Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[georgegg]

Спроса нет и не будет, пока цена не уйдёт ниже 1000 долл.

Чего? Где не строят, там цены растут. В феврале этого года построили всего 24% от аналогичного периода прошлого года включая и соц жильё и элит.

Возможно информация устарела. Сегодня нашел на зонакз. По моему началось!

Чего началось? Ипотеку дают, массового строительства нет, стройки заморожены.
К тому же Алмата - это не Павлодар. Здесь и рождаемость выше и прирост населения.

Вы бессовестным образом манипулируете данными, а может и вовсе не имеете на руках сведений и делаете голословные заявления. Вот данные за январь-апрель 2008 года с Национального Агентства по Статистике

Они свидетельствуют о том, что объёмы сдачи в эксплуатацию снизились в целом по Казахстану только на 1.5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Алматы спад сильнее - 40%, но учитывая, что годом ранее был рост на 60%, по итогам января-апреля, сдача в эксплуатацию в Алматы находится почти на уровне января-апреля 2006 года: 1.6*0.6=0.96~1. В целом же по Казахстану по сравнению с 2006 годом рост составил 1.56*0.985-1=54%. Вы также и про ипотеку набрехали, и в рождаемости не разобрались (вследствие рождаемости спрос будет лет через 15).

[Барыга Алматинский]

Сможет! Если у него зарплата , скажем 500 у.е. и у жены стоко же. Получается 1000 у.е. Каждый месяц откладываь по 200 у.е. - в год накапливается 2400 у.е., умножаем на 20 лет - получаем 48 000 у.е - как раз цена квартирки! Так что не надо тут плакаться по совку. Тот кто сейчас плохо живет - тот ЛЕНТЯЙ И ТУНЕЯДЕЦ!

Вы не правы. Если человек может платить лишь 200 долларов ежемесячно, то жилье можно думать только в случае когда ипотечные выплаты составят 200 долл в мес. Копить такими порциями на жильё - бесполезно. Так вот - считаем, используя любой кредитный калькулятор ( например http://bta.kz/ru/per...l/credits/calc/ ). При 17% годовых сумма кредита на 20 лет составит 13500. Если первоначальный взнос 30%, то стоимость потенциально доступного этому человеку жилья = 13500/0.7=19286 долл (А НЕ 48000 как вы говорите). Копить на первоначальный взнос ему придётся 19286*0.3/200=29 месяцев. При 10% годовых сумма кредита получается 21000, стоимость жилья 30000, а копить на первоначальный взнос по 200 долл придётся 45 месяцев. Так что цена квартирки - ниже, намного ниже ценам ещё нестись и нестись вниз. Спроса нет и не будет, пока цена не уйдёт ниже 1000 долл.

"Тот кто сейчас плохо живет - тот ЛЕНТЯЙ И ТУНЕЯДЕЦ" - ха, куда ж вам до лентяев и тунеядцев, если вы даже простейшие экономические вычисления делать не умеете?! Наверное, всю жизнь пашете как негр, даже в школу некогда было ходить, чтобы элементарную математику освоить. Позор да и только. А к вашему удивлению, существуют люди, для которых даже высшее образование составляет лишь крупицу их реальных знаний и опыта, а для вас приходится растолковывать как для школьника. Таких как вы - малограмотных и просто наворовавших - до фига, кормите себя заклинаниями и подтасовкой фактов... Как вляпаетесь в проблемы, даже и не заметите. а тем более вы не можете из заранее предвидеть - потому что учились абы как и лишь тешите себя самомнением. Ну-ну, а ведь между тем "чем больше я знаю, тем больше я понимаю, что мало что знаю" (вопрос: чьё изречение?). Действительно знающий человек никогда не будет зазнаваться.

Жоржик, не кипятись! Этож был образный пример.

[georgegg]

Жоржик, не кипятись! Этож был образный пример.

О как! Образный значит... Не образный, а некорректный, с искажёнными расчётами и вводящий в заблуждение. Вы переоцелили недвижку в 1.7-2.5 раза. Такие ошибки непростительны и фатальны для бизнеса. Компании, которые нанимали подобных сотрудников, умрут. А ведь всерьёз, вот так и считали, как вы - примитивно и неверно, обманывая самих себя насчёт цены.

[cure]

Нужно понимать, что малый и средний бизнес, являющийся опорой экономики, не может развиваться если не достаточна емкость рынка.

Строительство было существенной частью экономики страны. Государственное участие в этом было минимальным. Следовательно, будет больше строек, будет больше денег у малого и среднего бизнеса.

Высокие цены на недвижку нельзя объяснять дефицитом или высокой стоимостью земли и стройматериалов т.к. в этих факторах высока спекулятивная составляющая

Смотря, что считать высокими. Пока оснований для снижения нет. На это нужны годы труда. И миллионы кв. метров. Это если строить с опережением рождаемости. Более 10 лет простоя ещё нужно наверстать. РК сильно отстал даже от РФ, которая тоже была в не лучшем положении в 90е.

Застройщики сами загнали себя в такое положение. Начав войну за земельные участки, задирая цены на свои объекты, они сами вынудили себя-же выкупать участки по высоким ценам. Это гонка за сверхприбылями.

Послушайте. Для того чтобы строить во-первых, нужен стимул. Сами же сказали, что не всё ладно у нас с крупным бизнесом. Во-вторых, это тоже не плохо, для начала, раньше и этого не было. В-третьих, земля во всех крупных городах вещь дорогая. Особенно в цетральных и близлежащих районах.

