Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

В связи с этим, у меня имеется вопрос лично господину Медведю. Медведь, не случись этот кризис, о возможности которого Вами отрицалось, сбылся бы Ваш прогноз о равенстве крышеиндексов на начало и конец 2007?

Конечно. Проблемы в США начались гораздо раньше прогноза декабрь 2007=январь 2007. Прогноз также был сделан на основе обнородованных проблем БВУ по внешним займам. Вот только слово "КРИЗИС" тут не уместно

Ну, конечно, стройки стоят, банки просят помощи у государства и т.д., и все это не кризис, так просто маленькое недоразумение…
Согласен с одним, что проблемы в США начались гораздо раньше, даже в 2006 г. писали очень много о пузыре на рынке недвижимости в США.
И о размере внешних заимствований наших банков тоже было известно еще до того, как тут все стали прогнозить…
Но дело вовсе не в этом, а в том, что я почему-то в Ваших постах не видел обоснования, что именно все это приведет к так называемой коррекции по Медведю.

Медведь, я давно хотел спросить у Вас.
Вы тут неоднократно утверждали, что цены конца 2006 г. самые справедливые. Так вот, хотелось бы уточнить, что значит вообще понятие «справедливая цена»? С чьей точки зрения она справедлива? Возможные варианты ответа (считайте, что я от Вас принимаю тест ):
1. С точки зрения продавца;
2. С точки зрения покупателя;
3. Иное (указать).

Цены 2006 - справедливые? Да. Почему? Есть основания... одно точно, вывод не на расчете ср зп сотрудников одного банка

Для Вашего сведения при существующем разнообразии типов рынков - рынок покупателя, рынок продавца и т.п., понятие справедливая цена - ОДНО. Это цена при которой торгуется
Начните учиться заново, в Вашем случае Вам надо начать с детского сада...

Интересно, Ваш вывод о том, что цены конца 2006 г. самые справедливые тоже сделаны с учетом проблем внешнего заимствования наших банков и кризиса ипотеки в США?
Ведь в конце 2006 г. положение совсем другое было, нежели, чем сейчас...

Сообщение отредактировал BM75: 25.01.2008, 17:24:59

[Consigliere]

обалденное видео про битву Разума и Алчности
тот Тарзан похоже, риелтор

[BM75]

Есть тут еще люди которые думают что первая волна снижения завершилась...
ИМХО ниче она не завершилась, слегка урезонилась, снижаться еще будет...
Т.К. ДНО ВЕСНОЙ!

И тут Медведь нарываетесь на дополнительные вопросы .
Почему дно должно случиться именно весной, а не летом или осенью?
И еще, Вы думаете, что дно будет единственным и окончательным?
А как определим, вообще, наступило дно или нет? Распишите, плиз признаки наступления дна...

Я так понимаю Вы вместо того что бы пойти учиться, хотите что б я Вам все разжевал... Выкусите, мой друг

ДНО весной. Увидите. Осталось немного.

А почему весной, дык то мое имхо, и Ваше дело согласиться или нет. Но для того что бы спрашивать каждый божий день - почему? - ... вобщем с фуя ли, я Вам должен все объяснять...

Да ладно уж Медведь, я когда задавал эти вопросы, то хотел проследить за Вашей логикой. Раз вы не хотите ответить, то ясно, что у Вас нет никаких мыслей и логики, просто как всегда в стиле а-ля Медведь, главное бздануть... Если вдруг попадете, то будете кричать какой я умный, я победитель .
На самом деле, Вы уходите от ответа, только потому что Вам нечего сказать и не можете обосновать никак

[Pokrovich]

нашел интересные графики -
первый

"Не сберегать, а потреблять, даже в кредит" - это также кредо наших право-центристов .

