Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[If.]

Один мой хороший знакомый в данный момент является управляющим бизнес-центра класса "А" в 30 тыс. м.кв

Рахат Тауэрс?
по моему Халык банк спрыгнул и передал этот кредит какому то другому банку, разве нет?

у нас пока только Рахат Тауэрс строился по "себестоимости" аж в 3-4 тыс у.е. за квадрат. очень мутный такой проект. на нем сделали кучу откатов. т.е. заказчик (застройщик) УЖЕ здорово нагрел руки за счет завышенной "себестоимости" за счет этого льготного кредита. А банк надеялся на то что его кредит по любому покроется вместе с %%. но не совсем получилось.
Лихо казахи делают бизнес
гордость аж берет за наших агашек

[georgegg]

Рано или поздно, этим закончится. Да и когда введут подобный налог...

...тогда и можно будет сказать, что рынок сложился, а пока - так, массовое (в недавнем прошлом) развлечение кто кого круче натянет. Поэтому и крышеиндекс отображает обстоятельства этой "борьбы", а не динамику цен, о которых сейчас с его помощью можно только косвенно судить.

Не правда. Сейчас крыше-индекс более приближён к ценам реальных сделок. Это раньше по нему можно было лишь опосредованно судить о реальной цене недвижимости. На самом деле он показывал переоценённые значения, которые к сожалению, явились даже определённым инструментом построения мыльного пузыря. Вы действительно верите, что какие-то объявления Сиги делают там погоду, и в то, что фиктивных объявлений Сиги больше чем фиктивных объявлений барыг?! - Тогда мне искренне жаль вас, т.к. на настоящий момент объявления Сиги в лучшем случае компенсируют активность барыг в попытках вздувания цен. Поэтому наблюдаемые тенденции есть всего-навсего следствие действия фундаментальных факторов, сводящихся к переоценённости недвижимости в 1.5-2 раза. Только при уровне существенно ниже этого можно будет говорить о каком-то дне.

[Поселянин]

Один мой хороший знакомый в данный момент является управляющим бизнес-центра класса "А" в 30 тыс. м.кв

Рахат Тауэрс?
по моему Халык банк спрыгнул и передал этот кредит какому то другому банку, разве нет?

у нас пока только Рахат Тауэрс строился по "себестоимости" аж в 3-4 тыс у.е. за квадрат. очень мутный такой проект. на нем сделали кучу откатов. т.е. заказчик (застройщик) УЖЕ здорово нагрел руки за счет завышенной "себестоимости" за счет этого льготного кредита. А банк надеялся на то что его кредит по любому покроется вместе с %%. но не совсем получилось.
Лихо казахи делают бизнес
гордость аж берет за наших агашек

Не-а нифига не Рахат. Рахат покруче выглядет, конечно. А тот - так, коробка мраморная. Про себестоимость не знаю.
Цена в 45 за квадрат мне кажется сильно неадекватной. Хотя, вроде, они полэтажа в чистовую делать будут. А владелец аж зеленый ходит.
Слава Богу, это не моя голоная боль.

Сообщение отредактировал Auslander: 14.04.2008, 22:25:14

[mr_ventura]

http://www.creditrus...p?artid=1000512
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Прокоментируйте статью .Похоже мы тока в начале задницы которая называется Крушение цен.

гы, 60% всех кредитов - от сомнительных до безнадежных. только 40% стандартных.
у большинства банков - отрицательный рейтинг.
при общем долге банков 73 ярда - 9% или 7 ярдов приходится на ипотеку. если грубо взять цену средней квартиры в 100к, то получается, что купили в ипотеку 70 тысяч квартир!!! и кто тут кричал, что брали только за налик и что ипотечников ничтожная часть??? нифига себе, и это только западные деньги, а ведь часть квартир купили в ипотеку на деньги местных банков
а просто кредитов физики набрали на 14 ярдов. получается по $ штуке на каждого жителя казахстана. вот вам и бум покупательной способности....

