Я приведу несколько свих ранних постов, думаю из них люди поймут мою генеральную линию по аренде.
Напоминаю, я в отличие от Медведя не делал никаких цифровых прогнозов по этому поводу. В основном общие выводы.
[quote name='BM75' post='4376721' date='02.11.2007, 15:58']
Более того, арендные ставки еще и могут упасть...
[/quote]
[quote name='BM75' post='4450809' date='14.11.2007, 16:55']
[quote name='diletant' post='4450692' date='14.11.2007, 16:43']
Не спорю.
Спрос есть и он огромный. Но вот опять же как с историей об АГРОМНОМ спрсе на квартиры-каков платежеспособный срос и по какой цене?
Спрос на квартиры/комнаты за 100 дол. в месяц один
за 500-600 дол. другой
за 5000-6000 третий
[/quote]
Согласен, что когда говоришь о спросе нельзя забывать о финансовых возможностях этого спроса.
Сценарий по аренде может быть такой. Арендодатель повышает аренду, чисто из соображения, что цены на аренду растут. У арендатора есть только два выбора, либо платить дальше по высокой ставке, если финансы позволяют, либо уйти из квартиры, ухудшая свои жиличные условия. На его место тогда придет другой, также с ухудшением своих жилищных условий. И это может продолжаться до тех пор, пока в сегменте дорогих квартир не останется клиента. Дальше, арендные ставки начнут снижаться именно в дорогом сегменте. Естественно это потянет за собой и более дешевые сегменты и т.д.
Я так думаю.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4451334' date='14.11.2007, 17:44']
Не-а, вообще-то правильно, рынок аренды надо контролировать. Ну хотя бы для того, чтобы платили налог, и правильно расчитывать инфляцию...
А вообще, на Западе в развитых странах арендные ставки жестко контролируются. Ставка по аренде входит в расчет инфляции. А у нас нет. И это не правильно.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4479069' date='19.11.2007, 16:36']
[quote name='Медведь' post='4478943' date='19.11.2007, 16:27']
Для типовой панельной двушки, 49 кв.м., по тем же 2.500-15%, т.е. по 2.125, 20 лет, под 16% получим аннуитетом 1.450. А когда было 13, то получалось 1.218.
Кто ж знал что ипотеку так извратят
Но повторяюсь, мои мысли, что её (ипотеку) в зад вернут.
ВМ я не хитрю. Мы говорим об экономе или о чем? Что такое эконом в табличке посмотрите.
Далила не понял.
[/quote]
Нет, вы хитрите. И это видно явным образом. Скажите, это разве не хитрость, что вы берете цену самой дешевой обычной квартиры и сравниваете ее со средним индексом аренды. Ведь этот индекс включает также арендные ставки более дорогих сегментов. Так?
Я тут на работе спросил у двоих товарищей, один снимает 1К обычную квартиру в Тастаке полностью мебелированную за 450 баксов в месяц + квартплата. А второй снимает 2К обычную, также полностью меблированную в 10 микре за 700 баксов.
Так что, ваши цифры либо хитрость с вашей стороны либо вы не внимательны, допускаете серьезные ошибки.
А так, я понимаю ваше стремление. Вы не желая снижения цен на рынке продаж, утверждали, что арендные ставки вырастут, чтобы аренда и цена квартиры приблизилсиь друг другу. Но почему-то допускали, что будет только односторонее движение. А в реальности, мы еще посмотрим, и получится встречное движение. А затем, они вместе продолжат движение в одном направлении, т.е. вниз.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4486047' date='20.11.2007, 14:54']
Медведь, мир динамичен. И ваш статичный подход для меня в том виде, в каком вы его используете, абсалютно не приемлем.
Статичный подход может себя оправдать, если вы опираетесь на статичные, ну хотя бы на квазитстатиные факторы. А Вы, выбирая статичный подход опирались на динамичные данные, т.е. на ставки по аренде. При этом забыли, что арендные ставки зависимы от цен квартир, потому не являются статичной величиной.
