Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Rin99]

И деньги потеряешь и квартиру, так как крушение цен на квартиры в Алматы, да и в Республики Казахстан не придвиится.

А это, как мы тут все выяснили или, скорей сказать, не выяснили - бАльшой вопрос !

[Mardikor]

Давеча поглядел я на текущие цены в крыше и обнаружил приятное обстоятельство - если я сейчас солью свою однушку по текущей "крышечной" цене, то вполне легко смогу снимать двушку на проценты которые будут капать на деньги, вырученные от продажи однушки. Чем не идея? Прекрасная возможность захеджироваться от риска падения цены. Хотя конечно если дальше будет расти, будет наверно обидно. Такое вот наблюдение.

идея хороша.
только бы доработать ее
я и говорю вместо того чтобы расходовать свои умственные способности на прогноз рынка не лучше ли приложить усилия к разработке беспроигрышной стратегии. иметь план А и план В (см. мой пост на 313 странице) захеджироваться от обоих направлений рынка.

Сообщение отредактировал Mardikor: 03.05.2007, 15:47:55

[vatokat]

Если уж продавать хату и жить на квартире то либо вложиться здесь в первичку на этапе котлована, либо тоже самое но за рубежом. По Эмиратам слухи ходят противоречивые знакомый ездил говорит на этапе котлована стоит 600 бакинских квадрат. В то же время здесь агентства недвижимости продают квадрат в Эмиратах в пределах 1500-4000.

По поводу прогноза по ценам. Остаюсь при своем - стагнация до сентября, может быть даже с некоторым понижением, баксов на 100-200 за квадрат. В ноябре и декабре 2007 резкий подъем до 4000.

[Медведь]

В ноябре и декабре 2007 резкий подъем до 4000.

Почему?

захеджироваться от обоих направлений рынка.

Есть примеры?
У меня только один - ничего не делать.

[Калистрат Калиныч]

Медведю:
12-13 % годовых от аренды вполне реально поднимать например на островах в Таиланде. Причем это за минусом комиссий управляющих компаний, но с налогами, которые Х.З как платить.
По моим прикидкам здесь такой процент с аренды не так просто поднять.

Насчёт 13%, меня гложут огромные сомнения. Если хотите достоверной инфы, обратитесь в скот холланд эстэйт, что в бывш. гостиннице Алатау. Они всегда занимались заграницей.

По моим сведениям, меньше 10% дохода от аренды в Тайланде, но учитывая рост цен на землю, в пределах 20-25 получалось в последние годы.

У нас, конечно по аренде ещё хуже... если не считать, былой рост самой недвижимости.

[vatokat]

Медвед, потому что лето это всегда стагнация. В любом бизнесе спад (кроме туризма, пожалуй). Еще сейчас вcплыло несколько факторов - ограничение на строительство в пределах Алматы, по этажности и прочее. Но рынок пока не отреагировал на них. Все затаились и ждут, а вдруг наступит улучшение. Народу надо подумать месяцев так 5. Рынку недвижимости вообще характерна инерционность. Дальше опять поймут что халявы по 2k не будет. И будут покупать по 4k за квадрат.

[Медведь]

Ну не знаю.
4.000 - уже слишком.

Я тогда третий фронт открываю.
Вторичка вниз;
Новостройки вверх;
Общее падение, только за счет того, что вторичке больше. Общее падение в пределах 10% до конца года.
Корректировка цен, затем обычный сезонный тренд.
Крушения не будет.

Я за стабилизацию.

vatokat, 4.000 что за цена? На что?

Сообщение отредактировал Медведь: 03.05.2007, 15:59:09

[ANR]

Насчёт 13%, меня гложут огромные сомнения. Если хотите достоверной инфы, обратитесь в скот холланд эстэйт, что в бывш. гостиннице Алатау. Они всегда занимались заграницей.

По моим сведениям, меньше 10% дохода от аренды в Тайланде, но учитывая рост цен на землю, в пределах 20-25 получалось в последние годы.

У нас, конечно по аренде ещё хуже... если не считать, былой рост самой недвижимости.

Возможно 13% и нереально…хотя как я понял все зависит от удачного выбора.
Вопрос не об этом. Что ожидается у нас по аренде? Нужен тупо источник пассивного дохода. Депозиты инфляция на большую половину сожрет, всякие ПИФы и тому подобное неохота… Таиланд это просто для примера. Правда местные управляющие компании гарантируют 11-13% годовых примерно на такие апартаменты.
http://www.thaiprope...house00471.html
http://www.thaiprope...house00469.html

а цены мне лично очень нравятся

Сообщение отредактировал ANR: 03.05.2007, 16:01:01

[Калистрат Калиныч]

Почему цены продолжают расти?

