Заметили ли Вы, что индекс ожидаемости уже отрицательный?
Между прочим, был в БТИ, народу становиться намного меньше. Скажете, лето - сезон отпусков и минимума деловой активности? Капут вашим миллионам квази-миллионеры! Было же время (говорили же!), когда нужно было сливать это "дерьмо". Лучше посмотрите один хороший худ.фильм про компанию Enron. Будете держать ещё её [недвижимость] до лучших времён?

Настало время сливать? В моем случае, сливать купленные: 62 кв.м. по 241, 100 по 205, 130 по 358 и 200 по 970? При индексе в 3.577, ну фиг с ним -30% от него, как утверждает Булгари. ЗАЧЕМ??? Я сдавать буду, пока дети не вырастут. Щас сдавать не могу, родственники поселились. Когда-нибудь либо у них совесть появится, либо у меня терпение кончится.

[Медведь]

Заметили ли Вы, что индекс ожидаемости уже отрицательный?
Между прочим, был в БТИ, народу становиться намного меньше. Скажете, лето - сезон отпусков и минимума деловой активности? Капут вашим миллионам квази-миллионеры! Было же время (говорили же!), когда нужно было сливать это "дерьмо". Лучше посмотрите один хороший худ.фильм про компанию Enron. Будете держать ещё её [недвижимость] до лучших времён?

Настало время сливать? В моем случае, сливать купленные: 62 кв.м. по 241, 100 по 205, 130 по 358 и 200 по 970? При индексе в 3.577, ну фиг с ним -30% от него, как утверждает Булгари. ЗАЧЕМ??? Я сдавать буду, пока дети не вырастут. Щас сдавать не могу, родственники поселились. Когда-нибудь либо у них совесть появится, либо у меня терпение кончится.

[diletant]

Так вот.. почему начались проблемы у строительных компаний?, которые естественным образом отразились на сносе и объемах выплачиваемых компенсаций.

На мой взгляд причина одна-резкое снижение спроса на первичном рынке. Инвестор просто не принял столь резкое повышение цен. По каким причинам? Их может быть несколько и все они уже упоминались в этой ветке.
1) Вкладываясь в долевое строительство на полтора-два года инвестор должен получить определенный доход, то есть быть уверенным что сможет продать объект по окончании строительства по цене значительно превышающей цену покупки. Грубо говоря купив за 2500 тыс.за кв. он должен быть уверен что продаст по крайней мере за 4000-5000. Иначе зачем нести такие риски?
Вопрос кому он сможет продать за эти деньги. Такому же инвестору? Навряд ли.
Обычному среднестатистическому гражданину со средней зарплатой? Тоже вряд ли. Только если за это время зарплаты вырастут в несколько раз, что маловероятно.

Тут уже говорилось об индексе или соотношении годовых зарплат к стоимости жилья.
То есть с инвестиционной точки зрения вложения на таком рынке слишком рискованны.

К тому же здесь наложились проблемы со сбытом объектов которые начали сдаваться в массовом количестве в эксплуатацию в последнее время. Ведь массовое строительство многих объектов началось как раз полтора-два года назад.

[Калистрат Калиныч]

Вторичный рынок и соответствующие "крышечные" индексы выступают в роли некой морковки для ослика инвестора, чтобы он дальше продолжал тянуть вкладываться в долевое строительство.

То есть основная target аудитория это именно инвесторы.

Экий Вы шутник, батенька.
Ваши ослики, давно тянут свою упряжь в 200 метровых квартирах и 500 метровых домах, имея в запасе ещё по несколько квартир (подъездов), в то время, как просвещённая win аудитория снимает однокомнатные в микрах и айнабулаке, при этом, годами ожидает крушения цен.
При этом им (осликам), проще всех соскочить с "иглы" ипотеки, продав часть из заработанного на ней же.

Вы, не устали ещё ждать, уважаемый? Как только что заметил, Polymer, "Но стоит ли?"

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 12.06.2007, 20:45:15

[Калистрат Калиныч]

Медведь, по моему, дилетант начал дисскусию с самим собой.
От отчаяния? ... или так - проще найти истину?

[diletant]

2) Уровень цен на первичном рынке уже сопоставим или превышает цены во многих других, привлекательных с инвестиционной точки зрения странах.
То есть для инвестора есть выбор вкладываться в КЗ или в Эмираты, Испанию, Болгарию, Турцию и др.
Если сравнивать уровень цен, качество строительства, безопасность и защиту инвестиций, то сравнение явно не в пользу Казахстана.
Я уже говорил что на последней выставке KazRealty-2007 по сравнению с предыдущей присутствовало очень большое количество зарубежных риэлторских агенств, предлагающих недвижимость за рубежом.
Если они сюда приехали, значит со стороны казахстанских клиентов уже есть очень большой спрос.

[Византиец]

.....
Только здесь под снос попадают более 600 домов и только под строительство дороги. Кроме того Куат планирует застройку прилегающих к дороге районов поэтому сноситься будет гораздо больше. По самым скромным подсчетам только на компенсации владельцам сносимых домов под дорогу должно уйти более 300 млн.долларов.
Таких денег ни в бюджете города ни у Куата нет.
Что интересно проект заявлен как коммерческий и из бюджета деньги на снос не предусмотрены.

Мой прогноз: Начало массового сноса и выплат компенсаций совпадут с началом продаж по долевке.

