Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[cure]

Селект, в Китае 28 кв на человека в городах. В РК в 2003 было 17. Неуж то в Казахстане построили ~90 (!) млн кв м жилья за 4 года?

Сообщение отредактировал cure: 24.05.2008, 03:01:45

[cure]

Предпринимателям надо реализовывать свою продукцию, чем больше население, тем больше потенциальных покупателей. Вот о чем я.

Это понятно.

А Вы за РФ не переживайте, там все будет хорошо, будьте уверены. Это страна, которая поднималась из пепла.

Я и не переживаю так. Знаю.

Вы знаете много богатых алматинцев?
Я лично с несколькими знаком. А еще есть просто состоятельные люди, люди со средним достатком и люди бедные и за чертой бедности.

Состоятельный человек - понятие растяжимое. Кому-то они покажутся бедными, кому-то наоборот.

Еще странно как-то получается. Вы постоянно сравниваете Алматы с РК. Не видится ли Вам это сравнение некорректным?

Я наоборот говорю, что Алмата стоИт особняком в РК.

Я про Фому а мне про Ерему. Я про цену а не способ. И вообще, я вопрос задал, Вы не ответили.

И я про неё. Цена в Алмате выходит под снос ниже, чем могла бы быть, если брать по числу прописанных, или количеству комнат (в РФ много вариантов). Новостройки там сейчас маленькие не строят, и по площади выходит больше, что и соответственно дороже.

Цены на вторичку всегда опережали цену первички. Вот и все. Это нонсенс вообщето, но у нас так.
Новый квадратный метр дешевле старого. Сейчас вроде ситуация меняется.

Не нонсенс и не только у нас. Средние цены на вторичное жильё, как правило везде, выше.
К примеру.
Индекс цен (2008.05.22)

Квартиры в Москве Ср. цена кв.м. 7212 $ ( + 9.87%)
Новостройки: 6386 $ ( + 0.79%)
Вторичные: 6586 $ ( + 1.25%)

Квартиры в Московской обл. Ср. цена кв.м.: 3462 $ ( + 12.55%)
Новостройки: 2619 $ ( + 0.85%)
Вторичные: 3202 $ ( + 1.78%

http://www.rian.ru/realty/

Сообщение отредактировал cure: 24.05.2008, 05:17:21

[Maveric]

Один из БВУ вернул заём по причине отсутствия желающих взять ипотеку на нынешних условиях.
Принимая во внимание уже изрядно припавшие цены, отсутствие желающих покупать даже по таким ценам, туманность перспективы улучшения условий кредитования, стОит ожидать дальнейшего плавного снижения...

[cure]

Один из БВУ вернул заём по причине отсутствия желающих взять ипотеку на нынешних условиях.
Принимая во внимание уже изрядно припавшие цены, отсутствие желающих покупать даже по таким ценам, туманность перспективы улучшения условий кредитования, стОит ожидать дальнейшего плавного снижения...

У Казахстана ~ 90 млн кв м дефицит жилья. Смотрите, какая цена в Пекине. Это надо заслужить упорным трудом. А не болтовнёй. Пуст ждут. Остануться совсем нисчем.
Сами подсчитайте сколько лет понадобиться чтобы покрыть хотябы половину.
Как всегда "Плавное" снижение за счёт вторички. Позор.

[Denim Tornado]

Где не строят, а тем более стройки стоЯт там цена только растёт.

Cure, вы смотрите однобоко, пытаясь всеми правдами и неправдами облапошить граждан. А когда строили сумасшедшими темпами почему же цена росла? По вашему, совсем нелогично получается. Нет прямой взаимосвязи, ибо слишком много факторов работает. 7 млрд. долларов вывели из страны в конце 2007 года, рейтинги снизили до "Негативного", что значит, что как прежде Запад нам давать не будет, да плюс у них у самих сейчас рецессия. Кризис набирает обороты. Ценам еще долго падать, снизу их нечем поддержать.

