Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[МУП]

"Имхо, Медведь один из самых честных и воспитанных людей на ветке.
Небольшие шероховатости в постах объясняются медвежьим характером (Медведь же )"
(Наблюдения левого в ветке "Крушение..." (с) МУП)

Спасибо, МУП
Но тут есть некая Клара, которая вслед за этим обвинит Вас в том, что вы... как это она сказала - затискиваетесь перед Калистратом и т.п.
Надо же было такое удумать

Я на Claire не в обиде, мне понятны ее эмоции. Это было просто поверхностное впечатление.

По партийным понятиям не согласен ни с Медведем, ни с Калистратом. Они знатные перцы, но с явно оторванной баранкой и рулют не в ту сторону. имхо.

[Доктор]

Где Калиныч и Далайла? Подозрительно....

[See_The_Light]

Преценденты российского рынка - у них тоже потихоньку начинается анналогичная нам ситуация.

Ставки по ипотеке в РФ растут из-за плохих заемщиков в США – газета
Ипотечный кризис в США вызвал рост процентных ставок по ипотеке в России, говорится в материале, опубликованном во вторник в газете «Ведомости».

МОСКВА, 20 ноября — РИА Новости. Ипотечный кризис в США вызвал рост процентных ставок по ипотеке в России, говорится в материале, опубликованном во вторник в газете «Ведомости».

Как отмечает издание, ряд кредитных организаций в России уже повысил или планирует в ближайшее время повысить ставки по жилищным кредитам для своих заемщиков.

«Первым в августе поднял ставки Москоммерцбанк, один из крупнейших игроков ипотечного рынка <…>. Повышение составило один процентный пункт. Вскоре так же поступили “Юниаструм банк” (один процентный пункт) и “Урса банк” (там ставка по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке выросла с 11,4-13,9% годовых до 14,5-15%)», — пишет газета.

В ней указывается, что с 1 ноября 2007 года пересмотрел условия ипотечных программ «КИТ финанс». Теперь банк ссужает дороже клиентам с частично подтвержденными доходами на 1% годовых, а по программе кредитования под залог имеющейся недвижимости «КИТ финанса» ставки увеличились на 1 — 1,5 процентных пункта.

Кроме того, констатируется в издании, с декабря этого года планируют поднять ставки до одного процентного пункта по некоторым ипотечным программам Райффайзенбанк и Бинбанк.

Рост ипотечных ставок эксперты газеты связывают прежде всего с тем, что из-за ипотечного кризиса в США деньги по всему миру подорожали.

«Секьюритизировать ипотеку сейчас невыгодно: если в июле сделки проходили под LIBOR + 1,5%, то теперь ставка — при условии, что портфель качественный, — доходит до LIBOR + 4%», — подчеркивает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев, слова которого приводятся в издании.

[Доктор]

«Первым в августе поднял ставки Москоммерцбанк, один из крупнейших игроков ипотечного рынка <…>.

Еще бы, это же дочка КазКома. Неужели "триггером" сработали?

[карл канатович]

булгари уже и в роль вошел
ревнует свою боевую подругу если не в измене себе то тогда пратийным интересам))

а еще сдесь есть независимые беспартийные эксперты которые всегда здесь и словами не сорят

вроде меня
которые всегда говорили и знали что будет снижение -падение.

[BM75]

Медведь, мир динамичен. И ваш статичный подход для меня в том виде, в каком вы его используете, абсалютно не приемлем.
Статичный подход может себя оправдать, если вы опираетесь на статичные, ну хотя бы на квазитстатиные факторы. А Вы, выбирая статичный подход опирались на динамичные данные, т.е. на ставки по аренде. При этом забыли, что арендные ставки зависимы от цен квартир, потому не являются статичной величиной.

Ж*па по вашей квалификации является всего лишь нижним сегментом эконом-класса по той классификации, которую я использую.

[BM75]

Не знаю, кто, как строит свои аналитические выкладки. Но я подхожу как теоретик. Я по образованию являюсь теоретиком в физике и математике.
Теоретики естественных наук в самом начале опираются на аксиомы, в нашем случае таковыми могут являться конкретные факты, уже свершившиеся, которых никак нельзя отрицать. После определения аксиом дальше разрабатываются теоремы, требующие доказательств, при этом необходимо опираться на логику. Но мы рассматриваем рынок, поэтому тут не уместно говорит о теоремах, можно лишь говорить о сценариях и их вероятности реализации. Соответственно для рынка недвижимости приемлемым является динамичный подход, нежели статичный. Рынок как живой организм не терпит схоластики.