Эксперты банка ?ТуранАлем? также полагают, что Казахстану необходимо как минимум 50 лет для того, чтобы решить проблему дефицита жилья. Об этом в одном из интервью сообщила начальник отдела ипотечных продуктов АО ?Банк ТуранАлем? Аида Гаппарова. К такому выводу они пришли, сравнивая существующую ситуацию в Казахстане с опытом развитых стран всего мира. В течение текущего года, по оценке аналитиков БТА, средняя стоимость на недвижимость в Казахстане, в том числе и в крупнейшем мегаполисе - Алматы, повысится на 25%.

Опять заказуха? Как они уже достали, своей топорной работой. Интересно, кто финансирует?
Думаю, что миллиардер Нуржик, вряд ли на это пойдёт. Очень умный парень. Хотя и ему, лишняя ипотека не помешает...

Сегодняшнее "Время", против "аналитики" позавчерашнего "Литера"...хе-хе.
Отсюда: http://www.time.kz/19.htm

[Bass]

Если продашь 1-комн. - это наверно будет супер ( вожиданиях снижения цен), но вот где гарантия того что банк будет в состоянии платить не то что достаточный процент на размещенный вклад, а вообще платить что то опять же при условии снижения цен на недвижимость. Ну а если цена недвижимости будет расти тогда банковский процент по любому будет отставать от альтернативной ставки доходности.

Слышал мнение что начало строительства высотных бизнес-центров есть начало падения рынка, не могу вспомнить кто же мне такое сказал.

[Медведь]

ANR, купи пару однокомнатных и сдавай.

[ANR]

ANR, купи пару однокомнатных и сдавай.

Здесь или не здесь?
Пара однушек здесь при сегодняшней аренде принесет около штуки в месяц. Поэтому и интересно знать ожидается ли повышение аренды по Ате?

[Калистрат Калиныч]

ANR, предложения хорошие.
Только дам Вам совет. Лучше берите с другой стороны Тайланда, там где внутреннее " Тайское море", например на Самуи. Был я в Тайланде с год назад.... Разговаривал с местными русскими. Купить землю и самому построить (проект и подряд с местными строителями) в 2 раза дешевле обойдётся.

Я и сам хочу там, что нить взять, честно говоря.
Это место - рай на земле.

[ANR]

ANR, предложения хорошие.
Только дам Вам совет. Лучше берите с другой стороны Тайланда, там где внутреннее " Тайское море", например на Самуи. Был я в Тайланде с год назад.... Разговаривал с местными русскими. Купить землю и самому построить (проект и подряд с местными строителями) в 2 раза дешевле обойдётся.

Я и сам хочу там, что нить взять, честно говоря.
Это место - рай на земле.

Спасибо за совет?Самуи хорош?правда пока по инфраструктуре Пхукету проигрывает.. зато его география лучшая защита от всяких цунами.
Калистрат Калиныч, а здесь по аренде какие прогнозы? Без серьезных потрясений?

[Медведь]

Аренда прямо зависит от стоимости жилья.
Какие прогнозы по стоимости?
Отсюда и делайте выводы

[ANR]

Аренда прямо зависит от стоимости жилья.
Какие прогнозы по стоимости?
Отсюда и делайте выводы

Да вот я и пытаюсь определить процент дохода здесь, у нас.

[Калистрат Калиныч]

ANR
***Калистрат Калиныч, а здесь по аренде какие прогнозы? Без серьезных потрясений?
Я думаю, что с арендой у нас - полная жо*а. За пять последних лет, - рост в 3-5 раз... и ффсё.
Это даёт основания полагать, что заниматьсяарендой, было супервыгодно, в то время, когда бурно росла недвижимость. То есть основной доход давал рост, а аренда - дополнительные копейки.

Если рост прекратился или такой, как на этой неделе (по крыше), то аренду можно вообще не считать за доход.
Сливать надо недвижимость с умом и вкладываться во что то ещё.
Тупой депозит в разы больше даёт, чем аренда.

Вот и весь сказ.

[Бреславец]

..
Подобное поведение рынка, вполне логично, потому как ценообразование в целом шло ?как бог на душу положит?. Скоро все станет на свои места, вторичка немного упадет в цене.
...