[Al Amigo Del Pavlodar]

У Казахстана ~ 90 млн кв м дефицит жилья.

cure, давайте вместе подумаем - а что такое этот страшный "дефицит жилья"?

У нас кто-то живет в картонно-глиняных фавелах? Просто в коробках из-под телевизоров под мостами и виадуками?

Нет, все живут в каменных домах, кварталов нищеты (норма для "развитых стран") до сих пор в Казахстане нет.

Даже семья, не имеющая своего жилья, имеет возможность арендовать площади или занимать другие площади у родственников или устраивается как-то еще. То есть в принципе жилых площадей хватает на всех?

Тогда получается, что вопрос с собственностью на жильё - вопрос экономического состояния отдельно взятой ячейки общества и при наличии хоть какого-то дохода жильё есть для всех? Уже построенное. Тогда получается, что дефицита никакого и нет?

Где вы берете ваши огульные цифры, на чем они основаны и почему вы не задумываетесь об их достоверности?

Ну или давайте с другой стороны зайдём - представьте, что завтра придут арабы и построят нам 90 млн. кв.м. жилья. Именно там, где надо и именно в таком количестве. Что будет? Кто вселится в это жильё и на каком основании?

Сообщение отредактировал Al Amigo Del Pavlodar: 24.05.2008, 09:47:27

[georgegg]

Я про то и говорю -манипулируете данными - выбрали самый неординарный месяц и кричите, Почему бы не брать самые последние данные? - Я вам их привёл, они говорят о том, что ситуация иная.

Где в Алмате? Я и писал про февраль. Сейчас, что лучше?
Потом сколько лет как эта практика снова началась? Причём не единичные случаи, и не элит, бизнес, а массовое строительство жилья эконом класса.

Сейчас - лучше, я вам привёл кумулятивные данные за январь-апрель 2008 в сравнении в январём-апрелем 2007.. Дак у нас и водится в основном эконом, только его обзывают часто бизнес-классом...

[Sergant]

Даже семья, не имеющая своего жилья, имеет возможность арендовать площади или занимать другие площади у родственников или устраивается как-то еще. То есть в принципе жилых площадей хватает на всех?

Тогда получается, что вопрос с собственностью на жильё - вопрос экономического состояния отдельно взятой ячейки общества и при наличии хоть какого-то дохода жильё есть для всех? Уже построенное. Тогда получается, что дефицита никакого и нет?

Браво Al Amigo Del Pavlodar! Вы очень правильно все сформулировали. Я про это Сure писал уже другими словами, а он все не воткнется никак.

[azia]

Я думаю, крушение цен на квартиры выражаеться в следующих ценах.
В сравнение с пиком цен на квартиры весной 2007 года. За прежнюю цену теперь можно взять
улучшенную вместо обычной планировки, (в центре)
вместо двух комн. можно взять трех комн.квартиру.(поближе к центру).
В Москве во время дефолта можно было взять одно комн.квартиру за 18000 долл. Сейчас эта квартира стоит во много раз больше. В то время быстро можно было стать миллионером. чем и воспользовались нынешние олигархи. Время в одночасье стать миллионером. Видимо это кому то нужно (кризис)?

[Fuji]

Можно с уверенностью сказать, что нет. Цены в крупных городах стран, чей ВВП на душу населения сравним или гораздо выше нашего, дешевле:

........

Прага – 2000 долларов/м2

Это не так. Цена за кв.м на вторичном рынке сильно варьирует от примерно 2 000 до 36 000 долларов за квадратный метр общей площади более-менее понятной нам квартиры (т.е. квартиры в традиционном смысле, не резиденции, не городского особняка и т.п.).
Последняя цена - за 5-ти комнатную квартиру на 3-м этаже общей площадью 160 кв.м в историческом центре города.
Средняя цена за кв.м в кооперативной панели в жилом районе на окраине (стандартный вариант массового жилья) около 2 500 долларов. Частная собственность чуть дороже.

