Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Медведь]

Бедные японцы, как же они со своими з.п. покупают такие дорогие квартиры то?
Я думал, такое только мы можем.

[iegudi]

Согласен с Дилетантом - цены в магазинах у нас уже европейские, т.е. американские мы превзошли точно, я имею в виду супермаркеты. Это - комбинация моего собственного мнения, с их мнением, на самом дуле структура покупок разная при разной длительности проживания, поэтому оценить реально не так просто. Но вот их простой американский парень, который два года стажировался у нас на работе, а потом пошел работать в посольство и съездил на родину на пару месяцев (до этого он, в основном, мотался по Европам), сказал, что в Алматы будет покруче. Причем он брал все и на базаре и в магазинах, так что ему можно верить больше, чем усредненному мнению моему с командированными к нам на неделю.

[diletant]

Ну то что цены колеблются очевидно а факторы которые приводят их вниз и вверх приведите ?

Вот-вот... попробуем объяснить чем обусловлен рост в 100% за год?

[dalila]

по размерам алматы и токио
....и главное отличие - катастрофический дефицит земли в алматы

***Извините за тупой вопрос? Это в Ате в сравнении с Токио дефицит земли? Или мне все-таки перекраситься в брюнетку?

если хочется можете начинать краситься

внимательно читайте пост в алматы 60-70% земли используется Неэффективно - для многоэтажной застройки кусков с гулькин нос - дефицит, + дефицит инфраструктуры

для вас повторно там где у нас стоят бараки, частный сектор - в токио стоит 50-60 этажей и при почти одинаковой площади городов у нас можно обеспечить жильем 1-2 млн в токио 12-15

***Я перечитала очень внимательно. Вы в понятие "эффективное использование" не закладываетте степень риска от функционирования высотных зданий в Ате и вообще не учитываете стоимость их возведения. А земли в Ате и ее пригородах (что не может позволить Токио) - валом (посмотрите на карту). Мало хороших дорог. Для многоэтажной застройки - да что говорить, вы что, по городу не ездите? Пятен - валом. Зайдите на сайты акиматов. Только в Бостандыкском районе - 120 пятен под застройку. При том, что номинально мы жильем обеспечены в рамере 18 квадратов на рыло.

[All I wanna do, just have sm fun]

2 All I wanna do, just have sm fun, Честно говорю, не ходил на английские сайты и не сравнивал цены, да и данные старые. Но на следующей неделе у нас семинар с англичанами и американцами, могу опросить и тех и других, к тому же и англичене из разных областей - с юга и из Шотландии, будет интересно сравнить.

Ну ждем результатов

а так зачем далеко ходить
по каналу БиБиСи Прайм почти ежедневно передача где ищут и ремонтируют жилье в англии

старый гнилой викторианский дом с узенькими комнатами и лестницами 250 тыс на входе
квартира 250 кв с видом на узкую улицу и соседний дом в центре лондона - 8 млн. фунтов

Сообщение отредактировал All I wanna do, just have sm fun: 13.03.2007, 11:46:26

[dalila]

старый гнилой викторианский дом с узенькими комнатами и лестницами 250 тыс на входе
квартира 250 кв с видом на узкую улицу и соседний дом в центре лондона - 8 млн. фунтов

***А тут сидят одни лошпеки, по-вашему? Или лошпеки покупают "гнилые дома"? А я вот неоднократно смотрела передачи про недвижимость, которую в Лондоне покупают олигархи. За 8 млн - очень приличное жилье можно купить. А если добавить немного - целый замок.

Ну то что цены колеблются очевидно а факторы которые приводят их вниз и вверх приведите ?

Вот-вот... попробуем объяснить чем обусловлен рост в 100% за год?

***Объясняли же уже - отсутствием фондового рынка при большой массе свободных денех. А также относительной простотой (в рамках казахстанского менталитета) и краткосрочностью проектов в строительной отрасли. Это вам не производство станков.

[All I wanna do, just have sm fun]

Согласен с Дилетантом - цены в магазинах у нас уже европейские, т.е. американские мы превзошли точно, я имею в виду супермаркеты. Это - комбинация моего собственного мнения, с их мнением, на самом дуле структура покупок разная при разной длительности проживания, поэтому оценить реально не так просто. Но вот их простой американский парень, который два года стажировался у нас на работе, а потом пошел работать в посольство и съездил на родину на пару месяцев (до этого он, в основном, мотался по Европам), сказал, что в Алматы будет покруче. Причем он брал все и на базаре и в магазинах, так что ему можно верить больше, чем усредненному мнению моему с командированными к нам на неделю.

