Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[iegudi]

По одной из ссылок на этой ветке я читал про самые известные пузыри недвижимости в мире: Аргентина, в которой все упало в 10 раз, что-то еще, а также земля в Майами.

Наш Капчик, скорее всего, копируется как раз с того пузыря в Майами, организованного итальянской мафией в 30-х годах. Там цена участка доходила до несколькиих лимонов в расчете на будущую прибыль. Народ хватал, как пассажиры поезда горячие пирожки, в результате сейчас, через 70 с лишним лет, цена "на трехэтажную виллу с участком такая же, как и много лет назад за пустой участок болотистой местности без учета инфляции, 1,2 - 1,5 млн.". За точность цитаты не ручаюсь, тока за смысл. Т.е. в три раза меньше за в несколько раз больше.

И наши ПИФы, если честно, у меня вызывают большое опасение. Естественно, они берут свои истоки там же, где в экономике производится наибольшая прибыль, т.е. в строительстве. Ощущение, что это просто один из способов привлечения доп. средств на тот же сегмент рынка. И надежность их из той же оперы. Диверсификации то у нас никакой нет, или кто-то знает сравнимое по выгодности производство?

Сообщение отредактировал iegudi: 14.03.2007, 11:12:29

[iegudi]

http://realty.lenta....2007/03/13/sec/

Как у наших "ипотечников" с безнадежными кредитами то? Кто фин отчетности видел? Процентов 5, набреться?

Размышления по верхней ссылке: рынок недвижимости в США пару месяцев шел вниз почти на 10% в месяц, сейчас, вроде бы, падение замедлилось. В целом, упало как раз процентов на 20, кто знает точнее, поделитесь. Это по материалам Форекса, которые временами читаю из любопытства (не по работе, я с экономикой практически не связан). И вот результат - судя по этой статье, ипотечные компании залихорадило. Это произошло в самой мощной стране мира, у которой других доходов - до небес, диверсификация - на уровне. Это при 20% падении. Если падение меньше, чем я вычислил, умножив 10 на 2 (экономисты, откликнитесь, какие точно данные???), допустим 10%, это еще интереснее, получается, что крупнейшую экономику затрясло от незначительного, по нашим меркам, изменения цен.

А что тогда у нас? С учетом занятых нескольких десятков милллиардов у иностранных банков, по которым Казахстанским банкам надо выплачивать кредит? Мысли имеются?

[dalila]

***Какие налоги платят на Кипре при продаже недвижимости. В целом - неслабо. 20% от прибыли + всякие сборы.
http://www.pafilia.r...tax_duties.html

[dalila]

И наши ПИФы, если честно, у меня вызывают большое опасение. Естественно, они берут свои истоки там же, где в экономике производится наибольшая прибыль, т.е. в строительстве. Ощущение, что это просто один из способов привлечения доп. средств на тот же сегмент рынка. И надежность их из той же оперы. Диверсификации то у нас никакой нет, или кто-то знает сравнимое по выгодности производство?

***Могу прокомментировать. Во-первых, коридор в Рк для заемных средств - это 9-18%. Нижняя планка - ликвидные депозиты с минимальным риском - верхняя - стоимость денег в банке.
Таким образом, какой смысл компании платить некоему альтернативному источнику финансирования больше 18%, если он может занять денех у банка (в том числе с предоставлением черной отчетности?) Таким образом, доходность в Пифах (способность продать деньги дешевле банков), если они вкладывают в "нормалные" компании должна быть де то в середине коридора.
Другой вариант - участие ПИФов в деятельности - доля. Это уже поболее 18%. Это для тех компаний, которые не могут получить кредит ( в силу апример отсутсвия залоговой базы или тупо отсутствия нормального менеджмента) и вынуждены занимать деньги в обмен на доляну (кстати, такое участие в бизнесе практиковалось в банках давно, просто сейчас оно выделено и зоветься ПИфом) - вон там мона хапнуть и поболее.
Таким образом, все наши крутые производители (чисто "реальный" сектор экономики) давно финансируются гораздо дешевле того, что щас предлагают пифы. Соответственно, для обеспечения привлекательной доходности ПИФы должны вкладывать в оставшееся. А оставшееся - это единственно имеющееся бурно развивающееся (строй отрасль -для тех, кто не догадался).

