Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[litePhreon]

diletant
про строительство забыли.

[litePhreon]

Что касается Алматы, то здесь серьезно недооцениваются риск землетрясения. Когда в один момент дорогущая недвижимость не будет стоить ничего кроме клочка земли на которой она стояла. И никакие страховые компании возмещать убытки не будут. Где им такие бабки то взять, да и оно им надо?

часть (ск) выживет.
те что перестраховались в дальнем зарубежье.

зы
кстати, отсюда вывод, выбирайте страховую компанию осмотрительно, а первую попавшуюся

[litePhreon]

В какой-то газете приводилась статистика количества сделок по недвижимости по Алмате. Так вот в среднем ежемесячно продается и покупается всего около сотни квартир и домов.
Причем, абсолютное большинство из них через различных посредников.

в Алмате с населением 1,5-2 млн и количеством жилья не меньше 300 тыс, в месяц покупается/продается ок 100???

под посредниками понимаются риелтеры? или некто другой? и что конкретно они совершают что серьезно влияет на стоимость жилья?

[litePhreon]

Вопрос: зачем ассоциация риэлторов Казахстана обратилась к президенту с просьбой повлиять на банки с целью снизить процентные ставки по ипотеке?
Еще вопрос: радеют за народ?
И последний вопрос: а может чувствуют угрозу своему бизнесу и инвестициям?

мое имхо,
не совсем понимают (или делают вид что не понимают, тогда это у них хорошо получается) ценообразование в недвижимости, и перекладывают ответственность за рост цен на банки, видя лишь одну панацею, снижение процентных ставок. тогда как это лишь одна сторона процесса - увеличение спроса. а необходима еще другая сторона - увеличение предложения. а вот этому уделяется не очень много вниманию (во всяком случае в сми).

кстати, просьбы повлиять на снижение ставок, тоже выглядят очень глупо для людей опытных в экономике (во всяком случае риелтер должен уметь считать деньги). что опять же говорит о что что люди либо не понимают, либо серьезным образом делают вид что не понимают простых экономических законов.

[litePhreon]

1) Большинство недвижимости покупается и продается сейчас на рынке со спекулятивными целями.
Где-то уже прозвучало, что 70% квартир на рынке сейчас ?инвестиционные? и большая часть из них сейчас пустует. То есть получается, что спекулянт?, пардон, инвестор, у инвестора покупает и инвестору же продает.

скорее всего речь идет о первичном рынке.
все таки согласитесь, есть принципиальная разница между "70% покупаемых квартир" и "70% покупаемых квартир на первичном рынке".

опять же имхо,
цифра 70 взята с потолка (никто исследований не проводил).
ведь как в сми пишут: построили дом год назад, в нем до сих пор большая часть окон не горит.
логика простая и лично для меня понятная.
но есть и другая сторона.
1) квартиры, большей частью сдаются в черновой отделке, чтобы довести доума требуются еще дополнительно финансы. предположив что жилье уже куплено в кредит, ремонт может растянутся на длительный срок. согласитесь это не просто побелил, стены покрасил, обои наклеил. а нечто более сложное.
2) даже если ты сам ремонт закончил быстро, не факт что твои ближайшие соседи сделали тоже самое. перспектива того что, сверзу, снизу, слева, справа от тебя будут регулярно стучать в течении нескольких месяцев, никого не вдохновит. (из личного опыта, сосед сверху делал ремонт, и меня лично иногда это очень нервировало, хотя все ремонтировалось только днем)
3) для большинства, такое жилье - мечта, соответственно народ готов вложить в нее всю душу. и готов оборудовать ее по последнему писку. различные причиндалы, аксессуары и т.д. готов ждать неделями (не забываем что все у нас привозное, и таможня/логистика местных поставщиков оперативностью не блещет). и только после того как все будет готово, переезжают в свою мечту.

[S*S]

знакомый работает в одной известной и крупной строительной конторе.говорит что сейчас продажи в строящихся домах идут очень туго...много нераспроданных в построенных домах..может это начало?

