Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[minutka]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

А это уже очень тревожный звоночек.
Кстати доходность по бондам БТА сейчас свыше 100% годовых.
Куда уж тут недвижке которая всигда в цине?

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

обсуждалось уже здесь не раз. "Сценарий Аблязова" уже практически запущен аналитиками из S&P. Как отразится тоже обсуждали - "окирпичивание" идет полным ходом. Кто же будет ждать пока депозиты погорят в банках. Ясно же что за дефолтом БТА автоматически снизят рейтинги остальных банков. У тех начнут досрочно просить уплаты и т.д. по цепочке все пойдет в тартарарары. Недвижимость - единственная надежная платформа чтобы сохранить капиталы сквозь все бури кризиса. Кризиса, который еще не закончился. А квартирки дешевые заканчиваются.

[settan]

многие придумали себе фишку, что крыша над головой это товар.
в нашей репаблике - это не товар! это роскошь, а потому ...
в ближайшее время уровень доходов населения никак не может влиять на стоимость кв.метра.
Вот когда настроят по две хаты на нос, вот тогда будем говорить об адекватных ценах.
А пока многие этого не понимают ...

импонирует мне товарищ. Хорошо излагает мысли. Вот сколько уже талдычат, что падение уровня доходов официантки из кафе "солнышко" ну никак не отразится на ценах на "15 нормальных двушках в Бостандыкском районе". Не верят

А падение уровня доходов (или их полное прекращение) у банковских служащих? Тоже никак не отразится?
Почитайте ветку финансы - уведомление о сокращении 30% сотрудников Альянса. С БТА тоже пока не очень утешительные прогнозы.
Кроме банков есть еще СК, где 70% ваших потенциальных покупателей, с неплохим доходом, вообще потеряли работу.

Думаю список можно продолжать долго.

[minutka]

Аникейн, вот вам сегодняшняя новость в тему нашей вчерашней дискуссии. Что ни день, то МВФ раздает напечатанные денюжки.

http://top.rbc.ru/ec...09/289714.shtml

"Сербия достигла соглашения с Международным валютным фондом (МВФ) о кредите в размере 3 млрд евро, заявил министр экономики Сербии Младжан Динкич, передает Associated Press. М.Динкич подчеркнул, что 2,2 млрд евро Сербия получит уже в 2009г."

---------------------------------------------------------------------------

очередной гвоздик в гроб переоцененного доллара:

http://top.rbc.ru/ec...09/289733.shtml

"Дискуссия о мировой резервной валюте справедлива и имеет право на существование, заявил после выступления перед парламентом Франции директор-распорядитель Международного валютного фонда (МВФ) Доминик Стросс-Кан, передает Reuters."

Вспоминаем, что МВФ является эмитентом безналичной валюты SDR (XDR). Той самой которую китайцы предлагают в замен доллару.

Сообщение отредактировал minutka: 26.03.2009, 10:21:32

[shantalle]

Аренда это конечно хорошо, что я поняла когда сдавала в аренду квартиры, это то что самое главное не цена аренды а её долгосрочность... Для долгосрочных иностров ( снимает 1.5-2 года) важно чтобы была безопасность, охрана, паркинг, и не менее важно чтоб не меньше двух комнат и санузлов. Иностр иностру рознь, в этом плане хочется отметить индусов ( не студентов) менеджеров-управленцев - очень нудные, придирчивые, жадные, многие из них вегетарианцы., турки живут мало, в основном селятся в Самале, поначалу нифига не знают, потом начинают борзеть., среди иностров самые лучшие на мой взгляд "москвичи" представители различных международных компаний, они быстро осваиваются, всё таки схожий менталитет, по пустякам не долбят, сами оплачивают квартплату и т.д.

[settan]

обсуждалось уже здесь не раз. "Сценарий Аблязова" уже практически запущен аналитиками из S&P. Как отразится тоже обсуждали - "окирпичивание" идет полным ходом. Кто же будет ждать пока депозиты погорят в банках. Ясно же что за дефолтом БТА автоматически снизят рейтинги остальных банков. У тех начнут досрочно просить уплаты и т.д. по цепочке все пойдет в тартарарары. Недвижимость - единственная надежная платформа чтобы сохранить капиталы сквозь все бури кризиса. Кризиса, который еще не закончился. А квартирки дешевые заканчиваются.

