Перейти к содержимому

Фотография

Крушение цен на квартиры в АлматыИпотека колосальный лохотрон.


  • Закрытая тема Тема закрыта
Сообщений в теме: 109338

#5130264
Правша

Правша

    Заносииии

  • В доску свой
  • 3 229 сообщений
MODERATORIAL [Правша]
Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

  • 0

#64481
cure

cure
  • В доску свой
  • 4 639 сообщений
Если говорить о цене квадратного мета (продавцам), то в условиях, если кто-то не доверяет разным индексам, давно уже есть метод расчёта исходя из минимальной цены. Такая минимальная цена есть - цена на СОЦИАЛЬНОЕ жильё и его объём (который, сейчас условно не берём, как и дополнительно всякие "шанхаи") к общей массе жилого фонда. Например, стоимость 2х комн по госпрограмме в Алмате в самом отдалённом и непристижном районе составляет 40 000$. К примеру, в РФ, где довольно (в отличии от нас) много и давно его строят, разница в цене против жилья на свободном рынке составляет в том же самом районе ~ 3-4 раза.
Кв метр с прошлого года в Алмате понизился на окраинах ~ на 50%, следовательно, там же рыночная цена 2х комн - 40 000*1,5 ~ 60 000, достигнув почти "социальной планки".
Вот это и есть дно. Самой собой, чем ближе к центру, тем разница больше.
  • 0

#64482
caken

caken
  • Читатель
  • 1 609 сообщений
В Литере статья как нехорошо отечественным банкам-http://www.liter.kz/site.php?lan=russian&id=150&pub=11600. Не устану повторять, падение на недвижимость еще продолжиться как минимум полгода.

#64483
caken

caken
  • Читатель
  • 1 609 сообщений
А здесь http://www.lenta.ru/...8/08/27/crisis/ статья по неблагоприятному прогнозу для зарубежных банков по версии The Wall Street Journal.

#64484
NiX-373

NiX-373

    старый поКатала

  • В доску свой
  • 5 422 сообщений

Как Никса сегодня много!...

Кошки на душе скребут?

просто есть время и возможность по3.14....ть в свое удовольствие. :(
А совесть (на что Вы намекаете) у меня чистая как у ... например ангела! :smoke:
  • 0

#64485
Лэндкрузер Тойотыч

Лэндкрузер Тойотыч

    Kaa-antiबन्दर-लोग

  • В доску свой
  • 4 913 сообщений
клюк

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 28.08.2008, 01:17:19

  • 0

#64486
NiX-373

NiX-373

    старый поКатала

  • В доску свой
  • 5 422 сообщений
не понял - а где народ? за 11 часов ни одного поста!
Эй! Народ! А ну ка взялись за сабж двумя руками!
По теме - готовлю месячный обзор июль-август'2008 - предварительно выходит, что все-таки август ниже июля... вот такие дела.

Сообщение отредактировал NiX-373: 28.08.2008, 10:46:25

  • 0

#64487
.MAX.

.MAX.

    он же Max5005

  • Забанен
  • 832 сообщений
Наверное квартиры побежали покупать :smoke:

#64488
select

select
  • В доску свой
  • 2 320 сообщений
Субъективная прибыль
Далеко не все отечественные банки занимаются улучшением качества управления, как того ожидали

http://www.liter.kz/...a...0&pub=11600
В Казахстане начали частично сбываться прогнозы международных рейтинговых агентств. Большая часть банков второго уровня к первой годовщине финансового кризиса пришла с весьма неутеши-тельными показателями. Как и предполагалось, у большинства финансовых институтов активы значительно сузились. А если и увеличились, то, по большей части, за счет возросших обязательств. Слабым утешением для экономики является и отмеченный рост депозитарной базы. За 6 месяцев 2008 года рост составил почти 10 процентов. Но за истекшие полгода кредитный портфель коммерческих банков уменьшился на 0,2 процента, или на 20,2 млрд тенге. То есть фактически возросшее количество вкладов на внутренней экономике никак не отразится. Агентство Fitch даже выразило беспокойство по этому поводу. В очередном отчете говорится, что ситуация с внешней задолженностью Казахстана улучшается, однако при этом идет значительное снижение качества банковских активов в условиях ухудшающегося макроэкономического климата.

