Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[dalila]

-------------------
Полный вариант здесь: http://www.express-k...php?art_id=8626

Мнения как всегда активно разделяются....

***Цитирую:
Ситуация более чем стабильна, но пока нет особых предпосылок для кризиса на строительном рынке.

Чето не то с этой фразой))))).

...мнение Зухры Назаровой, президента компании Almaty Real Estate, учредителя Ассоциации риэлторов Казахстана, члена Российской гильдии риэлторов:
- На спонтанный ажиотаж по поводу возможного падения цен на жилье не стоит обращать внимание.

Интересно, что значит "спонтанный ажиотаж" и каковы его признаки?

[iegudi]

Анекдот в нашу тему:

Встречаются около лифта брокер и аналитик. Брокер:
- Послушай, мужик! Ну, ты хоть сейчас скажи - ВВЕРХ или ВНИЗ?!

[Odracl]

Калистрат Калиныч высказывает одну вроде очень вескую причину почему рынок просто не может обвалится, это то что это практически некому не выгодно и это действительно правда.... Кроме простого народа живущего на одну зарплату этого ни кто не желает..?

В институте была одна дисциплина называется эконометрика, и там изучается тема транспортная задача (если кратко то основная суть в том в какой последовательности выполнять этапы работ чтобы общее время выполнения всего объема работ стремилось к минимуму), так вот к чему я это все рассказываю, преподаватель чтобы для студентов тема ?дошла? привел такой пример из жизни:

Двух человек арестовали за кражу, ни доказательств ни свидетелей нет.
Расклад следующий:
1. если ни кто из них не сознается их обоих отпустят
2. если сознаются оба, то обоим дадут по 3 года
3. если сознается один то тому, кто сознался, дадут 1 год а другому 5 лет.

Вроде бы все элементарно выгодней всего не сознаваться обоим и тогда обоих отпустят, но все не так просто давайте проиграем варианты

1. Я не сознаюсь и подельник не сознается 0 годов
2. Я не сознаюсь а подельник сознается 5 годов
3. Я сознаюсь а подельник не сознается 1 год
4. Я сознаюсь и подельник сознается 3 года

Теперь подсчитаем:
Если я сознаюсь, то общее количество возможных годов составит 4 года (1+3)
Если я не сознаюсь, то общее количество возможных годов составит 5 лет (0+5)

Выбираем минимальное значение, следовательно, мне выгоднее сознаться.
Этот пример, грубо говоря, взят из жизни и работает всегда, хотя вроде бы казалось, что выгоднее не сознаться обоим, а почему же выходит на оборот?..

А потому что каждый думает за себя минимизирует, свои риски, не думая о других.
С рынком недвижимости точно такая же история, вот Калистрат Калиныч говори мол человек уже получил 5000% прибыли и ему все по барабану, мол и 4000% тоже супер, ан нет этому человеку эти 1000% не по барабану он считает их уже своими кровными и будет стараться получить все по максимуму то есть скидывать недвижимость чтобы зафиксировать прибыль и так будут поступать все, еще раз повторюсь, человек думает только о себе ?..

Или я неправ!?

PS Извиняюсь за уголовную задачку но преподаватель своего добился и я навсегда запомнил что такое транспортная задача и ее принципы, и мне показалось что она как раз кстати, ведь суть дела одна то одна

[Доктор]

Кому-нибудь еще, кроме меня, не показалось, что Калистрат Калиныч и Медведь - одно лицо?
Просто не верится, чтобы Медведь смог бы покинуть эту ветку, в которую вложил столько сил, времени и аргументов )).
Это так, предположение просто. Если ошибаюсь, то извините.

[dalila]

Кому-нибудь еще, кроме меня, не показалось, что Калистрат Калиныч и Медведь - одно лицо?
Просто не верится, чтобы Медведь смог бы покинуть эту ветку, в которую вложил столько сил, времени и аргументов )).
Это так, предположение просто. Если ошибаюсь, то извините.

***Я думаю, что вы ошибаетесь - медведю лениво писать много буков)

[dalila]

С рынком недвижимости точно такая же история, вот Калистрат Калиныч говори мол человек уже получил 5000% прибыли и ему все по барабану, мол и 4000% тоже супер, ан нет этому человеку эти 1000% не по барабану он считает их уже своими кровными и будет стараться получить все по максимуму то есть скидывать недвижимость чтобы зафиксировать прибыль и так будут поступать все, еще раз повторюсь, человек думает только о себе ?..

Или я неправ!?

