Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Zidan]

Боян, но мож кто не читал
http://www.and.kz/63/vstanet
Заместитель председателя правления Банка ТуранАлем Генриг Холодзинский:Особое место в развитии финансового сектора занимает рынок недвижимости. На мой взгляд, цены на жилье в стране должны оставаться на разумном уровне, поскольку резкое падение в стоимости развалит весь строительный рынок. Но необходимо, чтобы цены на строительные материалы также были на приемлемом уровне. Чтобы скорректировать развитие этого рынка, банки ограничат выдачу кредитов, следом, как мы ожидаем, цены снизят спекулянты, и в итоге должно произойти снижение цен на стройматериалы. Другого пути нет, мы не можем позволить ценам рухнуть. Если все снизится в цене резко, то тогда точно будет кризис.

***Он прав в одном. Легче всего будет, если пузыри будут сдуватся пошагово на всех смежных рынках.
Но никак непонятно как можно ограничениями кредитования (и его удорожанием) заставить держатся цены? Когда строители не могут строить, а покупатели не могут покупать?
ЧОПОПАЛО

Он говорит, как будто рынок недвижимостью полностью управляем. Как бы говоря "Ребята у нас все под контролем"

Сообщение отредактировал Zidan: 16.01.2008, 14:08:53

[iegudi]

Вы немножко не поняли:13,5 млрд. пойдут на:
топогеодезию (152 млн), инж.геол. изыск(632млн), ТЭО(10млн), генплан(70млн), проект и стр-во инж.
комм. (6945млн), подключение(5682млн), итого 13,5 млрд.
То есть гос-во со своей стороны поступило честно, ну выделит бабки.
А где частные инвесторы (корейцы по моему), все должно быть тип топ, а про города ....
тишина, и мертвые с косами стоят.

Сорри, действительно не понял. Но тут ситуация еще хуже, если 2,5 дома на каждый город можно кому-то продать (по крайней мере, такой шанс есть), то результаты топо.инж.ген и прочего проектирования самостоятельной ценности не имеют.

Т.е., без намерений на дальнейшее строительство городов, а таких намерений по серьезному уже никто не имеет, трата этих 13 млрд - это вклад государства в инфляцию и деньги на подпитку чиновников, и больше ничего.

[dalila]

а какой сценарий имеет вапче право на жизнь?

Вам пошагово?
Шаг первый - банкротство строительных компаний, которые оказались в ж..пе.
Шаг второй - выкуп активов гос-вом, либо заинтересованными лицами совместно с гос-вом у этих компаний.
Шаг третий - распределение ресурсов от выкупа между кредиторами (хватит не всем, конечно, но спросите любого, ему лучше получить 50 тыщ. долларов или потерять все 100 тыщ).
Шаг четвертый - дострой.
Шаг пятый - сдача в аренду/продажа муниципального жилья.

вывод - все операции за счет кредиторов (они же дольщики) с небольшим участием гос-ва.

У нас же всегда из всех кризисов так выходили, разве вы не помните?

[Igoris]

***Интересно, когда его отпустят...

ОПУСТЯТ )

Опустят "ЕГО" - тогда и уронят тенге...
и кому его отпускать?

Дык, я хотел про теньгу и сказать, в обчем

[dalila]

вот и я о том же
отсутствие ипотеки - проблема не в наличии $$$, а просто желание банков охладить рынок до разумных цен.

***Конечно у банков бабла валом, поэтому они сокращают штат, закрывают РКО поднимают % по депозитам, бегают по иноинвесторам, в итоге получив поворот, тупо пускают в акционеры своих кредиторов, а то и полностью продаются инострам. А самое интересное, банкиры мечтают охладить рынок, они страстно хотят, чтобы их залоговая база была дешевле в несколько раз.

[iegudi]

а какой сценарий имеет вапче право на жизнь?
спрос исчезает. обеспечение тает. невозвраты. стройкомпании лишаются объемов продаж, не могут расплатиться с банками по кредитам. - тогда уж точно будет крызыс.

я бы с удовольствием заплатил 50% в к-ве первоначального взноса.
и таких как я думаю будет немало.

