На 2000 странице цитаты из классиков.(Серия ЖЗЛ) 
Цены на жилье рухнут...
http://www.liter.kz/...a...51&pub=1004– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший. Есть жилье для среднего класса, в Алматы это около 1000 долларов за метр, там падение цен будет не очень большим, а у жилья эконом-класса (представленного, в основном, на вторичном рынке) также нижний ценовой порог существенно завышен.
Цены – это всегда пересечение кривых спроса и предложения. И на рынке вторичного жилья эти цены уже сейчас для большинства неподъемны. Нынешний повышенный спрос на жилье вызван рядом факторов, во-первых, до 2001–2002 годов проблема почти не решалась. Во-вторых, пять лет подряд динамичный рост реальных доходов у населения подстегивал спрос. И в-третьих – теневая экономика. Да, еще есть и четвертое – это нехватка других инструментов для инвестиций. Все это накладывается друг на друга, но точно так, как это накладывается сейчас, усиливая рост цен, в противном случае, если хоть что-то развернется в другую сторону, то и сыграет, естественно, на падение.
Сообщение отредактировал Сигизмунд: 28.01.2008, 14:53:35
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
