Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[shantalle]

Вы, что, думаете кризис скоро закончится, нефть выростит и цены на квартиры подскочат? Да не будет такого... Воспоминания о кризисе ещё долго будут жить в памяти. После кризиса, если он когда то кончится, я не думаю что банки опять будут раздавать ипотеки "налево направо"...

А в Орбите есть реальные однокомнатные квартиры по 38-39тыщ.,сама видела, думала купить, решила подождать может двушка выйдет на эти деньги...

баба дура...
послушай жену и сделай наооборот...

Слушай бандера сссровский. ты сам дурак, у тебя наверна хата в Орбите? Да было время однушка в Орбите стоила 120штук, но этого никогда не будет уже... Жену свою дурой обзывай, хотя у тебя и жены наверно нет, и денег у тебя нет последнюю тачку продал...

[ЖК Новый Мир]

да в газете есть такие цены. 1 ком - 39 000.

[minutka]

вот собственно и ответ по поводу "17 тысяч нереализованных квартир в Алматы по данным минидустрии"

смотрим источник откуда ноги растут:

http://www.kt.kz/ind...date=2008-12-10

"В. Школьник сообщил также, что по республике в жилых комплексах, которые строятся с привлечением средств дольщиков, остаются нереализованными 34 тыс. 288 квартир, в том числе 8023 квартиры в Астане и 13 334 квартиры в Алматы."


то есть речь идет о квартирах которых еще нету. Их сначала нужно достроить. А пока никто видимо не хочет их покупать.

Сообщение отредактировал minutka: 20.03.2009, 17:37:42

[бригадир2]

[quote name='minutka' date='20.03.2009, 17:22' post='8047226']

типичный бандерложское мышление. А маркетинг, продажи, проценты с банковских кредитов куда закладывать? Одно дело посчитать цену кирпича и труда рабочих. А в реальности все сложнее.

Так вам и говорят о себестоимости,а не о цене.Вот поэтому у нас такая цена,что кто-то взял кредит,купил квартиру и теперь продает вложив в цену маржу свою,банка и посредников.

[ЖК Новый Мир]

ПРИРОДА "ПУЗЫРЯ"
Для периода 2003-2008 гг. были вычислены значения среднегородского индекса, изменение которого показано на Рис. 1. Начало кривой соответствует январю 2003 года, когда квадратный метр общей площади в Алматы стоил около 360$.

Весь 2003 год индекс линейно рос, летом перевалил уровень 500$ и далее поднимался с небольшим ускорением до февраля-марта 2004 года.

Весной 2004 года прозвучали тезисы о программе строительства социального жилья. Рынок недвижимости немедленно отреагировал на это краткосрочным снижением, которое продолжалось до середины 2004 года. Природа этой просадки индекса понятна – зачем покупать дорогие квартиры с рынка, когда можно будет по программе купить жилье по 350$ за квадрат! Спрос резко упал, и продавцы были вынуждены снизить цены.

После того как стало ясно, что эта программа не будет достаточно быстро реализована, индекс стал снова расти. Увеличение индекса шло по линейному закону до середины 2005 года. Во второй половине 2005 года виден ускоряющийся рост индекса – характер изменения явно перестал быть линейным. К концу 2005 года среднегородской индекс достиг отметки 1500$.

http://krisha.kz/con...inion/4639.html

[киркуду]

Вы, что, думаете кризис скоро закончится, нефть выростит и цены на квартиры подскочат? Да не будет такого... Воспоминания о кризисе ещё долго будут жить в памяти. После кризиса, если он когда то кончится, я не думаю что банки опять будут раздавать ипотеки "налево направо"...

А в Орбите есть реальные однокомнатные квартиры по 38-39тыщ.,сама видела, думала купить, решила подождать может двушка выйдет на эти деньги...

баба дура...
послушай жену и сделай наооборот...

ну, и что тогда это

2-комн. 30 000 $

Бост. р-н, мкр "Орбита-3", монолитный, 48(33)9 встр. кух., кладовка, тел. отд., улучш., евроремонт, пластик. окна, мет. дверь, счетчики, хор. сост.

[ЖК Новый Мир]

Что это было?
Рассмотрим абсолютное изменения индекса в период 2003-2005 гг. Из рис. 1 видно, что на начало 2003 года индекс был на отметке 360$, на начало 2004 года – 680$, на начало 2005 года – 985$, на начало 2006 года – 1500$. Таким образом, индекс в 2003 году увеличился на 320$, в 2004 году – на 305$, в 2005 году на 515$.

