Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Need A Light]

не позволили бандерлогам прикупиться по-дешевке

дело не в стойкости банкироф... просто баблf у бандероф как не было, так и нет... и самое печальное - НЕ БУДЕТ!

Пару-тройку лет назад я был активным участником этой ветки. Помню, вы взяли ипотеку на дом в коттеджном городке. Удалось на пол-пути избавиться? Или его таки достроили?

[diletant]

А что тут гадать...есть официальная информация по просрочкам по кредитам по банковской системе

Можно ссылку, а то я не нашел?

Ссылку на отчет от АФН я давал чуть выше.

Кстати, десятки процентов - это тоже непонятно что. Допустим, 15% просроченной задолженности САМИ ПО СЕБЕ (а не как индикатор состояния экономики) тоже не шибко то критично отзовутся на снижении цен.

Это немного, а очень много. Где-то на этом уровне для нашей банковской системы находится нулевая доходность. Это если по внешним заимстованиям требований о досрочном погашении не поступит, что достаточно вероятно, учитывая текущие рейтинги.
Дальше отступать некуда, но просрочка между тем только растет.

Всё верно. Распродать залоги по текущим рыночным ценам не хотят, да и это всё равно мало поможет.
Дыра в борту уже приличная.
Остается только мечтать о ценах 2007 года, тихо идти ко дну и молиться во спасение банковской системы. Авось наверху услышат и помогут.

Вот что происходит когда происходит то "что не выгодно никому" и "чему никогда не позволят случиться".
Это я о падении цен на неджвижку.

[diletant]

Кстати, вот вам и вариант разрешения кризиса.
Всё отбрать и поделить. (с)

То есть дать возможность банкротам обанкротиться и уйти с рынка.
Любой кризис это всегда перераспределение активов и собственности от неэффективных собственникам к более эффективным. Так устроен рынок. Выживает сильнейший.

У нас же понимаешь всё капитализм с социалистическим лицом строят.
Говорю же-посмотрите на Японию. Они этот путь уже проходили.

[diletant]

А пока ещё немного пазитивчега.

Корабль прекратил тонуть и наконец-то достиг дна.

[Поселянин]

Недвижимость - самый ликвидный залог(не считая конечно денег, депозитов и госгарантий) и ею обеспечена отнюдь не только ипотека, а львиная доля всех кредитов физикам и юрикам.

Не совсем согласен. Что касается физ.лиц и мелких компаний - да, основная масса кредитов была взята под недвижку (хотя и это небесспорно. Я сам знаю достаточно большое количество фирмочек, которые брали деньги на оборотку просто под товар, т.к. недвижимости у них вообще нет и они сидят в аренде).
А вот крупный бизнес брал кредиты под совсем другое обеспечение. Я даже считаю что пятьюдесятью процентами я погорячился - не так уж сильно развито у нас банковское дело, основные бабки брал крупняк. Потом, не забываем о таком залоге, как недостроенные объекты - это что угодно, но не жилье! И в ближайшее время эти виртуальные хатки давления на крышеиндекс оказывать не будут, если только Никс гайки в формуле подсчета индекса не открутит.

А общая доля текущих просроченных платежей, вообще говоря, 18%.
Сведения за март - http://www.afn.kz/co...583496_7551.xls

Спасибо, корректируем:

1. Наши банки в этом году должны выплатить 11 053 000 000 долларов США.
2. Половину приходится на ипотеку, остается 5 500 млн., округленно.
3. Просроченные кредиты по Казахстану 18%, или 495 000 000 миллионов.
4. Треть из них приходится на Алматы, это примерно 165 000 000 миллионов.
5. Средняя квартира в семьдесят квадратов стоит в Алматы где-то 98 000, согласно последнему крышеиндексу.
6. Получается, надо продать 1684 квартир в год, или 140 квартир в месяц.
7. В крыше содержится 6445 объявлений по квартирам и домам. Средняя квартира продается сейчас около двух месяцев, т.е. через два месяца количество объявлений будет 6725, или на 4,16 % больше.
Опять-таки, заметного влияния на крышеиндекс не предвидеться.

