Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Дилетант, Вы согласны, что цена на жилье должна определятся исходя из стоимости аренды?

Подход ВМ не верен в том, что:
1. Нельзя вести расчет исходя из зп сотрудников 1 банка;
2. Нельзя брать в основу - предположение, что все они не имею жилья. Т.к. Если жилье имею все, кроме спецов, то тогда ср.зп. будет 700. Ну а если все спецы и прочие, кроме директоров имеют жилье, то покупателями будут только директора и ср.зп. будет 4.000 (см. расчет ВМ);

Ай-яй-яй…Медведь, вы нифуя не поняли из моего расчета. А ведь он проводился для определения верхней границы стоимости жилья эконом-класса. При этом мною делалось такое предположение:
1. Банковская сфера является одной из самых высокооплачиваемых отраслей, представленных в нашем городе.
2. Спрос на жилье эконом-класса будут формировать не директора, а именно спецы среднего звена.
3. Банковские работники как представители верхней части среднего класса могут и будут пользоваться ипотекой.
Сначала отрицайте эти предположения. Только после этого можете бздеть об ошибочности моих цифр. Но я вам еще раз напомню о том, что я, таким образом, определял всего лишь верхнюю границу цен эконом-класса и не более. Когда же это дойдет до вас, а?
А вот реальные цены, то бишь индекс, определяется исключительно соотношением спроса и соответствующего предложения. И тут я в отличие от вас не говорю, что «просят 2500 отдают за 2200, и не ипет».

В случае аренды. Нас в принципе не интересует доход арендаторов, и при этом они все на 100% потенциальные покупатели. Стало быть если они отдают в месяц за аренду, то примерно столько же они готовы отдавать в ипотеку. Весь вопрос в чувстве уверенности, что крушения не будет. Проведя такие прикидки я получил 2.500 за 1 кв.м в экономе. Естественно тут есть одно единственное (!) предположение - что крушения не будет

И тут, Медведь оказывается в пролете. Потому что вами абсолютно не учитывается динамика цен и количества предложений. Ваши цифры могут быть справедливы только для текущей ситуации, но не будет работать при изменении цен и увеличении количества предложений на рынке. А сейчас одновременно меняется и то и другое, т.е. цены падают и растет количество предложений на рынке аренды. Так? Если так, то сразу видно, что ваш подход был изначально не правильным, т.к. вы опирались на не постоянные величины в краткосрочном периоде. Так что, ваши цифры фигня, и ваш прогноз о росте аренды на 50% до конца этого года, и еще на 50% в следующем году тоже фигня. Вы только подумайте, по вашему, тогда аренда 1К квартиры оказалась бы в районе 1500 баксов. Это же бред, оглянитесь вокруг и берите правильные данные и проводите нормальный расчет и будете приятно удивлены, насколько вы выдаете отфонарные цифры.

[BM75]

Хочу выразить ему свой респект и большое уважение!

Тугодуму Медведю, я выражаю респект КК за то, что он оценивать ситуацию более реалистично, чем вы, например. Вот за это и он достоин уважения .

[Медведь]

Насчет Ваших пунктов в пользу Вашей модели
1. Банкиры не самые высокооплачиваемые;
2. Спрос на эконом формируют не директора, однако они учитываются вместе со спецами. Или я не вогнал?
3. Ипотекой могут пользоваться все

Насчет Ваших пунктов против моего подхода:
1. Какая еще динамика? В нормальных условиях рынок аренды самый стабильный и привязан только к инфляции. То что наблюдаем сейчас - отголоски корректировки рынка продажи, не больше. Индекс 2.500 - индекс на эконом после корректировки и при стабильности.
2. А насчет +50% и еще +50% ставка делалась на крушение бакса

ВМ про аренду +50% в этом году Вы подтверждали
Сначала с набором слов и идей в Вашей голове определитесь, прежде чем имхо выражать

Сообщение отредактировал Медведь: 19.11.2007, 11:42:19

[BM75]

Дилетант. Тут гораздо больше тех, кто не покупает и не продает.

Это точно.

Состояние рынка и цены на недвижимость сильно связаны с самочувствием экономики КЗ.
На данный момент нет более универсального индекса экономики КЗ, чем недвижка.

МУП, как можно так жестко ошибаться...

Где ошибка?

1. Состояние рынка и цены на недвижимость сильно связаны с самочувствием экономики КЗ.