Видно, что несмотря на эффект отката рынка в первой половине 2004 года, в целом за период 2003-2004 гг. наблюдался линейный рост индекса – примерно на 310$ в год.

В середине 2005 года линейный характер изменения индекса нарушился, и во второй половине года наблюдается ускоренный рост. Этот рост продолжался примерно до февраля 2006 года. Индекс поднялся до уровня 1700$, и на некоторое время его изменение замедлилось. В течение небольшого периода времени индекс менялся со скоростью, соответствующей примерно 310$/год.

Плавный рост индекса продолжался до середины 2006 года. С этого момента и по настоящее время индекс ведет себя существенно нелинейно. К концу 2006 года индекс достиг уровня 2800$, что соответствует годовому изменению +1300$, что в четыре раза больше среднегодового прироста в 2003-2005 годах.

В первой трети 2007 года индекс продолжал быстро лететь вверх и достиг максимума в марте-апреле. Среднегородское значение стоимости квадратного метра в максимуме было равно 3700$! Цена, конечно, совершенно нереальная и никак не соответствующая уровню платежеспособного спроса. Это была цена, в которой существенную долю занимала спекулятивная составляющая. По некоторым оценкам эта спекулятивная составляющая в стоимости квадратного метра достигала в максимуме около 2000$, то есть более 54%!
http://krisha.kz/con...inion/4639.html


Почему это произошло?
Большая переоценка жилья стала возможной из-за доступности "легких" ипотечных кредитов, которые банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. В ходу был лозунг "Недвижимость всегда в цене!". Средства массовой информации внушали простым гражданам: "Недвижимость только растет!", "Купи сегодня – завтра будет дороже!". Банки публиковали красивые отчеты о росте потребительского и ипотечного кредитования.
В обществе появился реальный механизм частного инвестирования (причем даже не своих средств, а заемных) : ипотечный кредит – строительные компании – покупка дорожающей с каждым днем квартиры – продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку – хороший навар. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой. Деньги делались буквально из воздуха.

Все происходившее и по ощущениям, и по сути напоминало банальную пирамиду. Но если пирамиды 90-х годов были чистым "кидаловом", то широко развернувшийся строительный бум прикрывал свою пирамидальную сущность реальными, всем миром наблюдаемыми на улицах нашего города, стройками. Слабые голоса тех, кто предупреждал об опасности, тонули в громком хоре новых миллионеров и настойчивой рекламы.

Проблема заключалась в том, что БВУ брали на западе "короткие" деньги и отдавали их через дольщиков-ипотечников в строительные компании на длительный срок. Причем ипотечные кредиты выдавались кому попало чуть ли не на автобусных остановках. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.
http://krisha.kz/con...inion/4639.html

Сообщение отредактировал ЖК Новый Мир: 20.03.2009, 17:49:05

[minutka]

"Средний доход жителя южной столицы, по данным на конец прошлого года, не превышал 57 тысяч тенге."

понимаем что это бульшит явный. Потому что в январе общереспубликанская зарплата была 60 тысяч. А в Алматы 90.000. Кьюр это прекрасно знает. http://www.stat.kz/n...16_03_2009.aspx То есть автор взял среднереспубликанскую зарплату и выдал ее за южностоличную. При этом сослался якобы на статагентство

это возражение снимаю. Видимо автор имел ввиду среднедушевой доход, который ниже чем средняя зарплата. В любом случае, главное здесь это то, что квартир не 17.000 а 13.000 и они еще даже не построены (долевка) и это в основном элитное строительство.

Сообщение отредактировал minutka: 20.03.2009, 17:57:23

[Koba]

"Средний доход жителя южной столицы, по данным на конец прошлого года, не превышал 57 тысяч тенге."

понимаем что это бульшит явный. Потому что в январе общереспубликанская зарплата была 60 тысяч. А в Алматы 90.000. Кьюр это прекрасно знает. http://www.stat.kz/n...16_03_2009.aspx То есть автор взял среднереспубликанскую зарплату и выдал ее за южностоличную. При этом сослался якобы на статагентство

это возражение снимаю. Видимо автор имел ввиду среднедушевой доход, который ниже чем средняя зарплата. В любом случае, главное здесь это то, что квартир не 17.000 а 13.000 и они еще даже не построены (долевка) и это в основном элитное строительство.