Более того, даже если бы данный процесс мог бы оказать заметное влияние на цену недвижки, его бы всеми силами сдерживали те же банки, при момощи Самрука, т.к. процесс наблюдался бы следующий (все, как всегда, сильно упрощено):

Кончаются бабки для выплаты внешних долгов - > Банки выбрасывают кучу недвиги - > Цены летят вниз - > Залоговое обеспечение банков тает катастрофически - > Банки или уже банкроты или же резко увеличивают провизии -> Оборотка у банков падает - > Кончаются бабки для выплаты внешних долгов .

Эту простейшую шестиходовку может спрогнозировать любой банковский клерк.
Я не говорю, что она В ПРИНЦИПЕ невозможна, просто учитывая фактическое огосударствление нашей банковской системы данная каруселька может легко привести к какому-нибудь зимбабвийскому варианту гиперинфляции. Пока что наша экономкика не настолько плоха, ИМХО.
Предвижу типа, типа "да нет, именно НАСТОЛЬКО и плоха", но на них отвечать как-то не хочется.

[Лэндкрузер Тойотыч]

Да и количество квартир будет не очень большим, честно говоря.. Постараюсь их подсчитать, конечно, очень грубо и примерно, прошу поправить, если что...
...Получается, надо продать 935 квартир в год, или 80 квартир в месяц. В крыше содержится 6445 объявлений по квартирам и домам. Средняя квартира продается сейчас около двух месяцев, т.е. через два месяца количество объявлений будет 6605, или на 2,5 % больше. Заметного влияния на крышеиндекс не предвидеться.
Разумеется это очень и очень грубый рассчет, который не учитывает вероятность сильного роста просроченной задолженности, влияние провизий, денежных вливаний в банковский капитал со стороны зарубежных акционеров и нашего НацБанка, саму политику банков (в данный момент, банки, похоже, вообще не шибко то выселяют должников) и т.д. и т.п. Все, ИМХО, жду разумной критики.

Вы все хорошо посчитали,только не учли одного. Чтобы продавать по 80 квартир в месяц, надо по столько же квартир ежемесячно зачищать от бывших жильцов. Кто этим у нас будет заниматься? Придется выписывать стариков из Латышского добровольческого легиона СС, вооружив их огнеметами и зарином.

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 30.03.2009, 18:49:44

[Need A Light]

Недвижимость - самый ликвидный залог(не считая конечно денег, депозитов и госгарантий) и ею обеспечена отнюдь не только ипотека, а львиная доля всех кредитов физикам и юрикам.

Не совсем согласен. Что касается физ.лиц и мелких компаний - да, основная масса кредитов была взята под недвижку (хотя и это небесспорно. Я сам знаю достаточно большое количество фирмочек, которые брали деньги на оборотку просто под товар, т.к. недвижимости у них вообще нет и они сидят в аренде).
А вот крупный бизнес брал кредиты под совсем другое обеспечение. Я даже считаю что пятьюдесятью процентами я погорячился - не так уж сильно развито у нас банковское дело, основные бабки брал крупняк. Потом, не забываем о таком залоге, как недостроенные объекты - это что угодно, но не жилье! И в ближайшее время эти виртуальные хатки давления на крышеиндекс оказывать не будут, если только Никс гайки в формуле подсчета индекса не открутит.

Я вообще говоря про крышеиндекс ни слова не упоминал. Речь шла о недвижимости, в каковое понятие "недостроенные объекты" тоже входят. Также как и всяческие никому теперь не нужные земельные участки.
Кредиты "под товар" составляют очень маленький процент, ибо это самый рискованный вариант кредитования. Я о том, что залоги сейчас не обеспечивают ссудный портель.

