<b>Апрельский рекорд </b>
Нынешний апрель, как и прошлогодний, преподнес сюрприз рынку недвижимости.
В 2006 году на этот месяц пришелся пик роста цен ? он превысил 10%, что при стабильном рынке было бы нормальным годовым показателем. По итогам минувшего месяца аналитики снова говорят о рекорде, но уже в связи со снижением цен. Если исходить из цен предложений на вторичном рынке, коррекция вниз достигла 1%, но если учитывать реальные цены сделок, то можно говорить о коррекции в 10%.
Еще одним апрельским рекордом стало количество предложений на рынке. Рынок затоварился, констатируют аналитики. По данным ?Инком-Недвижимости?, на конец месяца объем предложений московской вторички дос?тиг 53,3 тыс. квартир ? такого не было уже много лет. По данным на середину января, эта цифра была на уровне 37 тыс. Эксперты рынка отмечают, что ситуация в минувшем апреле прямо противоположна ситуации годичной давности. ?Год назад на одного продавца квартиры приходилось по четыре-пять покупателей, а теперь на одного покупателя ? четыре-пять продавцов?, ? рассказывает директор по маркетингу бюро недвижимости ?Агент 002? Ольга Побединская. По данным бюро ?Агент 002?, цены за апрель уменьшились примерно на 1%.
Как отмечают опрошенные РБК daily участники рынка недвижимости, сейчас большинство покупателей перешли в фазу ожидания и торопиться с покупкой не имеет смысла. Благодаря этому происходит скрытое уменьшение цен ? продавец готов серьезно снизить стоимость квартиры, так как в противном случае экспозиция затянется на несколько месяцев. ?В марте-апреле спрос иссяк?, ? констатирует эксперт рынка Юрий Кочетков. ?Чтобы быстро продать квартиру за 180 тыс. долл., нужно снизить цену на 80 тыс. Не каждый продавец на это согласен, и в результате огромное количество предложений стоит на рынке?, ? добавляет он.
?При стабильном рынке разница между ценой предложения и конечной ценой продажи составляет около 3%, а при понижающемся рынке, как у нас сейчас, она может составлять 7?10%?, ? считает независимый аналитик рынка Геннадий Стерник. Однако аналитики отмечают, что определить разницу между ценами предложений и ценами сделок трудно. ?У риэлторов не может быть достоверной информации, о какой цене договорились покупатель и продавец, можно только предполагать?, ? отмечает заместитель гендиректора ?МИЭЛЬ-Брокеридж? по вторичному рынку жилья Алексей Шленов. Он считает, что сейчас торг составляет порядка 5%, но на действительно хорошие предложения торга может не быть вовсе. Ольга Побединская называет более радикальные цифры ? 8?10%, а в отдель?ных случаях ? до 17%. По подсчетам руководителя исследовательского центра IRN Олега Репченко, по статистике цены за апрель понизились всего на 0,5%, однако ?скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, составляет до 10%?.
По мнению г-на Шленова, если столь серьезное скрытое понижение цен суще?ствует, то в ближайшие месяцы оно должно стать явным. ?Коррекция цен вниз продолжится до осени, а возобновления роста не стоит ждать раньше чем через год?, ? считает г-н Стерник. Однако, несмотря на отрицательный тренд на рынке вторичного жилья, девелоперы утверждают, что корректировать цены на новостройки они не намерены. В компаниях ?Интеко?, ДСК-1 и ?МОРЕ Плаза? РБК daily сообщили, что цены в апреле никак не изменились и в ближайшее время снижать их не планируется.
ОЛЬГА СИЧКАРЬ
03.05.2007
http://www.rbcdaily....3/market/274476IRN: Минус 41 доллар за апрель
Цены на жилье в Москве снизились во всех сегментах
Последняя неделя перед майскими праздниками не принесла никаких сюрпризов на московский рынок недвижимости. Тенденция, связанная с коррекцией цен на квартиры в Москве, сохраняется, стоимость столичного квадратного метра медленно но верно ползет вниз, сообщает IRN.ru.
По данным аналитического центра www.irn.ru за последнюю неделю апреля средний уровень цен на жилье в Москве уменьшился еще на 0,4% и составил 4160 долларов за квадратный метр.
Примечательно, что в конце апреля подешевели квартиры почти всех сегментов - "на нуле" лишь цены на "сталинки" и квартиры в типовых кирпичных домах. Наиболее значительно снизилась в цене обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) - на 0,7% до 3848 долларов за метр.
http://realty.newsru...e/02may2007/irn http://www.irn.ru/index/ P.S. Напомним, что на 02.04.07 индекс стоимости жилья по данным IRN составлял 4.201$ за квадратный метр (падение 41$).