видать дно рядом уже. только не ценовое на квартиры а всеобщее дно

[MastX]

мне тут на почту письмо пришло
"Ваш e-mail был указан при подаче объявления на сайт krisha.kz

* раздел: Продажа квартир
* дата размещения: 14-04-2008"

продают 1шку в Орбите за 43т$...

я конечно при таких обстоятельствах объявление удалил - НО
возникает вопрос Сиги освоил роботизированные спам-технологии? или за это кто-то еще и платит профессионалам ?)

[Fuji]

Сейчас крыше-индекс более приближён к ценам реальных сделок. Это раньше по нему можно было лишь опосредованно судить о реальной цене недвижимости. На самом деле он показывал переоценённые значения, которые к сожалению, явились даже определённым инструментом построения мыльного пузыря.

Ну, я не берусь утверждать когда он стал более приближен, когда был менее. Не читатель я этой газеты
Просто я считаю, что рынок в Алматы настолько рыхл и несформирован по-настоящему, что индекс этой газеты отображает именно это состояние рынка. Разумеется, за неимением другого инструмента приходиться пользоваться этим, что заранее обрекает полученные результаты на недоверие к ним.

Вы действительно верите, что какие-то объявления Сиги делают там погоду, и в то, что фиктивных объявлений Сиги больше чем фиктивных объявлений барыг?! - Тогда мне искренне жаль вас...

Давайте просто общаться, жалеть никого не нужно. Мне, скажем, нет до вас никакого дела, мне интересна лишь ваша точка зрения. Я не верю в какие-то объявления, я просто вижу, что крышеиндекс - хромой показатель, но мирюсь с этим, т.к. другого нет и быть не может, когда большинство населения вместо рацио включает экспрессию и чувства.

Поэтому наблюдаемые тенденции есть всего-навсего следствие действия фундаментальных факторов, сводящихся к переоценённости недвижимости в 1.5-2 раза. Только при уровне существенно ниже этого можно будет говорить о каком-то дне.

Согласен. Разве я где-то с этим спорил? Вот только о степени переоцененности трудно судить объективно - хорошей статистики нет, есть ощущения, домыслы и свои личные представления у каждого.
Мое, скажем, личное представление таково - о каком-то "дне" можно говорить применительно к сложившемуся рынку с какой-то долговременной динамикой в проявлении и смене тенденций, основанных на действии системных факторов. Ничего этого сказать о рынке недвижимости в Алматы, каким он был по состоянию на август прошлого года, невозможно или можно с известными натяжками.
Поэтому я себе представляю ситуацию не в категориях "дна" и прочего модного а-ля биржевого сленга, а как фазу формирования реального рынка с реальными ценами после разрушения пирамиды в жилищном строительстве на фоне глобальных кризисных процессов.
Поэтому я не жду какого-то "дна", но постепенной дифференциации цен по сегментам и формирования в массовом сознании устойчивого стереотипа о справедливых ценах. При этом - мне кажется - "барыги" будут всегда "на коне" в деле сравнительно честного отъема денег у "бандерлогов", а "бандерлоги" будут всегда считать существующие цены "несправедливыми"
Отсюда логический вывод - бандерлогам "дна" не дождаться, "дно" существует только у них в голове

[Соль]

Поэтому я себе представляю ситуацию не в категориях "дна" и прочего модного а-ля биржевого сленга, а как фазу формирования реального рынка с реальными ценами после разрушения пирамиды в жилищном строительстве на фоне глобальных кризисных процессов.
Поэтому я не жду какого-то "дна", но постепенной дифференциации цен по сегментам и формирования в массовом сознании устойчивого стереотипа о справедливых ценах. При этом - мне кажется - "барыги" будут всегда "на коне" в деле сравнительно честного отъема денег у "бандерлогов", а "бандерлоги" будут всегда считать существующие цены "несправедливыми"
Отсюда логический вывод - бандерлогам "дна" не дождаться, "дно" существует только у них в голове

Мне не светят лавры Медведя или Сиги, но то, что написал Фуджи вызвало ощущение чего-то близкого к реальности.