А общая доля текущих просроченных платежей, вообще говоря, 18%.
Сведения за март - http://www.afn.kz/co...583496_7551.xls

Спасибо, корректируем:

1. Наши банки в этом году должны выплатить 11 053 000 000 долларов США.
2. Половину приходится на ипотеку, остается 5 500 млн., округленно.
3. Просроченные кредиты по Казахстану 18%, или 495 000 000 миллионов.
4. Треть из них приходится на Алматы, это примерно 165 000 000 миллионов.
5. Средняя квартира в семьдесят квадратов стоит в Алматы где-то 98 000, согласно последнему крышеиндексу.
6. Получается, надо продать 1684 квартир в год, или 140 квартир в месяц.
7. В крыше содержится 6445 объявлений по квартирам и домам. Средняя квартира продается сейчас около двух месяцев, т.е. через два месяца количество объявлений будет 6725, или на 4,16 % больше.
Опять-таки, заметного влияния на крышеиндекс не предвидеться.

Более того, даже если бы данный процесс мог бы оказать заметное влияние на цену недвижки, его бы всеми силами сдерживали те же банки, при момощи Самрука, т.к. процесс наблюдался бы следующий (все, как всегда, сильно упрощено):

Кончаются бабки для выплаты внешних долгов - > Банки выбрасывают кучу недвиги - > Цены летят вниз - > Залоговое обеспечение банков тает катастрофически - > Банки или уже банкроты или же резко увеличивают провизии -> Оборотка у банков падает - > Кончаются бабки для выплаты внешних долгов .

Эту простейшую шестиходовку может спрогнозировать любой банковский клерк.
Я не говорю, что она В ПРИНЦИПЕ невозможна, просто учитывая фактическое огосударствление нашей банковской системы данная каруселька может легко привести к какому-нибудь зимбабвийскому варианту гиперинфляции. Пока что наша экономкика не настолько плоха, ИМХО.
Предвижу типа, типа "да нет, именно НАСТОЛЬКО и плоха", но на них отвечать как-то не хочется.

Вы, простите, в кредитовании разбираетесь? Понимаете, что кредиты за рубежом брались на год, максимум три, а ипотека тут выдавалась на 15-20 лет? Кредиты за бугром брались из расчета реинансирования - т.е. каждый год новые займы шли по большей части на погашение взятого в прошлом году. Даже без просрочки денег нет для возврата. А уж просрочка и провизии съедают текущую моментальную ликвидность - нету денег в банках. Тупо нету. А просрочка - это не только ценный мех(основной долг), но и 15-25%% ценного диетического процентного интереса. Рейтинг крупнейшего(в том числе по участию в ипотеке) банка страны - "C". Это преддефолтный статус. Ниже только Дефолт. Забудьте про крышеиндекс. В случае дефолта банковской системы недвижимость не будет стоить даже 333.

Сообщение отредактировал Need A Light: 30.03.2009, 18:55:32

[Поселянин]

Вы все хорошо посчитали,только не учли одного. Чтобы продавать по 80 квартир в месяц, надо по столько же квартир ежемесячн зачищать от бывших жильцов. Кто этим у нас будет заниматься? Придется выписывать стариков из Латышского добровольческого легиона СС, вооружив их огнеметами и зарином.

Ну, так я об этом тоже говорил, правда вскользь:
Разумеется это очень и очень грубый рассчет, который не учитывает вероятность сильного роста просроченной задолженности, влияние провизий, денежных вливаний в банковский капитал со стороны зарубежных акционеров и нашего НацБанка, саму политику банков (в данный момент, банки, похоже, вообще не шибко то выселяют должников) и т.д. и т.п. Все, ИМХО, жду разумной критики.

Ну а фактически Вы, конечно, правы: это в денежном плане эффект будет не сильно заметен, а вот плане человеческом 80 квартир, это минимум 240 (хорошая штука калькулятор, правда?) человек на улице в месяц! То-то наши СМИ обрадуются. Ножками захлопают, ручками захлопают!

