Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Ingener_prosto]

Кто бы ни был select парень или девушка важно, что все его(её) посты попадают в цель. Много цитат.. и получается вполне аргументированный ответ. Молодец! А то что простыни так это наоборот удобство.. не надо лезть по ссылке и искать. Недавно разговаривал со знакомым строителем.. прогнозируют осенью очередную (может последнюю) фазу падения цен на недвижимость. Для себя определил уже, что покупать буду только по 700-1000$, а не будет такой цены то и не надо. В кредит лезть не собираюсь.

[Ingener_prosto]

700-1000$ за квадрат

[Newman150]

За куб...

[Ihor]

2 Newman150: у Вас хорошее чувство юмора
Но лучше добавьте что-нить "типа по теме", а то могут плюсом наградить!

А 1000 за квадрат уже реально найти... но снижение - не исключено, более того, ЕСЛИ в августе-сентябре банки не справятся ВДРУГ с погашением кредитов, то ...этому посвящено уже страниц 200 В-)

Сообщение отредактировал Ihor: 13.06.2008, 20:34:07

[Newman150]

ИМХО
Для оптимистов время ждать выброса на рынок банковских залоговых квартир.
Для барыг - ждать банкротства хотя бы одного банка.

[NiX-373]

2 Newman150 -
1- "выброса на рынок банковских залоговых квартир" - не будет ибо бессмысленно - при всем желании их СРАЗУ никто из простого народа не купит (так как просто нет платежеспособного спроса размером несклько Г$), а тех, кто может это все быстро купить проще прижать другими способами... государство - оно сцуко, опасное...
2 - "банкротства хотя бы одного банка" - более вероятное событие, особенно, если банкротство будет оформлено как "публичная казнь" - способ воздействия (в п.1)

Сообщение отредактировал NiX-373: 13.06.2008, 20:54:10

[Ihor]

Особенно, если это будет "анти-народный" банк, на который всякие сявки 2 недели выливали ушаты помойного пиара %-)

[talisman 777]

Тогда останется как американским пенсионерам выбирать пенсионный фонд "серебрянная пуля".В США пенсионеры пускают пулю в висок т.к не могут прожить, а самое главное получить медицинское обслуживание.
[/quote]

Ну американским пенсионерам не так уж и плохо. Им уже бесплатные карточки на бензин стали выдавать.
Активизировались страховые компании типа Blue Cross, застрахуйся сейчас и получи годовую карточку на бензин. С недвижимостью то же самое, купи новый дом и получи годовую карточку. Ура ! Социализм наступает, даешь карточки на бензин, жилье и жрачку. Самая свежая новость: Канадский Royal Bank собирается приобрести один из крупных американских банков Original Bank( первый банк Америки. основаный еще в 1791 году) У меня даже комментариев на этот счет нет, это уже не шутки. А кто Казахстанские банки скупать будет? Кажется грядет всемирная карточная система, деньги отменяются.

[Ho2]

прочитал эту "новость" и еще раз убедился, что вторичка рулит!
http://www.zakon.kz/...asp?id=30186526
потому что и дома из того же бетона.

[Лэндкрузер Тойотыч]

Кредиты которые сейчас предлагают в ипотеку плохие.Почему? Потому что рынок переоценен."Длинных" денег не ожидается - ипотечные кредиты получить трудно.

Как раз теперь уже рынок недооценен... И деньги у многих людей есть, но все ожидают наступления реального дна. А длинных денег и не надо банкам. У них сейчас скапливается недвижка по отказным кредитам, и они смогут оформлять ее в ипотеку всем желающим. В крайнем случае, перепродадут все другим банкам. Так что, к большому сожалению, официантке из кафе "Солнышко " ничего не светит...

[Лэндкрузер Тойотыч]

Цитаты из интервью Марченко."Цены на жилье рухнут".

И дата интервью: 15.02.2005

Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет.
Задача для первокласника: Сколько будет если 2005 прибавить 4 ?
Ответ: 2009.
Следовательно "слезы разочарования" начнутся в 2009 году. Сейчас это цветочки.

В той древней статье от 15.02.2005 г-н банкир говорит о 2-х разных вещах.
1."Слезы разочарования"- это, по Марченко, ипотечная усталость:
– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа.(с) Г.Марченко
2. Коррекция рынка жилья, которую мы сейчас наблюдаем.
-Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года.(с) Г.М. 15.02.2005
Опираться на мнение финансиста, изрекшего многогозначительное: вслед за каждым ростом следует падение, все равно что пытаться в катренах Мишеля Нострадамуса увидеть предсказание появление в ветке "крушение" Сигизмунда, и его многочисленной паствы- бандерлогус вульгарис...

ХП.