[Калистрат Калиныч]

возникает вопрос Сиги освоил роботизированные спам-технологии? или за это кто-то еще и платит профессионалам ?)

Э-э-это, конечно прикол. Не удивлюсь, если в этот четверг цены в КРЫШЕ упадут на 10-15%.
Сиги рулит не по деццки.

[Калистрат Калиныч]

Значит риэлторы выбрали новую тактику?
Дают дешевые объявы с "проданными " квартирами и тут же предлагают другие, но дороже?
О чем это говорит?
Только об одном - теперь они на стороне Сиги.
Это крушение, уже риэлторам на руку - они провоцируют ещё более стремительный обвал, долгожданное дно и спасительное для них оживление на рынке.

Ну-ну... подождем.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 15.04.2008, 00:39:46

[Winston]

Значит риэлторы выбрали новую тактику?
Дают дешевые объявы с "проданными " квартирами и тут же предлагают другие, но дороже?
О чем это говорит?
Только об одном - теперь они на стороне Сиги.
Это крушение, уже риэлторам на руку - они провоцируют ещё более стремительный обвал, долгожданное дно и спасительное для них оживление на рынке.

Ну-ну... подождем.

Ну вроде как, Сиги стимулирует риэлторов, риэлторы покупателей,
а вот кого покупатели?
Круг то должен быть замкнутым (согласно картинке)!
Ничего, скоро они будут стимулировать Сиги за бардак в Крыше.

Сообщение отредактировал Winston: 15.04.2008, 01:10:59

[Lambda_KZ]

Но мне кажется, что наиболее вероятным является ближе к лету следующего года...

***Мы, казахи, слишком резкий и быстрый народ, чтобы ждать следующего года!)

Попрошу не обобщать, резкий бывает сами знаете, что.

Цены будут падать, просто долги СК потянут долги других отраслей.
Знакомый официант, рассказывает, раньше были банкеты почти, каждый день, сейчас только 2-а банкета в месяц.

Езжу уже за 300-тенге, от Кирова-Масанчи до выше-Зоопарка(чуть дальше).

Далее, таксист говорит о падении цен в на авторынке, пытался продать машину за 6500-7000у.е., теперь готов продать за 3500-4000, кредиты платить нечем, по вечерам-ночам, теперь таксует, за 300-тенге, проехал от Аль-Фараби-Фурманова до Сатпаева-Розыбакиева.

Далее, о латентных покупателях, которые были и потом исчезли, многие из них, хотели купить в кредит на повышение, поэтому и исчезли.

Учимся жить экономно, идут сокращения с работ.
пятилетка за нами. покупайте мазут и бензин, бутылки.

[Winston]

Далее, о латентных покупателях, которые были и потом исчезли...

ИМХО, покупатели - потенциальные,
латентные это про других людей

[Bodie.Kane.Markus]

не смешите пожалуйста. знаю что вы никакого отношения к газете не имеете.
никто не мешает проверить квартира куплена или нет.
просто строить индекс на который потом ориентируются ВСЕ на основании того, сколько хотят ПРОДАВЦЫ а не покупатели и основанный на предложении а не на проведенной операции - ПРОСТО БРЕД.
если строить какие-то индексы, то строить их нужно на основании информации о заключенных сделках.

Ну вот я вам и предлагаю изобрести способ, что бы люди ДОБРОВОЛЬНО публиковали данные о своих сделках.

И еще. Ну плохой он, индекс этот. Ну вот признайтесь честно, нужна вам квартира или вы продаете, неужели не загляните в "Крышу"? От чего будете плясать? Эта информация, нужна, хотя бы для пополнения общей картины происходящего. Спрашивайте у знакомых, заглядывайте в Крышу, в Мегаполис, в конце-концов в магический хрустальный шар. Кто мешает?

Так. Устал быть "защитником Крыши на общественных началах".

