Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Поговорим об этом, когда это случится
А насчет героизм или нет. Я уже говорил - не вижу смысла в прогнозах без указания точных критериев. Потому как другие виды прогнозов - демагогия.
Вон, Булгари, даже меня умудрился обвинить в переобувании, а что будет если кто-то захочет обвинить Вас, ВМ. Без ругани не обойдется.. и самое прикольное, что никто ни кому ничего доказать не сможет. А я могу. Индекс январь = индекс декабрь, так что отдыхайте со своими имхами. Ибо они домыслы и демагогия. А факт и факт прогноза - ЭТО ФАКТ!

Медведь, я по индексу уже давно дал свой прогноз. На конец 2008 г.

[Медведь]

Сигизмунд и Булгари, уже все все решили
А насчет минус 30% - об этом центристы говорили с пеной у рта, что панель скорректируется на 30% от пика. Сейчас минус 25%
(речь об индексе на всю панельную недвижимость)

Сообщение отредактировал Медведь: 20.11.2007, 15:46:49

[Медведь]

Некоторые из выше перечисленных пунктов 1-8 - не измеряемы, либо могут быть не точны.

Таковым может являться только 5-ый пункт. Но чтобы убедиться в этом, достаточно вечерком пройтись мимо новостроек, и посчитать сколько окон без света.

А остальные? Что толку говорить БВУ назанимали ну и что? Последствия этого какие? Сможете отделить от мирового кризиса и точно сказать что на что влияет? И т.п.
А опираясь на аренду все гораздо проще и точнее.
Платит семья 500 в месяц за двушку. Значит готова платить и в ипотеку 500. Вот и посчитаем какая должна быть цена. Речь тут о подходе.

Сообщение отредактировал Медведь: 20.11.2007, 15:47:24

[nurlybek_kz]

У меня знакомые в орбите трешку улучшенную на 4 из 8 продать не могут в панельке - хотели за 230 000 - им предлагали 190 000, сейчас уже за 120 000 покупателя нет - вот это реальность - площадь 64 или 67 помойму.

Есть покупатель. Покупатель - я, если вариант реальный. Свои контакты отправил по ЛС.

[BM75]

Знаете, даже маленький рост привлекает волну инвесторов-спекулянтов, которые этот рост разгоняют.

Инвесторы и спекулянты люди не глупые, хотя и жадные, иначе они бы не стали инвесторами и спекулянтами.
Не будут они приобретать жилье в таких масштабах, чтобы это могло спровоцировать раздувание пузыря с дальнейшим его лопанием.
В Москве есть много других, более интересных тем дня них.

Булгари, интересных тем и РК тоже было множество. Но сущность спекулятивного капитала такова, что такими интересными темами она не особо интересует. Он все время ищет такие возможности, где риска больше, соотвественно и больше дохода. Это как бы игра в рулетку, казино.
Поэтому я допускаю, что очень высока вероятность того, что скоро на Московский рынок хлынет много игроков. Даже сейчас, по некоторым оценкам, доля инвестквартир в новостройках Москвы порядка 30%. Вот когда эти инвестхаты будут выброшены на рынок, вот тогда и возможен лопание существующего пузыря. В Москве пузырь и сейчас есть, только он не такого размера, какой был в мае этого года на Алматинском рынке.
Спекулянты-инвесторы отнюдь не глупы, но они любят рисковать, а некоторые действуют вслепую в плену убеждений о нерушимости цен на квартир. Так что, все возможно и этот сценарий имеет большую вероятность.
ИМХО.

[Доктор]

Платит семья 500 в месяц за двушку. Значит готова платить и в ипотеку 500. Вот и посчитаем какая должна быть цена. Речь тут о подходе.

Тут соглашусь. Готова будет платить и 700, зная, что тем самым выкупают СВОЮ квартиру.
Главное - это уверенность в завтрашнем дне, и что ты не окажешься без работы и не будешь отданным на растерзание банком.