Можно поинтересоваться, вот если снизят рейтинги у всех банков и начнут досрочно требовать возврат долгов, то как это отразится на активах банков в том числе - недвижимости?
Банки, которым уже почти нечего терять, будут пытаться остаться на плаву, продавая залоговые квартиры, или умрут на этой недвижимости, дабы не ронять цену для продавцов?

Самое прикольное, что любую информацию, даже негативную, вы используете как фактор повышения. Да вам надо молиться чтобы банки сохранили стабильность.

Сообщение отредактировал settan: 26.03.2009, 10:24:17

[Haldex]

Выброс банковских залогов миф, не потому что их нет, а потому что их можно разделить на три части
1. Недострой, в принципе никому не нужен
2. Большая часть, с негативно настроенными хозяевами в плане реализации...надо не дружить с головой, чтоб приобретать такие объекты
3. Малая часть, продавцы положительно настроены...цены выше рыночных...

Да и по любому все эти сделки бывший хозяин оспорит в суде на раз два...

[Лэндкрузер Тойотыч]

Итого в месяц EBITDA = 2800К $
-3% (мы же хорошие ребята, платим налоги и спим спокойно)
-2..% логистические и непредвиденные расходы
+ желательная страхование, но в расчетах не учтено.
ИТОГО чистая прибыль в месяц = ~ 2600$ (
Супер оптимистичный сценарий 100% синхронной загрузки всех производственных мощностей =
2600 * 12 = 31 200$ в год.
Банковский депозит к примеру в Халыке с капитализацией 347 000 $ * 8% = 27 760 $ за год
ИТОГО выйгрыш проекта к стандартному депозиту 3440 $ в год при супер оптимистичном сценарии, что скорее всего невыполнимо.
Риски: снижение цены основных активов и существенное ухудшение состояния.
ИМХО проект на любителя, т.к. текущие ценовые уровни недвижки завышены.

Погрешности в расчетах:
Е-320 пишет: "теоретически можно оторговать с каждого лота по 3-7K, в расчет условно не берется". Т.е. можно было сэкономить 12-28 тысяч на торге по квартирам. Деньги на ремонт предполагается выложить немалые- за 4 хаты 45 тысяч, хотя сам же пишет, что состояние этих квартир: после евроремонта, отличное, хорошее состояние(2 квартиры).
Получается, сэкономить на торге и ремонте можно неплохо- до 73 тысяч баксов. Если сдавать без ремонта,но на стольник дешевле каждую хату, EBITDA выходит 2400х12=28800 в год.
Депозит в 274.000х8% принесет за год 21920 долларов. Разница 6880 долларов в год. Если брать не первые попавшиеся объявы в крыше, а искать варианты, экономия будет еще существенней.
Но самый главный козырь это конечно не разница между сдачей жилья в аренду и хранением денег на депозите. Самый главный козырь- это уязвимость депозитов. Поэтому, из-за того что многие держат кэш на руках, разница получается между возможностью уже сейчас заработать 28800 долларов и нулем от держания денег под подушкой. Потом не забывайте, что депозит дает прибыль через определенное время,а от сдачи в аренду жилья вы получаете прибыль с первого дня аренды, авансом за месяц(квартал) вперед.

Но, если цены в этих престижных районах просядут еще на 11%, вы сэкономите такую же сумму- 29 тыс долларов, ничего не предпринимая. Правда следует учитывать, что в хороших районах стоимость жилья падает намного медленннее, чем на окраине...

ПС, В общем, каждый сам считает и думает, что ему интереснее- пытаться и дальше играть на понижение или зафиксировать прибыль...