В скором времени заговорит лживая хрупкая бестия,
Быстро поднявшаяся из низов наверх.
Которая, используя коварство и обман,
Станет затем управлять (бандерлогами, прим. ЛТ)...

XIV.
Рабы станут петь песни, гимны и требовать,
Чтобы выпустили из тюрем заключенных туда Принцами и Господами.
В будущем безголовыми идиотами
Их будут считать в божественных проповедях.

[georgegg]

Как раз теперь уже рынок недооценен... И деньги у многих людей есть, но все ожидают наступления реального дна.

Брехня. Утверждать, что недвижка теперь уже недооценена, на основании того, что цены снизились АЖ НА 40% (в Алматы), закрывая при этом глаза на то, что до этого за 5 лет они выросли в 10-20 раз, это всё равно что быть слепым и глухим одновременно. Бъюсь об заклад, что когда цены были на пике, вы тоже говорили, что цены будут расти дальше (что эквивалентно тому, если бы вы сказали, что нежвижка недооценена). Вам не надоело обманывать самого себя. Кто такие "все"? - ОБС что ли?! Трепаться, что они ожидают могут многие, но большинство из брехунов вообще ничего не может нормально оценить, даже свои силы в средне- и долгосрочной перспективе. Если таким самонадеянным людям банки станут давать ипотечные кредиты в размере 70% от их дохода, то банки собственноручно углубят яму, в которой они сейчас сидят.

Во-первых, чтобы человек нормально себя чувствовал при зарплате 3 тыс долларов и выплатах по ипотеке, его ежемесячные выплаты должны составлять не более 40% от дохода. В противном случае человек будет испытывать сильнейший психологический прессинг, т.к. он будет ощущать огромный разрыв в уровне жизни, определяемом оставшимися после выплаты ипотеки средствами, между собой и коллегами, и другими знакомыми, работающими на подобных позициях, но не платящими ипотеку. В итоге это скажется на здоровье, человека и на его работоспособности, а значит увеличит риск заболеваний и потери работы.

Во-вторых, грамотное планирование должно быть следующим. Человек платит 30-40% своего дохода, остаток частично расходует на жизнь, а частично делает из остатка дополнительные сбережения. Эти сбережения помогут человеку в случае болезни или потери работы, исполнять свои обязательства перед банком в течение какого-то времени. Если значимых печальных перемен не происходит и у человека скапливается большая сумма, то он осуществляет досрочное погашение, оставив при этом себе запас накоплений на случай непредвиденных ситуаций. Если не следовать такой политике, то в условиях, когда следующего 10-20-кратного роста цен на недвижимость не будет (надеюсь с этим вы не станете спорить), ипотечные кредиты станут миной замедленного действия. Причина этому в том, что когда цены растут медленно, чрезвычайная продажа залога (нежвижимости) вследствие невоможности выплачивать кредит станет приводить к ещё большему ухудшению состояния заёмщика. Тогда как ранее при 100% росте цен на недвижимость в год, несмотря на все проблемы, заёмщик мог расчитывать даже на получение дохода после продажи недвижимости с аукциона.

В-третьих, немногочисленная прослойка, имеющая доход 3 и выше тыс долл на чел, также не должна надеяться, что их доходы вырастут дальше в разы. Причина этому то, что доходы в Казахстане в принципе уже подтянулись к западным и дальнейший сильный рост возможен только если наши специалисты будут на голову выше западных, что смешно предполагать, когда собстввенная система образования развалена и раздавлена нищетой и несоответствием уровня обеспеченности учебных процессов современным требованиям. О себе заявят люди со средней зарплатой 700 долл по Алматы. им придётся платить бОльшие зарплаты. Если этого не делать, то будет невозможно добиться нормальных результатов от исполнителей. Следовательно, увеличивать средств на увеличение самых высоких зарплат будет оставаться ещё меньше.

Сообщение отредактировал georgegg: 14.06.2008, 21:33:34

[Newman150]

Я, все-таки, надеюсь, что оптимистов больше, чем барыг.
Пока, по моим прогнозам, ни одно из событий (кроме спекулятивных) не предполагает повышение цен... Буду ждать.

[georgegg]

В-четвёртых, поскольку статистика цен у нас строится по ценам предложений а не по ценам реальных сделок, то индекс цен по большой части является результатом манипуляций ценами объявлений различными посредниками и риэлторскими компаниями. Именно они являлись основными виновниками пузыря недвижимости. Причём задумываться о последствиях своих действий они стали только тогда, когда цены превысили уровень сделок, который бы сложился без раскрутки и обмана, в несколько раз. Только полная остановка продаж заставила риэлторов задуматься над иной стратегией -давать объявления на понижение в надежде на то, что они смогут найти покупателя и уговорить продавца продать жильё по меньшей цене.