Сейчас и сегодня цены на недвижимость не СИЛЬНО связаны с самочувствием экономики КЗ, а сильнее всего связано с самочувствием инвесторов-спекулянтов. Если пойдет паника среди них, то будет однозначно крушение рынка, если даже нефть и основные наши экспортные позиции в цене будут расти и дальше.

2. На данный момент нет более универсального индекса экономики КЗ, чем недвижка.

Универсальный индекс экономики КЗ не цена на недвижку, а на нефть.

[МУП]

Универсальный индекс экономики КЗ не цена на недвижку, а на нефть.

ВМ, Вы же только что говорили, что доход от нефти - для коррумпированной верхушки.
Или пошутили?

И потом, цены на нефть щас - очень высокие. Что это значит, что у нас все шоколадно?

Сообщение отредактировал МУП: 19.11.2007, 11:37:37

[Медведь]

Вообще-то можно было бы исключить еще и директоров департамента и начальников управления по понятным соображениям, но чтобы окончательно не испортит настроение спекулянтов , я их пока оставил в списке как претендентов на среднетиповое жилье (добрый я ).

Итак, вычисляем среднюю ЗП по блоку: Средняя ЗП = (3*4000 + 9*3000 + 27*2000 + 54*1500 + 54*1000 + 27*700) /(3+9+27+54+27) = 147 000 / 120 = 1 225. Итого, средняя ЗП равна 1 225 USD для верхушки среднего класса.
....
Отсюда мораль: Верхняя граница цены среднетипового жилья должна быть около 1 500 USD. При цене выше этой суммы на рынке не останется платежеспособный спрос, будут одни инвесторы да спекулянты.

Отсюда другая мораль... ВМ разместил чела с зп 4.000 и спеца с зп 700 на одной площадке и не ипет что у одного зп почти в 6 раз выше
И самое главное - совершенно по-равну, что народ с зп 4.000, 3.000, 2.000, 1.500, 1.000 могут не нуждаться в хате, тогда и платежеспособный спрос будет не 1.225, а 700
Ну и само собой - Алматы не город банкиров. IT гребут куда больше, ровно как и таксисты и торговцы на барахолке... Надо же было 27 человек по 700 включить и 54 по 1.000 да это вообще не зп, а слезы...
И еще - на основании данных о 120 людях строить МОДЕЛЬ! для двухмиллионного города

Сообщение отредактировал Медведь: 19.11.2007, 11:51:24

[МУП]

Все деньги, которые появлялись у народа, зарывались в бетон и покупку "кукурузников".
Это и есть лицо нашей экономики. К сожалению.

А потом, я даже не знаю, может ли в КЗ быть по-другому: геополитика и демография подталкивают к этому.

[BM75]

Насчет Ваших пунктов в пользу Вашей модели
1. Банкиры не самые высокооплачиваемые;
2. Спрос на эконом формируют не директора, однако они учитываются вместе со спецами. Или я не вогнал?
3. Ипотекой могут пользоваться все

1. Я не говорил, что банкиры являются самыми высокооплачиваемыми, а одним из самых выскооплачиваемых. Разуйте глаза, включайте моск, если, конечно, ваш моск все еще способен мыслить и правильно понимать написанное.
Наш город считается финансовым центром страны, более того, мы пытаемся стать таковым в Азии. Банкиры многочисленны, поэтому для определенного среза платежеспособного спроса они наиболее подходящие кандидатуры.

2. Не вогнали, явно не вогнали. Я че-то начинаю сомневаться в вашей способности мыслить правильно. Директора в худшем случае будут претендовать на бизнес-класс. И еще раз, до вас, тугодуму, довожу, что я вычислял максимальную цену на эконом-класс, а для бизнеса у меня совсем другие цифры.

3. Ипотекой обычно пользуются представители среднего класса, особенно его верхняя часть. Богачам нафиг не нужна ипотека, у них достаточно нала. Теневики не могут, т.к. подтверждать надо свой доход.