В Литве например цены растут очень плавно и небольшой всплеск наблюдается только в связи с проявившимся интересом со стороны инвесторов из РФ. Более того, для этого быстро создали все условия. Строят там тоде не много, но там не так богаты, чтоб не считать деньги и покупать чиновников. Да и не удивлюсь если и не продаются.

Чиновники везде не очень «честные». Как видите, Литва не исключение.

Теперь о сравнении с Индией. Это показательный пример того, что Вы оперируете не фактами а просто разводите демагогию заявляя, что не может квартира стоить как машина, я Вам доказываю, что может и это факт.

Вам самим не смешно. Факт? Одна Тойота их штампует миллионами в год. Где такими же темпами, миллионами штампуют квартиры. Может быть РК?

Про касты, тут вообще мимо. В индии хоть не лицемерят, соглашаются с тем, что есть. А у нас нет чтоли? Только это неофициально как бы. Есть и кланы и касты, не так ярко выражено.

Не надо смешивать расслоение общества по материальному достатку и властные структуры с тысячилетними традициями деления общества на полноценных и нет. Это разные вещи.

Скажите мне, куда инвестировать? Если тут никому нельзя доверять. Деньги растащат так быстро, что оглянуться не успеешь Тут можно доверять только правительству (правительственные гарантии) и то с оглядками. Вы попробуйте, зная современную рыночную ситуацию и местный "менталитет",представить себя на месте крупного инвестора, что бы Вы сделали имея в альтернативах весь мир

Подтверждаете, что, пока, альтернативе вторичке нет.

Теперь про емкость вторичного рынка.
Дело в том, что приток мигрантов в Алматы имел место только в связи с тем, что до недавнего времени тут относительно не сложно, можно было зарабатывать деньги, ( пример - маклеры. Побегал, пару сделок в месяц и за аренду заплатить и пожить хватит, девушки могли поработать к примеру продавцами) а в родных городах и селениях работы никакой или пахать надо за копейки. Вот и привлекательность.

Согласен. Только они не уедут. Сделки всё равно будут, а 2% от неё и с покупателя и с продавца за то, что они дают объявы, при любой цене нехилый навар.

Поймите, рынок это нечто саморегулирующееся. В данный момент из за отсутствия работы, многие вернутся домой. (Медведь). Освободятся многие квартиры. Т.е. не только цена может повлиять. Я же вам и пытался это объяснить.

Вернуться и венулись гастры. Но полно в городе иногородних, тех кто уже работает в разных фирмах и организациях не связанных с жильём. Некоторые, даже получили соц жильё. Знаю, таких. И вот теперь взяли и уехали.

О ценах.
Объективных факторов роста пока не наблюдается.

Объективных факторов нет для падения, должна была быть и так коррекция по переоцененным окраиным районам. Не раз повторял почему. В остальном.
При низких ценах вторичное жильё просто будет исчерпано в короткий срок и всё. Оно и так перегружено за 17 лет. Дальше, где будут брать? Построить столько, чтобы всем чтобы досталось нужны годы. РК сильно отстал по этой части. Это если учитывать, что население не будет расти. А оно растёт. Рождаемость положительная. Был бы ещё больше сли бы не было высокой детской смертности.

[_Hard_]

Жоржик, не кипятись! Этож был образный пример.

О как! Образный значит... Не образный, а некорректный, с искажёнными расчётами и вводящий в заблуждение. Вы переоцелили недвижку в 1.7-2.5 раза. Такие ошибки непростительны и фатальны для бизнеса. Компании, которые нанимали подобных сотрудников, умрут. А ведь всерьёз, вот так и считали, как вы - примитивно и неверно, обманывая самих себя насчёт цены.

Скорее всего это от недостатка образования.

[cure]

Есть конечно некоторые абсолютно отчаянные люди, которые готовы брать ипотеку не глядя в условия, но я надеюсь на профессионализм банковских работников, которые больше не будут раздавать деньги не глядя.

Я тоже.

За наличность похоже не много возможностей покупать по высоким ценам. Зароботная плата не позволяет видите ли. А когда приводят пример зп 2-3 тысячи долл в нефтянке, не думаю, что это массовое явление. И скорее всего эти люди претендуют скорее на особняки в горах, чем на однушку в микрах или аксае. Это только наши доморощеные "инвесторы" рассматривают эти квартирки как инструмент, а людей, которые их кормят называют почему-то лохами.

Я уже писАл, что в той же Мск за нал не так много москвичей берёт. На это есть другие методы. + Сложившаяся, а не разрушенная система оценки по районам. Когда я продаю свою квартиру в одном районе одного качества, покупаю другого в ином.

Предупреждаю, не надо сейчас думать, что я клон Сигги и т.п.
И левизны во мне не больше, чем в Вас. Зарабатываю я очень прилично, наверное потому, что не таким примитивным образом.

Я не думаю. Просто, что когда не строят - цены растут. А растут цены даже в тех странах, где строительство идёт и соц программы работают. Посмотрите, как отреагировал рынок в РФ на кризис строительства 2005-2006. Цены выросли вдвое. А богаче люди вдвое за этот период, естественно, не стали.

Да и чуть не забыл. Так-же не стоит опираться на цену социального жилья. там свой пузырь и свои спекулянты и не чистые на руку чиновники. Думаю это доказывать не требуется.

Там было, что тем кому положено жильё не досталось, рассовали часть по «своим». Как это не стОит и причём тут спекулянты? Там 40К 2х, но чёрт знает где, построенное с плохим качеством. Отсюда и цена. На то оно и соц жильё, недорого выходит, экономили во всём. Да и жить рядом с кладбищем или за Айнабулаком средний класс не станет. Это тоже надо учитывать.

[den10]

Жоржик, не кипятись! Этож был образный пример.