В этой стратегии был определён уровень, до которого следует опускать цены. Именно в этом кроется секрет некоторых довольно точных прогнозов насчёт локального дна - эти люди ПРОСТО ЗНАЛИ ПЛАН. Сейчас риэлторы будут тестировать текущий уровень и пытаться продать по сложившейся средней цене, что смогут. Однако фундаментальные факторы, такие как очень низкий для сегодняшних цен доход населения (той его части, которой действительно нужно жильё для проживания, но которая ещё не купила его), говорят о том, что реализовать при этом ПЕРВОМ тестовом уровне цен удастся очень мало жилья. Будут другие уровни - ниже. После периода затишья, убедившись в бессмысленности поддержания цен на этом уровне, риэлтторы перейдут к дальнейшему их массовому снижению. Забавно то, что в наибольшем выигрыше из риэлторов останутся те, что станут снижать цены первыми, т.к. цены ниже средних привлекут хоть скудную часть покупателей, которых действительно есть деньги, но не выдержали (из-за неопытности и слепой веры) нервы. У 95% желающих скупить денег нет, поэтому компании, поддерживающие цены, останутся без продаж.

Тот, кто не хочет чтобы его развели на деньги, симулируюя локальное дно (это вовсе не дно, даже не локальное), должен проявлять терпение и верить самому себе, а не спекулятнам, которым деваться будет некуда - либо закрывать бизнес, либо убеждать истинных продавцов снижать цены.

Сообщение отредактировал georgegg: 14.06.2008, 21:24:01

[vatokat]

Тот, кто не хочет чтобы его развели на деньги, симулируюя локальное дно (это вовсе не дно, даже не локальное), должен проявлять терпение и верить самому себе, а не спекулятнам, которым деваться будет некуда - либо закрывать бизнес, либо убеждать истинных продавцов снижать цены.

Согласен. Сейчас индекс неустойчивый - флуктуации то в минус то в плюс. Рынок войдет в фазу устойчивого роста как только будет рост индекса квадратного метра на протяжении двух кварталов. В этот момент и надо будет покупать. Цены еще не успеют вырасти сильно, но дно уже будет пройдено. У каждого покупателя будет свое дно - кто-то купит по 1500, более терпеливые по 1000...

[Ihor]

Думаю, единичные "горящие варианты" будут попадаться и сейчас. Они окажутся значительно интереснее покупок в фазе устойчивого роста, тк к тому веремени начнётся и реализация "отложенного спроса".
Несколько раз слышал об очень интересных вариантах типа 3шка в Самале за 75 или в Орбите за 40. Хорошо, что самому не нужно

[остап балаганыч пиполитов]

Кредиты которые сейчас предлагают в ипотеку плохие.Почему? Потому что рынок переоценен."Длинных" денег не ожидается - ипотечные кредиты получить трудно.

Как раз теперь уже рынок недооценен... И деньги у многих людей есть, но все ожидают наступления реального дна. А длинных денег и не надо банкам. У них сейчас скапливается недвижка по отказным кредитам, и они смогут оформлять ее в ипотеку всем желающим. В крайнем случае, перепродадут все другим банкам. Так что, к большому сожалению, официантке из кафе "Солнышко " ничего не светит...

А длинных денег и не надо банкам???
а какие денги нужны банкам? короткие? на 2 месяца? от местного бандера?
любой ве банкер мечтает о длинющих денежках, причем чем длиннее и дешевле тем ему оутельно...

то что денег у людей нет видно по рожам, как и не было раньше так и сейчас нет...
денги есть у барыг...барыгам сейчас нет резона покупать, барыгам есть резон снижать цену (я говорю про барыг которые в теме, а не о тех которые счас хотят по ценам 2006 года продать)
умные барыги имели и будут иметь этих официанток и журналисток, объясняю популярно, 90 процентов барыжих сьагрили свои хаты уже к середине 2007 года. барыги это чинуши и комерсы игравшие на росте цен, им хаты не были нужны им был нужен рост и рост был. теперь роста нет, барыги тоже как и сигузмундина ждетс когда будет 333(хотя думаю не будет333, будёть777)зачем, чтобы по второму разу увеличить капитал в разы...

зы ЛТ - не надо смешить и производить впечатление незнайки, вы это все знаете лучше меня

[Лэндкрузер Тойотыч]

Кредиты которые сейчас предлагают в ипотеку плохие.Почему? Потому что рынок переоценен."Длинных" денег не ожидается - ипотечные кредиты получить трудно.

Как раз теперь уже рынок недооценен... И деньги у многих людей есть, но все ожидают наступления реального дна. А длинных денег и не надо банкам. У них сейчас скапливается недвижка по отказным кредитам, и они смогут оформлять ее в ипотеку всем желающим. В крайнем случае, перепродадут все другим банкам. Так что, к большому сожалению, официантке из кафе "Солнышко " ничего не светит...