Сообщение отредактировал Fuji: 24.05.2008, 13:57:04

[Коляныч]

Вообще цены в Праге, как и в остальной Европе, напрямую сравнивать с нашими некорректно, поскольку ипотека там работает по-другому. Предположим, 2500$ за квадрат, квартирка 60 квадратов, берём ипотеку на 10 лет с нулевым начальным взносом под 3%. Если всяких других скрытых процентов нет, то пражанину квартирка обойдётся (простой кредитный калькулятор) в 150k + 24.2k (сумма выплат по вознаграждению за ипотеку) = 172.2k.

Если у нас 15% за ипотеку нужно отдавать (я не знаю сколько, просто предположил), то этот же кредитный калькулятор за эту же квартиру показывает 150k + 142.9k = 292.9k. А чтобы получилось, как в Праге, то нужно исходную стоимость снизить приблизительно на 40 процентов, то есть до 90k, тогда 90k + 85.7k = 175.7k, что приблизительно сопоставимо.

Таким образом, если цена в спальных районах Праги, как говорит Fuji, приблизительно 2500 баков за квадрат, то аналогичная в Аксаях должна стоить 1500 за квардат. Это при "прочих равных", то есть в предположении, что доходы жителей и покупательная способность приблизительно равны.

[Fuji]

Во-первых, прошу прощения за ошибку - один ноль лишний в максимальной цене, уже исправил на 36 000 долларов.

Во-вторых, реально положение с ипотекой чуть другое: крейсерские условия по ипотеке 5-6% с тенденцией к повышению, при выплате 20-25 и более лет, с залогом покупаемой недвижимости, с подтвержденными доходами - на стандартную квартиру или дом. При этом размер месячной выплаты не может превышать определенного процента от чистого месячного дохода семьи (брутто доход семьи минус нормативные расходы, минус другие кредиты и т.п.), что влияет на срок выплаты, удлиняет его!
Низкий процент по ипотеке в Праге в сравнении с Алматы компенсируется жесткими условиями ее предоставления.

Еще один немаловажный момент - 2 500 долларов за квадратный метр кооперативной квартиры, а ее невозможно заложить под ипотечный кредит из-за формы собственности, т.е. либо другую недвижимость на весь срок выплаты, либо за нал, либо еще не знаю что.
Квартира же в частной собственности дороже примерно на 500 долл. за метр.

Сообщение отредактировал Fuji: 24.05.2008, 14:12:52

[Scalper]

Один из БВУ вернул заём по причине отсутствия желающих взять ипотеку на нынешних условиях.
Принимая во внимание уже изрядно припавшие цены, отсутствие желающих покупать даже по таким ценам, туманность перспективы улучшения условий кредитования, стОит ожидать дальнейшего плавного снижения...

У Казахстана ~ 90 млн кв м дефицит жилья. Смотрите, какая цена в Пекине. Это надо заслужить упорным трудом. А не болтовнёй. Пуст ждут. Остануться совсем нисчем.
Сами подсчитайте сколько лет понадобиться чтобы покрыть хотябы половину.
Как всегда "Плавное" снижение за счёт вторички. Позор.

Согласен с Вами по многим вопросам

[cure]

cure, давайте вместе подумаем - а что такое этот страшный "дефицит жилья"?

У нас кто-то живет в картонно-глиняных фавелах? Просто в коробках из-под телевизоров под мостами и виадуками?
Нет, все живут в каменных домах, кварталов нищеты (норма для "развитых стран") до сих пор в Казахстане нет.

Это заслуга РК, что не живут в фавелах и т п?

Даже семья, не имеющая своего жилья, имеет возможность арендовать площади или занимать другие площади у родственников или устраивается как-то еще. То есть в принципе жилых площадей хватает на всех?

Если бы хватало? Смотри норму на человека в Китае. Сколько было, построено и как увеличилась цена.

Тогда получается, что вопрос с собственностью на жильё - вопрос экономического состояния отдельно взятой ячейки общества и при наличии хоть какого-то дохода жильё есть для всех? Уже построенное. Тогда получается, что дефицита никакого и нет?

