Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[dalila]

Ток вот масло стало чего то дорогое - аж жуть. А яишенку то хоцца.

***А вы ее пеките. В мундире)

[BM75]

saunas, прошу вас внести изменения. День прошел, парт. списки закрыты.

Манифест и список партий. Прогноз на декабрь 2008 г.

А меня куда определили?
Прошу зарегистрировать новую партию, ибо ни одна из существующих в полной мере не подходит моей позиции. Или включите меня в список индивидумов с собственной позицией...

[NiX-373]

не все еще сдохло
АТФ-маладца
глядишь и кредитование потихоньку начнется...

[kambarchik]

Мардикор, согласен с Вами, но в сентябре еще были надежды у банков, точнее у народа, который затаив дыхание следил за ситуацией в банковском секторе. Но сейчас же очевидно, что банки подсели, причем плотно еще подносрали эти рейтинговые агенства. У населения нет подзарядки в виде ипотечного кредитования. Кредитование строительных компаний заморожено, не до конца года, т.к. практически всем банкам за исключением Халыка(это не реклама и никакой симпатии к этому банку) необходимо погашение внешних займов, которые ложатся на декабрь- январь. Соответственно банки начнут оправляться с поддержки государства только к весне. и 4% это не предел. Могут уронить и поболее. В кризисе не бывают гладких линий на графике. Надеюсь из моего сумбура что то истинное есть smoke.gif

да нет, все не так мрачно. банки уже привлекли 4 ярда в августе и сентябре, каждый квартал в совокупности банки должны выплачивать по краткосрочным внешним займам по 3 ярда. они способны находить рефинансирование и погашать займы собственными средствами. кризис будет если банки объявят дефолт и перестанут отвечать по своим обязательствам перед инострами, а они этого делать не станут. кредиты выдавать будут пусть и дороже но будут. стройки не остановятся, многие все еще продолжают работать. а тут зима на носу, строительство зимой как правило замедляется, так что времени для передышки всем хватит.

в 2008г. будет труднее, поскольку тенге будет слабеть (иначе резервы НБРК кончатся), тогда банкам будет труднее выплачивать кредиты зарубеж, а заемщикам внутри страны будет труднее выплачивать кредиты в инвалюте. но и тут наша система должна выкарабкаться по идее.

из алматы никто не пытается убежать, жилье всем нужно и сливать его в спешном порядке никто не собирается. жить где то нужно ведь.

1 квартал 2008 года покажет результат кризиса 4 квартала 2007года. Будем поглядеть. Так как государство в 2008 году, начнет поднимать ВВП за счет углеводородов. Инвестиции возобновятся. И народ и банки начнут опять наступать на теже грабли, имеется ввиду строительный бум. Но уже умеренный. Для этого необходим антимонопольный орган, который будет держать умереную цену в пределах 1000-1500 за кв.

[BM75]

...

Ну а кто рулил и рулит на самом деле всё это время - можете сделать выводы сами, дорогие маи.

И ваще, читайте дилетанта. В этом году он практически не ошибался. Жаль вот только, что опустился до грызни, сам ее и провоцируя.

+1. Булгари, я тоже согласен с Вами, что пока лучше, чем Дилетанта больше никто не делал правильный анализ, и правильный прогноз. Его успех заключается в том, что он прекрасно разбирается в методолгиях и проводил расчеты. Да, именно расчеты, а не просто тупо излагал свои мысли, ориентируясь лишь на чувства и нюх, как многие поступают, и потому они допускают просчеты. Еще раз выражу свой респект Дилетанту! У него только одна ошибка имеется, он неправильно выбрал себе ник, реально он далеко не дилетант .

[DIDART]

***Согласна почти со всем вышесказанным.
Может Казахстану пора смирится со своим положением сырьевого придатка и открыть границу с Китаем? А разве плохо, ничего, кроме сырья не производя, жрать вкусные китайские креветки за 5 баксов кило и пить пиво за 30 тенге?)

тем более нефти на наш век хватит.

[BM75]

Ну а кто рулил и рулит на самом деле всё это время - можете сделать выводы сами, дорогие маи.

И ваще, читайте дилетанта. В этом году он практически не ошибался. Жаль вот только, что опустился до грызни, сам ее и провоцируя.