О как! Образный значит... Не образный, а некорректный, с искажёнными расчётами и вводящий в заблуждение. Вы переоцелили недвижку в 1.7-2.5 раза. Такие ошибки непростительны и фатальны для бизнеса. Компании, которые нанимали подобных сотрудников, умрут. А ведь всерьёз, вот так и считали, как вы - примитивно и неверно, обманывая самих себя насчёт цены.

Точно . Т е если "раздутая \ошибочная " цена = 48000 уе ,и если цена раздута в 2,5 раза , и с учетом того , что для 2-х работающих супругов целевой сегмент рынка 2-х комнатная квратира площадьюю 57,6 кв м , получаем :

48000 долл : 2,5 : 57,6 кв м = 333 уе за кв м ( ооо опять эта цыфра )

[cure]

Вот читай данные по ВВП за январь-март 2008:

Сюда посмотри.
Ссылка

Так что, если ваша компания загибается из-за того, что руководство спиздело деньги дольщиков и/или повелось на сказки своих же коллег-спекулянтов-лохотронщиков и выкупила по баснословным ценам землю, то другие, более честные компании, наоборот только активизируются - знают, что и при цене 1000 долл за кв. м. их выручка будет выше себестоимости.

Какая моя компания? Я сам говорю, что …. Вложения в «котлован» - это играть с огнём. Так уже было в 2005-2006 году в РФ. И сам бы хотел бы, что бы честных было больше, но по опыту той же РФ могу судить, что каким бы ни был хорошим закон, застройщик всегда найдёт способ его обойти, и всё по закону. Вам такое явление как вексельные схемы говорит о чём-нибудь?

Эти компании не покупали в последний год земли, т.к. знали, что произойдёт. В этой ситуации, когда освобождена земля, НЕздоровые компании просто вынуждены будут продавать землю, чтобы хоть как-то закончить предоплаченные объекты. Продадут они её дешевле, чем купили.

Я знаю были такие, которые собрали деньги у дольщиков, а дома на месте которых, должно было состояться строительство были так и не выкуплены. Там до сих пор живут люди.

Покупателями будут здоровые компании, которые и будут строить и продавать по ценам 1000-1500 долл за кв.м.

Я за, но сначала они должны появиться. Потом ещё построить без кидалова. И не факт, что цена на конечном этапе не вырастет. Ну и естественно, на то что бы заполнить рынок нужно не мало времени.

[_Hard_]

Разговор слепого с глухим получается.
Вы хоть старайтесь понимать адекватно то, что я написал. И так стараюсь простым языком выражаться.
И читайте не по диагонали.
Мимо по всем пунктам.

Цитата
Нужно понимать, что малый и средний бизнес, являющийся опорой экономики, не может развиваться если не достаточна емкость рынка.

Строительство было существенной частью экономики страны. Государственное участие в этом было минимальным. Следовательно, будет больше строек, будет больше денег у малого и среднего бизнеса.
Я про количество потребителей и емкость рынка говорил.

Цитата
Высокие цены на недвижку нельзя объяснять дефицитом или высокой стоимостью земли и стройматериалов т.к. в этих факторах высока спекулятивная составляющая

Смотря, что считать высокими. Пока оснований для снижения нет. На это нужны годы труда. И миллионы кв. метров. Это если строить с опережением рождаемости. Более 10 лет простоя ещё нужно наверстать. РК сильно отстал даже от РФ, которая тоже была в не лучшем положении в 90е.

В 90е мы потеряли 3 миллиона граждан. Вдумайтесь! Они ведь гдето жили. Еще раз говорю, не корректно сравнивать с РФ, очень большая разница у нас. Высокая цена-читай недоступная массам.

Цитата
Застройщики сами загнали себя в такое положение. Начав войну за земельные участки, задирая цены на свои объекты, они сами вынудили себя-же выкупать участки по высоким ценам. Это гонка за сверхприбылями.

Послушайте. Для того чтобы строить во-первых, нужен стимул. Сами же сказали, что не всё ладно у нас с крупным бизнесом. Во-вторых, это тоже не плохо, для начала, раньше и этого не было. В-третьих, земля во всех крупных городах вещь дорогая. Особенно в цетральных и близлежащих районах.
Вы хоть поняли, что я сказал? Когда земля стала дорогой? В процессе этой аферы.

Цитата
В Литве например цены растут очень плавно и небольшой всплеск наблюдается только в связи с проявившимся интересом со стороны инвесторов из РФ. Более того, для этого быстро создали все условия. Строят там тоде не много, но там не так богаты, чтоб не считать деньги и покупать чиновников. Да и не удивлюсь если и не продаются.

Чиновники везде не очень «честные». Как видите, Литва не исключение.
На удивление, не вижу. Наоборот, скорее там более честные чиновники, чем у нас.

Сейчас продолжу

[cure]

Вы бессовестным образом манипулируете данными, а может и вовсе не имеете на руках сведений и делаете голословные заявления. Вот данные за январь-апрель 2008 года с Национального Агентства по Статистике

Они свидетельствуют о том, что объёмы сдачи в эксплуатацию снизились в целом по Казахстану только на 1.5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Алматы спад сильнее - 40%, но учитывая, что годом ранее был рост на 60%, по итогам января-апреля, сдача в эксплуатацию в Алматы находится почти на уровне января-апреля 2006 года: 1.6*0.6=0.96~1. В целом же по Казахстану по сравнению с 2006 годом рост составил 1.56*0.985-1=54%. Вы также и про ипотеку набрехали, и в рождаемости не разобрались (вследствие рождаемости спрос будет лет через 15).