с другой стороны - бездействие банков отправит их прямиком в могилу.
ведь тут не только спрос на вторичку, но и на первичку исчез. СК должны банкам возвращать как то деньги. а как они вернут если нет спроса на их кв.м. банки должны помочь СК со спросом чтобы30% их кредитного портфеля не накрылось медным тазом

Сценарий уже живет и работает - кризис называется. Я бы легко заплатил 50%, но совершенно без удовольствия, зная, что завтра мои 50% могут превратиться в 60% стоимости покупки, а послезавтра в 70%. Т.е., пока я жду, цена моих денег возрастает, сегодня могу купить сарай, завтра 1 комнату, послезавтра 2, а через неделю вапче виллу. Это, естественно, утрированно.

И еще один момент. Сейчас я свои деньги отдам только в одном случае - если моя квартира уже стоит и в нее можно заехать. Никакой вариант с недостроенным жильем сейчас массового потенциального покупателя не устроит - просто потому, что есть шанс, что твой дом будет стоять недостроенным еще годы. А это значит, что новое строительство должно будет реализовываться только на собственные средства СК, у которых их и так нет.

Т.е. сценарий простой - прогрессирующий паралич. Часть органов уже отказала, сейчас ждем дальнейшего ухудшения.

[dalila]

***Интересно, когда его отпустят...

ОПУСТЯТ )

Опустят "ЕГО" - тогда и уронят тенге...
и кому его отпускать?

Дык, я хотел про теньгу и сказать, в обчем

***При всем том, что бакс катится вниз, его покупательская способность в РК сапсем не падает. В итоге, импортированые за баксы товары дешевле, чем произведенные в отечестве.
Отсюда мои мысль - бакс недооценен)

[Consigliere]

ходют слухи что банки скоро начнут выдавать ипотеку

если индекс прекратит падение или развернется вверх этого скорее всего не будет.
но если продолжится падение, ипотека может вернуться

Ипотека на падающее жилье? Кредит на товар, теряющий в цене? Это из каких соображений, из чисто альтруистических? Непохоже на банки.

не из альтруизма, а из потребности спасать свою голые розовые задницы. обесценивание залогов и окончательное ухудшение обеспечения по кредитам. массового отказа от платежей, увеличение невозвратов.
кто еще если не сами банки сможет спасти их
спасение утопающих дело самих утопающих.

в этой ситуации найдутся игроки, которым выгодней "развалить" парочку банков и "проглотить" их по низкой цене
- Баке, надо бы помочь банкам, совсем уже загибаются
- Жаке, зачем? Вот скажи - у тебя есть свой банк?
- Неа...
- Ты лузер и бишарашка. Ниче, скоро будет, готовь деньги и жди

[BM75]

ходют слухи что банки скоро начнут выдавать ипотеку

если индекс прекратит падение или развернется вверх этого скорее всего не будет.
но если продолжится падение, ипотека может вернуться

Ипотека на падающее жилье? Кредит на товар, теряющий в цене? Это из каких соображений, из чисто альтруистических? Непохоже на банки.

не из альтруизма, а из потребности спасать свою голые розовые задницы. обесценивание залогов и окончательное ухудшение обеспечения по кредитам. массового отказа от платежей, увеличение невозвратов.
кто еще если не сами банки сможет спасти их
спасение утопающих дело самих утопающих.
банки пока ждут "чуда" - что падение остановится само собой
чуда пока не происходит и скорее всего не произойдет само по себе.
хотя спрос никуда не делся. он просто затаился. ждет сигнала. сигнал могут дать только сами банки

всего 7 млрд долларов в ипотеке за все предыдущие годы ушло на ипотеку.
хватит 2-3 млрдов чтобы реабилитировать рынок

что скажете, такой сценарий имеет право на жизнь?

Отвечу с конца. Сценарий маловероятен. Вообще, смешно будет говорить, что банки будут спасать рынок недвижимости, чтобы спасать свою задницу. Точнее так, банки будут ПЫТАТЬСЯ спасти отдельные проекты, аффилириванных с ними СК.
Далее давайте по порядку. Привожу ваши слова и свои комментарии к ним.

1. обесценивание залогов и окончательное ухудшение обеспечения по кредитам.
- Решение этой проблемы уже перекинута на плечи государства. Судя по последним движениям такие плохие активы будут выкупаться КИК.