[BM75]

А остальные? Что толку говорить БВУ назанимали ну и что? Последствия этого какие? Сможете отделить от мирового кризиса и точно сказать что на что влияет? И т.п.

Медведь, а вы сами не видите и не понимаете что ли, на что и как может повлиять то, что БВУ назанимали много и из этого очень многое влили в сектор недвижимости ?

А опираясь на аренду все гораздо проще и точнее.
Платит семья 500 в месяц за двушку. Значит готова платить и в ипотеку 500. Вот и посчитаем какая должна быть цена. Речь тут о подходе.

Не спорю, такой подход имеет право на жизнь. Но мое ИМХО такое, что падение цен на рынке продаж будет идти по своему сценарию. А арендные ставки являются производными и завясящими от этого процесса, а не наоборот как вы себе представляете.

[Доктор]

Вопрос видимо в том, что первично - продажа или аренда? Как яйцо и курица прям.
Естественно, что цена аренды зависит от рыночной стоимости арендуемого предмета.
Это как аренда машин - чем дороже машина, тем выше аренда на нее.

[Медведь]

Аренда и покупка - это взаимозаменяемые штуки. При равенстве значений - выбор в пользу покупки. Какая разница что производное, а что нет? Я ж с самого начала сказал, все это для рынка в состоянии некой стабильности.

Говорил ведь - единственное предположение во всем этом - крушения не будет! Все остальное - ФАКТЫ. А что до Вашего -
Медведь, а вы сами не видите и не понимаете что ли, на что и как может повлиять то, что БВУ назанимали много и из этого очень многое влили в сектор недвижимости?
Повторю, ну и что??? Какие выводы, и какие цифры и что из этих цифр правда, а что нет, что имеет непосредственное отношение к жилищным займам, а что к строительству как таковому, что следствие мирового кризиса, а что причина... и т.п. слишком много вопросов и слишком мало ответов. И если это одно из значений в Вашей модели, то я за результат обсчета зуб не дам.

При этом дам зуб за расчет на основе аренды, посчитай я это более менее серьезно

Сообщение отредактировал Медведь: 20.11.2007, 16:07:15

[BM75]

Да вы правы Булгари. Чем выше стоимость предмета, тем выше будет ее аренда. Поэтому с падением цен на предмет и его аренда тоже должна меняться. А вот Медведь решил, что арендные ставки останутся статичными.
К тому же, сейчас предложение на рынке аренды растет, а это разве не будет влиять на арендные ставки?

[Медведь]

День сурка ей богу
Булгари Вы то куда, вы ж уже все это (аренду и т.п.) обсудили еще в июне и со мной в том числе, там еще Дилетант был со своим "пошел в ж*пу, Медведь "
Это когда он сказал, что за 60 (?) двушка - нормально, я ему тут же её нашел и предложил не пи*деть, а просто купить и все!

В то время я и сказал аренда +50%

[Доктор]

Поэтому с падением цен на предмет и его аренда тоже должна меняться.

Тем не менее, при падении стоимости квартир в среднем на 30%, аренда на них за этот период только подросла, хоть и незначительно.
Нелогично? Да. Поэтому видимо многие и просят вас учитывать эту казахстанскую фишку в своих расчетах.

День сурка ей богу
Булгари Вы то куда

Скучно мне, чудовищно скучно. А Далайлы нету.

Ждем Никса и 18.00.

[Медведь]

ВМ, Вы че, не запоминаете? Я взял за основу аренду мая. И какая разница как она сейчас меняется, она все равно выше, чем майская аренда. И пока она будет выше тех значений, динамика - ПО-РАВНУ. Тем более что она только на пользу моим прикидкам. Аренда то не майская нынче

[Winston]

Да все это уже было...
Предлагали и так считать и эдак.
BM, если не в лом, посчитайте:
семья 3 чел (он, она и чадо). Работает один.
Я потом на себя примерю
Сколько надо получать, если нужна 2-ка (40-50 кв.м)

Пусть два варианта (ваши 1,5 и "медведевские" 2,5 тыщи бакинских комиссаров).