Эта шумиха, кстати, может сама по себе сильно повлиять на стоимость недвижимости. Одна из причин (финансовых) почему банки этого постараются не допустить никогда.

[Need A Light]

240 человек на улице в месяц - это то, что беспокоит банки в самую последнюю очередь. Следующими с конца списка идут СМИ.
Денег за вырученные квартиры не хватит на погашение кредитов - вот в чем проблема. Желающих приобрести такие квартиры даже с большим дисконтом нет.
В балансе банков - большие дыры, на латание которых денег тоже нет

[Лэндкрузер Тойотыч]

240 человек на улице в месяц - это то, что беспокоит банки в самую последнюю очередь. Следующими с конца списка идут СМИ.
Денег за вырученные квартиры не хватит на погашение кредитов - вот в чем проблема. Желающих приобрести такие квартиры даже с большим дисконтом нет. В балансе банков - большие дыры, на латание которых денег тоже нет

Тем не менее, настаиваю на своем. Выселение людей- большая проблема для банков. Потому что у большинства из них есть куча родственников, что возможно приведет к социальному взрыву. Вспомните, какой резонанс вызвал в обществе Шанырак. Ну и не забывайте про то, что завтра кое-кто из выселенных может придти в банк с молотовым... Один взмах, и экономический эффект сразу отрицательный.

ПС. А отрицательную разницу от продажи подешевевшего жилья, банки могли бы тупо списывать, как в США. Все понимают, что прибыли по 70-100% в год уже не будет.

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 30.03.2009, 19:20:29

[Поселянин]

Речь шла о недвижимости, в каковое понятие "недостроенные объекты" тоже входят.

Да нет, я бы не сказал... Вот если они ХОТЯ БЫ начнут достраиваться, тогда да - недвижимость, да и то с оговорками. А так, нет, потому что ее нельзя использовать как НЕДВИЖИМОСТЬ, т.е. в ней жить или крутить бизнес. На рынок она не влияет. Этак и цемент в мешках, да кирпичи - тоже недвижимость.

Вы, простите, в кредитовании разбираетесь?

Да не сказать, чтобы уж очень. Это не моя профессия. Так, брал кредиты иногда.

Понимаете, что кредиты за рубежом брались на год, максимум три, а ипотека тут выдавалась на 15-20 лет?

да.

Кредиты за бугром брались из расчета рефинансирования - т.е. каждый год новые займы шли по большей части на погашение взятого в прошлом году. Даже без просрочки денег нет для возврата. А уж просрочка и провизии съедают текущую моментальную ликвидность - нету денег в банках.

Ну, допустим.

Тупо нету. А просрочка - это не только ценный мех(основной долг), но и 15-25%% ценного диетического процентного интереса. Рейтинг крупнейшего(в том числе по участию в ипотеке) банка страны - "C". Это преддефолтный статус. Ниже только Дефолт.

Поэтому его и забрало государство. Согласен.

Забудьте про крышеиндекс. В случае дефолта банковской системы недвижимость не будет стоить даже 333.

Я не понял, что значит забыть про крышеиндекс. Можно и так сказать: "В случае дефолта банковской системы крышеиндекс не будет составлять даже 333."
Тут, кстати, несогласен (см. пример России с дефолтом в 1998), но спорить не буду. Может и хуже будет, может и лучше, просто разговор бессмысленный. Писец он и есть писец, и нечего его смаковать. Он, если придет, то всем, и тем, кто хочет обвала цен, и тем, кто не хочет. На всех хватит, все наедимся.

Я вообще про другое, кстати. Я про то, что продажа (сама по себе) залоговой недвижимости по просроченным кредитам не приведет к обрушению цен в г. Алматы.
К обрушению цен в г. Алматы могут привести другие факторы, такие как цена на нефть, например.

