Уже не первый год звучат слова о том, что рынок недвижимости перегрет и скоро случится страшный кризис, при этом ?оракулы? как правило, не утруждают себя объяснением причин и механизма возникновения кризиса недвижимости.
Первое более-менее ясное рассуждение о вероятности в ближайшие 2-3 года кризиса на рынке недвижимости прозвучало более года назад из уст банковского аналитика Ричарда Хейнсворта (Компания РусРейтинг) в его выступлении на Международном банковском конгрессе, проводимом Ассоциацией региональных банков ?Россия? в г.Сочи.
Р.Хенсворт в своем выступлении, говоря о перспективах развития банковской системы России в 2004-2007 годах, высказал мысль о том, что банковская система России прошла через все известные виды кризисов, за исключением одного ? кризиса на рынке недвижимости. По мнению Р.Хейсворта, другие типы кризисов не страшны более нашим банкам, т.к. менеджмент и персонал банков получил необходимый опыт работы в таких кризисных условиях, а вот что делать в условиях кризиса на рынке недвижимости ? никто не знает.
Под кризисом рынка недвижимости обычно понимают резкое снижение спроса на любую недвижимость (фактически полное прекращение любых продаж) на длительный срок ? от 6 месяцев до 3-5 лет. В этих условиях строительные и риэлтерские компании не в состоянии генерировать поток наличности, а следовательно не могут осуществлять текущие платежи, что приводит к их массовому банкротству, появлению проблем с ликвидностью у банков, активно кредитующих строителей и риэлтеров. Но если бы дело ограничилось только строителями и риэлтерами, все было бы не так плохо. К сожалению, есть и второй круг:
Во-первых, это поставщики стройматериалов ? не получая заказа от строителей, они также испытают финансовые трудности;
Во-вторых, банки, активно использующие залог недвижимости (а таких абсолютное большинство), вынуждены будут потребовать у своих клиентов дополнительное обеспечение, а в случае его отсутствия ? погашения кредитов. Таким образом, кризис на рынке недвижимости приводит к коллапсу всех отраслей экономики, перерастая в кризис всей экономики.
В чем причина кризисов на рынке недвижимости? Экономической причиной является отрыв цены на недвижимость от ее реальной стоимости строительства. Происходит это в тот момент, когда на рынке появляются спекулянты, которых покупка недвижимости интересует только с одной целью ? дальнейшая перепродажа по более высокой цене. Этот процесс напоминает снежный ком (или финансовую пирамиду), т.к. с последующей перепродажей цена недвижимости все больше отрывается от ее реальной стоимости (как оценить реальную стоимость недвижимости ? разговор отдельный). Наконец цены взлетают так высоко, что и у реальных покупателей недвижимости и у спекулянтов появляется стойкое убеждение, что по такой цене покупать недвижимость не стоит. Спровоцировать появление такой убежденности могут различные причины ? публикации в СМИ, заявления чиновников, действия риск-менеджеров спекулянтов и т.д.
Так будет ли кризис на рынке недвижимости? Думаю, что нам все же не избежать кризиса, вопрос в том каким он будет? И когда? Сегодня практически не реально дать ответ на эти вопросы, зато хорошо понятно, что нужно предпринять, дабы не стать его жертвой.
Во-первых, и банки, и строители, и риэлторы должны изучить зарубежный опыт, учесть все возможные сценарии развития событий и подготовить варианты своих действий в случае кризиса.
Во-вторых, необходимо пресекать все разговоры некомпетентных ?оракулов? в СМИ, ибо, как показал опыт нынешнего лета, способны спровоцировать кризисные явления даже в отсутствии реальных экономических предпосылок.
В-третьих, большую опасность представляют фирмы-однодневки, занимающиеся мошенничеством на рынке недвижимости ? особенно в части сбора денег под долевое строительство, с последующим их присвоением, так как это тоже способствует росту негативных настроений в среде инвесторов.
Казалось бы в числе рекомендаций должна быть и рекомендация о контроле за ценами, но, по моему мнению, никто не должен пытаться контролировать цены на рынке недвижимости ? рынок сам должен устанавливать цены, а государству и риэлтерскому сообществу необходимо лишь пресекать попытки манипулирования ценами.
В заключение хотелось бы сказать, что кризис на рынке недвижимости, так же как и любой другой кризис, уносит пену и перед выжившими открываются новые перспективы бизнеса.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