Как это нет?
«Старый» фонд исчерпывается с годами, а не растёт.
Естественный прирост населения республики в январе-декабре 2007г. составил 157891 человек (141876 человек - здесь и далее в скобках приведены показатели за январь-декабрь 2006г.). Общий коэффициент естественного прироста на 1000 жителей на 1 января 2008г. составил 10,2 (9,3) человека. За январь-декабрь 2007г. органами ЗАГС зарегистрировано 316822 (299233) рождения, что на 5,9% больше, чем в январе-декабре 2006г. За этот период родилось 162860 мальчиков и 153962 девочки, или 106 мальчиков на 100 девочек. Общий коэффициент рождаемости на 1000 жителей составил 20,5 (19,6) родившихся.

Где вы берете ваши огульные цифры, на чем они основаны и почему вы не задумываетесь об их достоверности?

28 на человека в городах (КНР) - 18 (РК, 2003 год) = 10 кв м. (на 10 кв м хуже)
Всего городского населения в РК на 0.01.2008 - 8230,3 тыс. (52,9%) * 10 = 82,303 млн. дефицит.

Ну или давайте с другой стороны зайдём - представьте, что завтра придут арабы и построят нам 90 млн. кв.м. жилья. Именно там, где надо и именно в таком количестве. Что будет? Кто вселится в это жильё и на каком основании?

Расчёт на человека исходит из всей имеющейся построенной площади для всего населения на определённый момент. Кто построит, не играет решающей роли.

Сейчас - лучше, я вам привёл кумулятивные данные за январь-апрель 2008 в сравнении в январём-апрелем 2007.. Дак у нас и водится в основном эконом, только его обзывают часто бизнес-классом...

Эконом – это массовое дешёвое жильё, как правило на окраинах города, панельки, небольшой площади. Как можно назвать то, что преобладало по новостройкам в городе экономом?
Link

[Коляныч]

Во-вторых, реально положение с ипотекой чуть другое: крейсерские условия по ипотеке 5-6% с тенденцией к повышению, при выплате 20-25 и более лет, с залогом покупаемой недвижимости, с подтвержденными доходами - на стандартную квартиру или дом.
....
Квартира же в частной собственности дороже примерно на 500 долл. за метр.

Ок, считаем для 3000 за квадрат 20 лет при 6%, итого вышеозначенная квартирка
180k+ 131.7k = 311.7k

Если в Аксаях она будет 100k, то за 20 лет при 15%
100k + 220k = 320k

Это при пятнадцати процентах годовых, которых ни у кого нет, а если реальная ставка будет, скажем, 18%, то похожесть на пражские условия обнаруживается только когда:
83k + 228.5k = 311.5k

Таким образом, частная квартира 60 м^2, стоящая в спальных районах Праги 180k, должна у нас в спальных районах стоить ну никак не дороже 90 тысяч. Либо процентная ставка по ипотеке должна существенно понизиться до чешских 6%, чтобы сравнивать напрямую "цену за квадрат".

[cure]

Cure, вы смотрите однобоко, пытаясь всеми правдами и неправдами облапошить граждан. А когда строили сумасшедшими темпами почему же цена росла? По вашему, совсем нелогично получается.

Я уже достаточно высказался на тему, кто кого облапошивает. Альтернативы вторичке нет и ещё не скоро это будет. Хотите цены как в Китае? Для этого надо трудиться и строить много времени. И то, если учитывать, что рождаемость будет отрицательной.
Цена росла везде и РК не исключение. Есть спрос. Но осложнялся длительным простоем строительства. Всё логично.

Нет прямой взаимосвязи, ибо слишком много факторов работает.

Факторы эти уже сработали. Я в который раз повторяю, когда стройки стоят цена таким темпами не падает. Может быть коррекция по районам, стагнация. Например, в РФ 2004-2005, 2007.