Вообще, если не придет пушистик, недвига еще припадет, но не очень намного. А жалко.

[Поселянин]

40 человек на улице в месяц - это то, что беспокоит банки в самую последнюю очередь. Следующими с конца списка идут СМИ.
Денег за вырученные квартиры не хватит на погашение кредитов - вот в чем проблема. Желающих приобрести такие квартиры даже с большим дисконтом нет.

Если Вы это понимаете, почему думаете, что банкиры этого не понимают? Зачем тогда вообще огород городить? Не проще ли просто свалить подальше, как ребята из Сеймар Груп?
Вот они то и могли напоследок исполнить дембельский аккорд а-ля лихие девяностые: выкинуть силовыми методами всех нелательщиков, продать их залоги за четверть цены, вывести бабло в аффилированную фирму (под видом отдачи долга) -и в офшор. Даже если отстегнуть кому надо и сколько надо, останется больше 100 тенге, не так ли?

И знаете, почему этого не случилось? Потому что государство повело себя в данной ситуации именно как Государство, а не как кучка коррумпированных чиновников. Ну, разумеется, что-то где-то как-то прилипло, но без этого не бывает. И поэтому я считаю, что карусельки нам не видать!

Ну что еще... Ах, да. Ценам - вниз! Блин, скучаю по Юрию.

Сообщение отредактировал Auslander: 30.03.2009, 19:28:28

[Лэндкрузер Тойотыч]

Забудьте про крышеиндекс. В случае дефолта банковской системы недвижимость не будет стоить даже 333

Тоже хотел возразить. С чего Вы взяли, что если даже и случится дефолт банковской системы( а вероятность этого крайне мала, учитывая что государство вмешалось именно для предотвращения дефолта), то он приведет к обрушению недвиги? Просто заемщики ипотечники получат передышку где-то на полгода, пока будут утрясаться оргвопросы. И новые собственники банка тоже не станут совершать алогичные поступки- выброс залоговой недвиги.
Ну может еще получиться как с Украинским банком, когда депозитчикам предложили в ультимативной форме получить свои накопления залоговой недвижкой, но по банковским расценкам.

[diletant]

А я вот вообще не понимаю каким образом крышеиндекс имеет отношение к ценам продаж.

Посмотрите в той же ветке реальных сделок насколько цены отличаются от крышеиндекса по тем же районам и типам жилья. Это вообще-то средняя температура по больнице хотелок продавцов, ну и отражение изменения предложения по сегментам рынка. Не более того.

И что толку переживать если он упадет или вырастет. Помнится год назад здесь в ветке вообще каждый вторник цырк был.

Любое изменение его на ноль целых каких то там десятых вызывало такую бурю эмоций, что обсуждений потом было на десятки страниц, кто чего там сказал и предвидил. Люди раздавали себе медальки и присваивали звания, клеймили оппонентов, били себя пятками в грудь.

Крышеиндекса по 333 не будет никогда, а вот реальные сделки если так дело пойдет вполне возможны.

[Symbol]

Тоже хотел возразить. С чего Вы взяли, что если даже и случится дефолт банковской системы( а вероятность этого крайне мала, учитывая что государство вмешалось именно для предотвращения дефолта), то он приведет к обрушению недвиги? Просто заемщики ипотечники получат передышку где-то на полгода, пока будут утрясаться оргвопросы. И новые собственники банка тоже не станут совершать алогичные поступки- выброс залоговой недвиги.
Ну может еще получиться как с Украинским банком, когда депозитчикам предложили в ультимативной форме получить свои накопления залоговой недвижкой, но по банковским расценкам.