***А вы не задумывались о том, что если кто-то заработал 4000%, кто то эти деньги потерял (потеряет)?
Откуда взялась денежная масса, позволяющая заработать 4000%? Уже доказано - заграница нам помогла....
А потеряет тот, кто будет отдавать эту капусту долгие годы с %.
Деньги, они ведь как энергия, ни от куда не берутся и никуда не исчезают -просто видоизменяют форму.
Но как тут правильно заметили, построенные домики - они ведь никакой ценности не представляют. Это - недвижимое имущество - и зарубежным банкам побарабану сколько эти "псевдоактивы" стоят если на мировом рынке они 100% неликвидны.

[Odracl]

С рынком недвижимости точно такая же история, вот Калистрат Калиныч говори мол человек уже получил 5000% прибыли и ему все по барабану, мол и 4000% тоже супер, ан нет этому человеку эти 1000% не по барабану он считает их уже своими кровными и будет стараться получить все по максимуму то есть скидывать недвижимость чтобы зафиксировать прибыль и так будут поступать все, еще раз повторюсь, человек думает только о себе ?..

Или я неправ!?

***А вы не задумывались о том, что если кто-то заработал 4000%, кто то эти деньги потерял (потеряет)?
Откуда взялась денежная масса, позволяющая заработать 4000%? Уже доказано - заграница нам помогла....
А потеряет тот, кто будет отдавать эту капусту долгие годы с %.
Деньги, они ведь как энергия, ни от куда не берутся и никуда не исчезают -просто видоизменяют форму.
Но как тут правильно заметили, построенные домики - они ведь никакой ценности не представляют. Это - недвижимое имущество - и зарубежным банкам побарабану сколько эти "псевдоактивы" стоят если на мировом рынке они 100% неликвидны.

Я вообще то не об этом .....

[Matrix]

Odracl, классно... я думаю, в Ваших словах есть немалая доля истины

[Калистрат Калиныч]

Кому-нибудь еще, кроме меня, не показалось, что Калистрат Калиныч и Медведь - одно лицо?
Просто не верится, чтобы Медведь смог бы покинуть эту ветку, в которую вложил столько сил, времени и аргументов )).
Это так, предположение просто. Если ошибаюсь, то извините.

Вы высказываете эту здравую мысль, по моему, второй раз.
Второй раз, я утверждаю, что мысль ложная.
Хотя... почему бы и нет? Мы стоим с Медведем на одной "политической" платформе.
Но все же, из глубокого чувства уважения, сообщаю Вам, что мы разные,... как физические, так и юридические лица.

[Калистрат Калиныч]

Я вообще то не об этом .....

Конечно не об этом.
Вы совершенно правы, но только в том случае, если мы представим, что инвесторы - народ не далекий, скорее глуповатый и жадный, не специализирующийся на аналитике, прогнозировании и моделировании различных возможных ситуаций.
Почему то есть очень много людей, которые думают именно так. Если у него много денег, то он - точно лох.
Я, несколько другого мнения.
Если человек смог заработать деньги, то у него достаточно извилин в голове.
Честно говоря, тут много ума не надо.
Достаточно уметь играть в преферанс и помнить, что торгуясь за прикуп без двух взяток - ты рискуешь остаться без трёх. Вот тебе и гора, вместо поля, а висты достаются - вовремя соскочившим.
Ведь, друг мой, все знают о том, что заработать много - легко.
Трудно сохранить.

[Доктор]

Кому-нибудь еще, кроме меня, не показалось, что Калистрат Калиныч и Медведь - одно лицо?
Просто не верится, чтобы Медведь смог бы покинуть эту ветку, в которую вложил столько сил, времени и аргументов )).
Это так, предположение просто. Если ошибаюсь, то извините.

Вы высказываете эту здравую мысль, по моему, второй раз.
Второй раз, я утверждаю, что мысль ложная.
Хотя... почему бы и нет? Мы стоим с Медведем на одной "политической" платформе.
Но все же, из глубокого чувства уважения, сообщаю Вам, что мы разные,... как физические, так и юридические лица.

Эту мысль я выражаю впервые . Просто ваши стили очень схожи. Ну ладно, прошу прощения за ложную гипотезу.
Ш. Холмс.

[1111124]

а эти двухлетние разговоры про крах
уже смешны

Ну не сравнивайте популярность этой ветки два года, год и неделю назад..... Посмотрите с какой скоростью пройден рубеж с 200 по 296 или например с 1 по 100 или с 101 по 200? Раньше - это было далеко. Теперь это уже близко.....
За остановкой роста последует падение. Сначало медленное потом все быстрееи быстрее.....

