Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Мясо и жилье, какая связь?

Я скажу так - взаимовыгодная, потому и не существенная в своем проявлении и влиянии.

Продавец мяса хочет купить квартиру, поднял цены. Пришел покупатель (а был он, например гаишник), видя какое дорогое мясо, стал брать за нарушение рядности не 1.000, а 2.000. Продавец мяса, видя что "разводы" подорожали, поднял цену еще. Пришел другой покупатель (а была она парикмахером), увидела цены и стала стричь и продавца и гаишника не по 2.000, а по 3.000. Вслед за этим поднялись цены на мясо, разводы в гаи. Глядя на все это застройщик понял цены на кв.м. И опять по новой. Где собака зарыта?

***Собака зарыта там, что те, кто платил за ипотеку 50% своего дохода, будет платить при таких темпах инфляции 70%. Не у всех есть возможность корректировать свой доход в зависимости от цен на мясо, штрафы и услуги парикмахеров.
У нас идет нездоровое снижении среднего уровня жизни на фоне прогрессирующих цен на недвижимость

Если ещё немного глубже покопать, то окажется что значительная часть ипотечных заемщиков не имеет доходов, не связанных с рыноком недвижимости,
позволяющих выплачивать ипотечные платежи со своих текущих доходов,То есть ипотека бралась с рассчетом на рост цен и последующую продажу, иными словами со спекулятивными целями. Вот это и есть группа риска от поведения которой будет зависеть дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости.

То же самое случилось в штатах, только там люди в основном перезакладывали свои дома и брали деньги в долг у банков под залог своих домов. Когда цены росли можно было возвращать старые долги за счет новых займов и закладных. Потом повысились процентные ставки по кредитам, что привело к снижению спроса и стагнации цен на рынке недвижимости, старый способ рефинансирования старых долгов уже не работал и в результате все это привело к финансовому краху многих заемщиков и некоторых крупных ипотечных компаний.

У нас происходит то же самое, многие заемщики переоценивают свои финансовые возможности по обслуживанию своего долга, банки закрывают глаза на их финасовую несостоятельность,выдавая кредиты кому угодно без подтверждения доходов под залог той же недвижимости или за взятки и откаты. Финансовая устойчивость самих банков в таких условиях под большим вопросом.

Я думаю, что проблемы начнутся как только рост цен на каком-то периоде времени станет менее 15% годовых. В этом случае обслуживать свои долги не смогут очень многие заемщики.
К тому же рынок недвижимости потеряет свою привлекательность для новых инвестиций.
Что приведет с одной стороны к резкому увеличению предложения со стороны ипотечных спекулянтов и инвесторов фиксирующих прибыль, с другой стороны к резкому снижению спроса и инвестирования в недвижимость.
В зависимости от того как быстро будет происходить этот процесс будет зависить его название
-крушение
-кризис
-стагнация
-стабилизация

По сути дела мы все говорим об одном и том же, разница лишь в оценке влияния этих факторов на ситуацию на рынке недвижимости и терминологии.

[diletant]

Предвосхищая неоднократно звучавший несколько наивный вопрос одного и того же участника
А нахрена инвестору продавать недвижимость за 2Х денех, когда он купил за Х денех год или два назад?

Скажу лишь что 2Х+% от дохода в другие виды инвестиций все таки больше и интереснее чем 2X-Y% потерь от инфляции ежегодно.
А учитывая, что инфляция в долларовом эквиваленте у нас значительно выше 10%, то выбор очевиден.
Так что стабилизация цен как вариант развития событий маловероятен и малоинтересен для всех участников рынка без исключения.

Платежеспособный спрос остался далеко позади, инвестиционный спрос сошел на нет, что будет с предложением написано выше. Следующая равновесная точка где вновь сойдутся кривые спроса и предложения будет значительно ниже.

Сообщение отредактировал diletant: 08.05.2007, 02:18:32

[Калистрат Калиныч]

Ни капельки не сомневаюсь в том, что diletant правильно обосновал все движения, по недвижимости, в прошлом, настоящем и будущем КЗ.
Теоретически, - анализ идеален.
Практически - не совсем.

