Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Лэндкрузер Тойотыч]

Не ожидала, что сегмент обычных микровских 30-40-метровых 1-2шек в пределах 50 тыс. для ЛТ - покупки "по тяжелой"!

По тяжелой в данном контексте следует понимать так: массово...

[Аникейн]

если уж говорить про Астану, то мне вот этот диалог в комментах понравился
http://krisha.kz/a/s...42.html#add_com

человек интересуется почему народ с баблом не проявляет интерес к его хате

[iegudi]

человек интересуется почему народ с баблом не проявляет интерес к его хате

Судя по тому, что меня окружает, народ с баблом сейчас проявляет интерес только к баблу. Все остальное имеет вторичный приоритет...

[diletant]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

А это уже очень тревожный звоночек.
Кстати доходность по бондам БТА сейчас свыше 100% годовых.
Куда уж тут недвижке которая всигда в цине?

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

[bayterek]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

А это уже очень тревожный звоночек.
Кстати доходность по бондам БТА сейчас свыше 100% годовых.
Куда уж тут недвижке которая всигда в цине?

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

Пофантазируем лучше на тему, что теперь с завтрашнего утра начнут делать депозитники этого банка,
и куда они будут сбывать свое "богатство", акромя кирпича и предположить что то трудно даже.
Говорят же умные люди "в кризис нет ничего наиболее надежного , чем недвижимость".

[Иван_Иваныч]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

А это уже очень тревожный звоночек.
Кстати доходность по бондам БТА сейчас свыше 100% годовых.
Куда уж тут недвижке которая всигда в цине?

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

Вот те раз. А кто тогда будет? Зачем тогда вообще входили? Знали же, что при экстренной смене руководства БТА могут по жёппе надавать неслабо. Ещё и миллиардные нычки Аблязова вылазиют потихому.... Вроде первый звоночек с Commertsbank разрулили. А если будут ещё?

[Аникейн]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

ну если сейчас БТА не сбагрят по быстрому кому-нибудь

"БТА Банк" продолжает вести переговоры со Сбербанком России о продаже акций

то дело будет плохо учитывая:

Совокупный отток депозитов физических лиц БТА Банка с февраля составил $536 млн

Долгосрочные рейтинги дефолта эмитента "БТА Банка" и "Темирбанка" понижены до уровня "CC" - Fitch

[Desira]

Пофантазируем лучше на тему, что теперь с завтрашнего утра начнут делать депозитники этого банка,
и куда они будут сбывать свое "богатство", акромя кирпича и предположить что то трудно даже.
Говорят же умные люди "в кризис нет ничего наиболее надежного , чем недвижимость".

А что говорят умные люди, в случае, когда депозитчики не могут забрать свое богатство из банка? Ну, так... гипотетически!

[diletant]

И ещё по поводу долгов. Самое интересное что при сценарии долларовой инфляции и девальвации доллара относительно других валют, вырастут и процентные платежи по внешним займам, так как все они привязаны к LIBOR.

А так как "печатный станок" для долларов ,вот засада, находится не у нас, и продаем мы ресурсы за дешевеющие зеленые, то и минусов для нас будет гораздо больше чем плюсов.
Большая часть раскиданных с вертолетов всяким Румыниям и прочим "спасаемым" странам миллиардов, через короткое время вернется туда же откуда пришла. А долги останутся.

Та же реструктуризация долгов, то есть закрытие старых долгов новыми, только вид сбоку.


Все вышесказаное ИМХО, возможно здесь я и не прав.


Так что активно педалируемый здесь в последнее время лозунг
"нефть вверх-недвижка в алмате вверх" ни разу не правда.

Как падали при 150 дол. за баррель так падаем и при 40-50 и будем продолжать падать при уровне 150 дол. опять.
Мы слишком крепко увязли и подсели на кредитную иглу.

[diletant]

Сегодня в новостях проходило заявление Самрук-Казына по БТА банку, что в случае требований досрочного погашения внешних займов со стороны кредиторов, они перестанут его поддерживать.

А это уже очень тревожный звоночек.
Кстати доходность по бондам БТА сейчас свыше 100% годовых.
Куда уж тут недвижке которая всигда в цине?

Пофантазируем на ночь что будет происходить на рынке недвижимости в случае его банкротства?

Пофантазируем лучше на тему, что теперь с завтрашнего утра начнут делать депозитники этого банка,
и куда они будут сбывать свое "богатство", акромя кирпича и предположить что то трудно даже.
Говорят же умные люди "в кризис нет ничего наиболее надежного , чем недвижимость".

Ну чтобы "сбыть" что-то ненужное нужно сначало его из этого банка достать. (с)

Так что сдается мне что ещё в течение очень долгого времени им будет совсем не до "надежного "кирпича.