Насчет Ваших пунктов против моего подхода:
1. Какая еще динамика? В нормальных условиях рынок аренды самый стабильный и привязан только к инфляции. То что наблюдаем сейчас - отголоски корректировки рынка продажи, не больше. Индекс 2.500 - индекс на эконом после корректировки и при стабильности.
2. А насчет +50% и еще +50% ставка делалась на крушение бакса

ВМ про аренду +50% в этом годы Вы подтверждали
Сначала с набором слов и идей в Вашей голове определитесь, прежде чем имхо выражать

1. Ха-ха-ха . А че Медведь, вы считали, что у нас нормальные условия ? Говорю же вы неспособны правильно анализировать ситуацию. Все, этого и достаточно, чтобы понять как вы изначально допустили серьезную ошибку. Надо же, перегретый рынок считать нормальным условием .
2. Не надо хитрить, Медведь. Кстати, вам давно пора менять ник на "хитрую лису". Вы не достойны носить ник "Медведь" . Про +50% в следующем году именно вы говорили, и никто кроме вас. И все это касалось рынка аренды, бакс тут не причем. Я здесь курс бакса вообще не обсуждаю.

Насчет моего подтверждения, вы а5 хитрите... Я не говорил, что подстверждаю, а говорил, что рост будет, но не уверен, что на 50%.

[Медведь]

ВМ ответы на Ваши потуги найдите выше.
Директора на бизнес? А сами что говорили?

Насчет аренды, я точно помню что +50% Вы подтверждали. Вот когда дочитаю ветку до тех дней покажу Вам.
ВМ прогноз был по индексу аренды, который в баксах. Что тут не понятно Вам?

Насчет ипотеки, причем здесь богачи и теневеки? Мы про среднестатических потенциальных покупателей говорим, и они почти на 100% в арендном жилье. И платят денежки и это же самое готовы платить и банку, если б знали, что цены будут стабильными.

По поводу перегретого рынка. Говоря о 2.500 я опирался на рынок аренды, который в тот момент не был перегретым.

Сообщение отредактировал Медведь: 19.11.2007, 11:58:32

[BM75]

Вообще-то можно было бы исключить еще и директоров департамента и начальников управления по понятным соображениям, но чтобы окончательно не испортит настроение спекулянтов , я их пока оставил в списке как претендентов на среднетиповое жилье (добрый я ).

Итак, вычисляем среднюю ЗП по блоку: Средняя ЗП = (3*4000 + 9*3000 + 27*2000 + 54*1500 + 54*1000 + 27*700) /(3+9+27+54+27) = 147 000 / 120 = 1 225. Итого, средняя ЗП равна 1 225 USD для верхушки среднего класса.
....
Отсюда мораль: Верхняя граница цены среднетипового жилья должна быть около 1 500 USD. При цене выше этой суммы на рынке не останется платежеспособный спрос, будут одни инвесторы да спекулянты.

Отсюда другая мораль... ВМ разместил чела с зп 4.000 и спеца с зп 700 на одной площадке и не ипет что у одного зп почти в 6 раз выше
И самое главное - совершенно по-равну, что народ с зп 4.000, 3.000, 2.000, 1.500, 1.000 могут не нуждаться в хате, тогда и платежеспособный спрос будет не 1.225, а 700
Ну и само собой - Алматы не город банкиров. IT гребут куда больше, ровно как и таксисты и торговцы на барахолке... Надо же было 27 человек по 700 включить и 54 по 1.000 да это вообще не зп, а слезы...
И еще - на основании данных о 120 людях строить МОДЕЛЬ! для двухмиллионного города

Медведь, я же писал, что из жалости к Вам оставил в списке претендентов на эконом-класс людей с ЗП 4000 баксов. Вы вместо того, чтобы меня поблагодарить за это, решили постебаться надо мною. Вы тут напомнили мне чела, роющего сам себе могилу и при этом радостно смеющего

А тем временем тугодум Медведь все еще не может понять о том, что ни таксисты, ни торговцы на брахолке не могут расчитывать на ипотеку, ибо как они могут подтверждать свою платежеспособность, а? А ведь расчет был проведен с использованием условии ипотеки .

[BM75]

Универсальный индекс экономики КЗ не цена на недвижку, а на нефть.

ВМ, Вы же только что говорили, что доход от нефти - для коррумпированной верхушки.
Или пошутили?

И потом, цены на нефть щас - очень высокие. Что это значит, что у нас все шоколадно?

Нет, не шутил. Экономика растет, нефть продается хорошо. От этого больше всего имеют некоторые люди из верхушки. Вот когда эти нефтяные деньги будут инвестированы в диверсификацию экономику, вот тогда и можно говорить, что страна и ее народ получает максимальную выгоду от нефти.
С экспортной составляющей, а это основа всей нашей экономики, все в порядке. Даже лучше, чем было год или два назад.
Проблема рынка недвижимости - локальная проблема. Пока что .