Не забываем, господа, о сути всего казахстанского рынка, напрямую связанного с обогащением определённого круга лиц, находящихся у кормушки.
То есть, вместо чистого рынка, подчиняющегося рыночным правилам, - мы находимся под крышей УПРАВЛЯЕМОГО, КОРПОРАТИВНОГО рынка, на который действуют только те правила, которые установливаются и меняются провластными группами, в интересах этих же групп.
Цель у этих правил одна - личное обогащение.

Рассмотрев, кто стоит за законодателями, строительными монстрами, свободными земельными активами, инвесторами, банками и учитывая их прямое влияние на регулирование рынка, - делаем печальные ( для кого то - радостные!) выводы.

Безусловно, КЗ - страна парадоксов. хы-хы...

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 08.05.2007, 09:19:14

[Медведь]

Почитайте, если не видели
Квартиры в Москве дешевеют, но не продаются
То же и у нас будет или даже уже есть.
Продавцы победят
И опять все с начала, не хотелось бы опять подъема цен. Я за стабилизацию!

Я как владелец 2 квартир и дома, в принципе тоже желал бы "крушения", продать, ждать, потом купить в 3 раза больше. Но, видя предпосылки, я не вижу возможности для "крушения".

Еще, с нета про Японию.
"Японский пузырь затмевает воображение не столько масштабом катастрофы, сколько абсолютными цифрами. В конце 80–х годов один квадратный фут земли в центре Токио стоил более 1 миллиона долларов! Пересчет для наглядности: 100 квадратных футов равны 9,3 кв. м. Иными словами, крохотный участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 кв. м оценивался в 1 миллиард долларов."
Ну и как тут Алматы со своей "мелочью" может претендовать на какое-либо сравнение с Японией?

Сообщение отредактировал Медведь: 08.05.2007, 10:02:08

[Mardikor]

я слышал что совокупный объем ипотек у нас всего 1,5-2 млрд долларов.
при учете что в Алматы годовой оборот на рынке недвижимости 4-5 млрд. то я думаю большинство сделок проводится налом.
или мои цифры неверны?

[centrt]

Киев красивый и богатый по истории, но, когда каждый день майдан, увольте. Да и националисты эти хохлы.

зато в Киеве будет финал ЧЕ в 2012 году.........

[dalila]

Один интересный фактик - 1.000 долларов вложенная под 15% годовых на 50 лет превратится в миллион, а под 20% девять лимов. 50 лет это много, но и тыща - не деньги.

***Можно специально для D уточнить, у Вас 1000 долларов превратиться в миллион тенге?
Тогда согласна. Но вот куда вложить под 15% и вообще еси вложить даже под 10% кто гарантирует этот % в течение 10 лет, как, впрочем, и стабильность всех банковской системы на этот срок?

[Haldex]

зато в Киеве будет финал ЧЕ в 2012 году.........

а в Алмате будет азиада в 2011 году........

[Медведь]

Далила, а зачем грузится стабильностью банковской системы в течении даже 100 лет, если речь идет о "штуке"?

[Калистрат Калиныч]

Далила, доброе утро!

Читая Ваши комменты, я иногда задумываюсь о приведённых Вами цифрах.

Вы, всё время указывали реальную цену при строительстве 400-500$ за м. кв.
У меня - никак не выходит платить стройфирмам меньше 1100-1200 $, в чистовой отделке.
И это, к моему великому сожалению, учитывая даже то, что я привожу большую часть отделочных материалов из за границы самостоятельно:
От паркета, кафеля и галтелей, через кованные ограждения и гранит/мрамор, до батарей отопления и бассейной аппаратуры.

Наверное - я плохой экономист, а Вы - хороший? Меня заинтересовало, на чём основываются Ваши расчёты и какие строения Вы имеетк в виду? Какого типа и качества?

Не могли бы Вы, дать мне аудиенцию для высокооплачиваемой консультации по экономии бюджета с сохранением качества строительства и отделки, как профессионал в этом вопросе?

С уважением, КК.

[Калистрат Калиныч]

Далила, а зачем грузится стабильностью банковской системы в течении даже 100 лет, если речь идет о "штуке"?

Привет, дружище! Как голова, после пианки?

Зачем обращать внимание на сказки типа: Продам гуся, - куплю поросёнка, продам свинью, - куплю телёнка, продам телёнка - куплю домик?
На заявления, типа - миллион через 10 лет, можно положить... Это из области экономических утопий.