В общем, в качестве аксиом для рынка жилья Алматы мною были взяты следующие факты, известные мне:
1. Цены на жилье раздуты. Рынок перегрет.
2. Цены на рынке начали снижаться до того, как мы почувствовали на себе воздействие кризиса ипотеки в США.
3. БВУ назанимали очень много денег за рубежом, немалая часть которых были направлены на рынок недвижимости. А в последнее время стало известно о том, что половина этих денег выдано в этом году, когда рынок находился на апогее.
4. Более половины квартир в недостроенных домах оказались не распроданными.
5. А в уже введенных новостройках более 60% квартир являются инвестиционными.

Из серии «универсальных аксиом»:
6. Цены на рынке недвижимости двигаются по синусоиде.
7. Предел не перегретости рынка соответствует тому, когда средний индекс стоимости жилья находится в районе 7-8 среднегодовых ЗП.
8. Перегретый рынок рано или поздно остынет. Тому масса примеров из истории. При этом не важно, что явиться триггером, т.к. первоначальная причина везде одна – пузырь.

Исходя из этих «аксиом» была построена моя позиция и отсюда и появились мои цифры:
1. До конца 2008 г. средний индекс жилья 1500 – 2000 баксов за квадрат.
2. Бизнес-класс в районе 2000 – 2500 баксов за кв.м.
3. Эконом-класс максимум может иметь 1500 баксов за кв.м.

[Медведь]

ВМ приемлем либо нет, вопрос соответствия прогнозов факту. Мои прогнозы пока им соответствуют именно по цифрам. Кроме аренды. Но и прогнозы по аренде - это проблема не неправильно увиденной тенденции, а всего лишь вопрос неверно принятой динамики.

Ну и опять же - этакие запасные двери - верхний предел, нижний - это один из вариантов оставления лазеек. Я таким не пользуюсь и считаю не приемлемым

[BM75]

Тем не менее, глава стройкомплекса Москвы считает, что разрыв между продажной ценой и себестоимостью квадратного метра в столице все-таки очень большой, поэтому удорожание себестоимости не будет очень сильно влиять на конечные цены недвижимости, а будет влиять в первую очередь на сокращение прибыли строительных компаний.

"К сожалению, зачастую приобретение жилья используется как способ наживы", - посетовал в заключение Ресин, - пишет РИА «Новости.


Цены на недвижимость в столице будут только расти - В. Ресин

Ну, вот Москвичи идут по нашим следам. Скоро раздуют пузырь до нужного размере, затем сработает какой-то триггер и пузырь херачиться. Ничего нового и оригинального. Все это проходили фактически все страны, и периодически снова и снова проходят .

[BM75]

ВМ приемлем либо нет, вопрос соответствия прогнозов факту. Мои прогнозы пока им соответствуют именно по цифрам. Кроме аренды. Но и прогнозы по аренде - это проблема не неправильно увиденной тенденции, а всего лишь вопрос неверно принятой динамики.

Медведь, процесс ведь только набирает обороты и продолжается всего пару месяцев. Только промежуточные данные соответствуют вашим прогнозным цифрам. А все дальше и дальше ваши цифры окажутся все больше и больше не соответствующими факту .

Ну и опять же - этакие запасные двери - верхний предел, нижний - это один из вариантов оставления лазеек. Я таким не пользуюсь и считаю не приемлемым

Медведь, упираться в конкретные цифры это не героизм. А является ... не хочу Вас обидеть, поэтому на этом месте ставлю 3 точки .

[Доктор]

BM75, сейчас рост цен на недвижимость в Москве не опережает даже уровень инфляции. С чего бы этому рынку херячиться?

[Медведь]

Некоторые из выше перечисленных пунктов 1-8 - не измеряемы, либо могут быть не точны.
Мой вариант опоры на аренду не имеет под собой каких либо не фактических цифр. При желании можно и на факты аренды опираться, что бы понять среднюю аренду на 1 к, достаточно узнать 5-6 реальных случаев и этого будет достаточно что бы говорить о реальной стоимости аренды на квартиры одного класса в одно м районе. При этом (!) выплачиваемая аренда - и есть та сумма которую семья готова потратить на ипотеку. И при этом, и это важно (!) - ЭТО ФАКТ. А не домыслы и прикидки. Во всем остальном - типа Медведь взял индекс аренда по городу и ипотеку считает на самое дешевое - тут каждый волен считать, как ему вздумается. Я свою ставку делаю на "жирок" бомжей.

[Медведь]

ВМ приемлем либо нет, вопрос соответствия прогнозов факту. Мои прогнозы пока им соответствуют именно по цифрам. Кроме аренды. Но и прогнозы по аренде - это проблема не неправильно увиденной тенденции, а всего лишь вопрос неверно принятой динамики.

Медведь, процесс ведь только набирает обороты и продолжается всего пару месяцев. Только промежуточные данные соответствуют вашим прогнозным цифрам. А все дальше и дальше ваши цифры окажутся все больше и больше не соответствующими факту .

