Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Поэтому, возвращаясь к теме, я не сомневаюсь:
"Обвал - будет точно! ... Весь вопрос - когда?"

Спасибо вам за эти слова значит я не зря писал, в нашем полку прибыло....
А по срокам мы договоримся

Браво, Odracl!

[diletant]

Не был на форуме несколько дней и пропустил такую интересную дискуссию

Калистрат, прочитал ваше обращение ко мне. Хотел было ответить...но вас уже оказывается переубедили.

[diletant]

Хотя добавлю немного о психологии инвесторов.
Для vatokata.
Ну и вдогонку безвременно ушедшему от нас Медведю, на его слова, что цены стабилизируются через 2-3 года и будут такими ВСЕГДА.
Зачем инвестору продавать недвижимость дешевле? Когда он на ней уже заработал 50,500,5000%.

Видите ли для инвестора по большому счеты нет разницы во что он будет инвестировать,в недвижимость,ценные бумаги или бриллианты. Он просто выбирает актив для инвестирования.

Когда он принимает решение о выборе актива для инвестирования он руководствуется следующими критериями
-ожидаемый рост стоимости актива
-ликвидность актива и сроки инвестирования
-и риски инвестирования в данный актив

Когда он принимает решение продавать или нет данный актив, он руководствуется теми же принципами что и раньше когда покупал.
И по большому счету для него нет никакой разницы на сколько выросла стоимость этого актива за время его владения,50% или 5000%. Вы понимаете?
Он смотрит сколько он на нем сможет заработать в будущем, а не сколько заработал в прошлом.

[den10]

На эту тему я уже ранее высказался ранее:
***Недвижимости много видов и она имеет различное, как назначение так и схему использования. Кто то под этим словом подразумевает квартиру купленную в кредит и ожидаемую в далеком 2008 году, а некто имеет сеть магазинов или ресторанов при этом не знаком со словом ипотека. Кто то сдает площади в аренду и кто то их снимает, третий в ней просто живет, владея. Кто то её строит, а кто то имеет её, как кошелек для черного нала.

Именно потому, что средства, цели и возможности у всех разные - не надо всех выстраивать в колонну по четыре и утверждать, что если мы идем по льду, - лёд обязательно треснет и все провалятся под воду.
Нет такого и не будет... у каждого своя дорога.

Опять же все это верно , но тут 2 случая - кто-то берет чтобы просто жить - кстати они меньше всего и постардают , будут выплачтвать свою ипотеку и жить-поживать .

А вот кто использует недвижимость как средство заработка или даже как кошелек + те кто строит , для тех есть реальная угроза потери инвестиций . Это вкратце , хотя нужно разбираться с каждым случаем в отдельности .

Наибольшая опсаность наверное таки для стройкомпаний , поскольку им нужен постоянный приток денег на зарплату , материалы , на выкуп участков . Сейчас , благодаря разным решениям наверху - рынок может остановиться и приток денег уменьшится . А у стройкоманий - тоже кредиты , да и строить надо - следственно придется часть запасов недвижимости слить , видимо , дешевле . Причем на этапе проекта , а вот захочет кто-либо вкладываться в пустое место - тоже вопрос .

[diletant]

В ситуации стаблизации цен или их снижения, перед инвестором стоит выбор

или избавиться от переставшего приносить доход актива и найти новый объект для инвестирования
или держать этот актив в надежде на его последующий рост, который превысит как текущее снижение цены так и обеспечит желаемую доходность.
Просто стабилизация цен на каком то уровне его не устроит. На этом не заработаешь.

[Доктор]

Рынок недвижимости в Алматы обрушился - есть серьезные основания для данного заключения

Нурлан АБЛЯЗОВ
27 апреля, 2007


Есть серьезные основания говорить: обрушение рынка недвижимости в Алматы произошло.

"Месяц назад нам давали за этот офис 6.5 млн. долларов и у нас было два покупателя. Сегодня - после оформления нами всех соответствующих бумаг - эти же два покупателя предлагают максимум 4 млн.", - сказал участник сделки по продаже недвижимого объекта в Алматы 26 апреля.

6.5 млн. и 4 млн. отличаются на 40%. Всеми признаваемый перегретый характер рынка недвижимости в Алматы дал-таки результат: рынок явно перевалил за точку максимума и стремительно скатывается вниз.

Один известный экономист в этой связи обратил наше внимание на прозвучавшее на этой неделе требование премьер-министра Масимова запретить продажу земель в Алматы и Алматинской области "до особого распоряжения".

"Несмотря на аргументы премьера по запрету продажи земель, я рассматриваю это решение прежде всего именно как еще одну попытку поддержать рынок недвижимости", - сказал он. - "Искусственно сократить предложения на рынке, где и так падает спрос - вот ключ к пониманию."