Приводил уже пример с кризисом 2005-2006 по стройкам в РФ - итог - цена выросла за год на вторичное жильё вдвое. Само собой люди не стали от этого богаче в два раза. Год была стагнация, в некоторых районах корректировка. Спустя почти год, снова, в том числе из-за "проблем на финансовых рынках", пошёл рост.
Как отмечает ИА "Росбалт", наиболее существенно подорожали квартиры экономкласса – так называемые хрущобы, малогабаритные и однокомнатные квартиры в современных домах. Аналитики уверены, что падения цен на недвижимость ожидать не приходится ввиду негативных процессов на мировых финансовых рынках, дефицита земельных участков под застройку и роста цен на стройматериалы.

7 млрд. долларов вывели из страны в конце 2007 года, рейтинги снизили до "Негативного", что значит, что как прежде Запад нам давать не будет, да плюс у них у самих сейчас рецессия.

Я знаю, читал BBB- . То, что произошло мне известно. С другой стороны я не поддерживаю идею таких внешних заимствований и практики давать необеспеченные кредиты без подтверждения дохода и т д. Не знаю на что расчитывали банки и заёмщики в этом случае. Насчёт рецессии это вы погорячились, её пока нет и не факт, что будет. Зачем забигать вперёд?

Кризис набирает обороты. Ценам еще долго падать, снизу их нечем поддержать.

Это смотря по каким ценам ориетироваться и насколько, где, в каком районе. Если вы отталкиваетесь от Крыши, то это чисто искусственная цифра построенная на левых объявах.
Поддержать можно разными путями. В зависимости от ситуации.
Не раз уже писАл как. Например, «встречная покупка» или обмен с доплатой; продаёте свою квартиру в одном районе, покупете в другом; опять же желищный кредит – продаёте квартиру, чем выше цена, тем меньше кредит возмёте в банке.
Выходы есть. Что касается кризиса, то он и так «съел» 17-18% по инфляции. Где то на окраинах цена и раньше должна была быть реальной, но невозможно было убедить людей продавать дешевле. Например, 1 комн были почти такой же цены как в центре, а это чушь. Я сам в своё время (8 лет назад) платил +30% сверху, переезжая в центральную часть города. Сейчас эта разница должна быть больше.
PS Ниже 80-90 000 за типовую двушку в дальнем районе не опустится. Иначе это лохотрон.

Сообщение отредактировал cure: 24.05.2008, 15:17:37

[Scalper]

Ребята а коммуналка (расходы) в Самале в 350 долларах это сильно дорого?

[cure]

Браво Al Amigo Del Pavlodar! Вы очень правильно все сформулировали. Я про это Сure писал уже другими словами, а он все не воткнется никак.

Не втыкаетесь вы. В Китае 28 кв на человек в городах. Сколько надо лет чтобы хотя бы приблизиться к этой цифре?
В РК население увеличивается с каждым годом только в прошлом +157891. Вот весь смысл этого "падения". Население растёт, а селиться оно надеется во вторичном жилье ещё советской постройки. Вы видели ссылку сколько построили в Китае и насколько выросла цена?

2008-02-28 14:53:43 Международное радио Китая
В последние два года в Китае произошли огромные изменения на рынках недвижимости и акций. В 1985 году общая площадь жилых домов в городах и поселках составила 2 миллиарда квадратных метров. В то время стоимость одного квадратного метра в среднем была 200 юаней. В 2007 году площадь жилых домов в городах и поселках увеличилась до 11 миллиардов квадратных метров. В настоящее время стоимость одного квадратного метра в крупных городах Китая составляет примерно 20 тысяч юаней.

18.03.08 11:11
Китай: среднедушевая жилплощадь в городе достигает 28 кв.м

На душу городского населения в среднем приходится 28 кв. м жилья, среднедушевая жилплощадь за последние два десятилетия ежегодно увеличивалась на 1 кв.м. Об этом заявил сегодня заместитель министра жилья, городского и сельского строительства Ци Цзи.

