Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Grishakz]

Большая просьба ко ВСЕМ участникам обсуждения может проявим побольше конструктива в обсуждении и уважения друг к другу?

все в теме будут только сторонники краха
другие будут оставлять только пустые сообщения.

и индикаторы крыши как самый верный довод.

"индикаторы крыши" -

Сообщение отредактировал Grishakz: 31.03.2007, 14:51:44

[Сорпа со льдом]

Да, умнО сказал, как отрезал. И как вы умудрились получить эти 200 кв. с такой интеллектуальной подкованностью? Наследство?

Нет, я заработал их своим трудом. Работаю международным фин. аналитиком в области недвижимости, и поэтому знаю, о чём говорю.
Моё мнение, как эксперта - исходя из паритета покупательской способности населения и отрицательного сальдо балланса ипотечного страхования, падение цен НЕИЗБЕЖНО. Ибо процентные депозиты банков 5-6 уровня не соответствуют уровню среднегодовой инфляции и дефляции, что не всегда позволит фиксировать капитализацию займов и коротких денег.

Сообщение отредактировал Сорпа со льдом: 31.03.2007, 15:42:23

[diletant]

Да не, ты чё в натуре... нефти у нас до хрена, газа просто так сжигаем от нефик делать, урана завались, говорят ещё алмазы нашли. Лохов бесквартирных тоже навалом.
Тут ещё война в Иране будит и нефть по 100 долларов будит.
Опять же эта...палитическая стабильность.

Што такой говоришь НЕИЗБЕЖНО, зачем падать будем,куда? Эй, не надо падать, кому эта нужна? Тибе эта нужна, да?
На чужих костях радоваться будешь? (с)

[Сорпа со льдом]

На чужих костях радоваться будешь? (с)

Нее, я шибка худых тёлак не люблю!

Ну а если по теме, то в Москве, где я живу, квадратный метр в Мытыщах ДЕШЕВЛЕ, чем на Садовом кольце.
ИМХО!

[litePhreon]

Стагнация начнется в мае и продлится по крайней мере до сентября. Это каждый год происходит. Спросите у любого риэлтора, они подтвердят. В развитых странах в это время цены на недвижимость могут упасть до 20% от стоимости, многие за рубежом делают на этом деньги.

вам это известно из надежных источников, или в учебниках прочитали?
в тот и прикол нашего рынка, что летом ажиотаж не спадает. это у них там летом все поголовно в отпуска отправляются. у нас это только-только появляется. причем пока только в алмате, да в астане может быть.

ну и чтобы добавить немного конструктива в тему.

как вы думаете, практика выкупа жилья за наличные для строительства нового - не является ли ошибочной?

поясню свои размышления.
на рынке жилья недостаточно, я думаю с этим все согласны.
энное кол-во строительных компании захотели возвести некоторое кол-во нового жилья.
выкупают землю у старых хозяев по сходной цене, за наличные.
те в свою очередь покупают на эти деньги жилье.
и получается такая ситуация.
жилья, на некоторое время, стало меньше - строительство многоэтажного дома занимает 1,5-2 года при хорошем стечении обстоятельств.
денег на рынке жилья стало больше - думаю, большиство получив компенсацию, потратит их на покупку нового жилья.
очевидное последствие - цена на жилье растет.

более правильный подход, на мой взгляд, не денежная компенсация, а предоставления нового жилья с характеристиками не хуже старого.
было у тебя 60 квадратов - получи новое, не меньше 60, желательно в том же районе. а уже потом, хочешь - продавай, переежай, разменивайся и т.д.
был дом с земельным участком в 5 соток - получи такой же с таким же участком.
честно и справедливо.

конечно есть определенные сложности и здесь.
у кого то была квартира с окнами на зеленый парк, и получил квартиру с окнами на оживленный проспект.
у кого то был дом с удобными заездами\выездами на главные улицы города - а получил в какой нибудь дыре, с новыми, может быть неприятными соседями.
конечно такие моменты будут.
но как я уже сказал, после этого можешь делать со своим жильем что захочешь. не нравится - смени жилье.

