Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Kitaeza]

Вообщем так. Оставим крышу в покое, пользуемся правильным источником информации, так скажем реальным
Общая картина - введение закона о долевом. Первая печать вышла примерно в июне прошлого года, кто понял его последствия начинает усиленно скупать новостройки, стройкомпании повышают цены, растут требования по компенсациям за снос и все по кругу. Вводят новое долевое, стройкомпании приостанавливают выкуп участков, переделывают обходные договора, согласуют с банками. Пока это происходит, приостанавливается поступление "сносимых денег" на рынок, что несколько приостанавливает спрос, именно это многие принимают за снижение цен. Но, большинству продавцов продажи не к спеху, они держат цены. Цены по инертности растут примено до начала мая.
Далее, обычное снижение спроса и следовательно и цен, которое приходится на на летние месяцы перенеслось на более ранний срок, т.е. на май. Вообщем это не снижение цен, это снижение спроса, а т.к. недвижимость сейчас больше инвестиционный инструмент, народ просто так себе в убыток скидывать не будет.
Щас дальше напишу...

отлично, выявлен основной покупатель квартир!
значит рынок держится на сносимых квартирах, инвесторы уже не вкладываются... ждем новых акций от АлматыЖера!
иначе всё пойдет вниз

[Broncher]

Ну что скажет купечество?
Кому я это тут пишу?

То же что и обычно: Поверхностные выводы

Противостояние началось раньше в январе -феврале когда выросшая цена долевки резко взвинтила рынок. Какое-то время спекулянты обрадовались общему росту цен, но когда поняли что даже с подтвежденными банками кредитными лимитами на руках люди не собираются брать ни завершенную первичку ни вторичку заговорили о стабилизации. Многие инвесторы попытались зафиксироваться, но безуспешно. Оплаченный спрос просто стоит в ожидании обещанного снижения. Пирамидальные деньги перестали подпитывать снос и стояние на 4000 началось. Кто кого перестоит?

[Haldex]

Противостояние началось раньше в январе -феврале когда выросшая цена долевки резко взвинтила рынок. Какое-то время спекулянты обрадовались общему росту цен, но когда поняли что даже с подтвежденными банками кредитными лимитами на руках люди не собираются брать ни завершенную первичку ни вторичку заговорили о стабилизации. Многие инвесторы попытались зафиксироваться, но безуспешно. Оплаченный спрос просто стоит в ожидании обещанного снижения. Пирамидальные деньги перестали подпитывать снос и стояние на 4000 началось. Кто кого перестоит?

Ну вот и купечество
Согласен на счет января-февраля, но из-за инерционности рынка это хорошо видно было позже.
Кто перестаит? тут все зависит от активности строительной области, сейчас к примеру начнется снос района ВДНХ, ибо постановление уже подписано в декабре того года, там и посмотрим. Разумеется такого роста уже не будет. Так, туда-сюда, устаканиваться...
В принципе, похоже народ не торопится расставаться с квартирами, даже у кого они куплены этажами и подъездами

[Kitaeza]

Ну что скажет купечество?
Кому я это тут пишу?

То же что и обычно: Поверхностные выводы

Противостояние началось раньше в январе -феврале когда выросшая цена долевки резко взвинтила рынок. Какое-то время спекулянты обрадовались общему росту цен, но когда поняли что даже с подтвежденными банками кредитными лимитами на руках люди не собираются брать ни завершенную первичку ни вторичку заговорили о стабилизации. Многие инвесторы попытались зафиксироваться, но безуспешно. Оплаченный спрос просто стоит в ожидании обещанного снижения. Пирамидальные деньги перестали подпитывать снос и стояние на 4000 началось. Кто кого перестоит?

+ это уже ближе к истине, поддерживаю

[Медведь]

Haldex, снимаю шляпу, в части объяснений того, что происходит. Но мы ж тут про будущее? А с этим как?

Отдельно по аренде
однозначно платежи по кредиту>аренда
но не должно быть, что бы аренда была в 2-3 раза меньше платежей. В этом случае аренда неминуемо должно подрасти.

[Broncher]

Не то что не торопится. а не видит инвестиционной альтернативы.. Говорят один эксруководитель КТЖ чтобы не сильно трсяли пару подъездов продал. У остальных так остро потребность в нале не возникала

Я владелец 1/6 сносимого объекта. Денег (180К за 2,5 сотки уже получил), а объект еще не снесен. Наверное потому, что не проданы хотя бы 10% квартир на этом месте

[Haldex]

отлично, выявлен основной покупатель квартир!
значит рынок держится на сносимых квартирах, инвесторы уже не вкладываются...