Представители Министерства жилья, городского и сельского строительства сегодня в Пекине дали китайским и иностранным корреспондентам интервью по вопросам, касающимся жилищного обеспечения в Китае.

По словам Ци Цзи, Китай уделяет повышенное внимание улучшению жилищных условий городского и сельского населения. В Докладе о работе правительства, с которым выступил премьер Вэнь Цзябао на открытии 1-й сессии ВСНП 11-го созыва, отмечается, что следует как можно скорее создать систему жилищного обеспечения. Учреждение Министерства жилья, городского и сельского строительства в структуре Госсовета выявляет решимость Китая решить жилищную проблему, сказал Ци Цзи.

В начале 80-х годов прошлого столетия среднедушевая жилплощадь городского населения Китая составляла менее 8 кв. м. Благодаря долговременным усилиям проблема серьезного дефицита жилья у городского населения уже в основном решена.

Сообщение отредактировал cure: 24.05.2008, 15:02:30

[cure]

180k+ 131.7k = 311.7k

Если в Аксаях она будет 100k, то за 20 лет при 15%
100k + 220k = 320k

Это при пятнадцати процентах годовых, которых ни у кого нет, а если реальная ставка будет, скажем, 18%, то похожесть на пражские условия обнаруживается только когда:
83k + 228.5k = 311.5k

Таким образом, частная квартира 60 м^2, стоящая в спальных районах Праги 180k, должна у нас в спальных районах стоить ну никак не дороже 90 тысяч. Либо процентная ставка по ипотеке должна существенно понизиться до чешских 6%, чтобы сравнивать напрямую "цену за квадрат".

Как вы собираетесь при такой инфляции сделать 6%? Для этого надо работать, производить материальные ценности (то же строительство), чтобы не было такой инфляции. Трудиться. Другого выхода нет. О чём я и говорю. В том числе по ценам, где наши взгляды совпадают. См выше. Я был в шоке когда заламывали в спальных районах цены как в центре. Говорил же, надо взять за образец ту же московскую систему оценки по районам, чем дальше от центра, тем дешевле.
Объяснял в прошлом году людям не хотели снижать, хотя разница дожна была быть не меньше 30%.

Сообщение отредактировал cure: 24.05.2008, 15:05:20

[Al Amigo Del Pavlodar]

cure, вы проводите некорректные сравнения, а когда натыкаетесь на возражения - ещё глубже увязаете в своих же аргументах

Ситуации в Китае и Казахстане абсолютно несравнимы. Я вам еще раз напоминаю, что в Казахстане отсутствуют нищенские кварталы из фанеры и картона. Отсутствуют за ненадобностью - 99% жителей имеют возможность жить в благоустроенном жилье, в своём или не в своём - не имеет значения. Заслуга ли это Казахстана или сталинские репрессии привели к такому безобразию - без разницы, это факт, ему можно только порадоваться.
В Китае (Латинской Америке, Европе, Австралии, да везде) огромные массы людей живут в самодельных лачугах, поэтому к Китаю (Латинской Америке, Европе, Австралии, ко всем) выражение "дефицит жилья" можно применять смело. Там - да, дефицит.

Иначе как вы объясните огромное предложение на рынке недвижимости - тысячи квартир в Казахстане ищут своих владельцев, а не наоборот? И вы не ответили на мой вопрос - построй мы сейчас ваши 90 млн. кв. м. жилья - кто туда заселится и на каком основании?

Про санитарные нормы, розу ветров и направленность окон тоже можете рассказывать на европейских форумах, где вопрос жилья стоит гораздо острее, чем у нас. Гораздо. И сравнивать ситуацию в Алматы, провинциальном городе, где отсутствует промышленность и перспективы самостоятельного развития с ситуацией в Праге, Калининграде, Москве или Турции - детский наивняк, у нас тут своя жизнь и свои тараканы .

Сообщение отредактировал Al Amigo Del Pavlodar: 24.05.2008, 15:16:59