Средняя ЗП в лондоне 2500 фунтов
и что имеем
Купил в лондоне замочек на чумодан китайский отдал 2 фунта 600 тенге - ура
Проехал в метр по центру 3 фунта - 900 тенге - ура 2 раза
Проехал в кебе 20 фунтов - 5000 классно как
Пинта пива - 5-7 фунтов -1750 тенге
Пожрать в столовке 10-20 фунтов - живем и радуемся
Пойти в театр 20 фунтов музей 14 фунтов - "счастья" нет приделов

А еще долбаная система обмена валюты - обменник берет комиссии неограниченную от суммы в 0,5-1% -

Париж проезд в автобусе 1-1,5 евро , пожрать нормально 40-50 евро, и.т.п.
Рим тоже самое

Одежду я покупаю не каждый день она дешевле технику машину тем более

А кушаю всегда использую свет и газ тоже переодически выпиваю

А скажите имея такие расходы есть ли влияние на рынок недвижимости

[dalila]

Средняя ЗП в лондоне 2500 фунтов
и что имеем
Купил в лондоне замочек на чумодан китайский отдал 2 фунта 600 тенге - ура
Проехал в метр по центру 3 фунта - 900 тенге - ура 2 раза
Проехал в кебе 20 фунтов - 5000 классно как
Пинта пива - 5-7 фунтов -1750 тенге
Пожрать в столовке 10-20 фунтов - живем и радуемся
Пойти в театр 20 фунтов музей 14 фунтов - "счастья" нет приделов

А еще долбаная система обмена валюты - обменник берет комиссии неограниченную от суммы в 0,5-1% -

Париж проезд в автобусе 1-1,5 евро , пожрать нормально 40-50 евро, и.т.п.
Рим тоже самое

Одежду я покупаю не каждый день она дешевле технику машину тем более

А кушаю всегда использую свет и газ тоже переодически выпиваю

А скажите имея такие расходы есть ли влияние на рынок недвижимости

***Не сравнивайте расходы туриста и местного жителя, у которого месячный абонемент на метро в размере 140 фунтов, который питается обычно дома и т. д.. И в Риме и в Милане и в Лондоне люди жили и работали. Поэтому есть с чем сравнивать.

Согласен с Дилетантом - цены в магазинах у нас уже европейские, т.е. американские мы превзошли точно,

***У нас цены на машины превосходят московские нормально так. Я сравнила стоимость по каталогам. За 20 штук я бы могла Бэху купить 2 литровую хорошенькую новую, а тут что? чтонить 2000-2002

[Andrew]

Поймите получать 3000-5000 у.е. в америке европе японии - это нонсенс не прожить нормально
у нас за 3000 у.е. вы можете много чего позволить из насущного - еда коммуналка образование театр и др культурные прибамбасы и еще отложить.

Уверяю вас 36-40 тыс в год это нормальная зарплата. Очень многие живут с таким доходом.

Чуствовать разницу в ипотеках зачем?

Затем что можно посчитать спрэд - разницу между ставкое по депозиту и ставкой по кредиту.

Радуйтесь что у страны которой 15 лет вообще стали доступны западные деньги.

Радуюсь!! Продал квартиру в Алмате пару месяцев назад и теперь радуюсь!!

Далее сколько в Ванкувере населения - 560 тыс. - что там такого примечательного окромя того что это канада? Ура давайте все поедем туда жить.

сходите на www.vancouver.ru или vancouver.ca Надеюсь что поубавится снобизма.

Еще раз цены в других городах абсолютно не означают что тут должно быть такие же и тем более увязываться с названием темы топига

А почему соббсно - здесь что люди по другому живут? Или законы другие?

[All I wanna do, just have sm fun]

старый гнилой викторианский дом с узенькими комнатами и лестницами 250 тыс на входе
квартира 250 кв с видом на узкую улицу и соседний дом в центре лондона - 8 млн. фунтов

***А тут сидят одни лошпеки, по-вашему? Или лошпеки покупают "гнилые дома"? А я вот неоднократно смотрела передачи про недвижимость, которую в Лондоне покупают олигархи. За 8 млн - очень приличное жилье можно купить. А если добавить немного - целый замок.

Чуствуется что мы с вами разговаривает в разных евклидовых плоскостях

Причем тут лошпеки? Есть квартира 250 кв.м хорошая и цена ей в центре лондона 8 млн и не важно олигархи не олигархи замок не замок

А лучше приведите сюда цены лондонские желательно с ссылками на сайт реал естейт маклера какого нибудь

сходите на www.vancouver.ru или vancouver.ca Надеюсь что поубавится снобизма.