[minutka]

обсуждалось уже здесь не раз. "Сценарий Аблязова" уже практически запущен аналитиками из S&P. Как отразится тоже обсуждали - "окирпичивание" идет полным ходом. Кто же будет ждать пока депозиты погорят в банках. Ясно же что за дефолтом БТА автоматически снизят рейтинги остальных банков. У тех начнут досрочно просить уплаты и т.д. по цепочке все пойдет в тартарарары. Недвижимость - единственная надежная платформа чтобы сохранить капиталы сквозь все бури кризиса. Кризиса, который еще не закончился. А квартирки дешевые заканчиваются.

Можно поинтересоваться, вот если снизят рейтинги у всех банков и начнут досрочно требовать возврат долгов, то как это отразится на активах банков в том числе - недвижимости?
Банки, которым уже почти нечего терять, будут пытаться остаться на плаву, продавая залоговые квартиры, или умрут на этой недвижимости, дабы не ронять цену для продавцов?

Самое прикольное, что любую информацию, даже негативную, вы используете как фактор повышения. Да вам надо молиться чтобы банки сохранили стабильность.

чтобы ответить на этот вопрос нужно знать две цифры: сколько залоговых квартир в алматинских банках и самое главное - по скольким из этих квартир реально произошел дефолт заемщика. Если дефолтных квартир меньше 5-10 тысяч, то смысла сливать квартиры у банков нет, поскольку это не даст им возможности выручить более 0.5-1 млрд. долларов в лучшем случае. Легче отдать это взалог Казыне и взять у той деньжат, да побольше. Банкам всяк выгоднее не сливать залоговую недвижимость.

[settan]

Выброс банковских залогов миф, не потому что их нет, а потому что их можно разделить на три части
1. Недострой, в принципе никому не нужен
2. Большая часть, с негативно настроенными хозяевами в плане реализации...надо не дружить с головой, чтоб приобретать такие объекты
3. Малая часть, продавцы положительно настроены...цены выше рыночных...

Да и по любому все эти сделки бывший хозяин оспорит в суде на раз два...

Я не спорю с этим.
Речь идет о том что в случае форс мажора - требований досрочного погашения, банки продают по ликвидационной цене (далеко не выше рыночной), по которой недвига уйдет в течение нескольких дней, обычно на аукционах по голландскому методу.
Как только прижмет и дадут зеленый на это дело - ценам однозначно будет вниз.

[alexfisher]

]

"Дискуссия о мировой резервной валюте справедлива и имеет право на существование, заявил после выступления перед парламентом Франции директор-распорядитель Международного валютного фонда (МВФ) Доминик Стросс-Кан, передает Reuters."

Вспоминаем, что МВФ является эмитентом безналичной валюты SDR (XDR). Той самой которую китайцы предлагают в замен доллару.
[/quote]

Хотел бы обратить внимание на безналичной, т.е. для доллара, который кстати также входит в корзину СДР (44%) вряд ли что существенно изменится. Да и позволит ли США изменить соотношение в СДР?ИМХО

[Лэндкрузер Тойотыч]

Банки, которым уже почти нечего терять, будут пытаться остаться на плаву, продавая залоговые квартиры, или умрут на этой недвижимости, дабы не ронять цену для продавцов?

Финансист рассуждает по другому: портфельчик с залоговой недвигой можно на крайняк продать инвестору. А если уронить стоимость, вообще нифига не получишь.

[Haldex]

Я не спорю с этим.
Речь идет о том что в случае форс мажора - требований досрочного погашения, банки продают по ликвидационной цене (далеко не выше рыночной), по которой недвига уйдет в течение нескольких дней, обычно на аукционах по голландскому методу.
Как только прижмет и дадут зеленый на это дело - ценам однозначно будет вниз.

1. Кто купит недострой и кто купит квартиру с жильцами и дальнейшей жизнью в суде?
2. Сколько денег банки вернут, продавая по низкой цене?

[Лэндкрузер Тойотыч]

Речь идет о том что в случае форс мажора - требований досрочного погашения, банки продают по ликвидационной цене (далеко не выше рыночной), по которой недвига уйдет в течение нескольких дней, обычно на аукционах по голландскому методу.
Как только прижмет и дадут зеленый на это дело - ценам однозначно будет вниз.