Ну такими темпами вы скоро ШЛЯПУ будете кушать)))

Еркен Шерим, вице-президент Национальной Ассоциации риэлторов, директор ALEM REALTY.

1. Рынок недвижимости в нашей стране все-таки не выдержал отсутствия покупателей, в связи с чем цены медленно снижаются уже более четырех месяцев, причем на вторичном рынке коэффициент понижения несколько больше, чем на первичном.

Риэлторы констатируют, что в сравнении с июлем прошлого года продавцы каждой второй квартиры снизили цены на $25-50 тыс., а владельцы каждой пятой квартиры потенциально готовы сделать это при непосредственном торге с покупателем.

С начала декабря прошлого года до середины января нынешнего года рынок находился в застое. С середины января число совершаемых на рынке жилья сделок стало постепенно расти, а вместе с тем, как ни парадоксально, имеются данные о некотором повышении цен существенной частью продавцов квартир. Однако назвать это началом тенденции трудно, поскольку на рынке скопилось большое количество непроданных площадей. Сейчас на рынке жилья предлагается квартир на 25% больше по сравнению с июнем 2007 г. , и почти на 50% больше, чем в декабре 2006 года.

В базах данных агентств недвижимости есть квартиры, которые за последние четыре месяца подешевели на 15-32%, в зависимости от категории. Но это, как правило, жилье, стоимость которого изначально была завышена, или, так называемая, «проблемная» недвижимость. Квартиры с реальной ценой дешевеют не более чем на

10-18%.

Анализ данных агентств показывает, что продавцы, которые решились на уменьшение стоимости, в среднем готовы потерять на продаже своей недвижимости порядка 10-15%.

Существенно больше - до 25% - готовы сегодня снижать цену продавцы «первичной вторички» - введенных в эксплуатацию новостроек, купленных на стадии котлована за «совсем другие деньги».

Аналитика цен на недвижимость говорит о том, что можно ожидать стабилизации цен на жилье летом текущего года. В любом случае ниже 2 500 долларов за квадратный метр цены на жилье в Алматы не снизятся. На мой взгляд, для этого нет реальных предпосылок

[ЖК Новый Мир]

Все эти сторонние деньги, влившиеся в строительную отрасль через ипотеку, привели к тому, что реальная стоимость квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего доступ к "легким" деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту – сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять "вторичку" по "диким" ценам.

Тем самым был грамотно сформирован миф о "всегда растущей в цене недвижимости". Где-то был дан хороший толчок, а далее все развивалось по известным законам человеческой психологии.

Строительные компании добавили в пирамиду свое – полученные первые взносы и кредиты от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а закапывались в следующий котлован, поскольку СК тоже жили надеждой, что "недвижимость всегда будет только расти в цене" и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ, в которых компании кредитовались так же, как и частники-ипотечники.

Немалый вклад в общую картину внесли и люди, жилье которых попадало под снос. Эти счастливчики, получив в качестве компенсации абсолютно неадекватные деньжищи, скупали на вторичном и первичном рынке жилье по сумасшедшим ценам, тем самым подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и "она только растет".

Так была построена типичная пирамида, только под "строительным соусом". Понятно, что такое состояное неустойчиво и следовало ожидать появления фактора, который начал бы обрушение карточного домика "массовой народной ипотеки".


http://krisha.kz/con...inion/4639.html

[MMN]

В любом случае, главное здесь это то, что квартир не 17.000 а 13.000 и они еще даже не построены (долевка) и это в основном элитное строительство.

Почему вы так уверенны что не все 17000 квартир построены? Может 17000 -13000 квартир= 4000 квартир на стадии котлована? А может все 17000 построены? Вы сами пересчитывали количество квартир построеных и на стадии котлована. Уверен что нет. Или 4000 квартир построено и не продано, что уже больше чем объяв в крыше (по словам ваших соратников "Ценам вверх!"). Не говоря про вторичку. И где дефицит. Дефицит будет когда 1000 квартир на продажу.
Ладно, не напрягайтесь, как никак праздник скоро.
Всех с Наурызом!

[ЖК Новый Мир]

[quote name='Koba' date='20.03.2009, 18:13' post='8048126']
[quote name='minutka' post='8047868' date='20.03.2009, 17:56']
[quote name='minutka' post='8047226' date='20.03.2009, 17:22']

"Средний доход жителя южной столицы, по данным на конец прошлого года, не превышал 57 тысяч тенге."