Еще раз цены в других городах абсолютно не означают что тут должно быть такие же и тем более увязываться с названием темы топига

А почему соббсно - здесь что люди по другому живут? Или законы другие?

ну убедили Давайте откроем всем грин кард и поедем туда

[All I wanna do, just have sm fun]

***Не сравнивайте расходы туриста и местного жителя, у которого месячный абонемент на метро в размере 140 фунтов, который питается обычно дома и т. д.. И в Риме и в Милане и в Лондоне люди жили и работали. Поэтому есть с чем сравнивать.

Согласен с Дилетантом - цены в магазинах у нас уже европейские, т.е. американские мы превзошли точно,

***У нас цены на машины превосходят московские нормально так. Я сравнила стоимость по каталогам. За 20 штук я бы могла Бэху купить 2 литровую хорошенькую новую, а тут что? чтонить 2000-2002

Пиво в кабаке что для туриста что для местного стоит одинаково 5-7 фунтов
Месячный абонемент в 140 фунтов это 35000 тенге только на езду в метро и что вы хотите сказать это райские цены?
за 35000 тенге можно весь месяц в алматы на такси ездить - не толкаясь

И берут машины как ни странно все СВХ забиты новыми тачками

[dalila]

А лучше приведите сюда цены лондонские желательно с ссылками на сайт реал естейт маклера какого нибудь

сходите на www.vancouver.ru или vancouver.ca Надеюсь что поубавится снобизма.

Еще раз цены в других городах абсолютно не означают что тут должно быть такие же и тем более увязываться с названием темы топига

А почему соббсно - здесь что люди по другому живут? Или законы другие?

ну убедили Давайте откроем всем грин кард и поедем туда

***Лондон входит в пятерку стран, где самые высокие цены на недвижимость. И обусловлено это, прежде всего, высоким уровнем экономики, его центральным местом (лондонская биржа, аэропорты, штаб-квартиры, мода, культура). То есть ваши 2500 фунтов в качестве средней зп - это, я думаю, ошибочные данные. Или приведите достоверный источник.
А что Алмата может предложить мировому сообществу?
И также не нужно забывать, что для коренных лондонцев цена раньше была другая, а еще - это их действительно социальные программы, которые работают по другим ценам. Так что выдранные отрывочные данные не отражают картину то в итоге. Даже в Лондоне.

ПС. А грин кард не открывают, а выигрывают. Говорю вам точно, как владелица папы, который выиграл грин кард и которая в энту грин кард вписана.

[diletant]

...главное факт есть спрос - растут цены

А факт ли?

***Вообще то факт, как ни крути. Но в этой фразе не описана стуктура спроса и срок процесса. Это лишь "фотография" ситуации.

Вообще то... "есть спрос-растут цены" как-то немного неграмотно сказано.
Изменение цен происходит в результате изменения баланса спроса и предложения...


То что происходит у нас на "рынке недвижимости" невозможно объяснить рыночными законами. Во всяком случае до сих пор никто даже и не попробовал

То что сейчас происходит-это классический пример пирамидостроительства. Со всеми его атрибутами.
Массовой психологической обработкой населения. Полным отстутствием какой-либо информации о "рынке", кроме рекламных индексов и графиков, проплаченных статей и т.п.

Плюс фактически "рынок недвижимости" целенаправленно сделали попросту прачечной для отмывания и легализации теневых капиталов. И налоговым оффшором.

Плюс монополизация строительной индустрии и ей тесная связка с властью.

Плюс огромное количество посредников на этом рынке.


Рост крышечных и других индексов цен по несколько % за неделю может определяться чем угодно...хоть птичьим гриппом в Африке.
Но только не реальным платежеспособным спросом. ИМХО.

[iegudi]

Любопытные данные нарыл All I wanna do, just have sm fun (млин, ник то длинный какой, копи пэйстом приходится работать ). К нам приходят резюме, там девушки лет 25 просят по 1500 уе, так что доходы у нас могут показаться сравнимыми с японскими, но это на первый взгляд. Проблема в том, что у нас средний доход по Алматы все-таки 300 в месяц, т.е. 3600 в год, а японец при расчетах оперировал, как средней, цифрой порядка 35000 в год. Налоги и прочее у них, естественно, больше, Япония явно дороже Казахстана (хотя суши мы там ели по 650 иен за большую порцию, т.е. 5,5 баксов, в хорошем ресторане ) Тем не менее, с 35 тысяч в год наверняка можно отложить больше, чем с 3600 на жилье.

