В этой ветке тоже решил запостить.
На одном из форумов попалась подборка постов участницы под ником Levi.
В целом типичная позиция «левых», но думаю будет не безынтересно прочесть.
Цитата(Baxter @ 08.11.07)
Цитата(Duskiness @ 08.11.07)
Всё правильно. Цены не могут не вырасти. Инфляция, заморозка строек, повышение банковского процента на кредитные продукты. Конечно удивляет что это "планово".
Какая дилетанская позиция... Если деньги дорожают и доступ к ним практически закрыт, то с какого перепугу будут дорожать квартиры?
Позиция и правда дилетанская. Не забывайте, что до 80% покупки в новостройках осуществлялось за счет инвесткапиталов. Сейчас, отток таких спекулятивных капиталов идет мощно. Разговор о том, что жилья не хватает - не совсем соответствует действительности. Жилья уже построенного + вторички + особняков хватает на всех. Та же самая Крыша дает 22,5 тыс. объявлений (условно объектов) еженедельно. При этом, чем дальше (я имею ввиду по сравнению с августом - сентябрем), тем больше пухлеет сама газета, объявлений с пометкой, срочно, торг уже более половины. В уже сданных новостройках (те самые инвест квартиры) тоже валом объявлений. Особняки уже скидвают по 1,1 тыс. за квадрат, но они здоровые (хозяева инвестиций в такие стройки люди малообразованные и маркетинговые исследования для них темное дело, вот и понастроили дворцов, а они -то и не пользуются спросом). Во-первых те кто хотел обзавестись дворцом за 1 - 1,5 лим. уже обзавелся, а во -вторых людей, способных выложить даже 600 тыс. за дворец в 600 кв.м. увы очень мало. Но их - этих инвестиционных дворцов море вокруг Алматы, потому и цена уже такая и практически все объявления такие печатают с пометкой, срочно, торг. При этом дворцы уже мебилированы и с бытовой техникой.
Кроме того, эффект вставшего рынка выразился на рынке аренды. Раньше объявлений было на страничку - полторы. Сейчас предложений об аренде (не посуточной) - 5 с лишним страниц. Т.е. если не продается, бабло все равно надо возвращать, вот и выросло предложение об аренде.
И еще создается такое впечатление от этой статьи, что она заказная. Чтобы хоть как-то сдвинуть рынок с места (сделок по покупке практически нет, все заняли выжидательную позицию), риэлторы и строители, не желающие терять свои сверхприбыля начинают опять рассказывать сказку про белого бычка - подорожает, подоражает. Авось народ испужается и подумает, вот пока все падает, надо срочно покупать, а то с января цены пойдут вверх. Не пойдут, я уже не один анализ этого рынка сделала. Пока цены не опустятся до уровня ожиданий отложенного массового спроса (не инвестиционного!), ни о каком развитии рынка не следует говорить и причитать, что жилья на всех не хватит. Да есть много людей, желающих увеличить свою жилплощадь и улучшить свои жилищные условия. НО! Эта самая масса в большинстве (я уже писала об этом) предпочитает жилье эконом класса, либо повышенной комфортности по цене до 1,5 тыс. за кв.м. Именно это предел цены, когда отложенный спрос будет вновь стимулировать рынок жилья. И больше такой лафы для застройщиков не будет, поскольку спекулятивный капитал с этого рынка выводится и вновь не придет. Следовательно, хоть заповышайте цену, но спроса на такие объекты будет очень мало, для специалистов это очевидно А следовательно статья попахивает заказняком и дилетантизмом.
Цитата(George @ 09.11.07)
Я вот одного не пойму, не раз уже слышал о январе как о каком то рубеже чтоли.. отправной точке, часе Икс, после которого начнется либо рост цен, либо падение... У нас что, на январь премьера "чуда" анонсируется?
Вот уже несколько лет подряд январь на рынке недвижимости самый неактивный месяц, все затихает, потом цены начинали рвать вверх бешенными темпами. Вот народ по этой самой "привычке" привитой в течение 4 - 5 лет риэлторами ждет (вернее опасается) этих самых подъемов вверх. Но это покупатели. Продавцы сейчас уже не верят в такой рывок и поэтому пытаются удержаться на волне сегодняшних цен (опасаются резкого понижения). Поэтому поток объявлений с пометкой "срочно, торг" становится все больше. Все ждут, что пик продаж вот - вот наступит к концу года. Ан нет. Аналитика показывает, что цены вверх не пойдут, опять же по причинам, не раз здесь обсуждаемым. Ну не может народ, который "крутился на карусели повышения цен на недвижимость" психологически смирится с тем, что цены идут вниз. Ну как принять умом то, что ты мог два месяца продать свою хатку за 200 тыс., а сейчас за нее дают 140. Это-ж какие потери! Целых 60 кусков. А то ли еще будет. А народ, готовый купить квартирку психологически не может смирится с мыслью, что за эту же квартиру он долже выложить сечас 140, а ведь может купить ее за 110 через 2 - 3 месяца. Теперь у кого раньше сдадут нервы. Но массового сдвига рынка не будет (пока), потому что даже на эти 140 надо 70 уже иметь для ипотеки (а летом еще только 30). Плюс подтверждение доходов, ну и пр. условия настоящей ипотеки. Вот и наблюдаем ту ситуацию, которую несложно было предположить с учетом того, что (как я уже отмечала), 80% - был спекулятивный капитал, который ни один "инвестор" сейчас не будет вкладывать в недвижимость, а оставшиеся покупая недвижимость для проживания либо сейчас не имеют возможности получить ипотеку, либо выжидают лучших условий.