[iegudi]

Еще одна мысль по поводу роста/падения рынка недвижимости. Если наши строители прогнозируют хотя бы 5-7 летний рост этого рынка, сейчас они должны вложить деньги в производство материалов, с учетом расширения строительства, объектов для Азиады и общего обещанного роста экономики.

Кто-нибудь знает о большом или сравнительно большом закладываемом комбинате по производству панелей, цемента, кирпичей и прочей основной строительной лабуды? Если нет - то грош (тыин) цена всем прогнозам на дальнейший рост этого сектора в ценовом эквиваленте.

Как вариант - кто-то слышал о заключенных крупных фьючерсных договорах, года на три-пять, на поставку стройматериалов из Китая, Узбекистана, России? Может, в принципе, оказаться, что их цена ниже произведенных здесь у нас, тогда строительство, в краткосрочной перспективе, лучше вести на импорте.

Если и этого нет, если все договоры годовые или разовые - стройкомпании сами ждут момента, когда начнут сваливать частями...

Когда с год назад жена Лужкова продала свои мощности по производству цемента, для многих в России это стало сигналом к замедлению роста этого сектора, а если его у нас и не развивают, то это еще более подозрительно.

Сообщение отредактировал iegudi: 14.03.2007, 11:32:54

[dalila]

http://realty.lenta....2007/03/13/sec/

Как у наших "ипотечников" с безнадежными кредитами то? Кто фин отчетности видел? Процентов 5, набреться?

Размышления по верхней ссылке: рынок недвижимости в США пару месяцев шел вниз почти на 10% в месяц, сейчас, вроде бы, падение замедлилось. В целом, упало как раз процентов на 20, кто знает точнее, поделитесь. Это по материалам Форекса, которые временами читаю из любопытства (не по работе, я с экономикой практически не связан). И вот результат - судя по этой статье, ипотечные компании залихорадило. Это произошло в самой мощной стране мира, у которой других доходов - до небес, диверсификация - на уровне. Это при 20% падении. Если падение меньше, чем я вычислил, умножив 10 на 2 (экономисты, откликнитесь, какие точно данные???), допустим 10%, это еще интереснее, получается, что крупнейшую экономику затрясло от незначительного, по нашим меркам, изменения цен.

А что тогда у нас? С учетом занятых нескольких десятков милллиардов у иностранных банков, по которым Казахстанским банкам надо выплачивать кредит? Мысли имеются?

***Мысль такая (пока всего одна) - за какой период выросло на 10% или 20%? Наверняка, период был больше года. Ибо, как показывает мировой опыт, чем круче взлет тем круче падение. У нас оно тока за последний год - 100.

[dalila]

Еще одна мысль по поводу роста/падения рынка недвижимости. Если наши строители прогнозируют хотя бы 5-7 летний рост этого рынка, сейчас они должны вложить деньги в производство материалов, с учетом расширения строительства, объектов для Азиады и общего обещанного роста экономики.

Кто-нибудь знает о большом или сравнительно большом закладываемом комбинате по производству панелей, цемента, кирпичей и прочей основной строительной лабуды? Если нет - то грош (тыин) цена всем прогнозам на дальнейший рост этого сектора в ценовом эквиваленте.

Как вариант - кто-то слышал о заключенных крупных фьючерсных договорах, года на три-пять, на поставку стройматериалов из Китая, Узбекистана, России? Может, в принципе, оказаться, что их цена ниже произведенных здесь у нас, тогда строительство, в краткосрочной перспективе, лучше вести на импорте.

Если и этого нет, если все договоры годовые или разовые - стройкомпании сами ждут момента, когда начнут сваливать частями...

Когда с год назад жена Лужкова продала свои мощности по производству цемента, для многих в России это стало сигналом к замедлению роста этого сектора, а если его у нас и не развивают, то это еще более подозрительно.