Что я набрехал про ипотеку. Не дают? Где?
Рождаемость сокращет свободную жилплощадь на человека. Много таких у которых от рождения она стала больше?
В Алматы спад 40%. Этого мало? Не успело строительство подняться и через несколько лет - 40%.

[georgegg]

Вот читай данные по ВВП за январь-март 2008:

Сюда посмотри.
Ссылка

Я про то и говорю -манипулируете данными - выбрали самый неординарный месяц и кричите, Почему бы не брать самые последние данные? - Я вам их привёл, они говорят о том, что ситуация иная.

Эти компании не покупали в последний год земли, т.к. знали, что произойдёт. В этой ситуации, когда освобождена земля, НЕздоровые компании просто вынуждены будут продавать землю, чтобы хоть как-то закончить предоплаченные объекты. Продадут они её дешевле, чем купили.

Я знаю были такие, которые собрали деньги у дольщиков, а дома на месте которых, должно было состояться строительство были так и не выкуплены. Там до сих пор живут люди.

Ну это вообще верх бесстыдства - как раз многие из этих по уши в дерьме, потому как не работали по совести. Сейчас всплывут тихие компании, которые в основном свернули свою деятельность в эти два-три последних лихих года.

Покупателями будут здоровые компании, которые и будут строить и продавать по ценам 1000-1500 долл за кв.м.

Я за, но сначала они должны появиться. Потом ещё построить без кидалова. И не факт, что цена на конечном этапе не вырастет. Ну и естественно, на то что бы заполнить рынок нужно не мало времени.

Пока цена будет падать к экономически обоснованному уровню, и на время уходить ниже него (полтора-два года) такие компании развернут свою деятельность.
Будущее по определению нельзя называть фактом, поэтому ваше утверждение не более чем констатация того, что 2+2=4.

[_Hard_]

2 cure

Цитата
Теперь о сравнении с Индией. Это показательный пример того, что Вы оперируете не фактами а просто разводите демагогию заявляя, что не может квартира стоить как машина, я Вам доказываю, что может и это факт.

Вам самим не смешно. Факт? Одна Тойота их штампует миллионами в год. Где такими же темпами, миллионами штампуют квартиры. Может быть РК?
Я привел пример, чтоб стало понятно, что на свете бывает жилье равное или соизмеримое с стоимостью автомобиля. Все относительно. У нас тоже было. Мало того, и сейчас есть.

Цитата
Про касты, тут вообще мимо. В индии хоть не лицемерят, соглашаются с тем, что есть. А у нас нет чтоли? Только это неофициально как бы. Есть и кланы и касты, не так ярко выражено.

Не надо смешивать расслоение общества по материальному достатку и властные структуры с тысячилетними традициями деления общества на полноценных и нет. Это разные вещи.

Ну тут вообще! Я начинаю сомневаться. Вы где учились? Какие книги прочли за свою похоже не долгую жизнь? Вы не правильно понимаете кастовость. Рекомендую отправиться в библиотеку и учиться.
Чтоб Вы не сомневались на счет меня, я кроме всего прочего еще и бывал в той самой стране о которой веду речь. Т.е. знаю не только по наслышке или книгам. Да и кстати это далеко не единственное место, которое повлияло на мировозрение.

Цитата
Скажите мне, куда инвестировать? Если тут никому нельзя доверять. Деньги растащат так быстро, что оглянуться не успеешь Тут можно доверять только правительству (правительственные гарантии) и то с оглядками. Вы попробуйте, зная современную рыночную ситуацию и местный "менталитет",представить себя на месте крупного инвестора, что бы Вы сделали имея в альтернативах весь мир

Подтверждаете, что, пока, альтернативе вторичке нет.

Ничего я не подтверждаю. Инвестор скорее всего вложится в первичку и то если понравится проект и будет реальная перспектива и гарантии правительства, что в этой стране его не ****** обманут. А так, как не старается наш президент, кстати за это ему большой респект, но инвестиции пока к нам не торопятся. Т.к. не видно перспектив особенных. Лучше сегодня фьючерсы на нефть покупать
А про местных инвесторов я вообще промолчу.
продолжу...

[cure]

Я про количество потребителей и емкость рынка говорил.

Что бы что-то потребить – надо, чтобы потребляемое было в достаточном количестве.

В 90е мы потеряли 3 миллиона граждан. Вдумайтесь! Они ведь гдето жили. Еще раз говорю, не корректно сравнивать с РФ, очень большая разница у нас. Высокая цена-читай недоступная массам.

Не переживайте, я знаю и об этом косвенно писал, что невозможно вечно жить за счёт вторичного жилья.
А РФ сколько потеряла? И теряет. А в РК рождаемость положительная.
Везде цена разная. И в РК и в РФ, и в Москве и в Алмате в зависимости от района. Смотря в каком городе и т д.
Где в РФ недвижимость доступна массам.? Эти массы что в разы богаче алматинцев? Так же точно. Только стройки ещё есть и социалка работает, для тех кто малоимущий или молодая семья.

Вы хоть поняли, что я сказал? Когда земля стала дорогой? В процессе этой аферы.

Для сведения в РФ дают за снос, либо квартиры по рыночной цене, либо по числу прописанных, а это ещё больше выходит. В РК только платят за землю, что по деньгам получается даже дешевле.

На удивление, не вижу. Наоборот, скорее там более честные чиновники, чем у нас.

Если честные, то хорощо. Но причём тут нечестный чиновник и вторичка?

[select]

В Павлодаре отмечается большое падение цен на жилье
http://zonakz.net/articles/22061

Павлодар. 22 мая. "Казахстан Сегодня" - В Павлодаре отмечается большое падение цен на жилье, передает корреспондент агентства.

