Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[iegudi]

ВМ75, у Вас следующий пост юбилейный. Задвиньте че-нить эпохальное, достойное круглой цифры.

[Аникейн]

Это объясняется тем, что доля ипотеки всего около 7% в активе банков, которое означает, что квартиры в основном покупались не на ипотечные деньги, а за нал. Источниками наличных денег могли быть:
1. Инвестспрос;
2. Компенсации за снос.
При падающем рынке инвестпрос доходит до нуля, следовательно, притока наличных денег за счет такого спроса до тех пор, пока рынок не дойдет до дна, ожидать не приходиться.
В связи с огромными проблемами у строителей с реализацией квартир в уже начатых проектах, также трудно ожидать притока наличных денег на рынок за счет сноса. Да и снос создает всего лишь отложенное предложение и в таком случае он всего лишь может отсрочить падение цен и не более того.
Соответственно, спасти рынок от окончательного крушения может только платежеспособный спрос, который без ипотечных денег не обойдется.
Поэтому КК, вы не правы, когда утверждаете, что рынок плевал на конечного товарища, т.к. рынок не может плевать на своего спасителя.

вот если бы ипотека составляла 7% от числа купленных квартир, то можно было бы делать такие выводы какие делаете вы... а пока что не убедительно совершенно. А так... откуда нам знать соотношения активов банков и всех денег что ушли на покупку квартир.

[poruchik]

Стрельбы на01.11.07
Медведь: -0.4%
zlatka: -1.3 %
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

-0,8%

[Ветренная мельница]

РК действительно провел многие реформы раньше чем РФ.

хотя бы такие как
1) монетизация льгот
2) реформа ЖКХ
3) переход в образовании к системе бакалавр-магистр
и др.. те, что привел это на вскидку.
о том, какую пользу это принесло это другой вопрос

а еше страховку быстрее ввели. и на дорога стало по спокойнее.

[Аникейн]

РК действительно провел многие реформы раньше чем РФ.

хотя бы такие как
1) монетизация льгот
2) реформа ЖКХ
3) переход в образовании к системе бакалавр-магистр
и др.. те, что привел это на вскидку.
о том, какую пользу это принесло это другой вопрос

а еше страховку быстрее ввели. и на дорога стало по спокойнее.

да много чего.. просто я привел только то, что первым пришло на ум.

[BM75]

вот если бы ипотека составляла 7% от числа купленных квартир, то можно было бы делать такие выводы какие делаете вы... а пока что не убедительно совершенно. А так... откуда нам знать соотношения активов банков и всех денег что ушли на покупку квартир.

Ситуация в секторе недвижимости, возникшая минувшим летом, ни для кого не была неожиданностью. Перегрев и безудержный рост цен держался именно на банковском капитале. Только официально в кредитование строительства и ипотеки, по данным итогов первого полугодия, было направлено до 25 проц. ссудных портфелей казахстанских банков. По другим оценкам, в целом сектор операций с недвижимостью и строительства аккумулировал до 68 процентов банковских кредитных активов. Финансирование недвижимости велось не только через официальные кредиты, но и через многочисленные аффилированные с банками компании, занятые в сфере строительства и посреднических услуг. Многие такие компании фактически занимались тем же, что и частные спекулянты: они скупали на этапе котлована квартиры в новостройках целыми подъездами, а спустя некоторое время выставляли их на продажу.
Читать дальше здесь

Аникейн, в том то и дело, что точных данных не имеется. Приходится только вычислять на основе других косвенных данных. Например, из приведенной мною цитаты видно, что от 25% до 68% активов банков направлены на рынок недвижимости. Из них только 7% на ипотеку. Что можно из этого понять? Я думаю, что из этих цифр очевидно следующее:
1. При условии, что 25% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего 28% из этого приходиться на долю ипотеки;
2. При условии, что 68% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего порядка 10% из этого приходиться на долю ипотеки;

Теперь, давайте подумаем, а куда девалась остальная, при чем основная часть от 72% до 90% банковских денег, направленных на рынок недвижимости?
Я думаю, что на строительство жилья, т.е. формированию предложения. С учетом сверхвысокой маржи строительных компаний не трудно понять, что на выходе получается еще большая сумма для того, чтобы данный объем предложения можно было поглотить со стороны покупателей. Но в этом деле ипотека занимает очень мизерную долю, следовательно, по моим подсчетам не менее 80% – 90% квартир покупались на наличные деньги.
Так что, возобновление ипотеки не дает возмещение тех же 80%-90% спроса.

Сообщение отредактировал BM75: 28.10.2007, 14:03:13

[Winston]

Стрельбы на01.11.07
Медведь: -0.4%
Poruchik: - 0,8%
zlatka: -1.3 %
Winston: - 1,4%
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

Сообщение отредактировал Winston: 28.10.2007, 14:06:16

[Медведь]

Если ипотеки так мало, тогда о чем шум?

[Unique.]

Стрельбы на 01.11.07
Медведь: -0.4%
Poruchik: - 0,8%
zlatka: -1.3 %
Unique: -1.35%
Winston: - 1,4%
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

[BM75]

В том то и дело, что когда ипотеки станет много, цены будут гораздо ниже сегодняшних.

[Медведь]

ИМХО. Наоборот. Когда цены будут ниже, станет много ипотеки.

[den10]

Если ипотеки так мало, тогда о чем шум?

А шума нет .