насколько я знаю, московское правительство именно так и поступает.
люди получают жилье, а не деньги.


ну и напоследок.
если это мысль рациональная, как ее донести до людей, способных претворить ее в жизнь?

[minutka]

Я очень люблю Алматы и не хотел бы постоянно жить в любом другом месте на земле. Но объективности ради надо понимать что недвижимость здесь не может стоить дороже чем в европейских столицах. Есть определенные экономические резоны для этого - средняя заработная плата которая ниже в десятки раз, качество недвижимости и ее притягательность с точки зрения экономической привлекательности. Поэтому в достаточно далекой перспективе 5-10 лет недвижимость будет стоить как уже уважаемые люди здесь отмечали никак не больше чем себестоимость строительства + приемлемая маржинальность бизнеса. А это никак не больше сейчас чем $1000. То что происходит сейчас - это некоторая искусственная и временная ситуация связанная со сносом жилья. 600 млн. долларов выплаченных в прошлом году в качестве компенсации за снос вышли на сузившийся рынок имеющегося жилья плюс определенные круги бизнеса снимающая сверхприбыли в этот момент, перкупщики, агентства и т.д. Все это временно. Жилье будет всегда в цене и квартира в алматы - это всегда будет квартира в Алматы, но уже конечно не будет стоить сотни тысяч долларов. Сейчас богатые и умные продают недвиджимость. Богатые и глупые покупают. Все остальные наблюдают и гадают как это может коснуться их. Жить стало веселее

[a-ata]

Газета Литер
Если все так, как пишет журналист Антон ЮМОРЗАН, буду только рад.
Главное что бы, это не было 1 апрельской шуткой. Цены сейчас нереальные, недоступные.

Сообщение отредактировал a-ata: 31.03.2007, 23:34:21

[a-ata]

лохматый(от слова лох) я, скорее всего это шутка гламурных журналистов из литера, нашли над чем шутить, квартирный вопрос стольким людам жизнь поковеркал.

[E-320]

Газета Литер
Если все так, как пишет журналист Антон ЮМОРЗАН, буду только рад.
Главное что бы, это не было 1 апрельской шуткой. Цены сейчас нереальные, недоступные.

Мы получили новую программу и выяснили, что уже через год несколько тысяч семей вселятся в новые, фактически дармовые, квартиры. Что касается той части программы, в которой речь идет об арендном жилье, то плата за аренду в новых домах для госслужащих будет равна стоимости коммунальных услуг, то есть приблизительно 7?10 тысяч тенге в месяц, для остальных граждан она определена в фиксированном размере 20 МРП (чуть больше 20000 тенге) в месяц. Таким образом, преобладание спроса на рынке недвижимости одним махом будет уничтожено. Цены стремительно полетят вниз.
Программой также оговариваются условия получения квартир.
Наиболее интересные из них, помимо стандартного перечня документов: стаж работы не менее 15 лет, отсутствие судимости, отсутствие личного авиа- и автотранспорта и большое чувство юмора.

c 1 апреля Всех!

[diletant]

В чем то соглашусь и не соглашусь с вами по поводу сузившегося рынка. Да, в прошлом году в виде компенсациий выплатили 600 млн. долларов, которые в большинстве своем пошли на покупку другого жилья и вернулись на рынок.

Но в этом же году было построено и сдано в эксплуатацию более 800 тыс. кв. метров нового жилья с рыночной стоимостью более 2 млрд.долларов. Однако большая часть этого жилья так и не была выставлена на продажу на вторичном рынке или была заселена, а использовалась лишь как инвестиционный инструмент.
На мой взгляд скорее был паритет между объёмами сносимого жилья и построенного. Интересно есть какая-нибудь статистика по общей площади снесенного жилья?