"Решение о создании СПК Жетiсу, которая будет оперировать также в Алматы и области, с передачей ей широкого спектра значительных материальных ресурсов, включая земельные участки, должно было бы также немедленно привести к скачку уровня цен в Алматы! - но этого же не происходит. Явно - рынок недвижимости делает глубокий нырок вниз", - добавил он.

"Основанием заоблачных цен на недвижимость в Казахстане в целом, а в двух его столицах в особенности, является, в свою очередь, банковская пирамида", - сказал другой казахстанский экономист.

В этой связи обращает на себя внимание призыв правительства ограничить внешние заимствования для банков второго уровня.

"Мы ведем непростой, но конструктивный диалог с нашими банками, нашими субъектами, которые производят заимствования за рубежом. Конечно, цифра, говорящая о том, что займы приблизились или превысили ВВП, тревожная", - сказал премьер-министр страны Карим Масимов на этой неделе и тут же добавил - "С другой стороны, если риски управления будут сопоставимы, то в этом ничего страшного нет."

Глава национального Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций призывал ограничить внешние заимствования в конце прошлого года.

Обвал на рынке недвижимости, о котором мы сегодня свидельствуем, немедленно приведет к серьезнейшему бакновскому кризису.

"Настоящее положение банков второго уровня в Казастане предельно неустойчиво", - сказал один авторитетный бизнесмен, тесно связанный с рядом финансовых и нефтяных предприятий в Казахстане. "Их может свалить любое мало-мальски серьезное происшествие в финансовом секторе."

[Доктор]

Забыл ссылку дать.

[diletant]

В случае выбора варианта ПРОДАВАТЬ, инвестор будет заинтересован продать его как можно быстрее.
И сумма за которую он готов этот актив продать будет зависить от его оценки ситуации. Ожидает ли он дальнейшего снижения цены актива, темпов снижения.
Но никак от того сколько он стоил год или полгода назад.
Он заинтересован получить максимально возможную цену за актив в данный момент времени. Вы понимаете?

Более того, чем дольше он будет продавать актив, в ситуации снижения его цены или даже стабилизации, тем большие убытки или упущенную прибыль, от инвестирования в другой актив, он будет нести.

[Доктор]

А вот ещё одна статья - "Анализ рынка недвижимости Алматы от риэлтора - двукратное падение спроса с января по апрель 2007 года". Автор тот же. Есть какое-то подобие графиков и прочих стат. фишек.

[diletant]

Я уж не говорю об ипотечных спекулянтах. Не имеющих доходов,не связанных с рынком недвижимости, достаточных чтобы хотя бы платить по процентам.
Как отмечалось на самом высоком уровне рынок недвижимости у нас подменяет фондовый рынок. То есть является спекулятивным.

Так вот самая большая проблема такого рынка, что он не может стоять, он должен двигаться или вверх или вниз. Только в этом случае он представляет интерес для инвесторов.
Если исчерпан резерв для роста, то двигаться он будет в другую сторону.

Отсюда все громкие заявления и запреты последних дней.

Коррекции и стабилизации как в Москве НЕ БУДЕТ.
По одной простой причине что доля спекулятивных сделок на рынке недвижимости у нас намного выше.

[diletant]

А на знаменитое нановское "я вам серьезно говорю" рынок пока никак не прореагировал.
Где взлёт крышечных индексов?
Хотя 3 года назад его подобное его заявление привело к кратковременному "крушению цен" на 40%.

[diletant]

Предложение квартир на продажу по сайту "Крыши" уже более 9000 квартир.
Совсем недавно было 8500.
Еще пару месяцев назад было 6500.

Тенденция однако....У кого какие соображения? Фиктивные объявления?
"Накручивают" крышечный индекс цен? За то же самое время(2-3 месяца) крышечные цены "подросли" на 20-30%.

Или все-таки увеличение числа реальных предложений о продаже и попытка ухода некоторых инвесторов с рынка?

Следующий update -9323 объявлений по состоянию на 00:30 25.02.07
...

Кол-во объявлений о продаже 9651 по состоянию на 11:10 13.03.07

Кол-во объявлений о продаже 10384 по состоянию на 00:40 19.03.07
....

Кол-во предложений о продаже в "Крыше" уже 10197 на 12:40 20.03.07
....