Всемирный пузырь ? мировой рынок недвижимости готов к спаду
Признаки серьезного перегрева на рынках недвижимости видны сейчас по всему миру ? возможно, пора уже подумать о том, во что обойдется "сдутие" этих пузырей. "Рынок жилья в США замедляется быстрей, чем ожидалось",? заявил вчера глава МВФ Родриго Рато. По его мнению, вслед за замедлением может последовать резкий спад, опасный не только для американской, но и для мировой экономики. Основной причиной синхронного перегрева по всему миру стал избыток ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванный политикой низких процентных ставок, которой придерживались в последнее время основные центробанки. В результате за последние пять лет стоимость жилья в развитых странах увеличилась с $30 трлн до $70 трлн. Разница ? $40 трлн ? эквивалентна совокупному ВВП этих стран. Московский перегрев, однако, выделяется даже на общемировом фоне. По расчетам аналитиков ИК "Финам", стоимость усредненной квартиры площадью 60 квадратных метров в Москве в 9 раз превышает размер годового дохода средней московской семьи с двумя работающими. В остальных крупных мировых столицах даже в условиях перегрева этот показатель значительно меньше. В Варшаве он составляет 4,6, в Берлине ? 5,7, а в Лондоне ? 7. Сейчас, по расчетам экспертов, минимально необходимый для получения ипотечного кредита уровень доходов в 2-3 раза превышает средний уровень доходов по Москве.
Москва в значительной степени определяет ситуацию на российском рынке недвижимости, и потому особенно опасен образовавшийся огромный разрыв между стоимостью аренды квартиры в Москве и ежемесячными взносами по ипотечному кредиту на покупку этой же квартиры. С одной стороны, в результате снижается спрос на инвестиционные квартиры "под сдачу": окупить их становится все труднее. Согласно расчетам "Финама", еще год назад стоимость квартиры равнялась арендным платежам за нее за 11-12 лет, сейчас этот показатель приближается к 20 годам. С другой, для самих покупателей становится все менее очевидно, что купить квартиру для них экономически целесообразнее, чем жить в съемной. Взяв ипотечный кредит на 15 лет для приобретения самой дешевой квартиры за $130-140 тыс., покупатель вынужден будет платить ежемесячный взнос в размере около $1500, хотя стоимость аренды той же квартиры составляет около $550.
По сути, это означает, что, покупая сегодня квартиру, москвичи руководствуются не трезвым экономическим расчетом, а "предрассудками среднего класса", требующими иметь жилье непременно в собственности. Долго так продолжаться не может. В результате растет спрос на снимаемое жилье: по данным МИЭЛЬ, в августе этого года он впервые за последние годы превысил предложение, причем сразу на 20%. "Стоимость московского жилья увеличилась до безобразия,? говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.? Многие из тех, кто планировал покупку, теперь могут отказаться от этих планов и продолжить снимать жилье". Почти трехкратный разрыв между стоимостью ипотеки и аренды ? верный признак перегрева. В США на пике "пузыря" на рынке недвижимости в 2004 году платежи по ипотеке превышали стоимость аренды лишь в 1,4 раза, но даже и такой разрыв стал для монетарных властей веским доводом в пользу принятия мер по "охлаждению".
Возможно ли "сдутие" российского "пузыря"? Теоретически все условия для этого есть. Сейчас в связи с увеличением процентных ставок избыток капитала по всему миру уходит с рынков недвижимости, а это значит, что мировой "пузырь" может лопнуть уже скоро. "Риски обвала неоправданно завышенных цен на недвижимость увеличиваются, и это явление может затронуть не только рынки западных стран",? отмечается в сентябрьском докладе "Финама". В США уже упал спрос, а за ним скоро последуют и цены, говорит аналитик "Финама" Ольга Беленькая. На других рынках рост продолжается, но и там уже заметны негативные тенденции.
Сейчас, говорит Ольга Беленькая, российские власти пытаются спустить ситуацию на тормозах, но если им не удастся, то вполне возможен и резкий обвал, после которого стоимость жилья зафиксируется на "справедливом уровне". Насколько будут скорректированы московские цены, сказать сложно, так как столичный рынок жилья слишком монополизирован, чтобы на нем безотказно работали законы рынка. Однако если судить по мировому опыту, итоговый уровень цен будет где-то на треть ниже пикового: по данным МВФ, с 1970 по 2001 год в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. Средний уровень падения цен составил как раз 30%.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
