Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Айзик]

ИМХО. Наоборот. Когда цены будут ниже, станет много ипотеки.

если ипотеки будет много, то цены снова пойдут вверх, ибо опять появится спрос превышающий предложение... ИМХО

[BM75]

Аникейн, вообще правду никто не скажет вам . Для выяснения этой правды почти всегда приходиться пользоваться косвенными данными, и проводить свои собственные расчеты, шевелить мозгами и делать соответствующие выводы.

под "правдой" я имел в виду что после того что вы написали в ваших словах появилось больше здравого смысла чем до этого.

Ну, конечно. А так, в принципе, можно было бы и вам самому вычислить примерную долю ипотеки в структуре спроса. Я в первом посте не думал о необходимости разжевывания до мелочей. Как только начинаю так делать, то у меня сразу получается много букав, что многие как честно признались не принимают такое и не читают такие посты.

[BM75]

ИМХО. Наоборот. Когда цены будут ниже, станет много ипотеки.

если ипотеки будет много, то цены снова пойдут вверх, ибо опять появится спрос превышающий предложение... ИМХО

Вы правы. Но сначала цены должны дойти до такого уровня, при котором возможно много ипотеки . И еще, кто знает, возможно, что следующего роста цен сразу не случится, все зависит от реального соотношения спроса и предложения. По моим подсчетам объем предложения порядка 3 миллионов кв.м. Это примерно 30К штук квартир. А есть ли столько покупателей? Никто точно не знает.
В общем, при отсутствии инвестпроса цены вряд ли будут расти в ближайщее время. А придут ли новые инвесторы-спекулянты сразу же после периода падения цен, вопрос очень интересный. Но мое ИМХО такое, что приход новых инвесторов-спекулянтов задержится надолго.

[Eve]

Стрельбы на 01.11.07
Медведь: -0.4%
Eve: -0,68%
Poruchik: - 0,8%
zlatka: -1.3 %
Unique: -1.35%
Winston: - 1,4%
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Trevor: -1.7%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

[Медведь]

Вопчем все залевели
А с какого перепугу? Что не так то?
1. кирпич выравнивается;
2. монолит активно пытается распродаться т.к. не строится, а как только СК баблос найдут и начнется стройка, все вернется на круги своя;
3. переоцененная панель стремится к своей адекватной цене;
4. предложения падают;
5. аренда щас тоже выровняется от саботажа в виде "сдам по 50 двушку"
6. вот только элитка Никс кто что напутал? Это ж крах! Минус 12% за неделю (-587 баксов)

Сообщение отредактировал Медведь: 28.10.2007, 16:00:25

[Queen of SABA]

Медведь - неисправимый оптимист!
Уже ясно одно - до конца года рынок из ступора не выйдет. Так что можно расслабицца и начать готовиться к встрече НГ!

[Медведь]

Ступор это когда:
предложения растут, цена падает, а сделок нет

[Византиец]

Если это не ошибка Никса, то на этой неделе элитка порадовала, слов нет. Такими темпами до конца года и .... Новогоднее новоселье на тулебайке будут встречать последниии нищии города. Смех да и только.

Хотя уже все сегменты пришли к ценам января-февраля, только псевдоэлитка ерепенилась. Теперь видимо догоняет остальных.

[BM75]

Анализируя причин, приводящих к кризису с последующим падением цен на рынке недвижимости различных стран, можно выделить следующие их основные виды:
1. Общеэкономический спад в стране или в регионе. Пример - город в США Детройт, Дания во второй половине прошлого века и т.д.
2. Ипотечный кризис. Пример – Япония в начале 90-х годов прошлого века, США в настоящее время и т.д.

Вроде других причин не было на рынках других стран, но самое интересное это то, что ни одна из двух перечисленных причин не является причиной падения цен на рынке Алматы.
Так, что же все-таки привело к падению цен на рынке Алматы? Экономика на подъеме, доля ипотеки незначительна в структуре активов банков…
У нас получается некая уникальная ситуация, не вписывающаяся в обычные классические формы кризисов на рынке недвижимости.

Мне кажется, что причиной является самообман. Да, именно самообман. Рынком владели полностью девелоперы, застройщики, банки и наконец их информационный рупор риэлторы. Банки давали деньги строителям, а те в свою очередь строили квартиры не для населения, а для инвесторов, а риэлторы все время вещали со страниц СМИ о вечном росте цен, о вечном дефиците и т.д. Т.е. все участники рынка обманывали друг друга и самого себя.

Банки обманывали самого себя тем, что думали и надеялись, что вечно могут получать внешние деньги сколько угодно и когда угодно. Инвесторы, вкладывавшие свои кровные в квадрат метры, тоже занимались самообманом и надеялись, что могут легко и быстро перепродать свои квартирки по завышенной цене. А риэлторы обманывали себя тем, что подогревая ажиотажный спрос, надеялись на получения больших комиссионных доходов.