По данным специалистов, в последние месяцы цены на квартиры и частные домостроения в городе упали более чем в два раза.

"Такой ситуации в нашей практике еще никогда не было, цены буквально рухнули, иначе это не назовешь", - рассказала в интервью корреспонденту агентства представитель одной из крупнейших в регионе риелторских компаний.

-------------------------------------------------------------------
http://zonakz.net/articles/22061

1.Факт первый - Также Г. Ахметова сообщила о том, что сейчас банки начали продавать жилье, ранее взятое в залог.

2.Факт второй-Если в январе - апреле 2007 года в юстиции было зарегистрировано 1799 сделок купли-продажи жилья, то за 4 месяца этого года всего 954.

Павлодар http://ru.wikipedia..../wiki/Па%...?ар

На основании этих фактов выводы: В городе с населением в 327 300 человек всего продается - 238 квартир в месяц.
Банки выкинули 500 квартир, а в городе 15 ооо ипотечников, цены рухнули.
---------------------------------------------------------------
Значит в Алматы - 1 500 000 населения.Продается в среднем 942 квартиры в месяц, на продажу выставляется по данным Крыши - 35 000 квартир.

Если банки выкинут 1500 - 2000 квартир, а это они сделают с удовольствием в июле-августе 2008 г.(До сих пор они скупали недвижимость в РФ и Украйне и зарубежье дальнем."Встают на лыжи" как в РФ 1998 год.Перед дефолтом крупнейшие рос банки вывели активы за рубеж)
Так вот наши банки уже встали на лыжи и теперь будут скидывать недвижку.Цены рухнут.Читай статьи ниже.


Квадратный метр Малевича

http://www.centrasia...p?st=1207297380
Цены на жилье уходят в "черные дыры" ипотечного кризиса
№ 61 (16447) от 04.04.2008
Марк АЙСБЕРГ, Алматы
Всего год назад некоторые алматинцы страстно голодали во дворах домов, с библейской святостью в глазах угрожая облить себя бензином и вспыхнуть публичным факелом, если им не выплатят по 10000 долларов за квадратный метр жилплощади, мрачной, как жизнь крестьянина-безлошадника в покос.

Да, лихое было времечко! Золотая жила строительства неудержимо манила всех. Из плохо оштукатуренных углов новых квартир кокетливо выглядывал изумрудный свет. Бриллиантовый дым держался под "черновым" потолком. Жемчужные бусы прыгали по шершавому, как копчик Буратино, полу. Драгоценный мираж потрясал комнатку стоимостью 80000 долларов США плюс банковские проценты. Бригадиры сантехников приезжали утром на объект на дедовских "Победах", а домой победно возвращались на слегка подержанных, но еще бодрых "меринах" и "роллс-ройсах".
Компания "Алматыжер", занимавшаяся выкупом земельных участков под "государственные нужды", упоминалась в СМИ чаще, чем ООН, НАТО, ШОС, Косово и Ветхий Завет, вместе взятые. Цены на жилье кусались, как молодые акулы-молот, у которых только-только прорезались молочные зубы. Апостолы из Национальной ассоциации риэлторов с гиком и свистом каждый день ликующе информировали о повышении стоимости недвижимости и земельных участков. Им вторили банки, еженедельно вагонами завозившие тонны американской валюты, заимствованной у зарубежных коллег под умопомрачительно низкие проценты. Что такое LIBOR + 0,8, знали даже поденные работники с улицы Сейфуллина.
Водоохранная зона южной столицы покрылась дворцами так густо, что даже сухой коровьей лепешке упасть было некуда. Некий Канат, продавший крестьянское хозяйство в верхней части Алматы, купил на вырученные деньги треть острова Бали, а на остаток приобрел пентхауз Памеллы Андерсен во Флориде. Все его знакомые сошлись во мнении, что так продешевить мог только полный шлакоблок. Население в панике разбивало вдребезги розовые пятачки домашних кубышек и тут же спешило в банки за недостающей суммой. Вороватые агашки молнировали контрагентам на Каймановых: "Джон зпт поиздержался вскл вышли тридцать млн вскл." Словом, строительная лихорадка охватила всех.
Отдельные трезвые головы, в числе которых была и наша газета, пытались апеллировать к здравому смыслу и государству: пузырь-то может громко лопнуть! Напоминали про Японию и Британию. Государство застенчиво отнекивалось: рынок, дескать, ничего не можем поделать.
Что происходит сейчас, знают все. Те же представители Национальной ассоциации риэлторов с суховатой скорбью профессиональных горевестников сообщают о тяжелом положении строительной отрасли и намекают на государственное вспомоществование.
Некоторые системообразующие казахстанские банки, воровато озираясь на миноритарных акционеров, вкладывают огромные деньги в недвижимость в Москве и на Украине. Так обычно ведут себя финансисты, собирающиеся "встать на лыжи". Ситуация напоминает Россию 1998 года, когда большинство банков рухнуло, а взять с них ничего не смогли: все было выведено в аффилиированные фирмы.
А у нас, в пригородах Алматы, дома эконом-класса продаются ниже себестоимости.
А кое-кому, погнавшемуся за золотым тельцом, приходится довольствоваться должностью управдома незавершенного объекта долевого строительства...



Кризис ипотечного кредитования докатился и до Кокшетау. Еще буквально полгода тому назад банки второго уровня заманивали клиентов взять взаймы любую сумму, будь-то на потребительские цели или на покупку недвижимости. Сейчас все изменилось.