*** У нас всего 4 цементных завода (очень капиталоемкое производство). из них 2 мертвых. На Восток-цементе очередь.Он давно уже не удовлетворяет потребностям, поэтому его импортируют из Узбекистана (это то, что знаю точно). Завод по производству керамзитного кирпича (Капчагай). Прокат - ваще чистый импорт практически. Ну а отделка - Китай. А остальное - не скажу))))

[iegudi]

***Мысль такая (пока всего одна) - за какой период выросло на 10% или 20%? Наверняка, период был больше года. Ибо, как показывает мировой опыт, чем круче взлет тем круче падение. У нас оно тока за последний год - 100.

Росло то долго, больше 7-ми лет, на сколько - не знаю. У нас за это время было несколько стажеров американцев, пара точно купила дома после возвращения на историческую родину, стоило это удовольствие 120-160 тысяч за 150-250 квадратный дом в пригороде Вашингтона (до сих пор переписываюсь, поэтому в курсе). Последние двое начали говорить, что сейчас покупать недвижимость не имеет смысла, что она переоценена и вот-вот пойдет вниз. Говорить начали три года назад, причем и не покупали, вот она и поползла. Но у них, естественно, упадет не более чем на 25-30% за пару лет, потом плавно пойдет вверх, как говорит опыт развитых стран. Это без учета кризисов, войн и пр.

[iegudi]

*** У нас всего 4 цементных завода (очень капиталоемкое производство). из них 2 мертвых. На Восток-цементе очередь.Он давно уже не удовлетворяет потребностям, поэтому его импортируют из Узбекистана (это то, что знаю точно). Завод по производству керамзитного кирпича (Капчагай). Прокат - ваще чистый импорт практически. Ну а отделка - Китай. А остальное - не скажу))))

Т.е., судя по этой инфе, что-то не стремится народ вложиться в такое, казалось бы, прибыльное дело... Даже свое имеющееся производство не восстанавливают, при таких декларируемых прогнозах. Не, нечисто дело.

Пересматриваю свои прогнозы, пойдут цены вниз еще до Азиады-2011!!! К ней остановятся и постоят, а дальше - тока аллах в курсе. Хотя, в силу намечающегося мирового спада в экономике, тенденций к росту благосостояния и, соответственно, цен, мало.

Сообщение отредактировал iegudi: 14.03.2007, 12:10:07

[iegudi]

кто-нить знает(чувствует, гадает, гадалка нагадала) когда цены упадут? А то мне квартиру покупать надо, а по нынешним ценам в ипотеку - страшно.

Экономисты, какие есть мнения?

Не экономист, но и мне страшно. Хотя - если бабок валом, жить надо здесь, потому что светит рост зарплаты, карьера, есть средства на нормальный начальный взнос - можно рискнуть. Или если есть квартира, которую надо продать и купить в более хорошем районе или просто с большей площадью. Или есть возможность быстро, в течение года, вернуть весь кредит. Но ИМХО, текущие цены выбили из этой гонки даже людей с доходами от 1000 до 2000 долларов. Я думаю, что люди с такими зарплатами, по крайней мере, их бОльшая часть, квартиры уже выплачивает, по 800-1000 за квадрат, взятые год-два назад. Значительного прибавления таких клиентов не ожидаю, быть может неправ. Но и они уже не потянут ипотеку с нуля.

Так что нужно поднимать зарплаты до 2,5 - 3 тыщ на человека, тогда можно ожидать большого притока людей, реально хотящих жить в покупаемой квартире, а не перепродать с наваром (кстати, а кому теперь?). Таких - потенциально еще меньше. Так что сидим и, кроме Крыши, смотрим на Москву, куда там двинется. Очень важный психологический показатель.

[UncleFat]

Пересматриваю свои прогнозы, пойдут цены вниз еще до Азиады-2011!!! К ней остановятся и постоят, а дальше - тока аллах в курсе. Хотя, в силу намечающегося мирового спада в экономике, тенденций к росту благосостояния и, соответственно, цен, мало.