И потом, все говорят, что ипотека для среднего класса,
а что это такое, я ни от кого не слышал. Какая зарплата
у него (на троих, есессно, мерять буду).

Тиха там!!!
Пусть сначала Медведь скажет.

[BM75]

Аренда и покупка - это взаимозаменяемые штуки. При равенстве значений - выбор в пользу покупки.

А вот это не всегда так. Во-первых надо иметь первоначальный взнос в размере ХХ% от стоимости квартиры. Во вторых, надо иметь подтверждаемый доход. А все ли арендаторы по вашему имеют нужную сумму первоначального взноса и официально подтверждаемый доход?

Какая разница что производное, а что нет?

Видимо, есть разница. А зачем тогда философам спорить на протяжении многих веков, что первичен яйцо или курица ?

Важно, т.к. прояснение этого вопроса даст правильное направление для размышления. Цены на аренду росли вслед за ростом цен на квартир. Поэтому первичным, на мой взгляд, является цена на квартиру. А аренда идет после. Следовательно, я считаю, что с падением цен квартир, арендные ставки также пойдут вниз.

Говорил ведь - единственное предположение во всем этом - крушения не будет! Все остальное - ФАКТЫ. А что до Вашего -
Медведь, а вы сами не видите и не понимаете что ли, на что и как может повлиять то, что БВУ назанимали много и из этого очень многое влили в сектор недвижимости?
Повторю, ну и что??? Какие выводы, и какие цифры и что из этих цифр правда, а что нет, что имеет непосредственное отношение к жилищным займам, а что к строительству как таковому, что следствие мирового кризиса, а что причина... и т.п. слишком много вопросов и слишком мало ответов. И если это одно из значений в Вашей модели, то я за результат обсчета зуб не дам.

При этом дам зуб за расчет на основе аренды, посчитай я это более менее серьезно

Ай-яй-яй... Медведь, вы не слыхали про ипотечный фактор? Я намеренно не отвечаю на этот ваш вопрос, чтобы вы сами додумались, как и почему банковские деньги, влитые в недвижимость, повлияют на цену на рынке.

[Медведь]

ВМ и Булгари, кто из вас плохо влияет не другого? По отдельности вы разумнее
Сладкая парочка
Тут что кроме Медведя нет никого что ли? Не приставайте

[Доктор]

Медведь, прекратите истерику, это вам не к лицу.

[BM75]

Поэтому с падением цен на предмет и его аренда тоже должна меняться.

Тем не менее, при падении стоимости квартир в среднем на 30%, аренда на них за этот период только подросла, хоть и незначительно.
Нелогично? Да. Поэтому видимо многие и просят вас учитывать эту казахстанскую фишку в своих расчетах.

Булгари, в том то и дело, я учел уже это. Более того я даже также думаю, что арендные ставки еще немного подрастут, а затем только пойдет на снижение. Но все равно, первичным является цена на квартиру, а аренда идет следом. А у Медведя наооборот, аренда вырастет и все! Если даже цены будут падать. Вот это и не логично.

[Медведь]

Винстон
50 кв.м.
индекс 2.500
Просят 125.000
Отдадут за 106.000
Ипотека, без первоначалки, на 20 лет, под 16%
В месяц - 1.474, т.е. 180.000 тенге - не осилите?

[Доктор]

Из соседней темы.

Коллега купил в комплексе жастар, на весновке, трешку, квадрат за 1800, чистовая отделка, дом сдан
У другой коллеги вчера подруга купила 1 комн. на чайковского курмангазы, 38 метров за 50 000

Более того я даже также думаю, что арендные ставки еще немного подрастут, а затем только пойдет на снижение.

А почему аренда продолжала расти, если цены на квартиры перестали это делать уже больше полугода? Неужели настолько инерционен рынок аренды?