Расчет прост- активизация платежеспособного спроса за счет сносимых жильцов. Причем в силу необходимости быстро решить свой жилищный вопрос эти люди будут готовы покупать по любым предлагаемым на этот момент ценам. Это поможет проскочить опасный для строит.компаний момент начала продаж по долевке и риски неприятия покупателями новых цен на долевое строительство.
В этом случае большие деньги на снос и не понадобятся, так как по сути дела это будут виртуальные деньги которые переведут сначала на счет клиента-компенсация за снос-потом обратно на счет компании-покупка квартиры. То есть перекладывание с одного кармана в другой. За счет этого и планируется финансирование сноса.
.......

Думаю что виртуальными деньгами обойтись не получиться. "Сношенцам" нужно готовое жильё. Деньги за снос пойдут не в долевое строительство, а в рынок готового жилья. И здесь "инвесторы" и строительные компании (с придержаными и готовыми квартирами) будут бороться за покупателя с продавцами вторичьки. Для дальнейшего надувания Пузыря, надо находить реальные деньги. Даже удержание размеров Пузыря, требует постоянной подкачки, т.к. в Пузыре есть неустранимые дырки.

[diletant]

3) Сколько бы не говорили о железобетонной стабильности в КЗ факты таковы- вопросы передачи власти в стране, а также защиты собственности и инвестиций стоят очень остро. По сути дела никто не застрахован от того что может всё завтра потерять.
То есть риски очень высоки при том что возможный инвестиционный доход и его величина под вопросом.

Таким образом, как я уже говорил скорее всего спрос на первичку упал, у строительных компаний образовались разрывы в денежных потоках, начались проблемы с выплатой компенсаций за снос. Многим компаниям пришлось пересмотреть планы развития. Некоторые компании стали испытывать проблемы с деньгами. Тем более те кто полагались лишь на средства дольщиков.
Недавнее выступление президента о запрете строительства в Алматы, вроде бы которое должно было оказать поддержку рынку, на деле оказалось медвежьей услугой.
Всё это естественным образом отражается и на вторичном рынке.

Но именно процессы происходящие на первичном рынке и готовности инвесторов инвестировать в долевое строительство, объемы этих инвестиций определяют текущее состояние вторичного рынка и перспективы его развития.
Все вышесказанное ИМХО.

[diletant]

Византиец, это я писал несколько месяцев назад. Как раз после принятия закона о долевом строительстве. Тогда если вы помните все строит.компании приостановили продажи. В то же самое время было объевлено о всех этих грандиозных планах по сносу. Строительство БАКАД и прочее.

По сути дела строительные компании никогда не оперировали собственными средствами. Всегда это были или заемные средства банков или деньги дольщиков. Прибыль тут же выводилась из компании в другие подразделения.
Пример с Куатом наглядное тому подтверждение.

Согласен с вами перекладыванием денег из одного кармана в другой ничего не получиться, нужен постоянный приток денег дольщиков-инвесторов. А вот с этим сейчас проблемы.

[Византиец]

Ваши ослики, давно тянут свою упряжь в 200 метровых квартирах и 500 метровых домах, имея в запасе ещё по несколько квартир (подъездов), в то время, как просвещённая win аудитория снимает однокомнатные в микрах и айнабулаке, при этом, годами ожидает крушения цен.
При этом им (осликам), проще всех соскочить с "иглы" ипотеки, продав часть из заработанного на ней же.

Кто будет покупать эту часть? Другой "ослик"? А у него тоже на балансе есть подъезд квартир. Он может купить на этапе котлована за эти деньги больше кв.метров, и получить больший доход, чем выкупая готовую недвижимость у другого "осла".

[diletant]

Ну насчет ослика и тележки это было образное выражение. Принцип развода тот же.
Ни в коем случае не считаю инвесторов ослами, глупыми агашками, или как тут о них говорили.

Напротив, это, как правило очень неглупые люди. И всевозможные психологические приемы и методики обработки населения вовсю практикуемые и используемые заинтересованными лицами на рынке недвижимости хорошо действуют лишь на простой народ.
"Покупай, завтра будет дороже"
"Недвижимость всегда в цене"
"Вложи в обеспеченную старость"
"Купи недвижимость и заработай кучу денег. Цены растут!"

и тому подобные штампы абсолютно на них не действуют.

Как правило при инвестициях они руководствуются лишь здравым смыслом, рассчетом и интуицией.
Они не принимают решения об инвестировании основываясь на эмоциях в отличии от тех же простых людей.

[Доктор]

diletant, вы своими постами зацепили мой интерес к этой теме несколько месяцев назад, и вот вы вновь в форме.
Отличный анализ, и единственная возможность вам оппонировать - это перейти на личности (типа: ну а че ж ты тогда такой бедный, раз такой умный и т.п.). Надеюсь этого больше не будет.
1111124 забанили уже.

[diletant]

Просто опять же если говорить о принципе пирамиды её основание уже расти не будет расти, вовлечения новых игроков не будет
в силу недоступности цен на недвижимость для абсолютного большинства населения. И ипотека тут не поможет. Поэтому и приняли закон о жилстройсбережениях, где как планируется государство будет дотировать половину стоимости жилья.

Значит банкет будут оплачивать другие участники пирамиды, те кто подключились в гонку последними.
Это хорошо понимают инвесторы.

[diletant]

Спасибо, BVLGARY.
Приятно это слышать.

К слову, насчет умный не знаю-не мне судить,
но не такой уж я и бедный

[Доктор]

Да я знаю Просто вас же в этом всегда тут попрекают