понимаю как это трудно, но вовсе не предлагаю быть защитником крыши.

способ есть но лично я не могу его осуществить по причине моего физического отсутствия в КЗ.

Можно для начала просто публиковать среднюю цену спроса одновременно с со средней ценой предложения
уверяю - разница будет чудовищная

в идеале - при подсчете средней стоимость нужно использовать только цены свершившихся сделок.
продавец не скажет конечно же цену за которую он продал, а покупатель - скажет - потому что ему пхй
и просто не жалко.
денег у него уже нет, зато есть вновьприобретенная квартира. если бы газете былоб не все равно -
можно было бы мониторить сделки - отслеживать судьбу квартир.

[Вованчик]

Не хотите думать сейчас, реальность вас заставит потом, но будет поздно
Еще раз напомню.
Если бы я говорил о том чего хочу, то был бы с Деном в одной партии с самого начала.
Но я говорю о том что будет. А будет именно так - не логично до глупости, смешно и замечательно. Может поэтому мои слова вызывают сарказм у некоторых, надеюсь это не от недальновидности последних, а от того, что моя интерпретация фактов и выводов так их веселит, не по смыслу, а по оригинальности. Но что поделать - в такой стране мы живем.

Посему:
1. Ипотека оживет. И более того - УЖЕ ОЖИВАЕТ. А то что некоторые хотят доказать на пальцах, что этого нет - совсем не отменяет реальности и факта случившегося - СТАВКИ СНИЖАЮТ;
2. ДНО ВЕСНОЙ! Я начал говорить об этом еще в декабре 2007 года. А сейчас хор подпевал все громче и громче. Скоро и до бандерлогов дойдет Цены осени 2006 - адекватны возможностям рынка, а эти цены наступают сейчас.
3. Цены начала 2008 года = ценам конца 2008 года - это мой скромный вклад в предотвращение ПУЗЫРЯ, который имеет все шансы надуться заново Ибо бандерлогов в 10 раз больше бананов. Говорится это для них, что бы не толкались в очереди, иначе ПУЗЫРЬ! У четверти бандерлогов есть бабло, именно их и надо рассматривать как потенциальных покупателей, а не по средней зп... Надо в расчетах брать среднюю зп самой высокооплачиваемой четверти левых, а это далеко не 500... и даже не 1.000 у.е. в месяц...
4. Аренда к концу 2008 года плюс 50% от начала 2008 года - и от этого я не отказываюсь.

ЖДИТЕ СПЕКТАКЛЯ!

Медведь, как я тебя хорошо понимаю. Денег на оплату процентов по взятым кредитам, осталось до конца весны, ну может еще пару месяцев +. При этом приходиться улыбаться кредиторам, уверяя их и себя за одно, что дно весной.
И все чаще хочеться напиться.
Тем временем, стоимость активов падает (вернее летит вниз) и вроде изредка доходит, что если дно не весной, то уже летом придется сваливать куда подальше(в Индию например). Грустные мысли отгоняешь мантрой "цены 007=ценам 008". Потом еще на ветку выдеш, стукнеш по клаве "007=008" и жизнь вроде налаживается и сразу счастье. Потом на реалии посмотришь и снова хочется напиться Волнообразно все это происходит.
Желание напится утром=желанию напиться вечером .

Медведь, ты не проскочишь.
По сабжу: ценам падать пока Медведь на ветке плюс еще полгода.

