В 2005 году риэлторские структуры и строительные компании активизировали свою деятельность на рекламном и информационном поле. И это можно было бы считать плюсом, если бы не некоторая субъективность их оценок и аналитики. Все аналитические обзоры и прогнозы риэлторских структур гласят, что цены будут продолжать расти, и никаких предпосылок для их снижения нет. В принципе все логично, так как классическая ?пирамида? предполагает необходимость поддерживать мнение о том, что все хорошо, рост идет и поводов для беспокойства нет. Именно поэтому в сознание потребителей вкладывают мысль о том, что цены на жилье еще не достигли своего потолка. Но методика расчетов, которую риэлторы используют в ходе своих исследований, вызывает ряд вопросов. Например, почему все они оперируют только ценами предложения? Почему никто не озвучит реальные цены, по которым покупаются квартиры, а также количество ежемесячно заключаемых сделок ?купли-продажи?? Неоднозначными выглядят и аргументы, которые выдвигают риэлторы и застройщики в пользу дальнейшего повышения цен. Но обо всем по порядку. Для начала давайте посмотрим, как же риэлторы и другие игроки рынка оценивают результаты уходящего года. Конечно, хотелось бы опираться не на их данные, а на исследования рынка недвижимости независимых незаинтересованных компаний, но таковых в Алматы за минувший год так и не появилось.
Не надо быть великим математиком, чтобы обнаружить противоречия в такой оценке. Точно сказать, почему они возникли, сложно. Зато можно предположить, что риэлторам выгодно подогревание спроса, и они вынуждены показывать постоянный прирост цен, дабы не спровоцировать выброс на рынок большого количества инвестиционных квартир (если рост остановится или цены поползут вниз, это наверняка произойдет). Но и создание излишнего ажиотажа на данном этапе тоже опасно. Ведь все большее количество людей задумывается о том, что алматинские цены на жилье не совсем реальны и не могут расти бесконечно. Возможно, именно поэтому риэлторы пытаются смягчить собственные оценки.
Некоторые аргументы и вовсе, как говорится, притянуты за уши. Например, директор ?ЦКН-Консалтинг? Руслан Тлеужанов в одном из своих интервью говорил, что спрос на жилье по государственной программе в Алматы в сто и более раз превышает предложение. Чтобы проиллюстрировать свои слова, он даже привел пример: было подано 50 тысяч заявок, удовлетворено 30 тысяч, а квартир сдано всего 320. Между тем заместитель директора департамента жилья Алматы Игорь Купч осенью озвучил следующие данные: в этом году в эксплуатацию в южной столице вводится 2348 квартир, заявлений принято около 6800, а подтверждение платежеспособности в банке получили порядка 3300 человек. Цифры же господина Тлеужанова по поводу числа заявок больше похожи на общереспубликанские. То есть чтобы проиллюстрировать бешеный спрос на жилье, число желающих приобрести квартиру берется со всего Казахстана, а количество сданных квартир приводится только по Алматы (да и то, если верить Игорю Купчу, не совсем правильное). Можно было бы не заострять внимание на всех этих противоречиях, но именно компания ?ЦКН? ведет наиболее агрессивную информационную политику. Ее отчеты и данные исследований наиболее часто встречаются в печатных и электронных СМИ. А ведь многие потребители воспринимают мнение компании как экспертное, но если ?эксперты? так часто ошибаются, то стоит ли верить их прогнозам?
?Мы просили риэлторов, в том числе ?ЦКН?, показать методики расчетов спроса и предложения. Они ссылаются на методы московских риэлторов, но ничего конкретного не говорят, и используемые методики, в отличие от некоторых московских структур, огласке не придают. Вообще практически вся реальная информация, касающаяся недвижимости, у нас закрытая. Идет регулирование рынка, но и оно должно быть разумным. Не надо поднимать ажиотаж, нужно думать, как исправить ситуацию, как безболезненно остановить процесс. Разрыв между ценами и реальными возможностями покупателей растет, и если ничего не предпринять, то цены и в самом деле рано или поздно обвалятся?, ? считает директор консультационно-оценочного центра Казахстанской академии оценки и строительства Александр Калинин.
А вообще, когда заинтересованная риэлторская компания сама определяет среднемесячные цены и показывает еженедельный рост, в памяти сразу же всплывает печально известная пирамида ?МММ?. В этой фирме тоже сами выставляли котировки акций, и сами определяли их рост. Конечно, оценки риэлторов имеют под собой какую-то реальную основу. Но насколько они близки к фактическому положению вещей, сегодня не знает никто.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