Таким образом, сколько бы не говорили сейчас о повышении цен на недвижимость - все бред. На это пока нет объективных предпосылок. В Японии, если помните, снижение после кризиса длилось в течение 4- х лет. У нас по всей видимости будет не столько, но тем не менее это будет более затяжной период. Не может массовый рынок недвижимости теперь держаться за счет спекулятивного капитала, а платежеспособный спрос на жилье гораздо ниже. Рыночный механизм вступил в силу, теперь хоть заинвестируйтесь в строительную отрасль ( в элитные проекты и проекты бизнес - класса) сдвига не будет. Только в случае массовой застройки эконом класса. И до тех пор пока это не поймут все участники этой бывшей спекулятивной пирамиды - рынок не сдвинется.
Цитата(George @ 09.11.07)
Интересно каково сейчас инвесторам (девелоперам), ведь всетаки массовый вывод средств изпод недвижимости спровоцирует таки ускорение снижения... А смысла держать тоже нету.. Получается все сейчас отслеживают свой 0-вой рубеж, чтобы продать не ниже чем купили? (это я про инвестиционную попку недвижимости).
Им очень плохо, особенно купившим недвижимость в 2006 - 2007. На пике цен. Они конечно пытаются продать не ниже чем купили. Но поезд уже ушел. Есть такие дикие объявления (в свете уже сложившихся цен). В ближайшие годы они не продадут за ту сумму за которую купили. Выход - либо нести коммерческие потери и продавать ниже. Либо сидеть с ней и ... сдавать (вот откуда увеличилось предложение долгосрочной аренды). Одно очень плохо, что даже аренда квартир (или особняков) огроменных размеров (а это те самые инвестиционные объекты размером не менее 180 кв.м.) опять же не для массового рынка. Встряли в рыночный парадокс. Парадокс был в том, что:
1. Квартир маленького размера (на первичке) практически не предлагалось. Только в Астане квадратура была намного ниже, у нас же было дикое стремление к необъятным площадям с 5 туалетами на 150 кв.м. Следовательно вкладывали во что было.
2. Чем больше площади покупались на спекулятивный капитал, тем большая отдача ожидалась при повышении цены на хотя бы на 70% за год (Пример: 100 кв.м. по цене застройщика на этапе котлована 2500 = 250 тыс. Х 70% = 425 тыс. Или 180 кв.м. х 2500 = 450 тыс. Х 70% = 765 тыс.) Жадность то это и не позволяла подумать о первом правиле бизнеса, а кому собственно говоря я потом продам это жилье? Ведь все, кто может отваливать такие деньги за квартиру, уже вложились вместе со мной на этапе котлована? Подогревались все бешенным потоком недобросовестной информации от риэлторских и АНАЛитических агентств о том, что уровень жизни растет, нефть дорожает, миграция продолжается и жилья на всех не хватает. Это аргументы, которые лежали на поверхности и проще доходили до массового сознания. Но мало где (только в профессиональных кргуах, недоступных для СМИ) говорили о том, что рынок держится на спекулятивном капитале, в том числе банков. Согласитесь, банку было проще запустить деньги в строительство и помимо % кредита, снять на откатные квартиры 70% прибыли. Это же фантастика, о такой прибыльности только мечтать. Умалчивали и о том, что да миграция продолжается, но 80% из тех, кто приезжает в Алматы, не может позволить себе не то что купить жилье за 100 тыс., но и просто арендовать квартиру за 500 бакинских. Умалчивали и о том, что несмотря на возросший уровень жизни, инфляция съедает у обычных граждан эти возрастающие прибавки к реальной зп. Умалчивалось и о том, что расслоение население идет гораздо большими темпами и коэффициент Джинни (индекс разницы между богатыми и бедными), как и уровень инфляции не соответствует данным Госкомстата.
Вывод: нам никуда не деться от реальных рыночных механизмов "спрос- предложение", и что спекулятивная составляющая сильно усугубила тяжесть возникшей ситуации на рынке недвижимости, которую мы будем еще долго отгребать, прежде чем рынок двинется по рыночным механизмам.
Сообщение отредактировал E-320: 10.11.2007, 22:25:34
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