Сообщение отредактировал 1111124: 27.04.2007, 23:43:06

[erjan]

- Каждый квартал вводятся в эксплуатацию новые объекты, цена на которые демонстрирует повышение, - это свидетельствует о стабильности и перспективности казахстанского рынка недвижимости, - считает Аблайхан Саматдин, депутат маслихата города Алматы, президент Ассоциации риэлторов Казахстана. - А говорить о "перегреве" в этой области преждевременно, поскольку жилья катастрофически не хватает.

#заказная статья половина квартир инвестиционные.. на одной площадке из 4- 2 квартиры стоят без ремонта уже год а в 3 сделали ремонт и даже не сдают пустует...

[Odracl]

Вы совершенно правы, но только в том случае, если мы представим, что инвесторы - народ не далекий, скорее глуповатый и жадный, не специализирующийся на аналитике, прогнозировании и моделировании различных возможных ситуаций.

Отлично, давайте предположим, что все инвесторы очень серьезно подходят к процессу инвестирования и проводят анализ и прогнозирование ситуации.

Давайте попробуем переложить задачку, которую я приводил выше на текущий рынок недвижимости, с точки зрения одного инвестора.

Теперь давайте разберем предпосылки к задаче:
1. Согласитесь, что на текущий момент рынок недвижимости является рынком продавцов, то есть именно продавцы выступают главной движущей силой они выставляют N-сумму за свою недвижимость и все как один поднимают ее каждую неделю, так что получается этакая лавина которая подталкивает сама себя. Что касается покупателей то ситуация следующая, поскольку рынок продавца, то покупатель либо принимает правила игры и участвует в рынке по правилам продавца, либо нее принимает правила игры, отходит в сторонку и ждет чем же все это окончится.
2. Текущая ситуация на рынке, достаточно опасная (давайте не будем говорить про неминуемый обвал), констатируем лишь есть множество примеров что рынок не стабилен (заявления со стороны государства, психологический барьер о цене в Москве мы ведь всегда шли с запозданием а тут буквально в затылок дышим, разразившееся в последнее время информационная война между противоборствующими лагерями и т.д.) и риски соответственно гораздо больше чем год назад.
3. На текущий момент цена составила, где-то 3600, и является весьма высокой, так что дальнейший рост маловероятен, то есть, скорее всего, можно говорить о стабилизации цен или о росте с весьма слабой динамикой, скорее всего сопоставимый с доходностью банковского депозита.

Теперь сам расклад, из которого инвестору придется выбирать:
1. Если Я и другие инвесторы не будут продавать недвижимость по цене ниже ?рыночной? и не будут любыми средствами пытаться зафиксировать прибыль рынок обвалится не может, а будет медленно расти либо стабилизируется.
2. Если Я не продаю, а другие инвесторы попытаются всеми силами зафиксировать прибыль что вызовет обвал цен на рынке и Я могу крупно проиграть.
3. Если Я всеми силами пытаюсь продать недвижимость и зафиксировать прибыль, а остальные инвесторы держат цену и не уступают, Скорее всего, я продам недвижимость с минимальными потерями, а поскольку в дальнейшем рынок, скорее всего не будет расти с темпами более доходности депозита, я потеряю незначительно при продаже, практически не потеряю а, скорее всего даже выиграю по будущей доходности и, кроме того получу абсолютно ликвидный актив, который я в любой момент перевести в другие инвестиции.
4. Если Я и другие инвесторы будут всеми силами стремится зафиксировать прибыль обвал рынка не минуем, но у меня существует вероятность что, я успею реализовать свой актив до того как начнется обвал и потеряю меньше чем при раскладе 2 но больше чем при раскладе 3

Итак, какое же решение мне более выгоднее принять как инвестору, который проводит постоянный анализ и прогноз ?..
Если не продаю раск1 ? Хорошо + раскл2 Очень плохо
Если я продаю раскл3 ? Хорошо или Отлично + раскл4 Плохо

Соответсвенно мне выгоднее продать ?..
Опять же видите, не срабатывает вариант, когда хорошо всем, поскольку при принятии решения я руководствуюсь не интересами всех инвесторов, а лишь своими интересами, я стремлюсь максимизировать лишь свою прибыли и минимизировать лишь свои риски, а про остальных я не задумываюсь.
В этом и заключается магия пирамиды все думают, что от них нечего не зависит, и поступают, так как выгодно лично им, и тем самым обрушивают пирамиду. Через это прошли многие страны, суждено пройти и нам ?.

Ваши аргументы!?