Еще в апреле международное рейтинговое агентство Fitch предупреждало, что сужение кредитных портфелей, замедление экономического роста, сокращение ликвидности в корпоративном секторе и снижение цен на недвижимость в краткосрочной перспективе может усугубить качество активов. Причем ожидалось, что казахстанские банкиры все-таки поработают над качеством управления, чтобы в дальнейшем снизить собственные риски и спровоцировать обратные тенденции движения международных рейтингов. Пока, к сожалению, это не так.
«Литер» предлагает собственное видение ситуации с качеством управления в отечественной банковской системе. На основе полугодичных данных, представленных Агентством по финансовому надзору, нами проделана колоссальная работа по оценке качества менеджмента. Основными критериями стали темпы роста активов, обязательств и прибыли. Картина получилась весьма неутешительной. Среди 35 казахстанских банков лишь одному можно «подарить» пальму первенства. Остальные по-прежнему перебиваются «с пятого на десятое».
Большая часть банков второго уровня в этом году к годовщине финансового кризиса пришла с весьма неутешительными показателями. Как и предполагалось, у большинства из них активы значительно сузились. А если и увеличились, то, по большей части, за счет возросших обязательств. Обязательства сложились по-разному. Это и внешние займы, хотя и в меньших объемах, чем годом ранее, и акционерные капиталы, и инвестиции извне, чаще всего от иностранных партнеров.
Примечательно также, что именно в этом году, на фоне снижения объема денежной массы внутри страны, начала расти депозитарная база. Этот элемент в общей структуре обязательств весьма положителен. Рост за 6 месяцев 2008 года составил почти 10 процентов. То есть наконец наши банки смогли обеспечивать собственные потребности за счет внутренних ресурсов. Хотя, с другой стороны, за истекшие полгода кредитный портфель коммерческих банков уменьшился на 0,2 процента, или на 20,2 млрд тенге. То есть фактически возросшее количество вкладов на поверку на внутренней экономике никак не отразится. Деньги работают на какие-то другие цели.
Агентство Fitch даже выразило беспокойство по этому поводу. В очередном отчете говорится, что ситуация с внешней задолженностью Казахстана улучшается, однако при этом идет значительное снижение качества банковских активов в условиях ухудшающегося макроэкономического климата. «Банки Казахстана с учетом более сложных условий фондирования фактически остановили рост кредитования с ноября 2007 года, что стало одним из факторов замедления экономического роста страны», – говорится в отчете.
Изображение

В целом же, давая оценку качеству управления в отечественных банках, приходится констатировать, что никаких серьезных подвижек в этом плане не произошло. У абсолютного большинства из них прибыль обеспечивалась целиком за счет роста обязательств. Более того, наблюдалась даже тенденция к тому, что сами активы искусственно наращивались посредством обязательств. В данном случае, конечно, можно сделать скидку на то, что активы – это еще и резервный, собственный и уставный капитал. Немало средств было направлено именно в эти русла.
Однако на поверку эти меры вызывают сомнение. Банки так и не смогли оторваться от сторонних источников финансирования. А потому и прибыли значительно снизились. К примеру, АТФБанк потерпел большие убытки – более 4 млрд тенге. Тогда как в прошлом году примерно такой же цифрой обозначалась прибыль.
Такая же участь постигла еще 4 банка: Нурбанк (5,2 млрд тенге), турецкий КЗИ Банк (11,4 млн тенге), российский Метрокомбанк (92 млн тенге) и Данабанк (592 млн тенге). Как можно убедиться, наибольшие убытки пришлись именно на исконно казахстанских игроков финансового рынка. Иностранцы, даже несмотря на то, что тот же Метрокомбанк в Казахстане всего первый год, сумели удержать убытки в разумных пределах.