Медведь, - логично, это когда цены будут соответствовать стране.
Ненормально когда уровень жизни, экологии, развития .... в конце списка, а цены на жилье
выбиваются в лидеры.
Я понимаю, что мы космическая, супер-пупер продвинутая и "демократическая" держава.
Но цены не должны быть космическими.
ЭТО НЕНОРМАЛЬНО.

Сообщение отредактировал Бреславец: 03.05.2007, 16:27:29

[E-320]

И деньги потеряешь и квартиру, так как крушение цен на квартиры в Алматы, да и в Республики Казахстан не придвиится.

О как Вы г-н Дартаньян еще и ясновидящий.

В свете последних новостей ставить на скорое ?крушение? уже действительно не приходится.
Похоже действительно побеждает вариант ?3 Х.З.

Но все-таки интересно пытаться прогнозировать.
Господа инвесторы и просто любопытствующие. Прикинем простую модель развития событий.

Вариант ?1.
Запрет на строительство в Алматы будет таки введен. Звучит пугающе.

Главный посыл запрета: Это то, что ИМХО он будет означать что адм.границы города перестанут расширятся, т.е. город не будет поглощать областные земли и СК будет значительно тяжелее пробивать разрешения на новые проекты.

Но даже такой сценарий ИМХО предполагает:

1) Уже реализующиеся проекты будут достроены (из крупных навскидку это Сайран, АкселКент, СанСити, и ряд иных).
2) Реконструкция и снос многих районов при этом сценарии все-таки будут завершены, т.к. инвесторы уже затратили немалые деньги на проекты и гос-во не решится резать по живому. Т.е. по сути ГенПлан развития Алматы до 2020 года будет реализовываться.
3) Государственная жилищная программа на 2008-2010 года также будет реализована.

В кратком итоге все это даст на рынок еще не малое количество квартир. Т.е. предложение все равно будет. И здесь самый главный вопрос начнут ли инвесторы новую гонку вложений, т.е. скупку всех этих новостроек на корню или поостерегутся.
ИМХО все-таки начнут. И тогда сценарий абсолютно прогнозируем, незначительная коррекция произойдет только на рынке некачественной вторички, первичка будет продолжать расти.
А дальше пока действует запрет ситуация читаемая. Цены будут расти, т.к. нет предложения и кривая спроса будет вынуждена тянутся к той планке которую будет задавать скудная кривая предложений. И к сожаления для некоторых это будет означать, что квартир по 700-1000 у.е. за квадрат НЕ БУДЕТ !
(это без всякого сарказма и иронии просто констатация )

Вариант ?2
Запрет на строительство в Алматы не будет введен. Звучит на первый взгляд обнадеживающе. Но что это предполагает:

1) Все вышесказанное по п.1)-3) из Варианта ?1.
2) То что многие кто еще сомневались стоит ли заходить на строй.рынок отбросив последние сомнения рвануть строить с целью заработать, т.к. где еще есть такая норма прибыли и понятно, что такой она будет не вечно. Т.е. СТРОЯТ ВСЕ (с)
3) Еще больше Иностранных СК не мытьем так катанием (т.е. возможно и через с первого взгляда вполне резидентные СК) будут заходить на рынок с целью урвать свой кусочек пирога.

Т.е. на выходе будет много предложения, т.е. ИМХО все-таки настолько много что уже инвесторам будет боязно ставить на бесконечный прирост и они станут задумываться об ограниченной ликвидности квартир.
А дальше с дальнейшим ростом числа предложения, уже и возникают опасения за целостность ?пузыря?.
И думается это не благо в целом. Похоже, что такой сценарий больше всего и беспокоит гос-во. Т.к. последствия уже неоднократно освещали в СМИ и в этой ветке.
И от полной устранености от регулирования рынка гос-во наоборот переходит в сверх-вмешательство, а иначе возможен и страновой дефолт, каких было немало в печальном мировом опыте бумов на рынке недвижимости.

ИМХО Вариант ?1 победит и сейчас самое главное это правильно спрогнозировать как долго он будет длится.

Интересны Ваши предположения дамы и господа

[Калистрат Калиныч]

Бреславец, ненормально?
Интересно, кто здесь говорил, что это нормально?
Это - аномально.
Но это есть...
гы-гы...

Страна парадоксов, панимаишь! (С) Б.Н.Ельцин