[Медведь]

Ну так ведь оставили. А стало быть фраза:
"Спрос на эконом формируют не директора, однако они учитываются вместе со спецами. Или я не вогнал?" - верна
а Ваш ответ
Не вогнали, явно не вогнали. Я че-то начинаю сомневаться в вашей способности мыслить правильно. Директора в худшем случае будут претендовать на бизнес-класс. И еще раз, до вас, тугодуму, довожу, что я вычислял максимальную цену на эконом-класс, а для бизнеса у меня совсем другие цифры. - брехня

А насчет таксистов и т.п. вариантов много, они могут быть мужьями тех кто берет ипотеку, они могут сами взять без подтверждения. Не знаю есть такая опция сейчас или нет, но если и отменили, то скоро восстановят.

Ну и еще: ВМ вы способны адекватно вести беседу, без оскорблений оппонента? Противно читать. И не мне одному.

[Nomad_Nomadov]

Цены на московское жилье вернулись на уровень начала года
Средняя цена квадратного метра за неделю с 12 по 19 ноября выросла на 0,6 процента до 4228 доллара, говорится в еженедельном обзоре "Индикаторов рынка недвижимости". Тем самым стоимость столичного жилья достигла уровня начала года, компенсировав предыдущие падения.
Больше других, на целый процент, подорожали квартиры в сталинских домах и современных кирпичных домах. Квадратный метр в них стоит 5022 и 4724 доллара соответственно. Таким образом, впервые за долгое время в одном из сегментов рынка жилой недвижимости средняя цена жилплощади поднялась выше пяти тысяч долларов.

Меньшими темпами росли цены на квартиры в современных панельных высотках и старых панельных пятиэтажках. Первые подорожали на 0,8 процента до 4154 долларов за квадратный метр, а вторые - на 0,6 процента до 3791 доллара.

На полпроцента до 4137 долларов за квадратный метр подорожало жилье в кирпичных пятиэтажках. Самыми низкими темпами, на 0,1 процента, выросли цены на квартиры в панельных девятиэтажках. Квадратный метр в них стоит 3779 доллара.

[BM75]

По поводу перегретого рынка. Говоря о 2.500 я опирался на рынок аренды, который в тот момент не был перегретым.

Медведь, вы о чем? Уже начиная с 2005 г. рынок вошел в полосу перегретости рынка...

[Медведь]

Без каких-либо иных целей, акромя истины:
В общем справедливо вести расчет цены жилья от зп
1. ВМ
2.

В общем справедливо вести расчет цены жилья от аренды
1. Медведь
2.

Иное:
1. Дилетант
2.

Все также как со стрельбой, цитируем и вставляем.

По поводу перегретого рынка. Говоря о 2.500 я опирался на рынок аренды, который в тот момент не был перегретым.

Медведь, вы о чем? Уже начиная с 2005 г. рынок вошел в полосу перегретости рынка...

Рынок аренды был достаточно стабилен до лета т.г.

Сообщение отредактировал Медведь: 19.11.2007, 12:13:35

[МУП]

Проблема рынка недвижимости - локальная проблема. Пока что .

Проблема рынка неджвижимости и - особенно - земли - глобальная проблема для КЗ.
Именно поэтому я и говорю, что состояние дел на рынке недвижимости - наиболее универсальный индекс в экономике КЗ.
Деньги не инвестировались в реальный сектор, а большей частью зарывались в бетон, песок или драндулеты.

Разделите доходы от нефти на количество наскеления КЗ.
Ослепляющей цифры не получится.
Тогда откуда эти огромные стоимости на кривые холупы?
Я думаю, все догадываются.
Нахапали денег взаймы. Надолга.

Сообщение отредактировал МУП: 19.11.2007, 12:13:38

[bigpapa]

Следы экономических убийц в Казахстане.
Эксклюзивное расследование
Не так давно появился русский перевод книги Джона Перкинса «Исповедь экономического убийцы», где на примере Эквадора, Индонезии или Саудовской Аравии описывается деятельность ЭКов (Economic Killers – прим. авт.), направленная на обанкрочивание и разорение целых государств, становящихся затем легкой добычей США. Мы попросили нашего видного эксперта Каната Берентаева ознакомиться с книгой и рассказать, не напоминает ли ему что-нибудь происходящее в казахстанской экономике, те приемы, которые описаны в книге.