[foxterier]

Народ, кто-нибудь может сказть, упдаут ли цены до конца этого года на обычные двушки в ауэзовских микрашах до 25 тыс за квартиру?

[diletant]

Проблема и суть этого кризиса что слишком много банкротов-покойничков, которым не дают спокойно отдать концы и обанкротиться.
Начиная от ипотечника Джо в где-нибудь штатах и заканчивая "системообразующими банками" "слишком большими чтобы упасть" где-нибудь в Казахстане.

Думаю что разгребать все это дерьмо как у нас так и по всему миру будут ещё очень долго.
И американцы наступают на те же грабли что в свое время наступили в Японии.
Вон японцы до сих пор ещё не оправились от своего кризиса. А ведь более 10 лет уже с тех пор прошло. Даже термин у них новый появился компания-зомби, банк-зомби.
Вроде уже не жилец но до сих пор под капельницей на системе жизнеобеспечения.

[Lelok]

На этой недели Базис дает скидки по всем своим объектам 45% и выше. В Долине роз метр продают по 2300 долл., в Солнечной долине по 1200 и ниже, в Ак боте по 1800 и плюс паркинг и.т.д. Офисы в Нурлы Тау по 1500 за метр. Так что ценам вниз и еще долго вниз.

У Базиса все эти комплексы с недостатками. Долина роз находится около каких-то антенн. Солнечная долина жалуются, что они будут жить посреди незаконченной стройки. АкБота- там вообще ЛЭП немаленькая нависает над всем комплексом . НурлыТау -для офисов может и круто, но для проживания не годится.
Купить то мож и купят, только потом сами будут жаловаться на высокие целевые ( что уже наблюдается) да и ремонт на такую площадь с черновой дорого стоит.

Сообщение отредактировал Lelok: 26.03.2009, 02:05:37

[Lelok]

Ага....и не только цены, сегодня смотрел на ТРИ дома новостроя,
думал что заработался и попал в Пизу. Но товарищи подтвердили -уклон есть,
но до пизы еще далеко......

А где смотрели?

Сообщение отредактировал Lelok: 26.03.2009, 02:04:39

[4eburashka]

Великая Депрессия VS Великая Рецессия (в цифрах)
Сорри за ОФФ

[Аникейн]

Ну вот теперь они понизились. и что теперь кричать что цены рухнут на недвигу что ли?
нет связи прямой.
все-таки приемлемой ценой был бы коридор 60-70 баксов.

По данным РБК, цены мирового рынка на нефть по итогам торгов 25 марта 2009 года на ведущих нефтяных биржах значительно понизились. Официальные цены нефтяных фьючерсов ближайшего месяца поставки составили: в Лондоне на InterContinental Exchange Futures - IPE Brent Crude - $51,75 (-1,75) за баррель; в Нью-Йорке на New York Mercantile Exchange - Light, Sweet Crude Oil - $52,77 (-1,21) за баррель.

http://kt.kz/index.p...pter=1153481230

так что ценам на нефть хоть вверх, хоть вниз, а ценам на недвигу только вниз в ближайшее время

[Иван_Иваныч]

Многабукаф, прошу администрацию не ругаться.
Выкладываю рассуждения уважаемого Е320. Выкладка немного устарела, но актуальности не теряет. Цены особо не изменились за это время.
Человек делает прикидочный бизнес-план по инвестированию в недвижимость, при наличии суммы в 300-400 тыс $