Если выживший из ума банкир поступит по этому сценарию, он сразу попадет в тюрьму за намеренное доведение своего финучреждения до банкротства. Только размахивание кредитным портфелем с приговариванием "недвига всегда в цене", дает шанс банкиру избежать ареста и конфискации имущества.

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 26.03.2009, 10:48:12

[settan]

Финансист рассуждает по другому: портфельчик с залоговой недвигой можно на крайняк продать инвестору. А если уронить стоимость, вообще нифига не получишь.

Оптом продать? Останется только найти инвестора на несколько тысяч квартир, по залоговой цене. Лохов с такими деньгами не может быть по определению, иначе бы у них столько денег не было.
А если вынуждено уронят цену, то получат хоть что-то - лучше, чем ничего.

[minutka]

Вообще, по общепризнанным данным в Алматы около 400.000 объектов (квартир и частных домов) или около 20 млн. квадратных метров жилья. Это данные с акиматовского сайта.

По сегодняшнему индексу это все примерно стоит 32.5 млрд. долларов. Явно недооценено.

В продаже (в крыше) имеется около 5.000 квартир. Возьмем среднюю площадь как 60 кв. Тогда в сумме это 488 млн. долларов. Совсем копейки получаются.

В то же самое время сегодня на депозитах физ.лиц в алматы лежит 7 млрд. долларов. Что в 14 раз больше стоимости квартир в продаже.

[Иван_Иваныч]

Погрешности в расчетах:
Е-320 пишет: "теоретически можно оторговать с каждого лота по 3-7K, в расчет условно не берется". Т.е. можно было сэкономить 12-28 тысяч на торге по квартирам. Деньги на ремонт предполагается выложить немалые- за 4 хаты 45 тысяч, хотя сам же пишет, что состояние этих квартир: после евроремонта, отличное, хорошее состояние(2 квартиры).
Получается, сэкономить на торге и ремонте можно неплохо- до 73 тысяч баксов. Если сдавать без ремонта,но на стольник дешевле каждую хату, EBITDA выходит 2400х12=28800 в год.
Депозит в 274.000х8% принесет за год 21920 долларов. Разница 6880 долларов в год. Если брать не первые попавшиеся объявы в крыше, а искать варианты, экономия будет еще существенней.
Но самый главный козырь это конечно не разница между сдачей жилья в аренду и хранением денег на депозите. Самый главный козырь- это уязвимость депозитов. Поэтому, из-за того что многие держат кэш на руках, разница получается между возможностью уже сейчас заработать 28800 долларов и нулем от держания денег под подушкой. Потом не забывайте, что депозит дает прибыль через определенное время,а от сдачи в аренду жилья вы получаете прибыль с первого дня аренды, авансом за месяц(квартал) вперед.

Но, если цены в этих престижных районах просядут еще на 11%, вы сэкономите такую же сумму- 29 тыс долларов, ничего не предпринимая. Правда следует учитывать, что в хороших районах стоимость жилья падает намного медленннее, чем на окраине...

ПС, В общем, каждый сам считает и думает, что ему интереснее- пытаться и дальше играть на понижение или зафиксировать прибыль...

Спасибо за критическую оценку.

Торг не вкладывался, ибо прикидки - примерные. Можно конечно месяцами торговаться с владельцами, переигрывая других претендентов, теряя время. Но в случае решения по инвестированию - я думаю торг будет минимальным.
Про ненужность ремонта - Вы сильно ошибаетесь. 2/3 квартир с якобы "евроремонтом", "хорошем состоянии" в реальности вообще непригодны для жизни уважающим себя иностранцем либо приличным местным человеком. От текущих труб и облезлых потолков до мёртвой бытовой техники и вздувшегося ламината. Тем более прикидки по ремонту весьма реальные.
Так что сэкономив на ремонте и торге (как все в принципе и делают), Вы получите длительные простои, ибо в хлев не каждый пойдёт. Ну и отрицательную прибыль в это время (коммуна и налоги никто не отменял)
Депозит дан самый дубовый и в самом дубовом банке. Реально при диверсификации в тенге-доллар-евро по разным банкам получить до 10 % годовых.
Уязвимость депозитов существует. Как и уязвимость сдачи в аренду ввиду высокой конкуренции (конечное снижение цены аренды) и ушатывании сдаваемых объектов.Риски указаны.
Депозит даёт прибыль каждый месяц, день в день с открытием депозита. Другое дело, Вы его можете снимать, либо не снимать. А вот выбить деньги из квартиросъёмщика – та ещё проблема. Просрочки и задержки в выплатах сейчас явление повсеместное. Крызыс!
Насчёт просядут цены - это также заложено в рисках (а не в прибылях). А если цены просядут ПОСЛЕ покупки недвижимости? Это ведь тогда из гипотетической прибыли превращается в реальный убыток. И никто не знает, когда это может отыграться. И отыграется ли вообще