Кредо БАПов по книжке Уоллера:
1. Носить белые рубашки
2. Не жить в долг
3. Голосовать за республиканцев (Назарбаева)

[Медведь]

ВМ я просто противник крысиных бегов по кругу. Мои обоснования - это мои обоснования. Но основе них я сформулировал ИМХО. И по сей день все мои имхи, кроме аренды, на 100% правильны... Чего нельзя пока сказать о вас. Вот и все

А «почему?» и т.п. - это совершенно другая вещь, т.к. кроме подсчетов, стыковки фактов, есть еще интуиция, субъективное понимание и все это абсолютно персонально... Какими бы не были мои обоснования, они не будут Вами поняты, не потому что Вы туп, а потому что люди разные, а стало быть, отношение к одному и тому же у всех тоже разное...

Так как понять – кто прав? Именно так, как предлагаю я - опираться, на что-то общее и однозначно трактуемое.

Пример индекс декабрь 2007 = индексу января 2007 = 2.732 - несмотря ни на что, оспорить 100% попадания никто не сможет.
Но суть прогноза не в этом, а в том, что в итого реальные цены декабря 2007 приблизительно равны ценам января, НО с корректировкой, ибо по году, т.е. в конце 2007 - монолит и кирпич выше чем в начале, а панель ниже января 2007... О чем собственно и говорилось... Так сказать - разошлись по мастям. И дальше еще пойдут. К чему приведет? - Указано в табличке про элитку, бизнес, эконом и ж*пу...

А вот пари с Далилой - уже не то... Если Вы прочитаете условия, то поймете, Медведь там попадал по-любому. Мною двигали совсем другие причины, но нетерпение Далилы и проблемы с моей спиной помешали Надеюсь понятно что при прогнозе на декабрь общего индекса 2.732, говорить о реальных сделках по эконому 2.800 - несколько не правильно...

Поэтому я всем предлагаю - делайте ставки на индекс декабрь 2008. При всей кажущейся глупости - это, тем не менее, очень краткий и однозначно толкуемый прогноз по рынку. Как бы не был оторван индекс от реальности - он, тем не менее, её отражает. И гораздо лучше чем, скажем: максимальная цена по эконому 1.500... или 333 цена за кв.м. эконома и главное – ХЗ когда…- это ж фигня полная, как это отследить? А индекс вещь публичная...

Я надеюсь Вам все понятно
Потому что уже барану бы было все ясно...

Сообщение отредактировал Медведь: 25.01.2008, 18:01:57

[BM75]

ОК, Медведь, Ваши мысля поняты
Насчет крышечного индекса я же ведь давно давал своего прогноза... щас поищу тут, если найду, то выложу.
Но мой прогноз касался конца этого года... я на конец 2007 года не делал никаких прогнозов.

[Медведь]

А вот и последний график. Знаю что заипал всех этими картинками. Но как говориться - не нравится, не читай
К тому же это по сабжу

Соу, так ведут полиномы 4 степени по общему индексу и курсу.
Индекс декабрь = 2.598-2.600
Курс = 130-130.2
Математика за нас

Ставка Саунаса - 2 048, потом дорисую.

Сообщение отредактировал Медведь: 25.01.2008, 17:58:18

[Winston]

Медведь, между Далилой и Агашкой можно просочиться?
1500?

[BM75]

Посты, где содержатся какие-либо прогнозы

Не знаю, кто, как строит свои аналитические выкладки. Но я подхожу как теоретик. Я по образованию являюсь теоретиком в физике и математике.
Теоретики естественных наук в самом начале опираются на аксиомы, в нашем случае таковыми могут являться конкретные факты, уже свершившиеся, которых никак нельзя отрицать. После определения аксиом дальше разрабатываются теоремы, требующие доказательств, при этом необходимо опираться на логику. Но мы рассматриваем рынок, поэтому тут не уместно говорит о теоремах, можно лишь говорить о сценариях и их вероятности реализации. Соответственно для рынка недвижимости приемлемым является динамичный подход, нежели статичный. Рынок как живой организм не терпит схоластики.