2. массового отказа от платежей, увеличение невозвратов.
- У этой проблемы совсем другие корни. Тут воозобновление ипотеки не влияет на это.

3. кто еще если не сами банки сможет спасти их
Хм... Не делайте из банков спасателей рынка недвижимости. Спасать рынок и не только рынок, А САМИХ БАНКОВ в данное время может ТОЛЬКО ГОСУДАРСТВО и больше никто.

4. банки пока ждут "чуда" - что падение остановится само собой
Банки не ждут чуда, а выстроились в очередь за госденьги. И выходят с предложениями в КИК, чтобы она выкупила у них право требования по тем займам, где сумма обеспечения уже не перекрывает остаток по кредиту.

5. хотя спрос никуда не делся. он просто затаился. ждет сигнала. сигнал могут дать только сами банки
Надо бы различать структуру спроса. Последние два года спрос на 80-90% (ИМХО, конечно) состоял из инвестеров-спекулянтов, которые в основном покупали за наличку. И тут ипотека оказывается не причем. А вообще для того, чтобы зашевелился платежеспособный спрос, должны одновременно выполниться следующие условия:
1. Цены должны упасть до уровня возможнестей платежеспособного спроса;
2. В банках должны появиться достаточно денег, чтобы финансировать ипотеку на приемлемых условиях.
Я думаю такой ценой станет 1500 за кв.м. до конца следующего года. Но если в банках так и не появятся деньги, то цены могут еще дальше упасть.

6. всего 7 млрд долларов в ипотеке за все предыдущие годы ушло на ипотеку.
хватит 2-3 млрдов чтобы реабилитировать рынок
И еще, также надо бы различать различные виды ипотеки. В данном случае, вы наверное, имеете ввиду ипотечный жилищный заем (ИЖЗ). Если так, то знаете, что ИЖЗ в структуре кредитного портфеля банков вообще составляет мизер, где-то 7% от всего портфеля. О чем это говорит? О том, что квартиры в основном покупались на НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ В ИНВЕСТЦЕЛЯХ.
Раз так, не трудно понять, что падение цен на рынке при нынешних ценах может быть остановлено только в случае, если на рынок вернутся инвесторы-спекулянты.

Главный вывод: Остановит падение цен на рынке банкам не под силу.

[iegudi]

вот и я о том же
отсутствие ипотеки - проблема не в наличии $$$, а просто желание банков охладить рынок до разумных цен.

***Конечно у банков бабла валом, поэтому они сокращают штат, закрывают РКО поднимают % по депозитам, бегают по иноинвесторам, в итоге получив поворот, тупо пускают в акционеры своих кредиторов, а то и полностью продаются инострам. А самое интересное, банкиры мечтают охладить рынок, они страстно хотят, чтобы их залоговая база была дешевле в несколько раз.

И еще у банков масса работников взяла кредиты под квартиру, со своей большой зарплаты, иногда не по одной, их увольнять низзя, а то получатся еще квартиры на продажу, так что приходится самому же банку выплачивать зарплату для выплаты себе же процентов.

Как армянский комсомол, сназала создали себе трудности, а теперь пытаемся понять, как их преодолеть.

[dalila]

И еще один момент. Сейчас я свои деньги отдам только в одном случае - если моя квартира уже стоит и в нее можно заехать. Никакой вариант с недостроенным жильем сейчас массового потенциального покупателя не устроит - просто потому, что есть шанс, что твой дом будет стоять недостроенным еще годы. А это значит, что новое строительство должно будет реализовываться только на собственные средства СК, у которых их и так нет.

***...есть рядом садик/школа. Окна выходят на юг. Нет проблем с КСК. Соседи сверху не заливают. Нормальный двор для детей. Есть где припарковать машину. Этаж - не выше второго. Большая кухня. Соблюдены меры противопожарной безопасности. нет мусоропровода.

Вобщем, пора перестать покупать квартиры как колбасу - квадратными метрами...

Наличие счетчиков на воду и металлической двери значения не имеют)

[vatokat]

2. В банках должны появиться достаточно денег, чтобы финансировать ипотеку на приемлемых условиях.
Я думаю такой ценой станет 1500 за кв.м. до конца следующего года. Но если в банках так и не появятся деньги, то цены могут еще дальше упасть.