Предоставление ссуд во многих кредитно-финансовых учреждениях приостановлено. На вопросы желающих взять в долг под проценты здесь отвечают: ждите. Вероятно, банки не хотят рисковать.
Цены же на жилье упали, как минимум, на 20 процентов. Если в январе прошлого года один квадрат стоил 142 968 тенге, то нынче 112 038. К примеру, если ранее трехкомнатная квартира предлагалась за 120000 долларов США, то сегодня просят 85 000.
В местных риэлторских агентствах говорят о том, что рынок вторичного жилья заметно сузился, предложений, как было, допустим, два года назад, уже нет. Отчетливо тенденция проявляется на страницах местных рекламных изданий, где объявлений о продаже квартир стало меньше.
Впрочем, обстановка с вводом нового жилья также далека от идеала. В приватных беседах руководители компаний говорят, что временно остановят стройки до лучших времен.
В областном департаменте строительства отрицают факты каких-либо долгостроев и уверяют: возведение ранее намеченных объектов идет согласно плану.

№ 61 (16447) от 04.04.2008
Нуржан БАЙМУЛДИН, Кокшетау

[select]

***

грызут стены
Оригинальный способ борьбы с ростом цен на строительные материалы придумали власти Восточного Казахстана. Они инициировали строительство тонкостенных домов
№ 61 (16447) от 04.04.2008
Андрей КРАТЕНКО, Усть-Каменогорск
Так, к примеру, в Усть-Каменогорске начаты работы по организации строительства небольшого поселка из малоэтажных зданий, построенных из легких стальных тонкостенных конструкций. На это строительство власти выделили 140 млн тенге. Уже к 1 июня 2008 года запланировано построить 25 домов, ориентировочная стоимость каждого из которых - 5,6 млн тенге. Цена 1 кв. м составит 56615 тенге. Дома, сообщает пресс-служба акима области, будут проданы с помощью ипотечного кредитования очередникам на жилье.

В кратчайшие сроки должны решиться процедурные вопросы по отводу земли, подведению коммуникаций. Первые "легкие" дома станут модельными. На их примере будущие жильцы должны увидеть все плюсы и минусы индивидуального жилищного строительства.
Между тем в рамках региональной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы в Восточно-Казахстанской области было введено в эксплуатацию 35 жилых домов общей площадью 170 тысяч квадратных метров. Реализовано 1880 квартир. На все это, сообщил директор департамента строительства Темирбек Касымжанов, было потрачено более шести миллиардов тенге. Кредиты возвращены в республиканский бюджет в полном объеме.
На ближайшие три года принята новая программа. За это время предполагается построить около 380 тысяч квадратных метров общей площади жилья. Потребность в затратах составит 11,4 миллиарда тенге, что почти в два раза больше освоенных средств за три последних года.
Примета времени: в Восточный Казахстан пришли строительные компании из Астаны и Алматы. Стоимость строительства одного квадратного метра жилья по госпрограмме - 56515 тенге. Из-за введения новой нормы сейсмичности на востоке Казахстана эта сумма увеличена на 15 процентов. Но и этого мало. Строители полагают, что за такую цену качественное жилье сегодня построить нельзя.
На встрече с журналистами директор департамента строительства Темирбек Касымжанов с удивлением узнал о том, что в некоторых "социальных" домах стены подъездов сделаны из: гипсокартона. Новоселы дома по улице Карла Маркса, 36 проломили дыру в чужую квартиру, задев шкафом угол стены. Гипсокартон вместо кирпича использовали из-за увеличения цен на стройматериалы.
Кстати, по вводу жилья Восточный Казахстан занимает четвертое место в республике. Лидерство держат Астана, Алматы и Атырау. В Усть-Каменогорске в очереди на получение ипотечного жилья по госпрограмме стоят около трех тысяч человек. Еще около 3,5 тысячи горожан претендуют на получение коммунального жилья.

***

20 лет каторги с конфискацией имущества
№ 61 (16447) от 04.04.2008
Светлана КОХАНОВА, Караганда
В Караганде квартиры подешевели на тридцать процентов. Но и за эту "смешную" цену раскупаются плохо.

В октябре прошлого года стоимость квадратного метра в центре города составляла в среднем 1 232 доллара США. Спустя полгода, в марте, средняя цена квадратного метра "усохла" до 1 114 долларов, но и при этом она кажется покупателю непристойно высокой, он вынуждает продавца пойти на уступку, "с учетом кризиса". Двухкомнатную квартиру, которая стоила полгода назад 45 тысяч у.е, можно купить нынче за 30 тысяч у.е.
В перспективной части Караганды, районе Юго-Востока, за квадратный метр вторичного жилья предлагают чуть меньше 1036 долларов. Но и эта цена далеко не окончательная. В Майкудуке, где воздух пропитан промышленным дымом и по вечерам ходить опасно, жилье стоит вдвое дешевле, и там тоже возможен торг. В Пришахтинске, что дальше Майкудука, за квадратный метр просят 473 доллара. Дешевле только палатка на двоих, и цены на это самое дешевое жилье отличаются стабильностью.
Каждую неделю в Караганде на продажу выставляется до трех тысяч квартир. Но покупатели словно выжидают, когда цены снизятся еще на 5-10 процентов. По утверждениям риэлторов, все это следствие прошлогоднего финансового кризиса. Выросли ставки по кредитам в банках, а платежеспособность населения упала. Ипотечный кредит взять очень непросто. Если банки их выдают, то под условия, для рядового гражданина нереальные, например, первоначальный взнос не ниже 50 процентов стоимости квартиры.
"20 лет каторги с конфискацией имущества" - такую фразу придумал народ об ипотеке. Оказалось - в яблочко. Многие карагандинцы, взявшие такой кредит в банке, после недавней корректировки банковских процентов не в состоянии выплачивать кредиты. Их жилье теперь тоже выставляется на торги.