И в этой цепочке самообмана один из элементов дал сбой, а именно приток внешних дешевых денег в одночасье прекратился.
Результат получается не утешительным для них же. Теперь больше всего страдают сами, кто затеял эту игру - банки, строители, инвесторы-спекулянты, риэлторы.

В общем, то, что происходит сейчас на рынке Алматы уже честно надо признать кризисом. Было бы интересно узнать мнение других людей о причине возникновения данного кризиса. Я свое ИМХО вот уже выложил…

[Аникейн]

Мне кажется, что причиной является самообман. Да, именно самообман. Рынком владели полностью девелоперы, застройщики, банки и наконец их информационный рупор риэлторы. Банки давали деньги строителям, а те в свою очередь строили квартиры не для населения, а для инвесторов, а риэлторы все время вещали со страниц СМИ о вечном росте цен, о вечном дефиците и т.д. Т.е. все участники рынка обманывали друг друга и самого себя.

Банки обманывали самого себя тем, что думали и надеялись, что вечно могут получать внешние деньги сколько угодно и когда угодно. Инвесторы, вкладывавшие свои кровные в квадрат метры, тоже занимались самообманом и надеялись, что могут легко и быстро перепродать свои квартирки по завышенной цене. А риэлторы обманывали себя тем, что подогревая ажиотажный спрос, надеялись на получения больших комиссионных доходов.

И в этой цепочке самообмана один из элементов дал сбой, а именно приток внешних дешевых денег в одночасье прекратился.
Результат получается не утешительным для них же. Теперь больше всего страдают сами, кто затеял эту игру - банки, строители, инвесторы-спекулянты, риэлторы.

В общем, то, что происходит сейчас на рынке Алматы уже честно надо признать кризисом. Было бы интересно узнать мнение других людей о причине возникновения данного кризиса. Я свое ИМХО вот уже выложил…

собственно больше года назад я слышал от умных людей мысль что такой фокус как "вложицо в строительство и потом перепродать" и на этом поднять бабосы(покупают и перепродают частные лица) долго не продлицо... максимум 2-3 года потом все... ну так оно и вышло.

[Trevor]

Анализируя причин, приводящих к кризису с последующим падением цен на рынке недвижимости различных стран, можно выделить следующие их основные виды:
1. Общеэкономический спад в стране или в регионе.
2. Ипотечный кризис.
Мне кажется, что причиной является самообман. Да, именно самообман. ...
Банки обманывали самого себя тем, ...
И в этой цепочке самообмана ....

Самообман типа самовнушения - сила надуфшая пузырь.
Как то ты пишешь очень премного...
Кризис продолжаеца?

[Queen of SABA]

Согласен с BM75. И думаю что если уж банки и строители в купе с риелторами надули этот пузырь, то им его и сдувать или лопать. Пока же они этого ой как не хотят...

[BM75]

Анализируя причин, приводящих к кризису с последующим падением цен на рынке недвижимости различных стран, можно выделить следующие их основные виды:
1. Общеэкономический спад в стране или в регионе.
2. Ипотечный кризис.
Мне кажется, что причиной является самообман. Да, именно самообман. ...
Банки обманывали самого себя тем, ...
И в этой цепочке самообмана ....

Самообман типа самовнушения - сила надуфшая пузырь.
Как то ты пишешь очень премного...
Кризис продолжаеца?

Не знаю как мне быть, когда пишу сжато, то следом обязательно появляются вопросы, и приходится уже в следующем посте разжевывать все до мелочей, в итоге все равно много букав получается .
А так, на этот раз постарался сразу в одном посте выдать все свои мысли... ОК, может когда-нить научусь кратко и в то же время выразиться ясно и помаксимум передать свои мысли .

[den10]

Т.е. дно рынка никак не может быть определен инвесторами-спекулянтами, а определяется точкой встречи отложенного предложения и массового отложенного спроса. На этот счет у меня уже есть соответствующие цифры по двум сегментам рынка. Но эти цифры означают только границу встречи, а реально цены могут упасть еще ниже до уравновешивания спроса и предложения.

Круто . Физмат рулит
Могу добавить , что цифры можно вычислить по некоторым сегментам . Допустим - неэлитный нвовострой - самый крупный покупатель - госудоарство и правительство ( кста , Масимов тоже из РФМШ ) - озвучило свою цену - 600-700уе , это новое, - значит старое ( дешма по КК ) - по аналогии - пол-цены 300-350 долл , что вполне сходится с программными 333 - 349 уе .