В любом случае ниже 2 500 долларов за квадратный метр цены на жилье в Алматы не снизятся. На мой взгляд, для этого нет реальных предпосылок
[/quote]

2500 - это где ??? В элит класссе ???


Летом 2008 года можно ожидать некоторый застой в динамике индекса. Он будет держаться на уровне 1400-1450$ и к концу года подрастет до уровня 1460$.

Предложение достигнет максимума летом 2008 года. Уровень предложения в максимуме будет около 7500 квартир. Появится традиционная сезонная волна предложения. К концу года предложение в соответствии с этой сезонной волной снизится до уровня 4000-4500 квартир.

Государство, скорее всего, изымет часть недостроенных домов у СК (выкуп по фиксированным ценам,

1 м = 900 - 1000 $$$ - Жилье БИЗНЕС класса.


национализация СК и т.п.), вложит средства в достраивание и организует на базе этих объектов арендные дома с 2009 по 2013 гг.


В эти дома заселят часть семей обманутых дольщиков и прочих социально обиженных людей. Эта акция снизит социальную напряженность, оставшуюся после миллиардных игр с недвижимостью.

Рейтинг страны постепенно будет повышаться – ведь нефть-медь-уран-полиметаллы еще не кончились.

Банки затянут пояса, попросят у государства. Государство некоторым банкам не откажет, и часть БВУ вернется к своему обычному занятию – делать деньги из денег. Понемногу и очень осторожно начнется кредитование.

Итак, почти все страшное позади и пирамида (под видом строительного бума), правильно построенная на особенностях человеческой психологии и на возможных легких деньгах, осталась в прошлом. Народ резко поумнел, и какое-то время можно ожидать, что на эти же грабли больше не наступит.


http://krisha.kz/con...inion/4639.html

Сообщение отредактировал ЖК Новый Мир: 20.03.2009, 18:37:24

[schukhin]

2ЖК Новый Мир
Вы посты этими цитатами набираете?
Ну не интересно читать прошлогоднюю крышу...
Напишите лучше Ваше, личное, мнение.

Сообщение отредактировал schukhin: 20.03.2009, 18:39:56

[ЖК Новый Мир]

Свершилось ,на закрытом заседании диллеров и маклеров по недвижимости в Южной столице,принято решение уронить цены на жилье до 95 кв.м. и до 1985 года постройки .Прогнозируют падение цен на квартиры на 60-70 процентов.
до конца 2005 года акция продлится 2 года потом поднимут снова цены.
Сейсмоактивность до 8 балов Алматы ожидается на февраль 2006 г. (подробнее на сайте www.seismo.com.)
P.S В париже недвижимость дешевле чем в Алматы,может уедем?

да уж что это писали , ничего не сбылось (повышение особенно)

2ЖК Новый Мир
Вы посты этими цитатами набираете?
Ну не интересно читать прошлогоднюю крышу...
Напишите лучше Ваше, личное, мнение.

будет плавный спад до 2011 года .В год на 40 % (за 12 месяцев с января)
ИМХО

(100 000 - 40%) - 40% = цена на январь 2011 г.
Потом стабилизация с 2011 по 2013 гг

Сообщение отредактировал ЖК Новый Мир: 20.03.2009, 18:46:28

[Lelok]

Народ! Доллар падает Опять обесценивают долларовые барыжки мою квартиру

Теперь чтобы наверстать, цену что ли поднимать придется? В тенге Или на евро перейти? Пока ЕЦБ тоже свой станок не запустил.

Так быстро доллар не падал за всю историю евро
14:06 Интерфакс-Экономика
Решения ФРС США увеличить денежные вливания в экономику страны, включив «печатный станок», сильно подорвало позиции доллара, который показал самое стремительное падение за все время существования евро. Но действия и заявления мировых ЦБ способны сильно раскачать валютную лодку. На очереди решение ЕЦБ, который может последовать примеру ФРС

http://news.mail.ru/economics/2446596/

Сообщение отредактировал Lelok: 20.03.2009, 19:43:34

[Desira]

Народ! Доллар падает Опять обесценивают долларовые барыжки мою квартиру

Теперь чтобы наверстать, цену что ли поднимать придется? В тенге Или на евро перейти? Пока ЕЦБ тоже свой станок не запустил.