[S*S]

знакомый работает в одной известной и крупной строительной конторе.говорит что сейчас продажи в строящихся домах идут очень туго...много нераспроданных в построенных домах..может это начало?

[NurBul]

Быстрее бы это начало наступило...

[securedigital]

finance-kz-subscribe@googlegroups.com

это подписка на новости и статьи по теме финансов в кз, очень удобно, получаю нахаляву такие новости как от reuters и Factiva, и пр.

finance-kz mailing list is to share news, press releases, articles, and other interesting issues related to finance in kz.

group is not listed in google directory, membership moderated, posts are not moderated, everyone can invite, everyone can post.

Group page is http://groups.google...roup/finance-kz
To subscribe, send an email to finance-kz-subscribe@googlegroups.com
To unsubscribe from a group via email, send an email to finance-kz-unsubscribe@googlegroups.com

NO PERSONAL DISCUSSION IS ALLOWED. ONLY NEWS POSTS. - those who breach this rule wil be removed.

you can set delivery type to DAILY DIGEST so that its easier to scan the news.

so go ahead inviting your colleagues

regards, admin

[litePhreon]

знакомый работает в одной известной и крупной строительной конторе.говорит что сейчас продажи в строящихся домах идут очень туго...много нераспроданных в построенных домах..

в какой, если не секрет.

[diletant]

В какой-то газете приводилась статистика количества сделок по недвижимости по Алмате. Так вот в среднем ежемесячно продается и покупается всего около сотни квартир и домов.
Причем, абсолютное большинство из них через различных посредников.

в Алмате с населением 1,5-2 млн и количеством жилья не меньше 300 тыс, в месяц покупается/продается ок 100???

под посредниками понимаются риелтеры? или некто другой? и что конкретно они совершают что серьезно влияет на стоимость жилья?

См. газета "Крышы" 2-х или 3-х недельной давности

Пример, попробуйте, снять квартиру в аренду. Реально ли снять квартиру у её хозяина?
Большинство таких объявлений перехватывается маклерами ещё до того как газета напечатана.
Вопрос: сумма, по которой маклер, снимает квартиру у хозяина?
Еще вопрос: по какой сумме он сдаст её Вам?
И последний вопрос: Зачем он вообще нужен и какие услуги он оказал при сделке?

[diletant]

1) Большинство недвижимости покупается и продается сейчас на рынке со спекулятивными целями.
Где-то уже прозвучало, что 70% квартир на рынке сейчас ?инвестиционные? и большая часть из них сейчас пустует. То есть получается, что спекулянт?, пардон, инвестор, у инвестора покупает и инвестору же продает.

скорее всего речь идет о первичном рынке.
все таки согласитесь, есть принципиальная разница между "70% покупаемых квартир" и "70% покупаемых квартир на первичном рынке".

опять же имхо,
цифра 70 взята с потолка (никто исследований не проводил).
ведь как в сми пишут: построили дом год назад, в нем до сих пор большая часть окон не горит.
логика простая и лично для меня понятная.
но есть и другая сторона.
1) квартиры, большей частью сдаются в черновой отделке, чтобы довести доума требуются еще дополнительно финансы. предположив что жилье уже куплено в кредит, ремонт может растянутся на длительный срок. согласитесь это не просто побелил, стены покрасил, обои наклеил. а нечто более сложное.
2) даже если ты сам ремонт закончил быстро, не факт что твои ближайшие соседи сделали тоже самое. перспектива того что, сверзу, снизу, слева, справа от тебя будут регулярно стучать в течении нескольких месяцев, никого не вдохновит. (из личного опыта, сосед сверху делал ремонт, и меня лично иногда это очень нервировало, хотя все ремонтировалось только днем)
3) для большинства, такое жилье - мечта, соответственно народ готов вложить в нее всю душу. и готов оборудовать ее по последнему писку. различные причиндалы, аксессуары и т.д. готов ждать неделями (не забываем что все у нас привозное, и таможня/логистика местных поставщиков оперативностью не блещет). и только после того как все будет готово, переезжают в свою мечту.