[Odracl]

И еще ?.
Я думаю, вы преувеличиваете роль одного человека на рынке, историю всегда вершит толпа, а толпа думает иррационально и если рынок растет вверх или покатился вниз, у всех срабатывает ?стадное чувство? и все бросаются вместе в одном направлении, примеров этому в истории не счесть. Хотя каждый отдельный индивид в толпе может рассуждать очень здраво.
Вот, например что касается самого роста цен, с разных сторон слышится, что в этом виноваты Банки, Риэлтеры, газета Крыша, продажные чиновники ?. и т.д. А я так не считаю рост цен обязан толпе, просто выше названные лица эту толпу возглавили и больше всего поимели, но им сейчас и больше всего терять, поэтому они так беспокоятся, но остановить толпу невозможно, и если кто-то попытается будет просто растоптан, будь то банк, государство или отдельные люди.
Что качается роста цен на недвижимость началось все достаточно рационально, цены на недвижимость были сильно занижены и недвижимость была явно недооценена, кто-то вовремя это заметил и принялся скупать недвижимость, затем к ним присоединились другие, потом еще и еще и в какой-то момент рациональное (стоимость недвижимости занижена) сменилось иррациональным толпы (недвижимость всегда в цене и будет расти в цене ?вечно?). Как будто какая то невидимая рука указала бегите туда, а вот где остановится не сказала.
Для того чтобы прийти к справедливой цене мы будем вынуждены совершить ряд колебательных перепадов цены, сейчас мы на вершине первой волны, после упадем и недвижимость окажется недооцененной, потом ее опять начнут скупать и цена вновь начнет расти, но уже не поднимется до тех высот, с которых она свалилась когда-то, так затухающими колебаниями мы и придем к равновесной цене, так работает ?Невидимая рука? рынка, и от этого никуда не денешься.

[1111124]

Очень грамотно изложено. +10 автору!!!

[iegudi]

Odracl, респект, хорошая развесовка интересов. Именно так и происходит обвал, при отсутствии возможности договориться.

Привожу доугой пример - тест на психологичексую совместимость коллектива. Если кто ходил в бассейн, где куча душевых краников, то помнят, как плохо там мыться, когда прибегают новые посетители, ротому что вода идет то холодная, то горячая, все пытаются по быстрому ее регулировать, в результате половина народу синяя, половина красная.

Когда нужно определить коллектив и лидера, тест очень похож, только нужно загнать стрелки на приборах на ноль, сидя за независимыми пультами. Лидер обычно делает резкое движение вверх или вниз (вправо-влево), при этом остальные, как послушные обезьяны, инстинктивно дергают ручки в другую сторону и замирают, ожидая дальнейших событий, после чего лидеру остается вывести своей ручкой ноль ме-е-едленным движением, во время которого остальные зачарованно смотрят на переползание стрелки к желаемому нулю.

У нас все то же самое. Сейчас дергают вверх, причем все основные игроки, постановлениями о запрете стоительства, продажи земли, крышечными индексами, речами президента, чтобы заставить вторичных игроков рынка замереть и не дергаться. А потом последует:

1) Плавное снижение, пока вторичные игроки с малыми активами сбрасывают свои квартиры, вызвав некоторое падение, которое прекращается, когда исчерпан их запас жтлья, не очень значительный.

2) Рост стоимости, достаточно резкий, который объявят возвращением тенденции роста цен на многие годы вперед, после произошедшей коррекции.

3) Под это дело впарят еще какое-то количество недвижимости, которое четко можно рассчитать, просто исходя из уровня депозитов в банках, разрешая обеспечивать кредит даум-трем-четырем членам семьи. В этом витке высосут те бабкти, которые еще остались у населения, у средненького класса.

4) У банков подкрадывается момент выплаты процентов по кредитам внешним кредитам. Они тянут, пока есть время, перекредитовываются и начинают потихоньку распродавать свои запасы квадратных метров или предлагать их в обеспечение внешним заемщикам, показывая на якобы возникшую стабилизацию рынка. Скорее всего, это не выйдет.

5) Наступает долгожданный момент, когда стройкомпаниям надо смириться со снижением нормы прибыли с сотен процентов до десятков, тем более объемы ее выросли и прибыль в абсолютном выражении практически не меняется. Начинаем продавать по рыночной цене (Тока не спрашивайте меня, почем и когда, ХЗ, может по 10 тысяч за квадрат, но для этого зарплата должна быть по 5 тыщ на члена семьи, важен не абсолютный показатель, а соотношение между ценой кв. метра и уровня доходов.)

[Калистрат Калиныч]

" Через это прошли многие страны, суждено пройти и нам …."