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алмате 11424 по состоянию на 23:30 28.03.07
Увеличение предложения более чем на 10% или 1227 квартир всего за одну неделю

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алматы 11683 по состоянию на 12:55 31.03.07
Увеличение предложения на 2% или 259 квартир за 3 дня

Количество объявлений о продаже квартир в Алматы 12602 по состоянию на 10:50 06.04.07
Увеличение предложения на 7.8% или 919 квартир за 7 дней

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алматы 12956 по состоянию на 11:55 17.04.07
Увеличение предложения на 2.8% или 354 квартиры за 11 дней

Количество объявлений о продаже квартир в Алматы 14285 по состоянию на 15:02 29.04.07
Увеличение предложения на 10.2% или 1329 квартир за 12 дней

[Бреславец]

А вот ещё одна статья - "Анализ рынка недвижимости Алматы от риэлтора - двукратное падение спроса с января по апрель 2007 года". Автор тот же. Есть какое-то подобие графиков и прочих стат. фишек.

Интересно, у других агенств такая же динамика? -

http://www.nechtokz....ublications/74/
- и я убеждаюсь в правильности своего ? пусть и основанного на таком зыбком фундаменте ? вывода: РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В АЛМАТЫ ОБВАЛИЛСЯ: вдвое снизился спрос на фоне одного случая 40% уменьшения покупательского предложения.

Более того, вслед за экспертами, что были процитированы в моей предыдущей работе, делаю вывод: государство понимает и знает об обвале рынка и прикрывает его всяческими внерыночными методами. Оно, устами президента, премьера говорит об экологии, перенаселенности Алматы, изымает земли из коммерческого оборота но реально резко уменьшает спрос, пытаясь предотвратить обвал рынка недвижимости.

[monterosport2000]

чего вы спорите-то. будет не будет обвал. посмотрите индекс www.krisha.kz средняя стоимость за неделю прибавила 0.39% (в долларах), а доллар упал за неделю почти на 2%. Соответсвенно ср. стоимость упала уже на 1.61% !!!!!!!

Сообщение отредактировал monterosport2000: 29.04.2007, 20:13:18

[Калистрат Калиныч]

Еще одна, провакационная статья Аблязова и коментарий к ней... хе-хе... http://www.nechtokz....ublications/74/

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 29.04.2007, 20:26:30

[Калистрат Калиныч]

чего вы спорите-то. будет не будет обвал. посмотрите индекс www.krisha.kz средняя стоимость за неделю прибавила 0.39% (в долларах), а доллар упал за неделю почти на 2%. Соответсвенно ср. стоимость упала уже на 1.61% !!!!!!!

Не переживайте, monterosport2000, завтра доллар поднимется и все встанет на место.
Это мы уже проходили.

(на самом деле, хочу что бы он ещё упал. Хотя бы до соотношения 1:1... Вот тогда бы!...)

[monterosport2000]

Калистрат, я не переживаю, спасибо. Я просто говорю, то что есть на ДАННЫЙ момент, что будет ЗАВТРА, известно только Богу

Сообщение отредактировал monterosport2000: 29.04.2007, 20:36:28

[Калистрат Калиныч]

Калистрат, я не переживаю, спасибо. Я просто говорю, то что есть на ДАННЫЙ момент, что будет ЗАВТРА, известно только Богу

monterosport, здесь же и к Богу обращаться не надо.
К Вашему сведению, торги на бирже идут весь день. Фиксируется (указан Вами) курс утренних торгов.
Но надо помнить и о вечерних торгах. Напомню:
27.04.07 Вечерняя сессия KASE: USD/KZT = 120,86 расчетами TOM.
Отсюда: http://www.kase.kz/

Но и не это главное. Рынок не может следовать за резкими колебаниям валют. Он слишком не разворотлив.
Вы где нибудь видели такое?
Так что Ваша ремарка - абсолютно верная теоретически, но на практике - спекулятивная.
Она не отражает реальных рыночных тенденций. Она отражает падение курса доллара к мировым валютам и не касается рынка недвижимости.

[Flying Snow]

Ну если взять в разрезе, то можно увидеть что подавляющее большинство приобрело по ипотеке......А остальные в меньшинстве. А мнение меньшинства можно не брать в расчет.....

Уважаемый 1111124,
Не могли бы Вы разъяснить как можно увидеть, что подавляющее большинство приобрело по ипотеке. Заранее спасибо.

[1111124]

ДАМЫ и ГОСПОДА!!!

Из достоверных источников мне стало известно, что официально о случившемся обвале цен заявят в сентябре 2007 года. Так что готовьтесь......

За мной уже два продавца гоняются, без конца на мобильный телефон названивают, всё ждут что Я им скажу. буду покупать или не буду. ОДНОЗНАЧНО по ТАКОЙ ЦЕНЕ НЕ БУДУ.....

2 Flying Snow

У Вас есть знакомые в БТИ? Откройте БД центров недвижимости и посмотрите: практически любая сделка по купле-продаже сопровождалась обременением недвижимости.