Ни че если я тут немного поиграю в "менеджера мафии"
Концепция простая: Пул однокомнатных квартир, с евроремонтом и обстановкой, с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду.
Главное требование по локализации: Медеуский и Алмалинский р-ны в классических границах центра города + классический район присутствиях иностров.
Лот №1
Мед. р-н 1-комнатная 70 000 Адрес: Тулебаева-Айтеке би
Тип строения: кирп.
Этаж: 3 из 5
Площадь общая: 36
Площадь жилая: 19
Площадь кухни: 9
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
улучш., 1985 г.п., мет. дверь, пластик. окна, хор. сост., отл. р-н, развитая инфраструктура
Цена за кв.м лота = 1,944 $ (больше КИ)
Ожидаемый объем доп.вложений 15K $ (хор.сост. это скорее всего значит не совсем убитая вусмерть)
Лот №2
Мед. р-н 1-комнатная 85 000
Адрес: мкр "Самал-2"
Тип строения: кирп.
Этаж: 4 из 5
Площадь общая: 34
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 8
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
евроремонт, 1991 г.п., мет. дверь, пластик. окна, встр. кух
Цена за кв.м лота = 2,500 $ (серьезно больше КИ, дорог нынче Самал)
Ожидаемый объем вложений = 5K $ (предположительно освежить еврорем + техника)
Лот №3
Алмал. р-н 1-комнатная 60 000 Тип строения: кирп.
Этаж: 3 из 5
Площадь общая: 35
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 9
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: лоджия
отл. сост., 1980 г.п., Абылай хана-Шевченко, 242-54-91, (8-777) 3044659.
Цена за кв.м лота = 1,714 $ (почти равно КИ )
Ожидаемый объем вложений = 10K $ (ну вроде отличное сост.написано, 5ку можно предоложить в плюсах)
Лот №4
Алмал. р-н 1-комнатная 87 000 Тип строения: кирп.
Этаж: 5 из 5
Площадь общая: 38
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 8
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
неугловая, незалоговая, хор. сост., север-юг, тихий двор, Жамбыла-Желтоксан
Цена за кв.м лота = 2,289 $ (больше КИ )
Ожидаемый объем вложений = 15K $
Итого: 70+(15) + 85+(5) + 60+(10) + 87+(15) = ~ 347К $
(теоретически можно оторговать с каждого лота по 3-7K, в расчет условно не берется)
Смотрим че у нас ща рынке аренды:
Раздел: сдается в аренду (Квартиры)
Алмал. р-н 1-комнатная 800 $
показать всеАдрес: Желтоксан-Шевченко (наша Тулебайка тише и козырнее)
Тип оплаты: $/мес.
Этаж: 2 из 5
меблир., быт. техника, тел. отд., мет. дверь, евроремонт, тихий двор, каб. ТВ

Мед. р-н 1-комнатная 800 $
Адрес: мкр "Самал-2"
Тип оплаты: $/мес.
Этаж: 2 из 8
46 кв.м, нов. мебель, евроремонт, балк. застекл., с/у разд., кондиц., остальные опции по желанию клиента, рядом гипермаркет "Рамстор", сдается впервые
(Квартиры)
Мед. р-н 1-комнатная 900 $ Адрес: Тулебаева-Айтеке би
Тип оплаты: $/мес.
улучш., меблир., вся быт. техника, каб. ТВ, кондиц., евроремонт, чистая, тихий двор, на длит. срок
Убираем из цен-хотелок ~ 100$
Итого примерно:
Лот №1 = 800$
Лот №2 = 700$
Лот №3 = 600$ (Шевченко-Абылай хана шумновато, это самый слабый наш лот)
Лот №4 = 700$
Итого в месяц EBITDA = 2800К $
-3% (мы же хорошие ребята, платим налоги и спим спокойно)
-2..% логистические и непредвиденные расходы
+ желательная страхование, но в расчетах не учтено.
ИТОГО чистая прибыль в месяц = ~ 2600$ (
Супер оптимистичный сценарий 100% синхронной загрузки всех производственных мощностей =
2600 * 12 = 31 200$ в год.
Банковский депозит к примеру в Халыке с капитализацией 347 000 $ * 8% = 27 760 $ за год
ИТОГО выйгрыш проекта к стандартному депозиту 3440 $ в год при супер оптимистичном сценарии, что скорее всего невыполнимо.
Риски: снижение цены основных активов и существенное ухудшение состояния.
ИМХО проект на любителя, т.к. текущие ценовые уровни недвижки завышены.

[settan]

Ну вот теперь они понизились. и что теперь кричать что цены рухнут на недвигу что ли?
нет связи прямой.

А продавцы от ЦТ об этих изменениях молчат. Когда доллар падает, нефть растет на несколько центов они от эйфории закатываются, а когда наоборот - тишина. Объективность матиё.

По сабжу, повышение индекса - системная коррекция, не все же время в минусы без остановок, передышки нужны.

Сообщение отредактировал settan: 26.03.2009, 10:05:56

[minutka]

многие придумали себе фишку, что крыша над головой это товар.
в нашей репаблике - это не товар! это роскошь, а потому ...
в ближайшее время уровень доходов населения никак не может влиять на стоимость кв.метра.
Вот когда настроят по две хаты на нос, вот тогда будем говорить об адекватных ценах.
А пока многие этого не понимают ...

импонирует мне товарищ. Хорошо излагает мысли. Вот сколько уже талдычат, что падение уровня доходов официантки из кафе "солнышко" ну никак не отразится на ценах на "15 нормальных двушках в Бостандыкском районе". Не верят

[settan]

Народ, кто-нибудь может сказть, упдаут ли цены до конца этого года на обычные двушки в ауэзовских микрашах до 25 тыс за квартиру?

А кто вам это наверняка скажет? Риторический вопрос.
Вероятность, отличная от нуля есть, что к концу года, двушка в доме 1960-х годов постройки, без ремонта, будет стоить 25-30 к у.е.