[settan]

Если выживший из ума банкир поступит по этому сценарию, он сразу попадет в тюрьму

А если выживший из ума банкир будет размахивать кредитным портфелем, приговаривая "недвижимость всегда в цене", он попадет в психушку.

[Haldex]

Вообще, по общепризнанным данным в Алматы около 400.000 объектов (квартир и частных домов) или около 20 млн. квадратных метров жилья. Это данные с акиматовского сайта.

По сегодняшнему индексу это все примерно стоит 32.5 млрд. долларов. Явно недооценено.

В продаже (в крыше) имеется около 5.000 квартир. Возьмем среднюю площадь как 60 кв. Тогда в сумме это 488 млн. долларов. Совсем копейки получаются.

В то же самое время сегодня на депозитах физ.лиц в алматы лежит 7 млрд. долларов. Что в 14 раз больше стоимости квартир в продаже.

Продолжу мысль, если допустить, что каждая десятая хата в залоге, то выдано совсем немнога, по сравнению с депозитной базой...проще вернуть на запад с депозитов))) и сказать народу, как вы тут любите говорить, - "денех нет" )))

[Аникейн]

импонирует мне товарищ. Хорошо излагает мысли. Вот сколько уже талдычат, что падение уровня доходов официантки из кафе "солнышко" ну никак не отразится на ценах на "15 нормальных двушках в Бостандыкском районе". Не верят

а мне кажется что это вы зарегили себе новый ник на ЦТ, уж больно вы друг другу подсираете поддакиваете одобряете и всячески хвалите друг друга.

Аникейн, вот вам сегодняшняя новость в тему нашей вчерашней дискуссии. Что ни день, то МВФ раздает напечатанные денюжки.

"Сербия достигла соглашения с Международным валютным фондом (МВФ) о кредите в размере 3 млрд евро, заявил министр экономики Сербии Младжан Динкич, передает Associated Press. М.Динкич подчеркнул, что 2,2 млрд евро Сербия получит уже в 2009г."

а как это соотносится с вопросом недостаточности фондирования если продолжать раздавать бабло в том же темпе? на мой вопрос об источниках вы также не ответили.
мне вообще откровенно говоря положить с прибором на всякие там Румынии и Сербии... меня волнует то, что происходит здесь, у нас. и пока что ничего позитивного я не вижу.
ну допустим хватит всем денег от МВФ. ну пусть так. ладно.
но как я уже писал :
МВФ дает бабло гос-ву а не банкам, и прибегнем мы к этому только чтобы совсем не протянуть ноги. тут уж не до ипотеки. и значит дела наши будут совсем плохи. так что я не знаю, что такого прекрасного таится за вашей фразой "денег хватит всем"

[Лэндкрузер Тойотыч]

Оптом продать? Останется только найти инвестора на несколько тысяч квартир, по залоговой цене. Лохов с такими деньгами не может быть по определению, иначе бы у них столько денег не было.
А если вынуждено уронят цену, то получат хоть что-то - лучше, чем ничего.

Вот тому кредитору/соучредителю, предъявившему требование и отдадут портфель, приговаривая как в анекдоте: на бабка, е...ь!
Не зря же СамКа выступила с предостережением, что если кто к нам придет с требованием по досрочному погашению, тот сам и погибнет от сепуку...
Ситуация патовая до окончания кризиса.

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 26.03.2009, 10:59:43