В общем, в качестве аксиом для рынка жилья Алматы мною были взяты следующие факты, известные мне:
1. Цены на жилье раздуты. Рынок перегрет.
2. Цены на рынке начали снижаться до того, как мы почувствовали на себе воздействие кризиса ипотеки в США.
3. БВУ назанимали очень много денег за рубежом, немалая часть которых были направлены на рынок недвижимости. А в последнее время стало известно о том, что половина этих денег выдано в этом году, когда рынок находился на апогее.
4. Более половины квартир в недостроенных домах оказались не распроданными.
5. А в уже введенных новостройках более 60% квартир являются инвестиционными.

Из серии «универсальных аксиом»:
6. Цены на рынке недвижимости двигаются по синусоиде.
7. Предел не перегретости рынка соответствует тому, когда средний индекс стоимости жилья находится в районе 7-8 среднегодовых ЗП.
8. Перегретый рынок рано или поздно остынет. Тому масса примеров из истории. При этом не важно, что явиться триггером, т.к. первоначальная причина везде одна – пузырь.

Исходя из этих «аксиом» была построена моя позиция и отсюда и появились мои цифры:
1. До конца 2008 г. средний индекс жилья 1500 – 2000 баксов за квадрат.
2. Бизнес-класс в районе 2000 – 2500 баксов за кв.м.
3. Эконом-класс максимум может иметь 1500 баксов за кв.м.

[Медведь]

Медведь, между Далилой и Агашкой можно просочиться?
1500?

лихко

[iegudi]

Ну аналитики...
Полиномиальное описание кривых - это круто...
Не знаю, как абстрактных математиков, а нас, конкретных физиков, сильно предостерегали от подобных формальных упражнений.

А если по-простому - полином может помочь вычислить значение параметра МЕЖДУ двумя известными экспериментальными точками, но НЕ МОЖЕТ предсказать значение точки за пределами множества. Разве что случайно.

Так что таких предсказателей с такой "математикой" надо стрелять через одного, а оставшихся вешать! Вот какой я кровожадный

[BM75]

Повтор старого поста, где пишу, что такое 1500 и Деновский 333 ...

ВМ - Вы идиот
Когда я говорил о высоких ценах? Как раз таки я летом говорил о снижении цен в конце 2007 до уровня начала года, а это более 20% от пика. И это был самый экстремальный прогноз снижения цен.

Тупица Медведь, по вашему за эконом просят 2500 и отдают за 2200 разве не является ВЫСОКОЙ ЦЕНОЙ ?

А что, является?
ХЗ в глазах Дена с его 333, Вы ВМ с Вашими 1.500 ....

Тупому Медведю придется еще раз объяснить .
По Дену 333 это нижний предел, а мой 1500 это верхний предел. Нам хватило ума, чтобы не говорить о точных цифрах сделки как вы, т.к. мы понимаем что можно говорить лишь о границах цен. Специльно для вас повторяю еще раз:
1. Есть верхний предел цен, выше которой рынок считается перегретым. И такой рынок рано или поздно остывает.
2. Есть нижний предел цен, ниже которой продажа теряет смысл.

Теперь дошло до Вас, о чем мы говорили?

[Медведь]

ВМ - цифру... просто цифру.
Мне Ваши обоснования и образование... Не буду говорить дальше...

ВМ, я уже сказал про 333 и 1.500 - туфта, сотрясание воздуха. Ибо нет понятия минимальная и максимальная цена... Можно встретить сделку по 100, когда все торгую по 1.000, если прижало скажем... ... Это как - на каждую ж*пу свой болт...

Сообщение отредактировал Медведь: 25.01.2008, 18:26:39

[BM75]

Лично я в остывании рынка не вижу ничего страшного для экономики страны. Это даже полезно. Таким образом, на рынок можно вернуть самый главный фундаментальный фактор для любого рынка – спрос. Высокие цены, в реальности парализует строительный отрасль, создает проблемы в экономике, не будет решена задача по реконструкции города и т.д. Необоснованно высокие цены, раздутые спекулянтами, приносит больше вреда всем без исключения. Даже сами спекулянты попадают. Так что, в снижении цен надо видеть больше позитива, чем негатива.