Кроме того массовое строительство нового жилья началось относительно недавно 2-3 года назад и только сейчас эти объкты сдаются в эксплуатацию и появляются на вторичном рынке. С этим частично связан резкий рост числа предложений наблюдаемый в последнее время.

С другой стороны на рынке присутствовало довольно большое количество "горячих" денег.
Ведь снесенные жильцы как правило особо не торгуются-они не осознают ценности этих денег, они их не заработали-деньги к ним как пришли так и ушли
и стремятся купить как можно быстрее-ведь цены всё время растут
Всё это создавало определенный ажиатаж на рынке и поддерживало видимость ликвидности на рынке.
Это положение на рынке и было использовано для искуственного спекулятивного "роста" цен.

Механизм этого "роста" известен. В условиях практически полного отсутствия достоверной и независимой информации о рынке и монополизации этой информации заинтересованными риэлторскими и строит.компаниями-крышечные индексы (выдаваемые за цены на недвижимость) последовательно изменяются с определенным и заданным темпом. Всё это сопровождается массовой информационной обработкой населения.
Не могу сказать происходило ли это путем подачи фиктивных объявлений, влияющих на рост индекса
или руководство газеты "Крыша", Абсолюта и ЦКН прямо манипулировало своими индексами.
Способы рассчета своих индексов они не раскрывают-поэтому проверить это не представляется возможным.

Так или иначе рост был спекулятивный, что подтверждатся тем что капитализация рынка выросла вдвое, на несколько десятков миллиардов долларов в то время как объем денег реально обращающихся на рынке был меньше на порядки.

В целом можно сказать что массовый снос является одним из мощных рычагов влияния на рынок, стимулирования спроса и повышения ликвидности на рынке.
Однако его эффект не может быть долговременным и уже близок к истощению .
Что косвенно подтверждается тем что запланированный снос некоторых районов приостановлен в последнее время из-за нехватки финансовых ресурсов у строительных компаний.

[1111124]

Никто не читал проект программы жилищного строительства на 2008-2010 годы? Так вот государство начинает регулировать цены на недвижимость. Падение неизбежно. Будет создано три госконцерна которые очень быстро будут возводить дешевое жилье. Так что .......

По поводу так называемого индекса "Крыши" - ЭТО ЛАЖА, ПРОСТО НАПРОСТО. Не соответствует он действительности...... Просят за одну цену продают за другую. Индекс отражает индекс предложения. А предлагать могут так беря цифры из потолка. Потому что умные богатые сейчас продают, никогда больше они не смогут за свои лачуги найти Лохов которые заплатили бы им столько...... Надо вести индекс реальных продаж.... Он был бы объективным. А я завтра возьму и подам за 5-ти комнатную в "Крышу" 3000000 уёв (на сколько возрастёт индек???) все равно не хочу особо продавть, но если придет Лох с деньгами конечно же продам ..... (хотя мне она досталась когда-то за 15000 уёв).

Сообщение отредактировал 1111124: 01.04.2007, 11:53:38

[vatokat]

2 litePhreon: для Алматы в последние годы стагнация в летние месяцы заключалась в резком замедлении темпов роста ну скажем не 10% в месяц а всего 2%

По поводу Вашей идеи о равноценном жилье. Да это хорошая идея. Давать жилье в этом же районе жильцам скажем с 1 по 5 этаж, а верхние пятнадцать этажей уже на коммерцию пускать. Мне кажется, тогда все будут довольны и никто не будет кричать что его ограбили и не доплатили за его квартиру. По моему в 1 микрорайоне КУАТ сейчас что то подобное пытается сделать с жилым комплексом Уш Тобе.

С землей сложнее. Поэтому вариант давать равноценный участок не прокатит. По крайней мере он будет не в том районе в котором нынешний участок. Здесь нужно давать компенсацию в виде нескольких квартир.