[Медведь]

Привет, Калиныч.
Я б её с удовольствием отрубил, но нужна для шляпы.

Да фиг его знает, зачем на это обращать внимание, так, для поддержания разговора. А то, тут начали тему, типа зачем тут всякую пургу я несу, как будто сами они что-то дельное говорят. Спрашивается, а зачем тогда форум создан?

Кстати, по цифрам, насколько я помню, Далила говорила про 400-500 в черновой, а Вы про чистовую, потому и получается 1.200.
Откуда возите? Я чет в Китай не хочу ехать, думаю Эмиратами грузануться.

[dalila]

Почитайте, если не видели
Квартиры в Москве дешевеют, но не продаются
То же и у нас будет или даже уже есть.
Продавцы победят
И опять все с начала, не хотелось бы опять подъема цен. Я за стабилизацию!

***Медведь, не разочаровывайте меня окончательно. Фраза "дешевеют, но не продаются" имеет достаточно многогранный смысл. То есть индексы отслеживают ведь по ценам предложения - их проанализировать гораздо легче, чем цены фактической купли продажи. И если идет тенденция снижения даже по ценам предложения - то что говорить о реальных сделках?
Автор приводит в пример продажу двушки за 155 и что хозяева были типа вынуждены, но что вынудит остальных?
Любой здравомыслящий инвестор будет стремиться зафиксировать свою прибыль на максимуме. И лучше он потеряет 10% выставив квартиру на продау в период стагнации цен и дальнейших непоняток, нежели он потеряет 20%, 30 и т.д.
Пословица "лучше синица в руке, чем журавль в небе" рулит

[Калистрат Калиныч]

Эмираты - не стоит, Медведь...
Все изготовлено там же, на тех же заводах юга Китая, только цены намного выше и доставка долгая и дорогая.
Первый раз я летал в ОАЭ лет тринадцать назад, в Китай - лет семь... Если надо консультацию, помогу без вопросов.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 08.05.2007, 11:07:27

[Калистрат Калиныч]

Медведь, Далила... всё равно, черновуха - дешевле 800, сейчас у меня, никак не выходит!

[dalila]

Далила, доброе утро!

Читая Ваши комменты, я иногда задумываюсь о приведённых Вами цифрах.

Вы, всё время указывали реальную цену при строительстве 400-500$ за м. кв.
У меня - никак не выходит платить стройфирмам меньше 1100-1200 $, в чистовой отделке.

***Избавлю вас от аудиенции со мной - 400-500 - я имела ввиду черновую отделку. Хорошую черновую отделку (не так как в некоторых стройкомпаниях - без проводки и с гипсокартоновыми стенами).
Мой совет - хотите строить массово и дешевле (насколько я поняла речь идет о малоэтажной стройке)- используйте технологию монолитного малоэтажного домостроения - это гораздо быстрее и дешевле кирпича.
Хотите сэкономить на отделке - используйте несъемную опалубку - стены будут ровненькие и требуемой формы. Хотите строить из кирпичей? Стройте - но делайте кирпичи из бетона прям на стройплощадке - есть такие миниаппараты.
А если то, что я говорю, вызовет в Вас лишь сарказм и снисходительную улыбку - подумайте, как же живет Европа с конечными ценами в 1000 при страшной дороговизне рабочей силы и стройматериалов?

[diletant]

....
Не забываем, господа, о сути всего казахстанского рынка, напрямую связанного с обогащением определённого круга лиц, находящихся у кормушки.
То есть, вместо чистого рынка, подчиняющегося рыночным правилам, - мы находимся под крышей УПРАВЛЯЕМОГО, КОРПОРАТИВНОГО рынка, на который действуют только те правила, которые установливаются и меняются провластными группами, в интересах этих же групп.
Цель у этих правил одна - личное обогащение.

Рассмотрев, кто стоит за законодателями, строительными монстрами, свободными земельными активами, инвесторами, банками и учитывая их прямое влияние на регулирование рынка, - делаем печальные ( для кого то - радостные!) выводы.

Безусловно, КЗ - страна парадоксов. хы-хы...