Булгари, Вы сами то прочли, что здесь написано? Значит наш рынок встал и ушел вниз из за отсутсвия конечного потребителя? То есть - все, кто участвовал в долевке - есть спекулянты, а кто у барыг не хотел покупать - те самые, мифические потребители, которым не позволяет ЗП?
Тогда дилетант и ВМ75 рулят.

На себя посмотрите в зеркало? У Вас есть возможность покупать по этим ценам? И у меня есть. А Медведь кто? Конечный потребитель или барыга? И таких людей - тысячи, не всем же работать за 500-1000$ на господина N? Хотят работать на него, значит будут и арендовать у него.

И ещё... рынок снижается не из за отсутствия конечного потребителя, так как он есть, а из за отсутствия на рынке денег. Чья здесь вина, Вы прекрасно знаете. Никак не конечного потребителя, он здесь, пока, не причем, объем строительства для него маловат и дороговат. Пока ещё насыщяются "верхи" и им самим не хватает. Дойдёт дело и до низов, но позже в G4.

Так что дилетанты отдыхают, а рулят центристы. гу гу гу.

КК, вы хоть спросили у Медведя и подобных, по какой цене они покупали? А готовы ли они сегодня брать квартиры по текущей цене? Сомневаюсь, т.к. силенок не хватит.
В то же время я не сколонен считать, что абсалютно все долевики это спекулянты, но уверен в том, что абсалютное большинство дольщиков вошли в рынок явно со спекулятивным намерением. Этого глупо отрицать.
И еще ... рынок снижается в большей степени не из-за отсутствия денег, а именно из-за отсутствия покупателей по текущей цене. Если вы этого отрицаете, то будьте любезны, и объясните нам, почему рост цен остановился до того как случился кризис ликвидности, и почему не все квартиры в последних новостройках оказались не распроданными, и почему с начала года активность на рынке упала до нуля?
И вы жестоко ошибаетесь, когда говорите, что людей с ЗП более, чем 2000 в месяц имеется тысячи и тысячи. Хотя бы как я изучите штатное расписание в организациях, где ЗП считатется самыми высокими в стране, да и в Алмате. Или используйте для анализа данные о средней ЗП в Алмате.

[Бакитик]

***Согласна почти со всем вышесказанным.
Может Казахстану пора смирится со своим положением сырьевого придатка и открыть границу с Китаем? А разве плохо, ничего, кроме сырья не производя, жрать вкусные китайские креветки за 5 баксов кило и пить пиво за 30 тенге?)

тем более нефти на наш век хватит.

Кстать не только у нас на этот век хватит нефти
Нефтяная стратегия Азербайджана решила проблему энергетической безопасности Азербайджана на 100-150 лет вперед, заявил сегодня президент страны Ильхам Алиев

[Т-219]

КК, вы хоть спросили у Медведя и подобных, по какой цене они покупали? А готовы ли они сегодня брать квартиры по текущей цене? Сомневаюсь, т.к. силенок не хватит.

BM, извините, я уж за КК как нибудь.
Вся прелесть ситуации состоит в тем, что люди типа КК и Медведя могут просто пойти и купить себе достойное жилье по текущим ценам, вне зависимости от их величины.
Другое дело, что в качестве бизнеса недвижимость они использовать не будут.

А грамотные вменяемые специалисты типа Дилетанта будут писать правильные статьи, оперируя правильными цифрами.
Но жить будут на съемных квартирах или хрущевках в районе Жо... (по классификации Медведя)
При этом, во всех смертных грехах (в том числе и в отсутствии достойного жилья) будут виноваты все вокруг, только не он сам

[BM75]

Учитывая того факта, что полностью вывести из рынка недвижимости спекулятивного капитала пока не удается, я смею предположить, что прихода новой волны спекулятивного капитала в рынок трудно ожидать.

Цены будут падать пока достаточно хорошим темпом, т.к. запас падения огромный. Это объясняется тем, что инвесторы-спекулянты брали свои квартиры по гораздо низкой цене, чем имеется сегодня на рынке. Поэтому падение цен до уровня 2006 года и ниже по основной массе инвесторов-спекулянтов сильно не ударит, это значить, что массового слива не будет в ближайшее время. Но после достижения цен этого уровня, темп снижения должно убавиться, и продавцы будут уже ожесточенно биться за высокие цены, ибо дальше уже некуда отступать. И в этот момент, дальнейшая судьба рынка целиком и полностью зависит от положения банков и условий ипотеки. Сегодня такой сильной зависимости нет, т.к. если даже прямо сегодня или завтра все банки начнут выдавать ипотеку, все равно падение рынка не остановиться, возможно только то, что темп немного снизится и не более того. Потому что при сегодняшних ценах даже ипотека не поможет для включения в игру на рынке массового платежеспособного спроса.