Алексей ХРАМКОВ, Алматы
  • 0

#64489
Legolas

Legolas
  • Свой человек
  • 914 сообщений
Никс, а можно ли вывести индекс "одного телефона", т.е. для формирования индекса брать только те объявления в которых дан контактный телефон, более не встречающийся в других объявах? Общий смысл - отсечь маклеров от "первых рук". Мне кажется что-то интересное должно получиться.
  • 0

#64490
Лэндкрузер Тойотыч

Лэндкрузер Тойотыч

    Kaa-antiबन्दर-लोग

  • В доску свой
  • 4 913 сообщений

Никс, а можно ли вывести индекс "одного телефона", т.е. для формирования индекса брать только те объявления в которых дан контактный телефон, более не встречающийся в других объявах? Общий смысл - отсечь маклеров от "первых рук". Мне кажется что-то интересное должно получиться.

И чего вы к этим маклерам прицепились? Весь цивильный мир продает через них.
Знаю многих людей и у нас, которым "впадлу" самим заниматься покупкой-продажей...

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 28.08.2008, 11:36:29

  • 0

#64491
Елена Скок

Елена Скок
  • В доску свой
  • 1 103 сообщений
к маклерам никто бы не цеплялся, если бы они просто делали свою работу честно, без всяких выкрутасов,
а так получается, что мало того, что такие деньги за квартиру отдашь, так еще и неизвестно за что маклеру отстегнешь, который тебя же при этом еще и надует.
  • 0

#64492
Lesha

Lesha
  • В доску свой
  • 2 628 сообщений

В Литере статья как нехорошо отечественным банкам-http://www.liter.kz/site.php?lan=russian&id=150&pub=11600. Не устану повторять, падение на недвижимость еще продолжиться как минимум полгода.

На мой взгляд, вы немного пессимистично трактуете новости. Давайте посмотрим, что творится в США, с которыми КЗ здесь в последнее время все сравнивают. Паника на рыке, банкротство нескольких банков и мощных финансовых и ипотечных институтов, не говоря уже о мелких компаниях - финансовых, испотечных и строительных. Все это уже было и отголоски еще дадут о себе знать - и что? Да, недвижимость упала, как и у нас, как и почти во всех странах, живущих на ипотечном кредитовании. А последние несколько недель идет рост, как цен и продаж, так и строительства новых домов - это факт!
А вы так напуганы новостями о том, что нашим банкам просто нехорошо. И это на рынке, где уже нет строительства новых домов или хотя бы квартир, это на рынке, где предложение всегда было ограничено, а сейчас еще и придавлено. Не совсем логично, на мой взгляд :smoke:
  • 0

#64493
Drive!

Drive!
  • В доску свой
  • 1 128 сообщений

Весь цивильный мир продает через них.


Не путайте *опу с щёками.

Цивильный мир продает через цивильных риэлторов.

А для наших период дикого капитализма не то что не прошёл - он и не будет проходить, пока не начнется регулирование этого рынка. Потому как мы видим естественно-эволюционным путём на верный путь порядочности становиться они не желают.

Вся проблема в том, что они закрывают свободный рынок недвижимости и лишают к нему доступа покупателей. А потом манипулируют ценами.

P. S. Ещё они обманывают.

Сообщение отредактировал Drive!: 28.08.2008, 11:49:55

  • 0

#64494
Scalper

Scalper

    Больше позитива:)

  • Забанен
  • 12 653 сообщений
Если наш долг 100 ярдов, то у шведов он немного больше :smoke:

Шведы потеряли на финансовом кризисе 724 млрд долларов

#64495
Scalper

Scalper

    Больше позитива:)

  • Забанен
  • 12 653 сообщений
Может это поможет и нашей стране выйти из кризиса :smoke:

Обама рассказал, как преодолеть кризис недвижимости (ТЕЗИСЫ)

Изображение

Накануне съезда демократической партии США в Денвере кандидат в президенты Барак Обама огласил свою программу решения жилищного кризиса в стране.