Согласен, рынок тянут и будут тянуть всеми силами вверх, используя бюджетные средства, административный и законодательный ресурс. События последнего месяца тому подтверждение. Вспомним что произошло.

1) групповое заявление-предсказание риэлторов о росте цен на 10% за один месяц (4000 до конца мая)
2) заявление нана о запрете строительства в Алмате
3) заявление премьер-министра о запрете продажи земли в области
4) освобождение строителей от НДС
5) принятие нового закона о стройжилсбережениях, с использованием значительных бюджетных средств

Любое из этих событий- беспрецендентное по своей сути, а когда они происходят одно за другим наводит на определенные мысли.

Вот только это всё может дать только кратковременный эффект и лишь ещё более усугубит ситуацию.
Ведь не решена основная проблема рынка-отсутствие конечных покупателей.

Поэтому я и говорю, что вариант развития
-кризис на рынке недвижимости у нас более вероятен, чем стабилизация цен
Имеенно по названным вами причинам.

Стабилизации и мягкой посадки как в Москве у нас может и не быть.

[dalila]

Медведь, Далила... всё равно, черновуха - дешевле 800, сейчас у меня, никак не выходит!

***Медведь, а что вы купили за 970 что обещают черновую, чистовую, получистовую или получерновую? Дайте Калистрату адресок - вряд ли ЕП обошлось это в 800.

[Калистрат Калиныч]

Далила, "Европа нам не поможет", там почти везде - не сейсмостойкое строительство и не резкоконтинентальный климат.
Поэтому в пример её, нам приводить не следует.
Бывал я и в этой Европе - от Турции и до Италии, раз сорок...
Вы бы ещё Тайланд в пример привели, где дома из картона и без отопления.

Строю я, как раз монолиты с заполнением пеноблоками, кирпич используется только в перегородках. Наружка - по корейской технологии... пенопласт с декором, двойная сетка и три слоя клея, потом мюнхенка. Второй вариант - вибробетонный декор и керамогранит на клей.
Это, как мне кажется - наиболее технологично.
Так что Вы имели в виду? Коробки из бетонных панелей без декора и отделки?

[Медведь]

Почитайте, если не видели
Квартиры в Москве дешевеют, но не продаются
То же и у нас будет или даже уже есть.
Продавцы победят
И опять все с начала, не хотелось бы опять подъема цен. Я за стабилизацию!

***Медведь, не разочаровывайте меня окончательно. Фраза "дешевеют, но не продаются" имеет достаточно многогранный смысл. То есть индексы отслеживают ведь по ценам предложения - их проанализировать гораздо легче, чем цены фактической купли продажи. И если идет тенденция снижения даже по ценам предложения - то что говорить о реальных сделках?
Автор приводит в пример продажу двушки за 155 и что хозяева были типа вынуждены, но что вынудит остальных?
Любой здравомыслящий инвестор будет стремиться зафиксировать свою прибыль на максимуме. И лучше он потеряет 10% выставив квартиру на продау в период стагнации цен и дальнейших непоняток, нежели он потеряет 20%, 30 и т.д.
Пословица "лучше синица в руке, чем журавль в небе" рулит

Далила, каким это образом я могу разочаровать Вас, приводя без изменений статью человека, отличного от меня. Или может быть своим комментарием? Так что в нем разочарующего Вас?

Иногда мне просто смешно от рассуждений типа, "синица в руках...", "главное не победа...". Если человек не умеет зарабатывать и потому не может купить, то, что могут купить другие, для меня это не значит, что он умнее, чем те, кто могут. Пусть даже он может играючи раскидываться словами, которые я даже выговорить не могу, ну и что? Теоретики, демагоги конечно могут спорить со мной, практиком. Но есть разница, я говорю о том, что я сделал, а они, о том, что не сделали и не могут. Далила, при всем уважении к Вам, Вас это тоже касается.

Что там автор приводит, я даже не читал, 155, 160, 120 - вообще не важно. Важна суть - корректировка цен, а потом опять рост. Вот о чем речь. Вон в соседней ветке, квартира на Мира-Ташкентской, выставили за 250.000 и жалуются, что нет звонков 2 недели. А что они хотели? Это же Ташкентская (!). Не удивлюсь, если такую же по параметрам квартиру в Айнабулаке (!), кто-то желает продать по 300.000.