А что, это для кого то секрет был?
Было время народ нес черный нал, хз откуда, было валила ипотека, было валили "сносимые"...мне почему то их все "гробовыми" назвать охота
Какой нормальный инвестор будет щас покупать, в чем смысл? также нормальный инвестор щас и попридержит...потому как ситуация неоднозначная имха...
А те кто не покупал по 1000-1500, не будут покупать и когда упадет до этого уровня, они на рынок не влияют, как и те у кого по одной хате...просто рынок перешел на другой уровень, вернее скакнул...

[Kitaeza]

сейчас к примеру начнется снос района ВДНХ, ибо постановление уже подписано в декабре того года, там и посмотрим. Разумеется такого роста уже не будет. Так, туда-сюда, устаканиваться...

Чисто утилитарный вопрос, как я понимаю вы в курсе движений по ВДНХ: по моим данным пока снос застопорился до неизвестного времени, у вас другая инфо?

В принципе, похоже народ не торопится расставаться с квартирами, даже у кого они куплены этажами и подъездами

эта машина очень инертна, особенно если инвестиции в недвижимость побочный продукт, да и явных признаков краха нету

[Haldex]

Я владелец 1/6 сносимого объекта. Денег (180К за 2,5 сотки уже получил), а объект еще не снесен. Наверное потому, что не проданы хотя бы 10% квартир на этом месте

Если не секрет в каком районе? Обычно стройкомпании не особо торопятся с полным сносом, 1-2 дома долго могут стоять. Некоторые даже специально под снос покупают, чтоб потом компенсацию стрясти.
Помните домеГ на Альфараби-Розыбакиева, на пятачке...долго стоял

[Калистрат Калиныч]

......

Очень хороший анализ. Совершенно согласен.

[Калистрат Калиныч]

Я владелец 1/6 сносимого объекта. Денег (180К за 2,5 сотки уже получил), а объект еще не снесен. Наверное потому, что не проданы хотя бы 10% квартир на этом месте

Если не секрет в каком районе? Обычно стройкомпании не особо торопятся с полным сносом, 1-2 дома долго могут стоять. Некоторые даже специально под снос покупают, чтоб потом компенсацию стрясти.
Помните домеГ на Альфараби-Розыбакиева, на пятачке...долго стоял

Аналогичная ситуация. Продал будущему застройщику квартиру с полгода назад, в этом квадрате скупили 90% квартир и коммерческой площади. Пока строить ничего не собираются, видимо покупали про запас.
Шикарное место : Толеби - Фурманова - Панфилова - Богенбай батыра. Застройщик платил по царски.

[Haldex]

Чисто утилитарный вопрос, как я понимаю вы в курсе движений по ВДНХ: по моим данным пока снос застопорился до неизвестного времени, у вас другая инфо?

Имхо, сейчас весь стоительный рынок, по крайней мере в черте города, застопорился до неизвестного времени. Я давно не видел предложений по новым новостройкам, достраивается то, что было распродано в том году. По поводу ВДНХ, вроде его планировала застраивать ведущая тройка , потом проект презентовал Элитстрой. Как сейчас хз, планируют начать с угла Байзакова и выше Джандосова, а также квадрат Жарокова/Сатпаева/Аэузова/Джандосова. Вообщем снизу-вверх...когда хз...

Шикарное место : Толеби - Фурманова - Панфилова - Богенбай батыра. Застройщик платил по царски.

Вчера вечером шикарно припарковалась желтая Ламборджини возле Лиги

[diletant]

Не думаю что компенсации за снос являлись движущей силой роста цен в последнее время. Если верить Тасу за 2006 год было выплачено 600 млн. в виде компенсаций. Не такой большой объем для рынка Алматы.
Даже если допустить что все эти деньги вернулись на вторичный рынок это всего 2000-3000 квартир.

На мой взгляд рост цен был спекулятивным и с заданным определенным темпом мало зависящем от реального спроса. Сейчас просто цены дорастили до такого уровня когда рынок просто встал и не осталось покупателей готовых платить эту цену.

Безусловно выплаты компенсаций способствовали определенному ажиотажу на рынке, всегда были покупатели с "горячими" деньгами на руках которые особо не торговались и готовы были покупать за любую предложенную цену.
Тем более когда цены растут с каждым выходом нового номера газета "Крыша"

Но обспечивать рост в 2-3% в неделю. Повторюсь... это совсем не те суммы и не то количество покупателей, способные обеспечить такую динамику роста.