***

[cure]

Я про то и говорю -манипулируете данными - выбрали самый неординарный месяц и кричите, Почему бы не брать самые последние данные? - Я вам их привёл, они говорят о том, что ситуация иная.

Где в Алмате? Я и писал про февраль. Сейчас, что лучше?
Потом сколько лет как эта практика снова началась? Причём не единичные случаи, и не элит, бизнес, а массовое строительство жилья эконом класса.

Ну это вообще верх бесстыдства - как раз многие из этих по уши в дерьме, потому как не работали по совести. Сейчас всплывут тихие компании, которые в основном свернули свою деятельность в эти два-три последних лихих года.

Какое бесстыдство? Бесстыдство было у СК, которые брали деньги, а дома на месте новых новостроек ещё стояли, да и сейчас кое-где стоЯт.

Пока цена будет падать к экономически обоснованному уровню, и на время уходить ниже него (полтора-два года) такие компании развернут свою деятельность.
Будущее по определению нельзя называть фактом, поэтому ваше утверждение не более чем констатация того, что 2+2=4.

Такие компании ещё найти нужно. Опять не факт, что цены они не поднимут. Опять время нужно. Отстали очень, а население растёт.

[select]

Банки Казахстана начали выставлять на торги залоговое имущество начали выставлять на торги залоговое имущество, что говорит о росте дефолтов по ипотечным кредитам. В случае массового возврата залогов качество активов банков значительно ухудшится из-за падения цен на недвижимость
http://ipocredit.ru/news/569354/
В последнее время на сайтах банков все чаще встречаются объявления о том, что на торги выставляется залоговое имущество: квартиры, дома, автомобили. Хотя сами банки утверждают, что ничего необычного в практике реализации залогов нет, на наш взгляд, необычным является большое количество возвращаемого залогового имущества. А уж голландский метод торгов (на понижение), предлагаемый некоторыми игроками, воспринимается как тревожный знак.

Банкиры, за небольшим исключением, эту тему обсуждать не желают и от комментариев отказываются. В одном банке не стали отвечать на запрос «Эксперта Казахстан», ссылаясь на то, что вопрос качества банковских активов входит в компетенцию риск-менеджмента, а значит, является тайной за семью печатями. В других обещали подробно рассказать о причинах возврата залогов, о влиянии этого процесса на банковский сектор и рынок недвижимости, но так и не рассказали. Подобная скрытность настораживает. В Агентстве финансового надзора считают, что увеличение количества возвращаемого залогового имущества связано с ситуацией на рынке недвижимости. «Раньше, когда цены на жилье росли, банки не сильно тревожились, они знали, что в любом случае смогут реализовать залоговое имущество по выгодной им цене, сейчас же ситуация совсем иная, цены на жилье падают, поэтому банки спешат с реализацией залогового имущества по безнадежным кредитам», – объяснил пресс-секретарь АФН Азамат Кенже.
Риски нарастают

То, что качество кредитов ухудшается, подтверждают международные рейтинговые агентства. Две недели назад Fitch опубликовало отчет об ухудшении качества активов банковского сектора Казахстана по сравнению с третьим кварталом 2007 года. Правда, пока обесценение кредитов не достигло критических уровней. Но возможное дальнейшее падение качества активов, по мнению Fitch, – основной риск банков второго уровня (БВУ) в краткосрочной перспективе, обусловленный «проверкой временем кредитных портфелей, замедлением экономического роста, сокращением ликвидности в корпоративном секторе, снижением цен на недвижимость и потенциальным давлением на тенге».

Другое агентство из «большой тройки», Standard & Poor’s, 29 апреля подтвердило рейтинги и прогнозы по ним 12 казахстанских банков, а также долгосрочный рейтинг Казахстана по долговым обязательствам в иностранной и национальной валюте. А вот прогноз по рейтингам республики изменен со стабильного на негативный. Причина та же – ухудшение качества активов банковского сектора на фоне трудностей привлечения финансирования, что, по мнению агентства, негативно скажется на перспективах экономического роста.

АФН отмечает незначительные отрицательные колебания в показателях ссудного портфеля, в том числе рост просрочек по потребительским и ипотечным кредитам, но они находятся в допустимых пределах. В то же время, по данным агентства, просроченная задолженность по займам в БВУ составила 190,5 млрд тенге, увеличившись с января по апрель на 72,6 млрд тенге, или на 61,9%, а доля безнадежных займов выросла с 1,9 до 2,1%. Тем не менее этот показатель сокращается в течение трех последних лет: в январе 2005−го доля безнадежных кредитов составляла 2,9%.

С 2007 года растет доля сомнительных займов, стандартных же, напротив, уменьшается. Если на 1 января прошлого года стандартные составляли более 52%, то на начало нынешнего – только 42%, доля же сомнительных в целом выросла за тот же период до 56%. В АФН такие перемены объясняют не столько реальным ухудшением качества ссудного портфеля, сколько введением более жестких регуляторных требований к классификации активов и ведению документации по кредитованию со второго квартала 2007 года.

«У банков существует достаточно консервативный подход к классификации ссудного портфеля и формированию провизий, объем которых адекватен качеству кредитного портфеля. Это позволяет банкам избегать больших потерь», – подчеркивает г-н Кенже.

Fitch также отмечает как обнадеживающий факт хорошую прибыльность и приемлемые показатели капитализации, которые позволяют банкам покрывать убытки.
Уж послали, так послали

[cure]

Значит в Алматы - 1 500 000 населения.Продается в среднем 942 квартиры в месяц, на продажу выставляется по данным Крыши - 35 000 квартир.