Так быстро доллар не падал за всю историю евро
14:06 Интерфакс-Экономика
Решения ФРС США увеличить денежные вливания в экономику страны, включив «печатный станок», сильно подорвало позиции доллара, который показал самое стремительное падение за все время существования евро. Но действия и заявления мировых ЦБ способны сильно раскачать валютную лодку. На очереди решение ЕЦБ, который может последовать примеру ФРС

http://news.mail.ru/economics/2446596/

Ахха, поднимайте, поднимайте

[minutka]

Народ! Доллар падает Опять обесценивают долларовые барыжки мою квартиру

Теперь чтобы наверстать, цену что ли поднимать придется? В тенге Или на евро перейти? Пока ЦБ тоже свой станок не запустил.
А потом будем перебирать все валюты ...

Так быстро доллар не падал за всю историю евро
14:06 Интерфакс-Экономика
Решения ФРС США увеличить денежные вливания в экономику страны, включив «печатный станок», сильно подорвало позиции доллара, который показал самое стремительное падение за все время существования евро. Но действия и заявления мировых ЦБ способны сильно раскачать валютную лодку. На очереди решение ЕЦБ, который может последовать примеру ФРС

http://news.mail.ru/economics/2446596/

Ничего. Долларов всем хватит. И себе напечатают, и вам напечатают и нам напечатают. Всем хватит. Будем через десять лет пририсовывать ко стоимости всего по дополнительному 0.

К тенге доллар не упадет. Нацбанк будет выкупать излишек и поддерживать имеющийся курс, накапливая резервы. Так же как он это делал при стоимости нефти в 150/баррель.

Доллар же будет девальвировать (вместе со всеми остальными валютами) относительно товаров и услуг. Это называется "Инфляция".

С.Демура сказал на днях, что доллар с какого-то года (я думаю что с начала прошлого века) потерял 96% своей стоимости. Сейчас все это ускорится и произойдет то же самое за десять лет.

[ЖК Новый Мир]

в США напечатали 1 ТРЛН Долларов. Эти деньги хлынут на развивающиеся рынки (Россия, Казахстан, Украина,Беларусь., Грузия, Пакистан, Индия ,Бразилия).

Эти трлн долларов будут покрываться ЗВР России, Казахстана.
Это повлияет наверное на Рынок жилья в Астане,Алматы.

[Злая@]

А рынок реально оживился , несмотря на призывы, которые длятся уже 4 года. Злая, у вас сделки идут?

мал мал стронулось...проблема осталась - продавать нечего...вариантов хороших нет((( если хата боле менее приличная(район, расположение, дом, состояния) видя интерес, продавец поднимает цену(((
С однушками проблема...спрос на них большой...вариантов мизир...зато попадаются отличные трешки...супер, ремонт и т.д.
Много залоговых, но если продает хозяин, все делается на раз два....риск минимален для обеих сторон минимален при грамотном подходе и полном сопровождении сделки...

Одним словом, покупатель есть, деньги есть, проблема найти достойный вариант...имха проблема будет усугубляться...возможно цены и будут проседать дальше, но в продаже останется один неликвид...

Да можете сами посмотреть соседние темы -Дневник покупателя....народ мотается. смотрит...а брать то нечего(((

[Desira]

мал мал стронулось...проблема осталась - продавать нечего...вариантов хороших нет((( если хата боле менее приличная(район, расположение, дом, состояния) видя интерес, продавец поднимает цену(((
С однушками проблема...спрос на них большой...вариантов мизир...зато попадаются отличные трешки...супер, ремонт и т.д.
Много залоговых, но если продает хозяин, все делается на раз два....риск минимален для обеих сторон минимален при грамотном подходе и полном сопровождении сделки...

Одним словом, покупатель есть, деньги есть, проблема найти достойный вариант...имха проблема будет усугубляться...возможно цены и будут проседать дальше, но в продаже останется один неликвид...

Да можете сами посмотреть соседние темы -Дневник покупателя....народ мотается. смотрит...а брать то нечего(((

Вот это и есть подтверждение того, что реальных денег нет у покупателей. На однушки почему повышенный спрос? Потому что они дешевле. Почему есть куча хороших трешек, но их никто не берет? Потому что они дороже. А оживление идет на самые дешевые варианты. Им-Хо!