[HIL]

Специально порылся в инете и пособирал информацию по этой теме. Вывод на мой взгляд напрашивается примерно следующий:

1) Рынок рухнет

2) Вот только падение рынка продолжается несколько лет а не в одночасье. Судя по информации в сети от 2 до 6-7 лет, в других странах. Именно это время уходит на снижение цен на 40-45 %.

3) Там где это происходило быстрее, кроме рынка недвижимости и ипотеки участвовали другие факторы, издавались финансовые законы или наблюдался общий кризис. У нас это может быть связано, на мой взгляд с тремя причинами:
а) рухнет цена на нефть, крах бюджета и т.д. (в ближайшее время вроде не намечается)

б) смена власти и соответсвенно передел собственности, и соответсвенно вывод средств из страны

в) законы ограничиваюбщие спекуляцию с недвижимостью (невозможность продать в течении года после покупки, прогрессивный налог на "богатство"-избыток жилья, кстати вполне возможный после легализации), но маловероятный шаг. Сам у себя чиновник-соучастник деньги то не отберет

4) Обязателен период стагнации, флэт и минимум с годик.

Так что, ждать падения сегодня, завтра не стоит. В лучшем случае медленный рост еще с годик, потом стабилизация, а потом спад, примерно аналогичный росту процентов на 30 года за три.

Хотя наши могут и удивить. Типа как с праворукими. Но это сильно должно быть кому то надо.

[HIL]

в Китае правительственные структуры очень внимательно следят за бурно растущим рынком жилья и всякий раз в рамках государственной программы ?Жителям города ? доступное жилье? принимают законы, ограничивающие рост цен в этом секторе экономики.
В частности, в последнее время в Пекине введено ограничение на строительство элитного сектора, дабы предприниматели уделяли больше внимания возведению коммерческих зданий с квартирами небольшой площади, а также жилью, которое будет продаваться по сниженным ценам семьям со средними и низкими доходами. Помимо этого, ипотечное кредитование осуществляется по низким ставкам ? всего пять процентов годовых. Но обзаведясь жильем, покупатель в течение двух лет не имеет права перепродать свою собственность. Это делается для того, чтобы сократить число спекулятивных сделок.
И что еще интересно, правительство Китая очень озабочено тем фактом, что иностранцы начали выкупать недвижимость в крупнейших городах страны и тем самым способствовать росту цен. Специально для иноземцев разработаны новые правила, которые существенно ограничивают число желающих прикупить жилье в Пекине. Чтобы гражданину другой страны приобрести отдельный дом или квартиру, они сперва должны доказать, что более года проживают в этой стране. После сделки им будет запрещено сдавать приобретенную собственность в аренду. Эти ограничения распространяются также на покупателей из Гонконга и Макао. И еще один любопытный факт. Иностранцам в КНР следует учитывать и такую ?китайскую специфику? рынка жилья: его покупка вовсе не означает безусловное право на собственность. Согласно местным правилам, введенным специально для иностранцев, покупка ? это право аренды жилого помещения сроком на 70 лет. К тому же деньги, ввезенные в Китай для приобретения недвижимости, не могут быть вывезены из страны при ее продаже.

[1111124]

Предложение квартир на продажу по сайту "Крыши" уже более 9000 квартир.
Совсем недавно было 8500.
Еще пару месяцев назад было 6500.

Тенденция однако....У кого какие соображения? Фиктивные объявления?
"Накручивают" крышечный индекс цен? За то же самое время(2-3 месяца) крышечные цены "подросли" на 20-30%.

Или все-таки увеличение числа реальных предложений о продаже и попытка ухода некоторых инвесторов с рынка?

Следующий update -9323 объявлений по состоянию на 00:30 25.02.07
...

Кол-во объявлений о продаже 9651 по состоянию на 11:10 13.03.07

Кол-во объявлений о продаже 10384 по состоянию на 00:40 19.03.07
....

Кол-во предложений о продаже в "Крыше" уже 10197 на 12:40 20.03.07
....