http://www.zakon.kz/...asp?id=30142813

Сообщение отредактировал bigpapa: 19.11.2007, 12:15:33

[BM75]

Ну так ведь оставили. А стало быть фраза:
"Спрос на эконом формируют не директора, однако они учитываются вместе со спецами. Или я не вогнал?" - верна
а Ваш ответ
Не вогнали, явно не вогнали. Я че-то начинаю сомневаться в вашей способности мыслить правильно. Директора в худшем случае будут претендовать на бизнес-класс. И еще раз, до вас, тугодуму, довожу, что я вычислял максимальную цену на эконом-класс, а для бизнеса у меня совсем другие цифры. - брехня

Медведь, если вам не лень, уберите-ка этих директоров из расчета (их всего три), и попробуйте пересчитать, результат не сильно изменится.

А насчет таксистов и т.п. вариантов много, они могут быть мужьями тех кто берет ипотеку, они могут сами взять без подтверждения. Не знаю есть такая опция сейчас или нет, но если и отменили, то скоро восстановят.

Врядли восстановят. Вообще выдача кредита без подтверждения дохода относится к классу субпрайм. Что с ним стало в США все мы знаем. После этого я не уверен, что у наших банков хватит смелости пойти на такое. Им сейчас как бы выбраться из текущей ситуации с минимальными потерями... а будут ли они после этого рисковать и играть с кредитами субпрайм, вопрос риторический. Не будьте в этом уверенными.
Еще раз повторяю, выключите теневиков, и всех тех, кто не может официально подтвердить источники своего дохода. Это было халява. Я не думаю, что в скором времени эта халява будет вновь доступна.

Ну и еще: ВМ вы способны адекватно вести беседу, без оскорблений оппонента? Противно читать. И не мне одному.

Нифига себе, Медведь это же ведь ваш стиль стебаться и оскорблять своего оппонента. Вы ведь сами всегда первым начинаете, и теперь просите, чтобы я не делал так? Так, тогда начните с себя, и для начала извинитесь передо мной за "идиот", "дерево" и прочее. Потом я тоже попрошу у вас извинения за последующие "оскорбления".

[Медведь]

Медведь, если вам не лень, уберите-ка этих директоров из расчета (их всего три), и попробуйте пересчитать, результат не сильно изменится.

Вопрос не в том - лень или нет. А в том, что Вы включили их в расчет и когда я сказал что Вы это сделали именно так, Вы сказали что Вы так не делали. Т.е. наврали и вместо того что бы признать это, выбрали типичный вариант - оскорблять собеседника.
Что до самого подхода - то вообще с ним не согласен. Т.к. у нормальных людей есть доходы кроме зп, есть в конце концов премии.

Нифига себе, Медведь это же ведь ваш стиль стебаться и оскорблять своего оппонента. Вы ведь сами всегда первым начинаете, и теперь просите, чтобы я не делал так? Так, тогда начните с себя, и для начала извинитесь передо мной за "идиот", "дерево" и прочее. Потом я тоже попрошу у вас извинения за последующие "оскорбления".

Уверяю Вас все это начали Вы. Иначе бы Вы не переругивались тут практически с каждым.
До Вашего прихода тут ругались только Дилетант, Медведь и Калистрат. А теперь гораздо больше. ИМХО. Это связанно с Вашим приходом. Потому считаю необходимым, что бы именно Вы пересмотрели практику общения.

Сообщение отредактировал Медведь: 19.11.2007, 12:22:44

[BM75]

По поводу перегретого рынка. Говоря о 2.500 я опирался на рынок аренды, который в тот момент не был перегретым.

Медведь, вы о чем? Уже начиная с 2005 г. рынок вошел в полосу перегретости рынка...

Рынок аренды был достаточно стабилен до лета т.г.

Медведь, цена на рынке продаж и арендные ставки тесно взимосвязаны между собой. Растет цена на рынке продаж, растут и арендные ставки. Только аренда растет не так как на рынке продаж, этому есть определенные причины.
Поэтому перегретость рынка продаж, не позволяет говорить о том, что условия были нормальными и арендные ставки могут оставаться на одном уровне. С падением цен на рынке продаж, и увеличением количества предложений на рынке аренды, арендные ставки тоже будут корректироваться. Т.е. арендные ставки зависят от цен на рынке продаж. Следовательно, выводить цену для рынка продаж на основе текущих арендных ставок не правильно. Т.к. они оба являются нестабильными и имеют прямую корреляцию.