[Queen of SABA]

ВM75 - прошли таки тысячный рубеж! Ща Медведь будет раскручивать на пузырь
Ден10 - какие сроки ставите для своих прогнозов?

[BM75]

Т.е. дно рынка никак не может быть определен инвесторами-спекулянтами, а определяется точкой встречи отложенного предложения и массового отложенного спроса. На этот счет у меня уже есть соответствующие цифры по двум сегментам рынка. Но эти цифры означают только границу встречи, а реально цены могут упасть еще ниже до уравновешивания спроса и предложения.

Круто . Физмат рулит
Могу добавить , что цифры можно вычислить по некоторым сегментам . Допустим - неэлитный нвовострой - самый крупный покупатель - госудоарство и правительство ( кста , Масимов тоже из РФМШ ) - озвучило свою цену - 600-700уе , это новое, - значит старое ( дешма по КК ) - по аналогии - пол-цены 300-350 долл , что вполне сходится с программными 333 - 349 уе .

Если не ошибаюсь, и Аблязов и Келимбетов и многие известные люди в РК тоже из РФМШ .

Кстати, остался за кадром, не особо учтенным, одно обстоятельство. А именно "просьба" правительства воздержаться банков от залоговых аукционов хотя бы до весны следующего года. Ну, ясно, что банки не могут не выполнить эту "просьбу".
Интересно, что будет, если банки все-таки начнут проводить залоговые аукционы в следующем году? Крушение???

[Аникейн]

Кстати, остался за кадром, не особо учтенным, одно обстоятельство. А именно "просьба" правительства воздержаться банков от залоговых аукционов хотя бы до весны следующего года. Ну, ясно, что банки не могут не выполнить эту "просьбу".
Интересно, что будет, если банки все-таки начнут проводить залоговые аукционы в следующем году? Крушение???

Енто как? Типа чел отказываецо платиить. грит берите залог. а те не могут его выставить? и что будет просиходить в этот период? т.е. долг будет только увеличаваться для заемщика или заморозицо...? может вообще попросить банки никогда не выставлять на аукцион хаты зачем?

[BM75]

Причины и факторы современных банковских кризисов
Чрезмерная кредитная экспансия во время длительного экономического подъема, как правило, служит фактором, провоцирующим банковские кризисы. Оборотной стороной кредитной экспансии является ухудшение качества кредитного портфеля, завышенная оценка обеспечения ссуд, увеличение кредитного риска. Одновременно ускоренный рост кредита затрудняет мониторинг регулирующими органами качества кредитного портфеля банков в результате его быстрого изменения..

Кредитная экспансия предшествовала банковским кризисам во многих странах в последние 20 лет, включая Японию, страны Латинской Америки в 80-х годах, страны Юго-Восточной Азии в 90-х годах. Опыт этих стран свидетельствует , что рост кредита, более чем вдвое превышающий рост ВВП, может считаться сигналом потенциальной угрозы банковского кризиса.

Хороший ресурс для понимания причин возникновения банковского кризиса, который стал катализатором появления кризиса на рынке недвижимости Алматы.

Это для тех, кто считает, что жить на кредитные средства хорошо, и внешние заимствования абсалютное благо...

[BM75]

Кстати, остался за кадром, не особо учтенным, одно обстоятельство. А именно "просьба" правительства воздержаться банков от залоговых аукционов хотя бы до весны следующего года. Ну, ясно, что банки не могут не выполнить эту "просьбу".
Интересно, что будет, если банки все-таки начнут проводить залоговые аукционы в следующем году? Крушение???

Енто как? Типа чел отказываецо платиить. грит берите залог. а те не могут его выставить? и что будет просиходить в этот период? т.е. долг будет только увеличаваться для заемщика или заморозицо...? может вообще попросить банки никогда не выставлять на аукцион хаты зачем?

Зачем? Ясно, чтобы не допустить резкого обвала рынка. Это называется административное вмешательство со стороны правительства, чтобы не допустить крушения рынка. Сейчас наши банки попали в зависимость к правительству, и поэтому, не знаю как, но банкам кроме как выполнить такую "просьбу", другого выхода нет. В общем, как-то выполняют эту "просьбу"... но не спрашивайте меня как? Сам не знаю

[Аникейн]

Зачем? Ясно, чтобы не допустить резкого обвала рынка. Это называется административное вмешательство со стороны правительства, чтобы не допустить крушения рынка. Сейчас наши банки попали в зависимость к правительству, и поэтому, не знаю как, но банкам кроме как выполнить такую "просьбу", другого выхода нет. В общем, как-то выполняют эту "просьбу"... но не спрашивайте меня как? Сам не знаю

а много ли таких квартир? инфы канешна нет...
все-то у нас через административный аппарат...