Думаю он имеет ввиду что если выплачивать долги - то денег в стране не останется. Будут только те, которые мы можем печатать, со всеми вытекающими

[Лэндкрузер Тойотыч]

Думаю он имеет ввиду что если выплачивать долги - то денег в стране не останется. Будут только те, которые мы можем печатать, со всеми вытекающими

Люди которые здесь постят про крах, думают видимо, что они одни умные, а остальные, включая правительство, полные идиоты.
НИКТО не позволит исчерпать полностью Нацфонд. Запомните это. В крайнем случае, будут вести переговоры с кредиторами о реструктуризации банковского долга. Последнее грозное заявление СамКи, что в случае предъявления досрочных требований, оно оставит кредиторов наедине с их проблемами, из этой серии...

[diletant]

Вообще не пойму как некоторые агитируют здесь за окирпчивание и омоноличивание депозитов.

Да ещё приводя в аргументы предстоящее крушение банковской системы и рекламируя здесь "недвижимые ценности", как лучших друзей обеспокоенных кэшодержателей.

Что конечно может случиться и некоторые кэшедержатели поддавшись панике так и сделают, но лишь в случае онедвиживания своего моска.

Потому как и ежу понятно что страшный сценарий 333 станет тогда реальностью и сия "инвестиция" мало чем будет отличаться от инвестиции Буратино, закопавшего свои 3 монетки на поле чудес.

[diletant]

Не знаю какой в таком случае будет крышеиндекс,
но продать тогда можно будет реально не дороже чем 333.

[shantalle]

Мне кажется, хотя я не банкир и вообще кредиты и ипотеки никогда не брала, вины банков нет в том, что у них скопились токсичные кредиты (в америки их тоже много оказывается) они кредитовали по тем сложившимся ценам на тот период. Думаю наше правительство (в данный момент оно можно сказать "руководит банками") заинтересованно кровно в решении этих проблем но только не массовым сливом залоговых квартир, потому что следующей фазой кризиса по идее должно быть ухудшение соц.напряженности, после которой возврат в предыдущее состояние будет намного трудней. Но это не говорит о том, что если слива не будет не будет и снижения цен на недвигу... Это вообще помоему параллельные процессы, потому что цены на выставленные банками квартиры намного выше реальных которые в крыше. В данный момент помоему идёт усиленная индивидуальная работа с проблемными кредитами (рефинансирование ипотек и т.д.)
А в секторе продаж недвиги которая не замарана кредитами идёт уменьшение, даже не уменьшение а понижение покупательской способности во первых изза уменьшения кредитования ( в банках полно залогов, ужесточение требований к заёмщику, и самое главное на мой взгляд в данный момент, в разгар кризиса банки помоему не знают реальную цену недвиги, и скока она будет стоить допустим через 5 лет?), во вторых народ напуган кризисом, неизвестностью впереди, поэтому зажали все деньги и ждут...

На месте правительства я бы выкупила все токсичные кредиты у банков, рефинансировала бы ипотечников( только тех у которых по 1 квартире), наполнила бы банки ликвидностью, раздала кредиты МСБ по низкой ставке, начала бы строителльство эконом жилья по 333 у.е., подняла бы сельское хоз-во что бы не импортировть продукты изза границы, но для етого надо мноооогоо денег... которых помоему не хватает, и вообще чо то понесло меня не туда и помоему подобная программа уже существует... извините за плагиат...

И есчё, ценам вниз, потому что денег нет на мою программу...

[Лэндкрузер Тойотыч]

Вообще не пойму как некоторые агитируют здесь за окирпчивание и омоноличивание депозитов.
Да ещё приводя в аргументы предстоящее крушение банковской системы и рекламируя здесь "недвижимые ценности", как лучших друзей обеспокоенных кэшодержателей.
Что конечно может случиться и некоторые кэшедержатели поддавшись панике так и сделают, но лишь в случае онедвиживания своего моска.
Потому как и ежу понятно что страшный сценарий 333 станет тогда реальностью и сия "инвестиция" мало чем будет отличаться от инвестиции Буратино, закопавшего свои 3 монетки на поле чудес.

Что предлагаете вы, Дилетант?

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 30.03.2009, 20:16:37