Вот и отлично. Будем терпеливо ждать. ИМХО, Сиги вместо постов левых объяв в Крыше лучше загонять на эту ветку новых посетителей. Чтобы больше людей прониклось мыслью о дальнейшем падении...

[Igoris]

***Интересно, когда его отпустят...

Дык, я хотел про теньгу и сказать, в обчем

***При всем том, что бакс катится вниз, его покупательская способность в РК сапсем не падает. В итоге, импортированые за баксы товары дешевле, чем произведенные в отечестве.
Отсюда мои мысль - бакс недооценен)

Дык и я про тоже -- будет девальвация, имхо, конечно.

[iegudi]

И снова возросла популярность ветки, после некоторого новогоднего охлаждения количество гостей прибывает. При этом, естественно, ни один идиот не читает ветку с начала, все смотрят последние страницы. А на них уже совсем нет "правых", иногда мелькают "центристы", а правят балом пессимисты, иногда разбавляемые жизнерадостными и малоубедительными постами оптимиста Тойотыча.

Ну и что вынесет посетитель с этой ветки? Что понесет в массы? Правильно, психологию падения...

[Белый Тигр]

я буду только рад если ваши прогнозы сбудутся господа.

1500 за кв.м. в нормальном доме в нормальном районе - мне кажется несбыточной мечтой даже при сегодняшней ситуации.
почему то думается что меньше чем за 2000 за квадрат это дно.

во всем виновата булочка с маком

[BM75]

вот и я о том же
отсутствие ипотеки - проблема не в наличии $$$, а просто желание банков охладить рынок до разумных цен.

***Конечно у банков бабла валом, поэтому они сокращают штат, закрывают РКО поднимают % по депозитам, бегают по иноинвесторам, в итоге получив поворот, тупо пускают в акционеры своих кредиторов, а то и полностью продаются инострам. А самое интересное, банкиры мечтают охладить рынок, они страстно хотят, чтобы их залоговая база была дешевле в несколько раз.

И еще у банков масса работников взяла кредиты под квартиру, со своей большой зарплаты, иногда не по одной, их увольнять низзя, а то получатся еще квартиры на продажу, так что приходится самому же банку выплачивать зарплату для выплаты себе же процентов.

Как армянский комсомол, сназала создали себе трудности, а теперь пытаемся понять, как их преодолеть.

Хе-хе... Я знаю несколько примеров, безпроблемного увольнения сотрудников банка, у которых на шее висели кредиты.

[Igoris]

И снова возросла популярность ветки, после некоторого новогоднего охлаждения количество гостей прибывает. При этом, естественно, ни один идиот не читает ветку с начала, все смотрят последние страницы. А на них уже совсем нет "правых", иногда мелькают "центристы", а правят балом пессимисты, иногда разбавляемые жизнерадостными и малоубедительными постами оптимиста Тойотыча.

Ну и что вынесет посетитель с этой ветки? Что понесет в массы? Правильно, психологию падения...

iegudi !
А с чего вдруг быть оптимистом, даже если хоцца?
Мы же видим, что происходит...

я буду только рад если ваши прогнозы сбудутся господа.

...
во всем виновата булочка с маком

"Аннушка уже пролила масло" ?

[den10]

Раз так, не трудно понять, что падение цен на рынке при нынешних ценах может быть остановлено только в случае, если на рынок вернутся инвесторы-спекулянты.

Точно , а их на этот рынок даже бесплатными пылесосами не заманишь ...

[iegudi]

***При всем том, что бакс катится вниз, его покупательская способность в РК сапсем не падает. В итоге, импортированые за баксы товары дешевле, чем произведенные в отечестве.
Отсюда мои мысль - бакс недооценен)

Вот просто перечитайте процитированную сверху мысль и еще раз сделайте вывод о том, что тенге недолго сохранять стабильность. И подумайте о том, что станет с платежеспособным спросом, если тенге упадет. Он и сейчас невелик, а тогда станет еще меньше. А "всякая вещь стоит столько, за сколько ее можно продать". И если ее продать нельзя, то...

[Consigliere]

суперновинка - передвижной пункт продажи недвижимости
в решающей битве за людские кошельки барыги отчаянно пускают в бой кавалерию(альтернативные методы продаж)