[Kitaeza]

Не думаю что компенсации за снос являлись движущей силой роста цен в последнее время. Если верить Тасу за 2006 год было выплачено 600 млн. в виде компенсаций. Не такой большой объем для рынка Алматы.
Даже если допустить что все эти деньги вернулись на вторичный рынок это всего 2000-3000 квартир.
...
Но обспечивать рост в 2-3% в неделю. Повторюсь... это совсем не те суммы и не то количество покупателей, способные обеспечить такую динамику роста.

Совершенно согласен с diletantом, спрос поддерживается не этим контингентом...

[Калистрат Калиныч]

Относительно цен на строительство:

ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - В Казахстане в январе-мае 2007 года объем строительных работ (услуг) составил 335,6 млрд тенге (текущий 121,91/$1), что на 36,4% больше уровня января-мая 2006 года.
При этом, как сообщили во вторник агентству "Интерфакс-Казахстан" в госагентстве по статистике, наибольший удельный вес (75,2%) в республиканском объеме занимают строительные работы, выполненные частными организациями. Иностранными подрядчиками выполнено 24,2% от общего объема подрядных работ, государственными - 0,6%.
По данным статистиков, в январе-мае текущего года в республике было построено 22479 зданий общей площадью 3619 тыс. кв. м, в том числе жилого назначения - 19698 зданий площадью 3062 тыс. кв. м.
Увеличение объема строительных работ в январе-мае 2007 года в сравнении с аналогичным периодом 2006 года зафиксировано в 14 регионах республики.
При этом значительный рост отмечен в Мангистауской (в 2 раза), Павлодарской (в 1,9 раза), Кызылординской (в 1,8 раза), Акмолинской (в 1,7 раза) областях.
На жилищное строительство в отчетном периоде было направлено 162,4 млрд тенге инвестиций, что в 1,6 раза больше, чем в январе-мае 2006 года. Предприятиями и организациями всех форм собственности и населением за отчетный период введено в эксплуатацию 2954 тыс. кв. м жилья, что в 1,6 раза превышает уровень января-мая прошлого года.
Наибольший рост объемов строительства жилья в отчетном периоде отмечен в Атырауской (в 2,3 раза), Кызылординской (в 1,9 раза), Восточно-Казахстанской (в 1,8 раза), Акмолинской, Карагандинской, Костанайской (по 1,7 раза), Павлодарской, Мангистауской (по 1,6 раза) областях, в которых основной объем введен за счет средств индивидуальных застройщиков, а также в городах Астана (в 2,3 раза) и Алматы (в 1,6 раза).
Жилищное строительство в республике осуществляется в основном субъектами негосударственного сектора, в котором значительную долю занимает население: ими построено соответственно 94,4% и 75,4% общего объема введенного жилья, сообщило госстатагентство.
Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в январе-мае 2007 года составила 39,8 тыс. тенге (в январе-мае 2006 года - 35,5 тыс. тенге), в том числе построенных населением - 27,8 тыс. тенге (25,6 тыс. тенге соответственно).Как известно, в Казахстане с 2005 года реализуется госпрограмма жилищного строительства. В ее рамках в стране запланировано построить не менее 12 млн кв. м жилья. Вместе с тем в республике разрабатывается новая государственная программа жилищного строительства, рассчитанная на 2008-2010 годы. За этот период предполагается ввести в строй 27 млн кв. м жилья.
В Казахстане 16 регионов: 14 областей и два города республиканского значения - Алматы и Астана.
Население республики превышает порядка 15,4 млн человек.

Что скажут леворадикальные комментаторы?
Здесь ещё не учтён ужасный рост цен на стройматериалы в мае-июне.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 12.06.2007, 19:34:10

[diletant]

Помоему ещё в конце января когда индекс был где-то 2800 за кв. я делал прогноз о том что индекс накачают до 3500-3700 до конца весны.
http://vse.kz/index....p;#entry3080896

По сути это и произошло. И уровень индекса и время когда рынок встанет тоже вроде верно определил.