Цена на нефть это очередной пузырь... Нельзя ислючить возможное падение цен на нефть...

по вышему на каком уровне проснеца спрос ? По моим прогнозам на уровне 1000- 1200 уе. / м 2. в Алматы на ср. квартиру 1970 г .пост-ки.

Я уже свое ИМХО относительно этого вопроса уже неоднократно выкладывал. Проводил несколько расчетов, и в итоге пришел к выводу, что платежеспособный спрос проснется тогда, когда средний индекс опустится ниже 2000 долларов за кв. м. Думаю, доконца СЛЕДУЮЩЕГО года индекс установится в районе 1500 - 2000 долларов США за кв.м. А если смотреть по сегментно, то для эконом-класса максимум 1500, т.е. в пределах 1000-1200, а для бизнес-класса в районе 2000-2500. Очень маленькая вероятность того, что цены могут упасть еще ниже.
Если цены упадут еще ниже, то это тоже не хорошо. В таком случае строительный отрасль опять столкнется с проблемами, т.к. ниже этих цен строить не возможно.
А если без цифр, то самыми благоприятными являются такие цены, когда:
1. Строители могут строить;
2. Банки могут выдавать ипотеку на нормальных условиях;
3. Население может себе позволить покупать квартиры.

По моему, 1000-1200 для эконом-класса, 2000-2500 для бизнес-класса как раз отвечает всем этим требованиям одновременно.

[Медведь]

Ну аналитики...
Полиномиальное описание кривых - это круто...
Не знаю, как абстрактных математиков, а нас, конкретных физиков, сильно предостерегали от подобных формальных упражнений.

А если по-простому - полином может помочь вычислить значение параметра МЕЖДУ двумя известными экспериментальными точками, но НЕ МОЖЕТ предсказать значение точки за пределами множества. Разве что случайно.

Так что таких предсказателей с такой "математикой" надо стрелять через одного, а оставшихся вешать! Вот какой я кровожадный

Я уже Никсу сказал... Именно это и помогло вычислить первый индекс декабря 2007 с точностью... с АБСОЛЮТНОЙ точностью

ВМ избавьте нас от Ваших простыней

Там всего две мысли
1. эконом максимум 1.500, бизнес 2.500
2. цикличность на рынке.

п.2 вообще азы, к чему их было твердить тогда и тем более повторять сейчас. Пытаетесь заучить что ли...

Скажите ставку на декабрь 2008 и покончим на этом.

[Медведь]

Иегуди, стреляйте в декабрь
Посмотрим какой Вы физик...

[iegudi]

Смотрю на состав посетителей.
Количество мемберов все чаще начинает уступать количеству посетителей.
Даже в вечернее время...


Вопрос ко всем - новый порядок приема объявлений в "Крышу" - это не шутка Халдекса?

Сообщение отредактировал iegudi: 25.01.2008, 18:24:46

[Медведь]

Вопрос ко всем - новый порядок приема объявлений в "Крышу" - это не шутка Халдекса?

Вы хоть раз видели, что б Халдекс не стебался... Он вообще нормально разговаривать не умеет

[iegudi]

Иегуди, стреляйте в декабрь
Посмотрим какой Вы физик...

Я, по большому счету, бывший...
Причем не теоретик, а экспериментатор.
Ну давайте, стрельну...
Средний индекс будет 1600
Ж*п@ упадет ниже 1000
Бизнес и приравненное к нему - 2000
Элитка - 5000-7000


Ах, да, это на декабрь 2008-го...

Сообщение отредактировал iegudi: 25.01.2008, 18:29:23

[Медведь]

Чё притихли?
Мировой кризис не удался... и надежд на крушение не осталось...

Сообщение отредактировал Медведь: 25.01.2008, 18:33:44