А длинных денег и не надо банкам???
а какие денги нужны банкам? короткие? на 2 месяца? от местного бандера?
любой ве банкер мечтает о длинющих денежках, причем чем длиннее и дешевле тем ему оутельно...

то что денег у людей нет видно по рожам, как и не было раньше так и сейчас нет...
денги есть у барыг...барыгам сейчас нет резона покупать, барыгам есть резон снижать цену (я говорю про барыг которые в теме, а не о тех которые счас хотят по ценам 2006 года продать)
умные барыги имели и будут иметь этих официанток и журналисток, объясняю популярно, 90 процентов барыжих сьагрили свои хаты уже к середине 2007 года. барыги это чинуши и комерсы игравшие на росте цен, им хаты не были нужны им был нужен рост и рост был. теперь роста нет, барыги тоже как и сигузмундина ждетс когда будет 333(хотя думаю не будет333, будёть777)зачем, чтобы по второму разу увеличить капитал в разы...
зы ЛТ - не надо смешить и производить впечатление незнайки, вы это все знаете лучше меня

-Отставить смехуечки(с) неизвестный сержант СА
ОБП, вот если бы внимательно читали мою переписку с Сиги, то поняли, что речь шла о длинных деньгах в привязке к ипотеке. Поясняю еще раз:
Вот тут идут мнения, что длинных денег у банков сейчас нет, и, следовательно, кредиты в ипотеку банки давать не смогут в обозримом будущем. Я опровергаю этот довод. Сейчас ситуация в банках складывается такая: если добросовестный заемщик не может временно обслуживать свой долг, банки не отбирают у него залоговую недвижимость, а дают отсрочку по выплатам- до года. В течение этого времени заемщик может найти покупателя залоговой недвижимости, которому банк выдаст ипотечный кредит не под 18-22% годовых, а практически на условиях старого заемщика... Чем этот вариант не является заменителем длинных денег?

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 15.06.2008, 13:02:25

[Друг]

Сейчас ситуация в банках складывается такая: если добросовестный заемщик не может временно обслуживать свой долг, банки не отбирают у него залоговую недвижимость, а дают отсрочку по выплатам- до года. В течение этого времени заемщик может найти покупателя залоговой недвижимости, которому банк выдаст ипотечный кредит не под 18-22% годовых, а практически на условиях старого заемщика... Чем этот вариант не является заменителем длинных денег?

Уважаемый ЛТ, а откуда такие обобщения касательно "в банках"? Мне просто интересно. Могу предположить, что вы работаете в одном из крупных банков (Казком или БТА) именно в отделе, который занимается ипотечным кредитованием?

В целом, сейчас уже столько демагогии на тему понижения цен и т.д. Смешно! Всего лишь 1.5-2 года назад народ вокруг (имею в виду свое окружение и окружение своего окружения) только и говорил о повышении. ))) Кто-то даже заработал малость на этом, кто-то продал и наконец решил свой вопрос жилья зарубежом (Канаде и т.д.).

фундаментальные факторы, такие как очень низкий для сегодняшних цен доход населения (той его части, которой действительно нужно жильё для проживания, но которая ещё не купила его), говорят о том, что реализовать при этом ПЕРВОМ тестовом уровне цен удастся очень мало жилья.

Зачет georgegg - не могу полностью согласится насчет предварительного плана - мне кажется никто просто не ожидал, что так быстро запад со своими деньгами "отвернется". впрочем, это была очень даже нормальная реакция на события с кашаганом, тенгизом и экибастузской ГЭС или ТЭЦ. Запад дал понять Казахстану насколько он беспомощен, не смотря на сырьевые ресурсы. Поэтому наше руководство побежало, нет, ринулось в Персидский залив за помощью теперь уже братьев-арабов ))). Такими темпами, мы в 2030 году прибежим к Китаю )). В целом, суть в том, что надо смотреть на фундаментальные факторы, а не заниматся техническим анализом рынка размером в горошину.

Сообщение отредактировал Друг: 15.06.2008, 13:22:20

[Сольвёр]

Имхо, кризисную ситуацию в стране можно разрулить, позволив вливать деньги из нацфонда (процентов 10%)+ разрешить гасить свою задолженность за счет пенсионных накоплений. Я бы с удовольствием лишился своих 2 миллионов тенге в пользу гашения задолженности. Правда, эти две вещи несут в себе проблему увеличения ден.массы и вследствие этого инфляции. Иначе нас ждет стагнация+дефляция (когда за причиной отсутствия спроса у покупателей из-за денежного голодания, продавцы будут вынуждены снижать ценны, чтобы найти того единственного, на которого будет не по-детски драчка). В любом случае в экономику нужно вливать баблос!