Согласен с поправкой о первичном жилье
70% -такая информация, прозвучала во время встречи с начальником или что-то в этом роде отдела ипотечных кредитов Казкоммерцбанка
на семинаре по ипотечным кредитам ККБ на недавней выставке "Товары и услуги для бизнеса".
1,2,3 Инвестиционными квартирами можно их называть потому, что они были приобретены за деньги с целью последующей перепродажи или аренды, т.е получения дохода
Даже если часть хозяев доделают ремонт и въедут туда сами, в разряд инвестиционных попадут их же квартиры, где они сейчас живут (не думаете же вы что они бомжуют), когда они выставят их на продажу или будут сдавать в аренду.
Инвестору гораздо выгоднее и быстрее продать или сдать готовую квартиру, чем в черновой отделке

[diletant]

Что касается Алматы, то здесь серьезно недооцениваются риск землетрясения. Когда в один момент дорогущая недвижимость не будет стоить ничего кроме клочка земли на которой она стояла. И никакие страховые компании возмещать убытки не будут. Где им такие бабки то взять, да и оно им надо?

часть (ск) выживет.
те что перестраховались в дальнем зарубежье.

зы
кстати, отсюда вывод, выбирайте страховую компанию осмотрительно, а первую попавшуюся

Знаете ли вы такие компании, которые перестраховывают свои риски за рубежом. Поименно, пожалуста,и какова разница между ставкой по страхованию жилья в Казахстане и ставка перестрахования этого же жилья за рубежом (если это вообще имеет место быть)? Я думаю, что отрицательная.
Западные страховые компании и банки гораздо более внимательнее относятся к таким понятиям как риски (будь то политические или природных катастроф)

[Чужой]

Знаете ли вы такие компании, которые перестраховывают свои риски за рубежом. Поименно, пожалуста,и какова разница между ставкой по страхованию жилья в Казахстане и ставка перестрахования этого же жилья за рубежом (если это вообще имеет место быть)? Я думаю, что отрицательная.
Западные страховые компании и банки гораздо более внимательнее относятся к таким понятиям как риски (будь то политические или природных катастроф)

очень может быть

хотя когда я спрашивал по поводу обвала цен то ск утверждают что все перестраховано.

у наших банков 25% всех денег в ипотечных кредитах.

так получается нельзя деньги в банке держать?

[litePhreon]

См. газета "Крышы" 2-х или 3-х недельной давности

Пример, попробуйте, снять квартиру в аренду. Реально ли снять квартиру у её хозяина?
Большинство таких объявлений перехватывается маклерами ещё до того как газета напечатана.
Вопрос: сумма, по которой маклер, снимает квартиру у хозяина?
Еще вопрос: по какой сумме он сдаст её Вам?
И последний вопрос: Зачем он вообще нужен и какие услуги он оказал при сделке?

за 2 года сменил 3 квартиры.
поэтому с опытом аренды квартир знаком лично.
да, в большинстве случаев на звонки отвечает маклер.
этот же маклер затем договаривается о показе жилье с хозяином и со мной (за просмотр с меня брали в районе 300-500тн, зависит от удаленности жилья от маклера).
в случае согласия арендовать жилье, маклер получает от 3000 до 5000 тн. все дальнейшие отношения только с хозяином жилья.
все цены, на мой взгляд, вполне справедливы.
обо всех ценах на услуги маклера лучше договариваться сразу по телефону.
иногда при звонках сразу видны откровенно кидальные варианты - сильное отклонение по ценам, выставление каких то левых условий; такие варианты нужно просто сразу отбрасывать.
(вообщем ничего нового, обычная житейская логика)

вполне возможно что мой опыт - исключение из правил и мне повезло. но мои знакомые и друзья, арендующие жилье, описывают примерно тоже самое.

если бы я сам продавал/сдавал в аренду жилье, то прибег бы к услугам посредников. отвечать на звонки и каждому объяснять по телефону условия сделки для меня неинтересно - есть своя работа (а также у меня нет близких родственников, готовых это сделать за меня, все они тоже активно работают). соответственно остается только одно - маклеры.