Основные пункты жилищной программы выглядят так:

1. Выработать новую программу помощи ипотечным должникам. Она должна поощрять кредиторов, которые идут навстречу клиентам и производят перерасчет кредита по более выгодным условиям.

2. Обама предлагает создать фонд помощи тем, кто потерял свои дома из-за долгов по ипотеке. Общая размер фонда – 10 млрд долларов.

3. Еще 10 млрд долларов он намерен выделить правительствам тех городов, жители которых больше всех пострадали от жилищного кризиса. Эти деньги должны пойти на погашение долгов по коммунальным платежам за арестованные по долгам дома. По какому критерию будут выбираться города и штаты, не разъясняется.

4. 10 млн ипотечных должников получат налоговые льготы. В среднем налоговое бремя для них снизится на 500 долларов.

5. Обама предлагает разрешить судам по делам о банкротстве изменять условия погашения ипотечного долга.

6. Дополнительные 10 млрд долларов предлагается выделить в поддержку программы по предоставлению помощи ипотечным должникам, которую недавно принял президент Буш. Эта программа также позволяет малообеспеченным семьям рассчитывать на приобретение жилья.

7. Ввести уголовную ответственность за мошенничество и обман клиентов для недобросовестных ипотечных брокеров.

8. Ввести новую шкалу оценки кредитоспособности заемщика, которая бы легко позволяла определить риск невозврата кредита, а также позволила бы сравнить различные ипотечные продукты и их конечную стоимость.

В программе представлен общий взгляд Обамы на жилищную проблему. Однако план по выводу страны из жилищного кризиса не отражает, как будут претворяться в жизнь конкретные планы кандидата в президенты

#64496
Лэндкрузер Тойотыч

Лэндкрузер Тойотыч

    Kaa-antiबन्दर-लोग

  • В доску свой
  • 4 913 сообщений

Цивильный мир продает через цивильных риэлторов.
P. S. Ещё они обманывают.

А что, они насильно заставляют заключать договоры с ними? Работайте с нормальными риэлторами из солидных агенств, кто мешает?
Если люди сами лохи, то их и будут накалывать...
  • 0

#64497
Scalper

Scalper

    Больше позитива:)

  • Забанен
  • 12 653 сообщений

Работайте с нормальными риэлторами из солидных агенств, кто мешает?


А что бывают такие? Может это и мешает..... Это ведь большой картель, где все
голодные и цель одна - ободрать своего клиента, сорри за имхо

#64498
maar1

maar1
  • Завсегдатай
  • 233 сообщений
Анализ банковского сектора по данным АФН на 01.08.2008 г. (Таблица Сведения об остатках на лицевых счетах БВУ)

Существуют много сомнений относительно следующих вопросов:
1. Сколько недвижимости имеется на балансах БВУ?
2. Сколько реально взято кредитов из-за рубежа?
3. Насколько финансовая система надежна?
4. Когда БВУ будут избавляться от недвижимого имущества и прочих непрофильных активов?
5. Насколько данные АФН по представленной информации БВУ соответствуют действительности?