Разница при этом в том, что здесь большинство не может купить, а там большинство может, вот и все. Согласен с All I wanna do, just have sm fun, называется эта разница уровнем жизни. Цена, в результате, действительно определяется спросом, причем платежеспособным, а не просто спросом. При высокой ликвидности цены растут стремительно, при низкой - останавливаются и падают. Упасть ниже уровня себестоимости они не должны, в принципе и такое бывает, но это уже из области кризиса, при котором и купить будет не на что, банки лопнули, в ходу только наличные, что маловероятно. После исключения спекулятивной составляющей падать будет плавно (ИМХО), при понижении цены к покупкам будут подключаться другие категории населения с меньшими доходамии

Так что в результате цена при достаточном предложении (боюсь, нам лет пять до него ползти в Алматы при сохранении темпов строительства, что маловероятно) должна выглядеть как себестоимость (возьмем 500) + цену земли (50000 за сотку, 500 за кв. метр, при 20-этажном доме это добавка в 25 долларов за квадрат, при 10-этажном - 50 долларов за квадрат, берем 50) плюс маржу банков, давших кредит строительной компании - 15%, еще 75 баксов, плюс маржу самих строительных компаний, возьмем 50%, 250 баксов, итого получаем 875 уе при показателях доходности крепко выше мировых. Так что в результате, с учетом роста зарплат строительных рабочих и громадного неудовлетворенного спроса, 1000-1200 при сохранении темпов экономического роста и пр. Естественно, в спальных районах.


НО НЕ ЗАВТРА!!! Я бы до Азиады-2011 не надеялся

Хотя, в любую минуту может ахнуть так, что мало не покажется, вот только тогда я свои вклады в банках фиг получу, чтобы сбегать и по дешевке купить дом

[dalila]

Пиво в кабаке что для туриста что для местного стоит одинаково 5-7 фунтов
Месячный абонемент в 140 фунтов это 35000 тенге только на езду в метро и что вы хотите сказать это райские цены?
за 35000 тенге можно весь месяц в алматы на такси ездить - не толкаясь

И берут машины как ни странно все СВХ забиты новыми тачками

***А не пей пиво - если не заработал. У нас думаете народ пьет пиво в кабаках, который низкооплачиваемый? Да, за границей надо платить за многие вещи, которые у нас бесплатны, но и даже ваши 2500 фунтов - это не есть зп в РК средняя. Поэтому сравнивать Лондон и Ату - я считаю вообще бессмысленным.
Показательны индексы годового дохода и стоимости квартиры, показательны сравнения % по ипотеке, которые влияют на стоимость квартиры, и так далее.

[den10]

...главное факт есть спрос - растут цены

А факт ли?

Вот именно , и цены ли это ? Ибо цена - это есть продукт консенсуса покупателя и продавца . Если продавец ставит цену по которой товар не покупается\не продается - следственно это не цена , а показатель жадности , а товар становится неликвидом .
А вообще - для серьезного анализа хотелось бы знать объем рынка недвижимости , т е реальные цифры продаж\покупки в месяц\в год . Кто -нибудь владеет ? Есть подозрение , что в последнее время сделок по недвижимости все меньше и меньше - а объявлений все больше ( вместе с запросами продавцов ) .

[dalila]

То что происходит у нас на "рынке недвижимости" невозможно объяснить рыночными законами. Во всяком случае до сих пор никто даже и не попробовал

То что сейчас происходит-это классический пример пирамидостроительства. Со всеми его атрибутами.
Массовой психологической обработкой населения. Полным отстутствием какой-либо информации о "рынке", кроме рекламных индексов и графиков, проплаченных статей и т.п.

Плюс фактически "рынок недвижимости" целенаправленно сделали попросту прачечной для отмывания и легализации теневых капиталов. И налоговым оффшором. Плюс монополизация строительной индустрии и ей тесная связка с властью. Плюс огромное количество посредников на этом рынке.
Но только не реальным платежеспособным спросом. ИМХО.

***Если вы не принимаете экономических объяснений - это не значит, что их нет.
А посредники, монополизация и связь с властью, пирамидостроительство - это вторично. Когда первые стройпроекты оказались успешным - туда хлынул капитал, рынком заинтересовалась власть. Привлекательным оказалась сама стройка как плацдарм для воровства денег.