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алмате 11424 по состоянию на 23:30 28.03.07
Увеличение предложения более чем на 10% или 1227 квартир всего за одну неделю

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алматы 11683 по состоянию на 12:55 31.03.07
Увеличение предложения на 2% или 259 квартир за 3 дня

Последние данные "Крыши"
По вашему запросу в разделе Продажа квартир найдено 12153 объявления за 0.24 сек.

Так что думайте. Сейчас наблюдается колоссальный количественный прирост предложений. Спекулянты-инвесторы высвобождаются от ненужных дешевеющих квартир. Лучше продать в самом пике..... дальше неизбежно падение.....

Сообщение отредактировал 1111124: 01.04.2007, 12:40:42

[Сорпа со льдом]

А как насчет цен на землю? Они будут падать пропорционально квартирам, и будут ли падать вообще? Имеется в виду земля не только в самой Алмате, но и в области (Талгарское, Капчагайское направления).

[1111124]

А как насчет цен на землю? Они будут падать пропорционально квартирам, и будут ли падать вообще? Имеется в виду земля не только в самой Алмате, но и в области (Талгарское, Капчагайское направления).

конечно-же цены скорректируются.... во всех направлениях....

[E-320]

А как насчет цен на землю? Они будут падать пропорционально квартирам, и будут ли падать вообще? Имеется в виду земля не только в самой Алмате, но и в области (Талгарское, Капчагайское направления).

конечно-же цены скорректируются.... во всех направлениях....

1111124
По земле коррекция ИМХО не будет значительной, в пределах города земля скорее всего будет и еще дорожать, т.к. свободных пятен мало что бы не говорили и за них идет и будут идти бои местного значения.
По области думаю кое где цены припадут но не очень сильно, скорее будет еще рост. ALA будет расползатся в ширь.
А вот хатки по 3600 в хрущевках это да это падать должно и будет в разы (конкретно хрущевки баков до 400-500 какая им и красная цена даже с учетом что это ALA)


Сорпа со льдом
Вы же выше писали что Вы аналитик по вопросам недвижимости ?
Вот интересно что вы здесь спрашивает что будет, лучше озвучте свой личный прогноз (научный анализ а не по принципу ОБС), если конечно не приврали в плане профессии.

Сообщение отредактировал E-320: 01.04.2007, 17:30:52

[Сорпа со льдом]

Сорпа со льдом
Вы же выше писали что Вы аналитик по вопросам недвижимости ?
Вот интересно что вы здесь спрашивает что будет, лучше озвучте свой личный прогноз (научный анализ а не по принципу ОБС), если конечно не приврали в плане профессии.

Моё мнение, как эксперта - исходя из паритета покупательской способности населения и отрицательного сальдо балланса ипотечного страхования, падение цен НЕИЗБЕЖНО. Ибо процентные депозиты банков 5-6 уровня не соответствуют уровню среднегодовой инфляции и дефляции, что не всегда позволит фиксировать капитализацию займов и коротких денег.

Эти же правила игры касаются и цен на землю, но хочу лишь добавить кое-что... На стоимость земли не влияют многие нативные факторные факторы, но рекрутирование лендлордов не способно оказать должного влияния на мерчендайзинг недвижимости. Айсстоперы, не смотря на все предпринимаемые ими хеджирования, эти цены не изменят, пусть даже их среднегодовая франшиза выше от квотируемой фри-пайшн РТСБ.
Ну всё это сугубо моё ИМХО!!!

[So!]

Эти же правила игры касаются и цен на землю, но хочу лишь добавить кое-что... На стоимость земли не влияют многие нативные факторные факторы, но рекрутирование лендлордов не способно оказать должного влияния на мерчендайзинг недвижимости. Айсстоперы, не смотря на все предпринимаемые ими хеджирования, эти цены не изменят, пусть даже их среднегодовая франшиза выше от квотируемой фри-пайшн РТСБ.
Ну всё это сугубо моё ИМХО!!!

Аффтар, пеши исчо! Эта пять!