"Тихо шифером шурша
Цены едут не спеша "

Интересная мысль - что всвязи с таким поведением цен на недвижимость - капитал инвесторов\перекупщиков тоже уйдет с этого рынка ( даже если капитал не ипотечный) и , возможно , надолго . Даже если цены достигнут дна - капитал не вернется , ибо во первых - к тому времени найдутся другие сферы приложения , во вторых - инвесторы запомнят свои убытки на этом рынке , будут дуть на воду ожегшись на молоке , в третьих - наши инвесторы вряд ли поймут где дно и насколько оно крепко и будут терзаться - дно это или упадет еще ниже .

[BM75]

Да конечно, Медведь, вы точнее выразились. И это означает как раз таки наступление дна.

[Аникейн]

Аникейн, в том то и дело, что точных данных не имеется. Приходится только вычислять на основе других косвенных данных. Например, из приведенной мною цитаты видно, что от 25% до 68% активов банков направлены на рынок недвижимости. Из них только 7% на ипотеку. Что можно из этого понять? Я думаю, что из этих цифр очевидно следующее:
1. При условии, что 25% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего 28% из этого приходиться на долю ипотеки;
2. При условии, что 68% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего порядка 10% из этого приходиться на долю ипотеки;

Теперь, давайте подумаем, а куда девалась остальная, при чем основная часть от 72% до 90% банковских денег, направленных на рынок недвижимости?
Я думаю, что на строительство жилья, т.е. формированию предложения. С учетом сверхвысокой маржи строительных компаний не трудно понять, что на выходе получается еще большая сумма для того, чтобы данный объем предложения можно было поглотить со стороны покупателей. Но в этом деле ипотека занимает очень мизерную долю, следовательно, по моим подсчетам не менее 80% – 90% квартир покупались на наличные деньги.
Так что, возобновление ипотеки не дает возмещение тех же 80%-90% спроса.

ну так вот больше похоже на правду.

[BM75]

Если ипотеки так мало, тогда о чем шум?

А шума нет .

"Тихо шифером шурша
Цены едут не спеша "

Интересная мысль - что всвязи с таким поведением цен на недвижимость - капитал инвесторов\перекупщиков тоже уйдет с этого рынка ( даже если капитал не ипотечный) и , возможно , надолго . Даже если цены достигнут дна - капитал не вернется , ибо во первых - к тому времени найдутся другие сферы приложения , во вторых - инвесторы запомнят свои убытки на этом рынке , будут дуть на воду ожегшись на молоке , в третьих - наши инвесторы вряд ли поймут где дно и насколько оно крепко и будут терзаться - дно это или упадет еще ниже .

Совершенно верно. Т.е. дно рынка никак не может быть определен инвесторами-спекулянтами, а определяется точкой встречи отложенного предложения и массового отложенного спроса. На этот счет у меня уже есть соответствующие цифры по двум сегментам рынка. Но эти цифры означают только границу встречи, а реально цены могут упасть еще ниже до уравновешивания спроса и предложения.

[Kaga]

Насчет аренды, очень красноречиво по ссылке
50 баксов 2-комн. Фурманова-Макатаева, быт. техника, посуда, мебель, все удобство, цена договорная, тел.: (8-705) 1551214, (8-701) 3814942

посуточно наверное

[BM75]

Аникейн, в том то и дело, что точных данных не имеется. Приходится только вычислять на основе других косвенных данных. Например, из приведенной мною цитаты видно, что от 25% до 68% активов банков направлены на рынок недвижимости. Из них только 7% на ипотеку. Что можно из этого понять? Я думаю, что из этих цифр очевидно следующее:
1. При условии, что 25% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего 28% из этого приходиться на долю ипотеки;
2. При условии, что 68% банковских денег направлены на рынок недвижимости, выходит, что всего порядка 10% из этого приходиться на долю ипотеки;

Теперь, давайте подумаем, а куда девалась остальная, при чем основная часть от 72% до 90% банковских денег, направленных на рынок недвижимости?
Я думаю, что на строительство жилья, т.е. формированию предложения. С учетом сверхвысокой маржи строительных компаний не трудно понять, что на выходе получается еще большая сумма для того, чтобы данный объем предложения можно было поглотить со стороны покупателей. Но в этом деле ипотека занимает очень мизерную долю, следовательно, по моим подсчетам не менее 80% – 90% квартир покупались на наличные деньги.
Так что, возобновление ипотеки не дает возмещение тех же 80%-90% спроса.

ну так вот больше похоже на правду.

Аникейн, вообще правду никто не скажет вам . Для выяснения этой правды почти всегда приходиться пользоваться косвенными данными, и проводить свои собственные расчеты, шевелить мозгами и делать соответствующие выводы.

[Trevor]

Стрельбы на01.11.07

Медведь: -0.4%
Poruchik: - 0,8%
zlatka: -1.3 %
Winston: - 1,4%
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Trevor: -1.7%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

[Unique.]

Стрельбы на 01.11.07
Медведь: -0.4%
Poruchik: - 0,8%
zlatka: -1.3 %
Unique: -1.35%
Winston: - 1,4%
MastX: -1.5%
Japancar: - 1,65%
Trevor: -1.7%
Далила: - 1,8%
Sandra: - 1.9%
Калистрат Калиныч: -2%
МУП: -2,1%
iegudi: -2.2%
Denim Tornado: -2,4%
PhD:-2.8%
Сольвёр: -3%
Бакитик: -3,4%
Queen of SABA: -3.7%
Den10: -5%
Skyline: -5%
BACbKA 85: -10%

[Аникейн]

Аникейн, вообще правду никто не скажет вам . Для выяснения этой правды почти всегда приходиться пользоваться косвенными данными, и проводить свои собственные расчеты, шевелить мозгами и делать соответствующие выводы.

под "правдой" я имел в виду что после того что вы написали в ваших словах появилось больше здравого смысла чем до этого.