1. Косвенными данными по количеству недвижимости на балансах БВУ (без аффилированных лиц, т.е. дочек) можно исчислить исходя из данных по амортизации, которые в целом равны 12 502 815 тенге. Исходя из средней ставки амортизации 6% и 7 месяцев периода получаем 357 223 285 тенге, что с учетом банковского портфеля БВУ соответствует действительности, но с учетом рыночной стоимости выставляемого залогового обеспечения в СМИ очень сомнительно; Получается, БВУ не берут на баланс недвижимость, а продают ее как только она появляется, хотя данные о просрочках АФН говорят о проблемных кредитах в размере 2,5 % от всех активов, которые на 60% соответственно обеспечены недвижимостью и равны 2 880 млн. тенге. Получается БВУ уже продали недвижимости на эту сумму или выставили на торги объекты на эту сумму и сняли с баланса, что не соответствует действительности.
2. Объем займов БВУ можно оценить исходя из начисленного вознаграждения по полученным займам по графе Расходы, связанные с выплатой вознаграждения по субординированному долгу 28 627 117 тенге, при средней ставке 8% получается что общий долг равен 613 438 221 тенге, что сомнительно.
3. Надежность БВУ в целом оценивается по объему резервного капитала, который должен составлять в идеале 10% от суммы обязательств, а в РК общая сумма резервного капитала равна 552 171 319 тенге, что составляет 5,4 %, что говорит об относительной устойчивости банковской системы.
4. Исходя из данных по счетам, на которых имеются примерно 20 млрд. долларов и с учетом неточного отражения в фин. Отчетности БВУ объемов недвижимости можно сделать вывод, что слив начнется после погашения БВУ очередного транша, который ожидается в Сентябре-Октябре 2008 года в сумме более 2 млрд. долларов. На Счетах по купле-продаже валютных ценностей имеется 2 215 793 079 тенге, что не соответствует сумме долга, т.е. для того чтобы оплатить следующие долги потребуется реализация недвижимости в сжатые сроки (до декабря этого года) за ин. Валюту минимум на 6 млрд. долларов США.
5. Исходя из вышеприведенных цифр, можно сделать вывод, что Пассивная сторона БВУ исскуственно догоняет падающий Актив через раздутие денег на корр. Счетах о наличии которых или отсутствии мы может только догадываться. Актив падает в связи с падением цен на недвижимость, которая занимает небольшую часть в структуре, но существенно влияет на структуру текущих и будущих доходов и качество кредитного портфеля. Деньги на корр. Счета БВУ может загонять НБ через эмиссию, что впрочем, по отчетам НБ не видно.
Банки реально в таком загнутом состоянии, что иногда становиться жалко, но когда вспомню, что из-за них возник пузырь на рынке недвижимости и столько народа попало жалость пропадает.
  • 0

#64499
NiX-373

NiX-373

    старый поКатала

  • В доску свой
  • 5 422 сообщений

Никс, а можно ли вывести индекс "одного телефона", т.е. для формирования индекса брать только те объявления в которых дан контактный телефон, более не встречающийся в других объявах? Общий смысл - отсечь маклеров от "первых рук". Мне кажется что-то интересное должно получиться.

"Для меня мало что невозможно..." (с) Бесприданница
Вопрос в другом - надо ли?
Я использую различные фильтры для просеивания общего потока и отдаю себе отчет в том, что ЛЮБОЙ фильтр искажает реальную картину. В этом процессе фильтрации очень важно действовать аккуратно, чтобы получить более-менее адекватные данные - ради чего собственно и затеян весь анализ.

То, что Вы предлагаете - очень жесткий фильтр, последствия применения которого я пока не могу предсказать точно. Ну получим мы индекс для такой выборки и что с ним делать?
Вообщем, пока не вижу смысла в этом...
Потому что у Вас - такая идея, у другого - еще одна, причем может быть противоположная Вашей, у третьего ...
Получим набор индексов для каждого участника данной ветки.. Им всем на радость...
И Никс станет всем хороший.... А это - не моя цель! :smoke:
  • 0

#64500
Злая@

Злая@
  • Читатель
  • 1 841 сообщений

Знаю многих людей и у нас, которым "впадлу" самим заниматься покупкой-продажей...

Знаю очень много маклеров/риэлторов(хоть и не нравятся мне эти слова), очень приятные, образованные и добропорядочные люди, которым " не впадлу" работать с неадекватными порой продавцами и покупателями...
зы. ЛТ это я не вам :smoke:


Количество пользователей, читающих эту тему: 8

пользователей: 0, неизвестных прохожих: 8, скрытых пользователей: 0

Размещение рекламы на сайте     Предложения о сотрудничестве     Служба поддержки пользователей

© 2011-2022 vse.kz. При любом использовании материалов Форума ссылка на vse.kz обязательна.