согласен, что в некоторых случаях есть отклонения от нормы, и определенные люди делают бизнес. нечестный бизнес. но утвеждать, что большая часть жилья проходит через их руки, я бы не стал.

[litePhreon]

Знаете ли вы такие компании, которые перестраховывают свои риски за рубежом. Поименно, пожалуста,и какова разница между ставкой по страхованию жилья в Казахстане и ставка перестрахования этого же жилья за рубежом (если это вообще имеет место быть)? Я думаю, что отрицательная.
Западные страховые компании и банки гораздо более внимательнее относятся к таким понятиям как риски (будь то политические или природных катастроф)

знаю точно, что пару лет назад КБС Гарант был обязан все страховые полисы по жилью перестраховывать у ллойда.
сейчас компания переименована, и по моему там сменился менеджмент (хотя могу ошибаться), так что вполне возможно что сейчас этого уже нет.

по поводу рисков, в том же КБСе ставка страхования в алмате была выше в полтора-два выше чем в других городах кз. как раз по причине риска землетрясения.

разница, которую они ловили, была действительно маленькой. но у них и офис то бы всего один, и несколько человек в штате, им вполне хватало.

[Чужой]

О том что у нас лучшие %%%,%% ставки:


Вариант 1:
Берем квартиру за 55000$ = 7370000 тг.
Первоначальный взнос (15%) 8250$ = 1105500 тг.
Срок - 15 лет
Ежемесячный платеж при 12.5% -576$ - 77211.35 тг. (рассчитано БТА Ипотека)

За весь срок финансирования должно быть выплачено итого: 13898042.25 тг.
из них процентов: 7633542.25 тг.


Вариант 2: Аренда
Депозит 1105500 - тот самый первоначальный взнос
Оплата в месяц аренды 350$ - 46900
На депозит в месяц кладем разницу 576-350 = 220$ - 29480

Итого через год:
1105500*1,08 + 29480*12 = 1 547 700,00
1547700*1,08 + 29480*12= 2 025 276,00
****
10-й год: 7 511 458,00тг

В запасе 5 лет (и подарок для себя = 576*12*5=34560,00$$$) чтобы сделать суперремонт, съездить куда-нибудь, купить машину или еще одну квартиру.

И еще если вы лишитесь работы хотя бы на месяц то это не означает что вы будете платить за ежедневную просрочку выплаты кредита что-то около 3000,00 тг/в день (90000тг/в месяц)

что вы думаете?

Сообщение отредактировал Чужой: 06.12.2005, 10:39:43

[NorthMax]

2Чужой По 1 варианту понятно, а что это за 2 вариант, можно разъяснить?

[LAUK]

нас же тут много
есть кто хочет купить по дешевке квартиру

давайте дадим объявлени во все газеты о продажи квартиры за пол цены

может цены и действительно упадут

думаю что если подавляющее большинство даст такие бесплатные объявления можно кратковременно снизить цены а может и долгосрочно

Дык, что так и забили на ето предложение? Идея неплохая. Я даже знаю, что кое-кто ее уже начал реализовывать.

[Stainless_Agent_X]

Что за глупость?

Во втором варианте вы кормите 10 лет чужой бизнес (того, кто купил кв.и сдает ее вам). Более того, вы не получаете квартиры, как в 1 варианте. В первом варианте при выкупе квартиры после 15 лет (или досрочно, если будут доп.источники денег), квартира становится ВАША и вы можете ее продать уже по более высокой цене (цены растут) или сдать, но при этом уже вы будете иметь с этого доход, а не с вас как в 1 варианте.


Считаю, что в условиях роста цен (а даже если роста не будет, вы можете просто сделать хороший ремонт и продать потом все равно за более высокую цену), лучшим вариантом является покупка недвижимости. Пора отвыкать от менталитета, что раз сказали 10 или там 15 лет, то вы должны горбатиться весь этот период. Вам дан ум и разум. Будьте более гибкими. Вы можете погасить ДОСРОЧНО ..и при этом вы все равно получите свою маржу. Само собой банки надо выбирать такие, где досрочное погашение разрешено.