[остап балаганыч пиполитов]

здравствуйте, люди добрые!!!опомнитесь, повторяю пока не поздно опомнитесь!!!давайте будем излагать факты известные всем Вам: 1 у банков есть долг, большой долг, зачем им засаливать неликвид? 2 долг этот перед американскими и т.д. банками у которых конкретные проблемы(все доклады мвф об этом ясно говорят)3 залоговое имущество рано или поздно или уже выкидывают на рынок(достаточно зайти на сайт бта и задать в поиске залоговое имущество, реализация) 4 залогового имущества наберется на сумму адекватную кредитам выданным банками кз (то есть не менее половины общего долга) 5. у "спекулянтов" т.е. тех кто делал бабки на рынке квартир много, т.е. в среднем у среднего барыги скажем по 5-10 квартир (все читали про материалы про "зажигателей света в новостройках", когда за плату нанимались люди которые включали свет в квартирах только сданных в эсплуатацию) 6. эти барыги сильно потеряли и продолжают терятьна падении цен(что бы вы делали на их месте, ждали чуда??? конечно же сливали бы еще вчера за минусом максимум зо процентов, то есть до возврата на окупаемость) 7 барыги друг друга знают в "лицо", в отличии от оптимистов 8 у барыг всех вместе взятых квартир больше чем у оптимистов вместе взятых 9. если и оптимисты и барыги сливали бы квартиры вместе по честному рынок достиг бы дна еще вчера 10. барыги могут раскачать рынок сами сливая сегодня все чтоб завтра купить больше(слили на 100 лимов 1000 квартир сейчас, а купили затра на 100 лимов 2000 квартир) 11. чинуши барыги знают больше чем оптимисты, и они скидывая квартиры знают, что банки залоговое имущество будут скидывать завтра, а оптимисты после завтра, кто выигрывает???? 12 у всего есть своя цена, т.е. м2 стоит цена земли под ним+ стройматериалы+ откаты+работа гастеров равшанов+прочие расходы, что имеем сделок по земле нет, равшан стоит 2 тенге, стройматерилалы из китая ну плюс минус квартира стоит в новстройке 700за м2, куда ее пихать за 5000 за квадрат??? эта ситуация возможна когда любой бич приходит в банк и берет кредит, т.е когда денег море и деньги эти из банка, из американского банка, ну скажем денег теперь нет, но куда они исчезнут, в американский банк, банк их по любому заберет у кз банка, а кз банк откуда возьмет??? кз банк продаст залоговое имущество/увеличит цену кредита(процент и т.д., из-за потерь при реализации), по какой цене он его продаст??? да по любой, его отадаст вместе с депозитами лохов, тех кто сейчас купился на рекламу про депозиты, как когда то на кредит за полчаса без подверждения дохода и последнее государство решило скупать нелеквид у полубкротов строителей за 450 за м2, чтоб окончательно не рухнул рынок, рухнул так как неожидает никто... в 333 покажется сказкой
вот... думаете дальше сами плюс один Ата это мегаполис... мегаполис, с кучей проблем, пробками, хреновой экологией и т.д. а если бы Ата была с широкими проспектами, улицамив минимум в пять полос, с коммуникациями развитого города (скажем как в лондоне) тогда да можно было бы предпологать что цена в 1100 евриков адекватна, теперь смотрим скока денег крутится в москве а скока в Ате, разница есть??? во столько и должна быть цена в доларах за квадрат, скажемв москве 4000, в лондоне 17 штук, в Ате 1000, в ташкенте 100, душанбе 50 ит.д. и еще из "аналитики" по крушению цен из крыши помните кредит без потверждения доходов, бери - не хочу банки взяли много миллирадов в долг, дали людям(банки заработали проценты), люди скупали в кредит квартиры(даже должности были в многквартирынх новостройках - зажигатель света-наемный рабтник зажигающий вечером свет в пустющих квартирах), теперь банкам нужно отдавать деньги америкосам, у америкосов кризис и им нужны денежки, а банки кз вернуть не могут... государство может расчитаться за кз банки и взять их в собственность... теперь по себестоимости кв, туда входит стоимость земли (сделок нет, т.к. раньше брали стройфирмы, теперь кому брать то?), стройматериалов(цены известны), рабочей силы (таджики и узбеки), получаем стоимость при потере спекулятивной составляющей менее 700 за м2 американскими деньгами, стремительное падение скрывают-удерживают те у кого есть от десятков до сотен квартир(от физ лиц до банков) и тихо сбрасывают квартиры то что стоило 250 штук счас стоит 100-130 живыми далларами..