35 000 квартир где? Твои виртуальные?

Найдено 9739 объявлений

Всего

13459

Я уже говорил, что Крыше нет доверия из-за левых объяв.
Сколько можно говорить
6,5 млн население Подмосковье выставляет - 11 000 - 9000. По последним данным.
Мск - 27 000 -24 000. Население сами знаете какое.
Всё.
Чепуха это Крыша.
Там у них опять минус. Что все стройки начали работать? Сколько лет?

[select]

Кому не нужна квартира.

http://www.titus.kz/...osm&previd=4516

Сообщение отредактировал select: 24.05.2008, 01:32:43

[_Hard_]

Цитата
Теперь про емкость вторичного рынка.
Дело в том, что приток мигрантов в Алматы имел место только в связи с тем, что до недавнего времени тут относительно не сложно, можно было зарабатывать деньги, ( пример - маклеры. Побегал, пару сделок в месяц и за аренду заплатить и пожить хватит, девушки могли поработать к примеру продавцами) а в родных городах и селениях работы никакой или пахать надо за копейки. Вот и привлекательность.

Согласен. Только они не уедут. Сделки всё равно будут, а 2% от неё и с покупателя и с продавца за то, что они дают объявы, при любой цене нехилый навар.

Цитата
Поймите, рынок это нечто саморегулирующееся. В данный момент из за отсутствия работы, многие вернутся домой. (Медведь). Освободятся многие квартиры. Т.е. не только цена может повлиять. Я же вам и пытался это объяснить.

Вернуться и венулись гастры. Но полно в городе иногородних, тех кто уже работает в разных фирмах и организациях не связанных с жильём. Некоторые, даже получили соц жильё. Знаю, таких. И вот теперь взяли и уехали.
Кто обзавелся жильем, конечно не уедет, но есть фактор, который может подтолкнуть уехать.
Это же элементарно. Отсутствие заработка.

Цитата
О ценах.
Объективных факторов роста пока не наблюдается.

Объективных факторов нет для падения, должна была быть и так коррекция по переоцененным окраиным районам. Не раз повторял почему. В остальном.
При низких ценах вторичное жильё просто будет исчерпано в короткий срок и всё. Оно и так перегружено за 17 лет. Дальше, где будут брать? Построить столько, чтобы всем чтобы досталось нужны годы. РК сильно отстал по этой части. Это если учитывать, что население не будет расти. А оно растёт. Рождаемость положительная. Был бы ещё больше сли бы не было высокой детской смертности.
Жилье может быть малодоступным не только по причине высоких цен, но и поряду других причин. Например, если семья не в состоянии буде откладывать деньги. Высокие расходы на жизнь. А мы сейчас к этому идем. Вы наверное плохо следите за своими расходами и не замечаете, что подорожали продукты. Комунальщики еще тут тарифы задирают.

Цитата
Есть конечно некоторые абсолютно отчаянные люди, которые готовы брать ипотеку не глядя в условия, но я надеюсь на профессионализм банковских работников, которые больше не будут раздавать деньги не глядя.

Я тоже.
Отчаянный человек или банковский работник? Изъясняйтесь точнее.

Цитата
За наличность похоже не много возможностей покупать по высоким ценам. Зароботная плата не позволяет видите ли. А когда приводят пример зп 2-3 тысячи долл в нефтянке, не думаю, что это массовое явление. И скорее всего эти люди претендуют скорее на особняки в горах, чем на однушку в микрах или аксае. Это только наши доморощеные "инвесторы" рассматривают эти квартирки как инструмент, а людей, которые их кормят называют почему-то лохами.

Я уже писАл, что в той же Мск за нал не так много москвичей берёт. На это есть другие методы. + Сложившаяся, а не разрушенная система оценки по районам. Когда я продаю свою квартиру в одном районе одного качества, покупаю другого в ином.
Эти методы и у нас работают. Но это не основопологающий фактор. Это фактор формирующий минимальный оборот рынка.

Цитата
Предупреждаю, не надо сейчас думать, что я клон Сигги и т.п.
И левизны во мне не больше, чем в Вас. Зарабатываю я очень прилично, наверное потому, что не таким примитивным образом.

Я не думаю. Просто, что когда не строят - цены растут. А растут цены даже в тех странах, где строительство идёт и соц программы работают. Посмотрите, как отреагировал рынок в РФ на кризис строительства 2005-2006. Цены выросли вдвое. А богаче люди вдвое за этот период, естественно, не стали.
Можно вечность продавать голодному бедняку булку хлеба за 100 долларов он ее все равно не купит если у него нет столько.
Но может случиться другое. При отсутствии альтернативы, он ее просто так заберет (Шанырак припоминаете?). Я ни к чему не призываю, просто надо поостеречься. Так с чего должны расти цены если нет платежеспособности. Поясните?

Цитата
Да и чуть не забыл. Так-же не стоит опираться на цену социального жилья. там свой пузырь и свои спекулянты и не чистые на руку чиновники. Думаю это доказывать не требуется.

Там было, что тем кому положено жильё не досталось, рассовали часть по «своим». Как это не стОит и причём тут спекулянты? Там 40К 2х, но чёрт знает где, построенное с плохим качеством. Отсюда и цена. На то оно и соц жильё, недорого выходит, экономили во всём. Да и жить рядом с кладбищем или за Айнабулаком средний класс не станет. Это тоже надо учитывать.

Ажиотаж был? Вроде и сейчас есть. Плохое качество? Думаю, что у людей на тот момент не было другого выхода просто. От безисходности все это. И еще, считаете, что 40К за двушку построили без дохода? Уверен, что там на стройке очень хорошо заработали.