[Поселянин]

не все еще сдохло
АТФ-маладца
глядишь и кредитование потихоньку начнется...

АТФу итальянская мама баблос подкинула, поэтому не всчет. Вот когда ККБ да БТА долги отдадут, хорошо бы без рефинансирования, тогда да. Считается.

Внимание! Прогнозирую рост по стоимоти и по аренде коммерческой недвижимости на первых этажах. Только что получил на руки акт о приемке офиса в эксплуатацию. Ну, квартиру на первом этаже вывел из ЖФ, да пристроил к нему крыльцо.
Тут же предложил человеку, еще один такой же вариант по выводу и пристройке, так он отказался . Говорит, что Баймагамбетов с ходу такие вещи сейчас заворачивает, даже и не рассматривая. Причины не знаю, мож кто подскажет?
Так что офисы на первом этаже будут появляться только в новостройках, которые сейчас по количеству на них живых рабочих напоминают кладбище.
Учитывая то, что стоимость офиса на первом этаже уже сейчас составляет почти две стоимости аналогичной квартиры, а также то, что в той же Турции, не говоря уже об Европах, ВСЕ первые этажи используются только под коммерцию, я делаю вывод, что даже на фоне дефицита ликвидности цены на данный вид недвижимости будут расти где-то с середины 2008 года. Насколько, сказать трудно, т.к. много внешних факторов.
Кто что думает по этому поводу?

[elfiyka]

http://www.zakon.kz/...asp?id=30136435

[BM75]

КК, вы хоть спросили у Медведя и подобных, по какой цене они покупали? А готовы ли они сегодня брать квартиры по текущей цене? Сомневаюсь, т.к. силенок не хватит.

BM, извините, я уж за КК как нибудь.
Вся прелесть ситуации состоит в тем, что люди типа КК и Медведя могут просто пойти и купить себе достойное жилье по текущим ценам, вне зависимости от их величины.
Другое дело, что в качестве бизнеса недвижимость они использовать не будут.

А грамотные вменяемые специалисты типа Дилетанта будут писать правильные статьи, оперируя правильными цифрами.
Но жить будут на съемных квартирах или хрущевках в районе Жо... (по классификации Медведя)
При этом, во всех смертных грехах (в том числе и в отсутствии достойного жилья) будут виноваты все вокруг, только не он сам

Вы тут не те слова выделили болдом, а ключевым является «могут». Но знаете, я вовсе не отрицаю того, что есть люди, могущие купить себе любую квартиру по любой цене, но это совсем не значить, что они обязательно купят, т.к. формула платежеспособного спроса такова, что она состоит из двух элементов: Желание + иметь соответствующую финансовую возможность . Наша нынешняя ситуация такова, что у человека, имеющего желания, нет соответствующей финансовой возможности по текущим ценам. А у человека, имеющего достаточную финансовую возможность, нет желания покупать квартиру, т.к. он наверняка уже имеет нужную себе недвижимость. Да, конечно, он может купить дополнительную квартиру для дополнительного заработка. И тут возникает облом, а за счет чего или кого он может заработать? Есть только два способа:
1. Продать такому же, как он другому инвестору, тогда получается пирамида, которая в конце обязательно рушиться; И судя по текущей ситуации на рынке таких дураков горе-инвесторов (читай лохов) уже не осталось.
2. Продать нуждающемуся в жилье, но тут еще больший облом возникает, у этого желающего нет денег.
Есть ли выход? Да, их два:
1. Сдать в аренду;
2. Снижать цену до уровня возможностей платежеспособного спроса.
Первый вариант опять приведет к облому, т.к. появление на рынке аренды огромного количества квартир приведет к падению арендных ставок, т.е. уменьшению инвестдохода. Тогда лучше продать ее, и вложить деньги в депозит, там хоть больший доход можно получить. И опять облом, нет покупателей по текущей цене. И в конце остается один единственный выход– снижение цен, что и в принципе наблюдается сейчас.