[остап балаганыч пиполитов]

тихо так сбрасывают, любого с реальными деньгами перехватывают государство объявило о скупке недостроек(не менее 80% заверш) новостроек по 450м2, будет отдавать по чем???? это с комунникациями и т.д. значит при цене около 700 на новостройки государство вернет свои деньги, оставит дольщиков более мнее довольными, потому как мало кто захочет доплачивать выше цены в 1000 при таких рисках, хотя выбора у них особого нет и если государство выставит эти квартиры, долг 100 млпрярдоввс активы меньше... долг надаа аа отдать из ваших денегс квметр будет к августе не более 500 дно будет позжеее, все потому что агашки с сотнями квартир должны успеть все слить лошарам по "достойной цене", делился мыслями в сугубо патриотических целях, так как нахожусь в своей евроквартире в другой стране и интереса п... не имею мысли собственные, написаны при твердой памяти в полной мути за свои м2 в другом городе
да ну и ну....
куда все катится, думаете, будете сидеть ждать, а тас будет тоже ждать? он скинет то что счас стоит 150 он скинет за 145, а завтра скинет остаток за 135, все бы ничего, но у него и у его ребят по 1000 таких квартир, представь что будет если он сразу их скинет??? банк ждать не будет он сам их скинет, поэтому ему нужны такие бедные которые имеют 2-3 квартиры и которые готовы ждать, чтоб потом продать за полцены или ниже, а если все сразу скинут и вы и он, тогда его 1000 квартир и ваши 2 квартиры но таких как вы тоже 1000 п... ц будет рынку, спрос 10 человек с колхоза а предложение 10000 поэтому чтоб сразу рынок не обрушить пусть сначала сливают умнейшие и богатейшие а потом уже вы, благо цены будут такими что потом вы сможете купить "свои" квартиры по цене ниже чем продали....
знаю одного чинушу в кз, который сливал свои хаты в 2007, он же знает что делает, за эти деньги он уже купил более 1.5 квартиры чем у него было... быки и медведи....
чинуши рулятьс
дурдом точно

[остап балаганыч пиполитов]

нужно обязать миллиордеров закрыть дыру , банки снизить проццентную ставку , а этого делать никто не будет
тогда ипотека заживет и по новой начнется спекуляция
а теперь ответьте мне на такой вопрос почему в праге, в законопослушной красивой праге, в европейской праге обставленная квартира стоит дешевле чем хрущевка Ате???

[Gena_crocodile]

Еща забыли сказать что во времена кризиса народ перестает верить всему на свете и пуляет деньги в кеш или золото, что усугубляет кризис.
Если из банков забрать хотя бы 10-20 процентов депозитов - то банкам хана.

[So!]

а теперь ответьте мне на такой вопрос почему в праге, в законопослушной красивой праге, в европейской праге обставленная квартира стоит дешевле чем хрущевка Ате???

Успокойтесь. Хрущевка в Ате, стоит уже порядка 1200-1500 за метр. Все идет к 1000, такими темпами. Найдите такую цену в Праге. Можете вот тут поискать - http://www.praguerealestate.cz/

[kaizer2]

Скоро вот тенге вдруг начнёт обесцениваться а евра падать а бакс чуть подрастать,куда интересно народ ломанется свои сбережения вкладывать?
В акции- наши в них не шарят.
В валюту- евра запредельная цена, бакс-слишком долго падал,народ будет сомневаться стоит ли всё держать в них.
Ну некуда вообще кроме как в недвижимость. Её хоть в аренду можно сдавать, а остальное всё не надёжно.
Кто нибудь покажите место куда народ может массово слить капусту из закромов. Нету такого места в природже на территории РК.
Начнут печатать фантики тенговые,банки будут давать ипотеку в тенге, люди покупать валюту и за неё уже брать недвижимость.

А потом когда опомнимся,оглянувшись назад можно будет увидеть дно,которое незаметно так пропустили.