Ну и опять же - этакие запасные двери - верхний предел, нижний - это один из вариантов оставления лазеек. Я таким не пользуюсь и считаю не приемлемым

Медведь, упираться в конкретные цифры это не героизм. А является ... не хочу Вас обидеть, поэтому на этом месте ставлю 3 точки .

Поговорим об этом, когда это случится
А насчет героизм или нет. Я уже говорил - не вижу смысла в прогнозах без указания точных критериев. Потому как другие виды прогнозов - демагогия.
Вон, Булгари, даже меня умудрился обвинить в переобувании, а что будет если кто-то захочет обвинить Вас, ВМ. Без ругани не обойдется.. и самое прикольное, что никто ни кому ничего доказать не сможет. А я могу. Индекс январь = индекс декабрь, так что отдыхайте со своими имхами. Ибо они домыслы и демагогия. А факт и факт прогноза - ЭТО ФАКТ!

[BM75]

Московские застройщики имеют больше совести:

Тем не менее, глава стройкомплекса Москвы считает, что разрыв между продажной ценой и себестоимостью квадратного метра в столице все-таки очень большой, поэтому удорожание себестоимости не будет очень сильно влиять на конечные цены недвижимости, а будет влиять в первую очередь на сокращение прибыли строительных компаний.

чего не скажешь про наших. Всем давно было известно, что разрыв меду продажной ценой и себестоимостью квадратного метра в Алмате был не прилично большим. Но не смотря на это наши застройщики все время поднимали цену, кивая на рост стоимости стройматериалов. Это в то время когда в Москве строили на месте снесенных 5-ти и 9-ти этажных домов, а наши на месте частного сектора.

[BM75]

BM75, сейчас рост цен на недвижимость в Москве не опережает даже уровень инфляции. С чего бы этому рынку херячиться?

Я думаю, что в Москве скоро рост наберет обороты. Процесс не может оставаться половинчатым.
Знаете, даже маленький рост привлекает волну инвесторов-спекулянтов, которые этот рост разгоняют. Для инвесторов-спекулянтов текущие цены не особо интересны, им важнее тенденция и направление движения. ИМХО.

[Доктор]

Знаете, даже маленький рост привлекает волну инвесторов-спекулянтов, которые этот рост разгоняют.

Инвесторы и спекулянты люди не глупые, хотя и жадные, иначе они бы не стали инвесторами и спекулянтами.
Не будут они приобретать жилье в таких масштабах, чтобы это могло спровоцировать раздувание пузыря с дальнейшим его лопанием.
В Москве есть много других, более интересных тем дня них.

[Сигизмунд]

ОК, ОК

Мне вчерашнее особо понравилось: Мы, центристы, переубедили всех, кроме Дена и Сигизмунда, что крушения не будет.

А я думал, что мания величия только у меня.

Центристы - т.е. пособники барыг и спекулянтов крайне непоследовательны в своем рулении.В апреле с пеной у рта все центристы доказывали что коррекция рынка на 30% это и есть крушение.Сейчас судя по вашим постам крушение вы называете коррекцией, хотя цены упали уже более чем на 30%.

Предлагаю всем участникам ветки определить -что есть крушение?Если снижение цены от июльского показателя более 30% это крушение.То поздравляю всех - крушение свершилось.

А если на взгляд необъективных правых крушение значит, что квартиры должны стоить как буханка хлеба, то такого крушения не будет никогда.Надо прописать параметры крушения в конвенции "Детей лейтинантов Шмидта" или как там у центристов называется список партий.Сейчас понятно кто правый,кто левый, а кто центрист, но непонятно что есть крушение цен?

Вообщем надо определится с самим термином крушение.Какие будут ИМХО?

[BM75]

Некоторые из выше перечисленных пунктов 1-8 - не измеряемы, либо могут быть не точны.

Таковым может являться только 5-ый пункт. Но чтобы убедиться в этом, достаточно вечерком пройтись мимо новостроек, и посчитать сколько окон без света.

[Медведь]

Ну, не знаю. Видимо я тут один такой с таким имхом:
В Москве с начала года рост, остановка, снижение, остановка, рост.
В Алматы тоже с отстованием на квартал.

А не наоборот.
В Алматы с начала года рост, остановка, снижение
В Москве с начала года рост, остановка, снижение, остановка, рост, остановка, снижение со сдвигом от Алматы.

[Доктор]

В апреле с пеной у рта все центристы доказывали что коррекция рынка на 30% это и есть крушение.Сейчас судя по вашим постам крушение вы называете коррекцией, хотя цены упали уже более чем на 30%.

Это был стёб, как оказалось.