Ж*па по вашей квалификации является всего лишь нижним сегментом эконом-класса по той классификации, которую я использую.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4486759' date='20.11.2007, 16:07']
Да вы правы Булгари. Чем выше стоимость предмета, тем выше будет ее аренда. Поэтому с падением цен на предмет и его аренда тоже должна меняться. А вот Медведь решил, что арендные ставки останутся статичными.
К тому же, сейчас предложение на рынке аренды растет, а это разве не будет влиять на арендные ставки?
[/quote]
[quote name='BM75' post='4486893' date='20.11.2007, 16:20']
[quote name='BVLGARI' post='4486808' date='20.11.2007, 16:12']
[quote name='BM75' post='4486759' date='20.11.2007, 13:07']
Поэтому с падением цен на предмет и его аренда тоже должна меняться.
[/quote]
Тем не менее, при падении стоимости квартир в среднем на 30%, аренда на них за этот период только подросла, хоть и незначительно.
Нелогично? Да. Поэтому видимо многие и просят вас учитывать эту казахстанскую фишку в своих расчетах.
[/quote]
Булгари, в том то и дело, я учел уже это. Более того я даже также думаю, что арендные ставки еще немного подрастут, а затем только пойдет на снижение. Но все равно, первичным является цена на квартиру, а аренда идет следом. А у Медведя наооборот, аренда вырастет и все! Если даже цены будут падать. Вот это и не логично.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4507922' date='23.11.2007, 11:44']
[quote name='Mardikor' post='4507795' date='23.11.2007, 11:34']
обычно во всем мире если не ошибаюсь аренда стоит чуть дороже ипотеки.
[/quote]
Ошибаетесь. Посмотрите на рынки развитых Западных стран. Там все с точностью наоборот. Аренда намного дешевле, чем покупка квартиры. Вот поэтому в этих странах доля арендного жилья очень высока. К тому же арендные ставки входят в расчет инфляции. А вот власти этих стран очень жестко контролируют инфляцию, соответственно и аренду. Арендные ставки подвержены флуктуациям в меньшей степени, чем цена на жилья.
[/quote]
[quote name='BM75' post='4681284' date='21.12.2007, 16:15']
Насчет ИМХО Медведя о том, что дно рынка наступит при встрече аренды и ипотеки, я во флейма написал такое:
Медведь, знаете, вы не учитываете одну, очень немаловажную деталь, когда утверждаете, что дно наступит при встрече аренды и ипотеки.
Дело в том, что по моему ИМХО зачастую арендаторы, на самом деле, сейчас арендуют квартиру меньшей площади, чем реально планируемой для покупки квартиры.
Например, чел или семья арендует 1К квартиру, но если этот чел или семья решит купить квартиру, то будут брать 2К квартиру и т.д.
Надо бы провести такой порос среди арендующих 
. Как я понял из слов некоторых арендаторов, к примеру, Далила и Мардикор, сейчас арендуют 1К квартиру, но собираются брать 2-х или 3-х комнатную квартиры.
Если учесть такой фактор, то в вашу "модель" придется внести существенную коррективу 
.
Ваша "модель" может работать безупречно только в том случае если:
1. Чел или семья арендует сейчас такую же квартиру, которую реально хотели бы покупать.
2. Чел или семья имеет подтверждаемый доход и немалый объем первоначального взноса.
Я подозреваю, что среди арендующих немало тех, кто получает свой доход не всегда подтверждаемый.
Так что, на мой взгляд, в вашей "модели" много но, и я боюсь что она в реальности не будет работать.
Лучший подход, это оценка стоимости жилья с точки зрения покупательской способности населения.
ЗЫ: А так я в целом согласен, что при равенстве аренды и ипотеки, большинство предпочтет покупку, чем аренду. И на дне, должно соблюдаться примерное соотношение между этими двумя альтернативами. Но по моему ИМХО, перед этим дно наступит сначала на рынке продаж, и после этого арендные ставки сами по себе скорректируются в нужную сторону.
Прошу высказаться...
[/quote]
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