а будет ли та Азиада? Время - штука неумолимая даже для гениев. До нее пойдут вниз? А с чего они остановятся? От уважения к спортсменам? Если опйдут, то как и все у нас это будет грандиозно. Ведь у нас все только с приставкой макро. И падение будет макро. И не до Азиады будет. Как бы гражданской войны с революцией не случилось.

[ZavxoZ]

кто-нить знает(чувствует, гадает, гадалка нагадала) когда цены упадут? А то мне квартиру покупать надо, а по нынешним ценам в ипотеку - страшно. Интересен тот факт, что как только Управляющие Компании(УК) со своими ПИФами стали более-менее толковую рекламу давать - цены остановились Или это совпадение времени выхода рекламы со временем перехода цен на неподьемный уровень?

Экономисты, какие есть мнения?

А если скажут -"Покупайте!!!", неужели рискнете?

Как бы гражданской войны с революцией не случилось.

От того, что цены упадут?Вряд ли.Не тот народ пострадает и не такое количество.

[dalila]

От того, что цены упадут?Вряд ли.Не тот народ пострадает и не такое количество.

***Зря вы так думаете, как показывает практика, люди ведь не только на "свои" купили, но и на заемные.
Как вы будете себя чувствовать, если купили квартиру и скажем заняли даже 50 000. Квартира упала, а деньги вы платите еще много лет. В итоге стоимость+% рядом е ваяется с треальной ценой на момент закрытия кредита. Добавьте к этому возможные перебои с заработком в долгосрочном периоде. Многие могут просто "бросить", не анализируя последствия.

[dalila]

Пересматриваю свои прогнозы, пойдут цены вниз еще до Азиады-2011!!! К ней остановятся и постоят, а дальше - тока аллах в курсе. Хотя, в силу намечающегося мирового спада в экономике, тенденций к росту благосостояния и, соответственно, цен, мало.

а будет ли та Азиада? Время - штука неумолимая даже для гениев. До нее пойдут вниз? А с чего они остановятся? От уважения к спортсменам? Если опйдут, то как и все у нас это будет грандиозно. Ведь у нас все только с приставкой макро. И падение будет макро. И не до Азиады будет. Как бы гражданской войны с революцией не случилось.

***Во всем нормальном мире цены повышаются немного до игр и во время. Щас еще до нее 4 года. И я тоже не понимаю причем здесь Азиадаи почему для ее проведения нужна всем квартира вдруг станет.
А революция - может начаться. Праворульки это доказали. И это когда у народа попытались отныть имущество на 10 тысяч, а цены на квартиры - на порядок выше.
А еслиб азиада была 2020 году?

[ZavxoZ]

От того, что цены упадут?Вряд ли.Не тот народ пострадает и не такое количество.

***Зря вы так думаете, как показывает практика, люди ведь не только на "свои" купили, но и на заемные.
Как вы будете себя чувствовать, если купили квартиру и скажем заняли даже 50 000. Квартира упала, а деньги вы платите еще много лет. В итоге стоимость+% рядом е ваяется с треальной ценой на момент закрытия кредита. Добавьте к этому возможные перебои с заработком в долгосрочном периоде. Многие могут просто "бросить", не анализируя последствия.

Ну и кому бы вы предъявили претензии на месте этих "попавших"?Гражданская война подразумевает как минимум два противоборствующих лагеря.Кто вторые-то?

[ZavxoZ]

И это когда у народа попытались отныть имущество на 10 тысяч, а цены на квартиры - на порядок выше.

Никто и не собирается забирать квартиру просто так.Это чисто экономические отношения банк-клиент.Не можешь платить-банкрот.Садись в долговую яму.Вполне цивилизованный подход

Сообщение отредактировал ZavxoZ: 14.03.2007, 12:44:01

[dalila]

....сейчас покупать недвижимость не имеет смысла, что она переоценена

***Какая емкая и красивая фраза.

[den10]

"Кризис ипотеки

Рост цен на жилье в США закончился, вместе с ним закончился бум на ипотечные кредиты. Многие американцы, привыкшие влезать в жилищные долги, прекратили платить по счетам. Акции одного из крупнейших игроков на этом рынке - компании New Century Financial - рухнули в начале недели на 17% на новостях об отказе в выдаче новых кредитов.