Теперь вот когда зашла речь о сносе и законе о долевом строительстве пришла в голову такая мысль.
На сколько выросли цены на первичку после принятия закона о долевом строительстве? В зависимости от объектов на 30-40%. Как раз примерно на это значение вырос и вторичный рынок или вернее индекс вторички.
Который оказался в роли догоняющего за резким скачком цен на первичном рынка. И сейчас сохранилось примерно такое же соотношение стоимости первичного и вторичного жилья как и до принятия закона.

Так как одномоментно такой повышение рынок-покупатели не приняли бы его растянули на психологически приемлимый уровень роста в 1.5-2% еженедельно в течение нескольких месяцев.

Не знаю может это и совпадение, может и нет.

[diletant]

Теперь о том какие прогнозы не оправдались и почему
...
3) Резкая активизация сноса и объемов сносимого жилья в Алмате.

Горный гигант, Компот, р-н Зеленого базара и Парка Горького, Татарка, Малая станица. Все это начнут сносить в этом году.
Особенно интересна ситуация с пробивкой Бакад на восток. По генплану эти работы должны были начать в 2010 году. Решение о пробивке в этом направлении сейчас приняли в середине января, как говорят акиматовские работники снести должны будут до апреля, дорогу построить до конца года.
Только здесь под снос попадают более 600 домов и только под строительство дороги. Кроме того Куат планирует застройку прилегающих к дороге районов поэтому сноситься будет гораздо больше. По самым скромным подсчетам только на компенсации владельцам сносимых домов под дорогу должно уйти более 300 млн.долларов.
Таких денег ни в бюджете города ни у Куата нет.
Что интересно проект заявлен как коммерческий и из бюджета деньги на снос не предусмотрены.

Мой прогноз: Начало массового сноса и выплат компенсаций совпадут с началом продаж по долевке.

Расчет прост- активизация платежеспособного спроса за счет сносимых жильцов. Причем в силу необходимости быстро решить свой жилищный вопрос эти люди будут готовы покупать по любым предлагаемым на этот момент ценам. Это поможет проскочить опасный для строит.компаний момент начала продаж по долевке и риски неприятия покупателями новых цен на долевое строительство.
В этом случае большие деньги на снос и не понадобятся, так как по сути дела это будут виртуальные деньги которые переведут сначала на счет клиента-компенсация за снос-потом обратно на счет компании-покупка квартиры. То есть перекладывание с одного кармана в другой. За счет этого и планируется финансирование сноса.

Таким образом можно сказать что основные игроки на этом рынке созрели для игры по крупному и готовы идти Ва-банк. Риски как и потенциальные прибыли резко возросли. Что в случае неблагоприятного развития событий может привести к плачевным последствиям как для банков, кредитующих рынок недвижимости так и строительных компаний. Тут уж или пан или пропал.

Что меня удивляет, так это почему основные маркетмейкеры сейчас начали эту довольно рискованную игру по-крупному. Ведь рентабельность строительства и спекуляций недвижимостью за последние годы была выше всяких ожиданий. Рынок ими полностью контролируется, доходность очень хорошая. Зачем так рисковать и форсировать события?

На мой взгляд это вынужденные шаги, предпринимаемые основными маркетмейкерами рынка, которые помогут лишь на какое то время отсрочить проблемы с ликвидностью на рынке недвижимости. А также создать себе подушку перед предстоящим падением рынка.

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

[diletant]

С момента резкого скачка цен на первичном рынке в дальнейшем не произошло существенного роста цен за это время. Стоимость объектов конечно росла по мере продвижения этапов строительства и в соотвествии с маркетинговыми планами стройкомпаний.
Но общий уровень цен на долевое строительство остался неизменным.
И это на фоне галопирующих цен на вторичке!

[Polymer]

Дилетант, ваше оружие голословность
Вот и пример моего возбуждения от крушения

-=CALIKUSU=-: +0.4%
Haldex: +0.17%
Sunny: -0.15%
Медведь: -0.3%
Broncher: -0.5%

Заметили ли Вы, что индекс ожидаемости уже отрицательный?
Между прочим, был в БТИ, народу становиться намного меньше. Скажете, лето - сезон отпусков и минимума деловой активности? Капут вашим миллионам квази-миллионеры! Было же время (говорили же!), когда нужно было сливать это "дерьмо". Лучше посмотрите один хороший худ.фильм про компанию Enron. Будете держать ещё её [недвижимость] до лучших времён?

[UK_A]

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

Ну так сносить еще много чего будут. И такого рода "подушки" еще долго будут спасать, хотя по моему дело не в подушках. Деньги откуда то приходят и эта ситуация еще продлиться по дольше.