[dalila]

[А вообще - для серьезного анализа хотелось бы знать объем рынка недвижимости , т е реальные цифры продаж\покупки в месяц\в год . Кто -нибудь владеет ? Есть подозрение , что в последнее время сделок по недвижимости все меньше и меньше - а объявлений все больше ( вместе с запросами продавцов ) .

***Блин, вот прошу прошу - никто не дает. Банкиры говорят о снижении обращений на ипотеку. Риэлторы о снижении количества реальных сделок. но никто не может сказать точно во сколько раз.
Есть даже мнение акима, который говорит о том, что рынок недвижимости скоро рухнет, а вот земля останеться в цене.

По большому счету стройкомпаниям в долгосрочной перспективе неинтересно снижении сделок и удлинение сроков продаж. В таком случае снизиться оборачиваемость, это повлияет на увеличении доли постоянных затрат, проблем с "лишним" персоналом, переплатой %, которые, кстати в связи с мерами должны вырасти и т. д.

[dalila]

К нам приходят резюме, там девушки лет 25 просят по 1500 уе, так что доходы у нас могут показаться сравнимыми с японскими, но это на первый взгляд. Проблема в том, что у нас средний доход по Алматы все-таки 300 в месяц, т.е. 3600 в год, а японец при расчетах оперировал, как средней, цифрой порядка 35000 в год. Налоги и прочее у них, естественно, больше, Япония явно дороже Казахстана (хотя суши мы там ели по 650 иен за большую порцию, т.е. 5,5 баксов, в хорошем ресторане ) Тем не менее, с 35 тысяч в год наверняка можно отложить больше, чем с 3600 на жилье.

Разница при этом в том, что здесь большинство не может купить, а там большинство может, вот и все.
Так что в результате цена при достаточном предложении (боюсь, нам лет пять до него ползти в Алматы при сохранении темпов строительства, что маловероятно) Так что в результате, с учетом роста зарплат строительных рабочих и громадного неудовлетворенного спроса, 1000-1200 при сохранении темпов экономического роста и пр. Естественно, в спальных районах.


НО НЕ ЗАВТРА!!! Я бы до Азиады-2011 не надеялся

Хотя, в любую минуту может ахнуть так, что мало не покажется, вот только тогда я свои вклады в банках фиг получу, чтобы сбегать и по дешевке купить дом

***В Японии суши как у нас самса и шашлык стоят) . И объясните мне наконец, что вы вкладываете в понятие громадного неудовлетворенного спроса? Вот я утверждаю, что реальная потребность в жилье, чтобы жить, а не чтобы зарабатывать, уже удовлетворена (на основании стат данный и количества населения). А вкады в банке - это очень сириозно. Как тока начнеться падение - я лично сразу под матрас.

А нашу страну, я думаю, справедливо сравнивать с какой-нить Польшой там или Румынией или чо там еще есть. Да даже в Израеле цены ниже - а там ТААКОЙ дефицит земли... И дома, кстати, по большому счету - не такие уж и высотные. По крайней мере, в Хайфе и Петахтыкве

[diletant]

То что происходит у нас на "рынке недвижимости" невозможно объяснить рыночными законами. Во всяком случае до сих пор никто даже и не попробовал

То что сейчас происходит-это классический пример пирамидостроительства. Со всеми его атрибутами.
Массовой психологической обработкой населения. Полным отстутствием какой-либо информации о "рынке", кроме рекламных индексов и графиков, проплаченных статей и т.п.

Плюс фактически "рынок недвижимости" целенаправленно сделали попросту прачечной для отмывания и легализации теневых капиталов. И налоговым оффшором. Плюс монополизация строительной индустрии и ей тесная связка с властью. Плюс огромное количество посредников на этом рынке.
Но только не реальным платежеспособным спросом. ИМХО.

***Если вы не принимаете экономических объяснений - это не значит, что их нет.
А посредники, монополизация и связь с властью, пирамидостроительство - это вторично. Когда первые стройпроекты оказались успешным - туда хлынул капитал, рынком заинтересовалась власть. Привлекательным оказалась сама стройка как плацдарм для воровства денег.

dalila, может тогда как всеми признанный местный экономист-теоретик попробуете привести какие-нибудь цифры или связь между

-объемом рынка недвижимости в Алматы
-рост его капитализации за последний год
-приток капитала на рынок недвижимости за последний год
-объемам строительства и сноса-выплаченных компенсаций
-объемам ипотечного кредитования

и ростом стоимости недвижимости в 2 раза за последний год

Просто интересно какие-такие "экономические объяснения" объясняют рост капитализации рынка недвижимости в Алматы сопоставимый с ВВП Казахстана