Растущие цены на недвижимость в США локомотивом вытаскивали за собой все другие отрасли экономики без исключения. Развитая система ипотеки позволила сформировать в США огромный рынок компаний, торгующих ценными бумагами под обеспечение ипотечных кредитов. Ипотечный сегмент фондового рынка был не менее привлекательным, чем сырье и валюта. Как следствие там "сидели" все ключевые игроки, ежегодно оперируя суммами в 8,4 трлн долларов. Ипотеку в США до недавнего времени было взять чересчур легко, как легко было ее несколько раз перезаложить под более низкие проценты. "С прошлого года ресурс роста цен на жилье оказался исчерпанным", - поясняет Александр Морозов, старший экономист HSBC.

Люди охотно брали ипотеку, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Покупка жилья не только в России модный способ инвестиций - в США на этом спекулируют уже давно. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства - они отказываются платить.

Как следствие банки все чаще отказываются выдавать деньги - ведь им самим не платят. Инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Так уже сделали Merrill Lynch, J. P. Morgan и HSBC. У одного только HSBC таких проблемных ссуд было куплено на сумму свыше 10 млрд долларов. Еще одним следствием ипотечных проблем стало ужесточение условий для выдачи кредитов на покупку жилья, все реже в США можно купить дом без первоначального взноса. "
http://www.newsru.co...2007/trade.html

[dalila]

*** У нас всего 4 цементных завода (очень капиталоемкое производство). из них 2 мертвых. На Восток-цементе очередь.Он давно уже не удовлетворяет потребностям, поэтому его импортируют из Узбекистана (это то, что знаю точно). Завод по производству керамзитного кирпича (Капчагай). Прокат - ваще чистый импорт практически. Ну а отделка - Китай. А остальное - не скажу))))

Т.е., судя по этой инфе, что-то не стремится народ вложиться в такое, казалось бы, прибыльное дело... Даже свое имеющееся производство не восстанавливают, при таких декларируемых прогнозах. Не, нечисто дело.

***У нас производство стройматериалов - на уровне простейшего. Мы можем поставлять гравий, ПГС, песок, ветонит, кирпичи, арматуру и т. д. То есть все тяжелое, что везти откуда то совсем эклномически не выгодно - оно тяжелое и дешевое в расчету за тонну. Это почти сырье. А вот готовая продукция - плитка, обои, сантехника и т.д. - да, это капиталоемкое производство, которое по цене и по качеству не сможет конкурировать с импортными аналогами. Ситуация усугубилась тем, что в принципе при открытии любого нового производства сейчас - можно разориться на строительстве и покупке земли, а все это отражается на стоимости конечного продукта. Поэтому зачем этот гемор с производством, когда можно купить (или можно было) на физ лицо квадратных метров и получить без гемора 100% рентабельность. В конечном итоге РК - это потребительская психология. Работать никто не хочет и иногда просто не может

[dalila]

От того, что цены упадут?Вряд ли.Не тот народ пострадает и не такое количество.

***Зря вы так думаете, как показывает практика, люди ведь не только на "свои" купили, но и на заемные.
Как вы будете себя чувствовать, если купили квартиру и скажем заняли даже 50 000. Квартира упала, а деньги вы платите еще много лет. В итоге стоимость+% рядом е ваяется с треальной ценой на момент закрытия кредита. Добавьте к этому возможные перебои с заработком в долгосрочном периоде. Многие могут просто "бросить", не анализируя последствия.

Ну и кому бы вы предъявили претензии на месте этих "попавших"?Гражданская война подразумевает как минимум два противоборствующих лагеря.Кто вторые-то?

***Очень разумное замечание. Но я думаю озлобленность бы начала вымещаться на кредитных офицерах банка, которые приходят выселять типа Шанырака. Выливают же люди свою озлобленность на тех, кто приносит уведомление о сносе.