Odracl, ни грама не сомневаюсь, как правильности этого утверждения, так и в верности, Вашего решения транспортной задачи.
Относительно утверждения, могу добавить только то, что по моему мнению, мы еще не прошли все стадии, предшествующие часу "Х".
Обвал и падение - не минуемы, это мы знаем еще по совковой институтской програме политэкономии.
К сожалению, мы это уже проходили не раз - на своем жизненном опыте. Первую свою квартиру я купил за 1 500 000 еще советских рублей (6 000 $) за три комнаты, затем она поднялась в течении года до 18 000, потом, через пару лет упала до пяти.
Все, от недвижимости до жевательной резинки, меняло свою цену, незыблемо стабильной оставалась только оптовая цена на сигареты "Мальборо" - около 300$ за коробку (500 пачек). Последних лет пятнадцать - точно.

(Китайцы, в гневе, говорят своим врагам : "Пусть для тебя наступит время перемен!" - это очень плохие слова для менталитета востока. Мы же вообще не знали слов "стабильность", " долгосрочное планирование" итд, ибо рождены и живем в такое беспокойное время, - смерти старых и рождения новых государств, меняющихся ежегодно законов, обесценивания вкладов, экономического хаоса, политических смен курса и сверхновых миллиардеров покупающих "по дешёвке", бывшие народные банки.)

Поэтому, возвращаясь к теме, я не сомневаюсь:
"Обвал - будет точно! ... Весь вопрос - когда?"
А затем, оглядываясь по сторонам и анализируя ситуацию в целом, мне кажется, что пока для крушения созрели не все причины.
Тем не менее, позывы есть. Вот я считаю, - кому то необходимо предостеречься и начать продавать все! Иначе полное разорение, так как рисковал всем.
Кто то может спокойно терпеть и думать, что это сезонное явление, а кому то никогда и в голову не придет ее продавать. А зачем? И так -хорошо.

Обратимся к транспортной задаче. Эта задача из области чистой логики. То есть она не может учитывать все факторы влияющие на тот или иной рынок и поэтому к рынку не применима.
Не буду вдаваться в подробности, но объясню о чем речь,
Недвижимости много видов и она имеет различное, как назначение так и схему использования. Кто то под этим словом подразумевает квартиру купленную в кредит и ожидаемую в далеком 2008 году, а некто имеет сеть магазинов или ресторанов при этом не знаком со словом ипотека. Кто то сдает площади в аренду и кто то их снимает, третий в ней просто живет, владея. Кто то её строит, а кто то имеет её, как кошелек для черного нала.

Наша же задача же по усмотрению, применяет ко всем одно правило - это должен быть человек инвестирующий в жилье ипотечный кредит и не имеющий другого бизнеса.
Сколько таких от общего числа владельцев и как они могут повлиять на рынок - это уже вопрос практики, то есть - времени, экономической и политической и ситуации в стане.

Что скажите?

ЗЫ: Odracl, сопоставляя "чистую логику" и реальную практику, я вспомнил шутку о том, как папа, работающий мясником на базаре, поучал своего сына, откуда у него беруться деньги ...рассказывал ему задачку - про килограмм масла, который нужно передать через весь базар, из рук в руки, людьми стоящими друг за другом ... от входа, до выхода.

Сколько в том киллограме останется масла?

Сын ответил:
- как сколько? так и останется килограмм!
Папа назидательно:
- хе...хе...! Сынок, ты забыл о масле , которое прилипает к рукам передающих.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 28.04.2007, 13:49:19

[Калистрат Калиныч]

Odracl , iegudi...
Да кто с вами спорит? Все так и есть... или приблизительно так.
Любое мнение, считающее, что рынок недвижимости состоялся или будет рост цен прежними темпами - по умолчанию считается мнением умственно отсталого человека или дезинформатора.

Простите, но и мнение о том, что мы перешли черту и сваливаемся в пропасть - является несколько не компетентным. Крики об обвале, - это самоутешение.

Рынок инертен и он должен развернуться перед обвалом, что бы бежать в другую сторону. Ведь наш рынок - это не Нью Йоркская фондовая биржа с криками - продаю(скупаю)....
Его регулируют сверху и стараются подтолкнуть снизу, это очевидно.
Очевидны и нагнетаемая истерия, и соответствующий рост предложений о продаже в массмедиа.

Не очевидно только падение цен.

Или покажите мне его?

[Odracl]

Поэтому, возвращаясь к теме, я не сомневаюсь:
"Обвал - будет точно! ... Весь вопрос - когда?"

Спасибо вам за эти слова значит я не зря писал, в нашем полку прибыло....
А по срокам мы договоримся