А грамотные специалисты типа Дилетанта поступают абсолютно правильно не покупая квартиру по цене инвестспроса, т.к. покупая квартиру позже они «заработают» огромные деньги на своих же сэкономленных средствах.

[BM75]

http://www.zakon.kz/...asp?id=30136435

Хе-хе... А какое это имеет отношение к обсуждаемой теме? Там вроде о торговых помещениях идет речь, а не о квартирах.

[So!]

http://www.zakon.kz/...asp?id=30136435

Хе-хе... А какое это имеет отношение к обсуждаемой теме? Там вроде о торговых помещениях идет речь, а не о квартирах.

А торговые помещения, у нас в литрах меряются, а не в квадратах... Там речь идет о коммерческой недвижимости, которой кстати очень сильно интересуется Дэн10.

[elfiyka]

а прямое,все эти торговые помещения (как и развязки)не в степи строить будут,а кого-то сносить,вот и покупатели ,которым не нужны банки с дорогой ипотекой
это из личного опыта-когда я продавала свою квартиру-80% потенциальных покупателей были именно попавшие под снос.

[BM75]

а прямое,все эти торговые помещения (как и развязки)не в степи строить будут,а кого-то сносить,вот и покупатели ,которым не нужны банки с дорогой ипотекой
это из личного опыта-когда я продавала свою квартиру-80% потенциальных покупателей были именно попавшие под снос.

А знаете, снос перекрывает очень незначительную часть предложения. Весьма незначительную, что расчитывать только на снос, мягко говоря, ошибочно.
К тому же, появление новых суперсовременных объектов приведет к еще большему падению цен на существующие коммерческие площади (превед Ден) .
Кстати, в Японии так и было, что в цене больше всего, на 80%, упали именно коммерческие объекты.

Сообщение отредактировал BM75: 24.10.2007, 14:15:09

[bigpapa]

КК, вы хоть спросили у Медведя и подобных, по какой цене они покупали? А готовы ли они сегодня брать квартиры по текущей цене? Сомневаюсь, т.к. силенок не хватит.

BM, извините, я уж за КК как нибудь.
Вся прелесть ситуации состоит в тем, что люди типа КК и Медведя могут просто пойти и купить себе достойное жилье по текущим ценам, вне зависимости от их величины.
Другое дело, что в качестве бизнеса недвижимость они использовать не будут.

А грамотные вменяемые специалисты типа Дилетанта будут писать правильные статьи, оперируя правильными цифрами.
Но жить будут на съемных квартирах или хрущевках в районе Жо... (по классификации Медведя)
При этом, во всех смертных грехах (в том числе и в отсутствии достойного жилья) будут виноваты все вокруг, только не он сам

Причем здесь, где живет дилетант и может он купить недвижимость или не может ?
Помоему тут речь о грамотном прогнозе идет
А пиписьками тут уже не раз мерялись, и что с того, что у кого-то она толще и длиннее, искренни рад за них

[elfiyka]

а где сказано только
насчет незначительной не согласна
на участке в 3 сотки проживает по 3-4 семьи
и квартиры они купят минимум 3
и большинство купит на вторичном рынке-меньше проблем с коммуникациями

ВМ75-доказать можно все что угодно,особенно если верить в то,что доказываешь
к тому же строительство развязок и коммерческой недвижимости ну ни как не влияет на количество жилой недвижимости или можно жить и под мостом
будущему фин.центру нужны хорошие дороги и офисы

[BM75]

а где сказано только
насчет незначительной не согласна
на участке в 3 сотки проживает по 3-4 семьи
и квартиры они купят минимум 3
и большинство купит на вторичном рынке-меньше проблем с коммуникациями

ВМ75-доказать можно все что угодно,особенно если верить в то,что доказываешь
к тому же строительство развязок и коммерческой недвижимости ну ни как не влияет на количество жилой недвижимости или можно жить и под мостом
будущему фин.центру нужны хорошие дороги и офисы

Все верно, городу нужны хорошие торговые, офисные и другие коммерческие помещения, а также и развязки, суперсовременные дороги и т.д. Но цена на все это определяется не желанием, а общеэкономической ситуацией в стране