Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Доктор]

Основными маркетмейкерами рынка недвижимости являются инвесторы, вкладывающие в долевое строительство.
Вторичный рынок, все эти крышечные индексы по сути дела мало что значат в силу низкого и ограниченного платежеспособного спроса населения.
И опять же отсутствия инвестиционного спроса на вторичку.

Да и объемы денег, вращающихся на первичном и вторичном рынке
или иными словами инвестиционных денег и денег используемых для покупки "для себя" несопоставимы.

Вторичный рынок и соответствующие "крышечные" индексы выступают в роли некой морковки для ослика инвестора, чтобы он дальше продолжал тянуть вкладываться в долевое строительство.

А то что крышечными индексами в силу закрытости и монополизации любой информации о рынке можно манипулировать легко и сколько угодно я думаю ни для кого не секрет.

То есть основная target аудитория это именно инвесторы. Отсюда и освобождение от налогов и возможность легализации теневых денег при вложении в недвижимость, предоставляемые нашим заботливым государством. Таким образом инвесторам ясно и недвусмысленно говорят куда следует вкладывать деньги.

Так вот.. почему начались проблемы у строительных компаний?, которые естественным образом отразились на сносе и объемах выплачиваемых компенсаций.

На мой взгляд причина одна-резкое снижение спроса на первичном рынке. Инвестор просто не принял столь резкое повышение цен. По каким причинам? Их может быть несколько и все они уже упоминались в этой ветке.
1) Вкладываясь в долевое строительство на полтора-два года инвестор должен получить определенный доход, то есть быть уверенным что сможет продать объект по окончании строительства по цене значительно превышающей цену покупки. Грубо говоря купив за 2500 тыс.за кв. он должен быть уверен что продаст по крайней мере за 4000-5000. Иначе зачем нести такие риски?
Вопрос кому он сможет продать за эти деньги. Такому же инвестору? Навряд ли.
Обычному среднестатистическому гражданину со средней зарплатой? Тоже вряд ли. Только если за это время зарплаты вырастут в несколько раз, что маловероятно.

Тут уже говорилось об индексе или соотношении годовых зарплат к стоимости жилья.
То есть с инвестиционной точки зрения вложения на таком рынке слишком рискованны.

К тому же здесь наложились проблемы со сбытом объектов которые начали сдаваться в массовом количестве в эксплуатацию в последнее время. Ведь массовое строительство многих объектов началось как раз полтора-два года назад.

2) Уровень цен на первичном рынке уже сопоставим или превышает цены во многих других, привлекательных с инвестиционной точки зрения странах.
То есть для инвестора есть выбор вкладываться в КЗ или в Эмираты, Испанию, Болгарию, Турцию и др.
Если сравнивать уровень цен, качество строительства, безопасность и защиту инвестиций, то сравнение явно не в пользу Казахстана.
Я уже говорил что на последней выставке KazRealty-2007 по сравнению с предыдущей присутствовало очень большое количество зарубежных риэлторских агенств, предлагающих недвижимость за рубежом.
Если они сюда приехали, значит со стороны казахстанских клиентов уже есть очень большой спрос.

3) Сколько бы не говорили о железобетонной стабильности в КЗ факты таковы- вопросы передачи власти в стране, а также защиты собственности и инвестиций стоят очень остро. По сути дела никто не застрахован от того что может всё завтра потерять.
То есть риски очень высоки при том что возможный инвестиционный доход и его величина под вопросом.

Таким образом, как я уже говорил скорее всего спрос на первичку упал, у строительных компаний образовались разрывы в денежных потоках, начались проблемы с выплатой компенсаций за снос. Многим компаниям пришлось пересмотреть планы развития. Некоторые компании стали испытывать проблемы с деньгами. Тем более те кто полагались лишь на средства дольщиков.
Недавнее выступление президента о запрете строительства в Алматы, вроде бы которое должно было оказать поддержку рынку, на деле оказалось медвежьей услугой.
Всё это естественным образом отражается и на вторичном рынке.

Но именно процессы происходящие на первичном рынке и готовности инвесторов инвестировать в долевое строительство, объемы этих инвестиций определяют текущее состояние вторичного рынка и перспективы его развития.
Все вышесказанное ИМХО.

Ну а кто рулил и рулит на самом деле всё это время - можете сделать выводы сами, дорогие маи.

И ваще, читайте дилетанта. В этом году он практически не ошибался. Жаль вот только, что опустился до грызни, сам ее и провоцируя.

[Калистрат Калиныч]

Ну а кто рулил и рулит на самом деле всё это время - можете сделать выводы сами, дорогие маи.

И ваще, читайте дилетанта. В этом году он практически не ошибался. Жаль вот только, что опустился до грызни, сам ее и провоцируя.

Булгари, Вы сами то прочли, что здесь написано? Значит наш рынок встал и ушел вниз из за отсутсвия конечного потребителя? То есть - все, кто участвовал в долевке - есть спекулянты, а кто у барыг не хотел покупать - те самые, мифические потребители, которым не позволяет ЗП?
Тогда дилетант и ВМ75 рулят.

На себя посмотрите в зеркало? У Вас есть возможность покупать по этим ценам? И у меня есть. А Медведь кто? Конечный потребитель или барыга? И таких людей - тысячи, не всем же работать за 500-1000$ на господина N? Хотят работать на него, значит будут и арендовать у него.

И ещё... рынок снижается не из за отсутствия конечного потребителя, так как он есть, а из за отсутствия на рынке денег. Чья здесь вина, Вы прекрасно знаете. Никак не конечного потребителя, он здесь, пока, не причем, объем строительства для него маловат и дороговат. Пока ещё насыщяются "верхи" и им самим не хватает. Дойдёт дело и до низов, но позже в G4.

Так что дилетанты отдыхают, а рулят центристы. гу гу гу.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 23.10.2007, 23:27:00

[Доктор]

Ага, рулите рулите.
Зы - денег нет сейчас, а рынок встал с апреля. Потому что перестал расти и потерял инвестиционную привлекательность. Вот и уплыло бабло с этого омута.

[МУП]

И ещё... рынок снижается не из за отсутствия конечного потребителя, так как он есть, а из за отсутствия на рынке денег.

ИМХО, верно, но только отчасти... Точнее это разные стороны одного процесса.
Конечный потребитель отлетел, так как "подкачивался" заемными бабками.

(Только не надо напоминать, что 70% приносили деньги налом и сразу - такая ситуация была характерна, но для более раннего рынка 2002-2006гг.)

Сообщение отредактировал МУП: 23.10.2007, 23:47:32

[МУП]

Признаюсь, не читал "раннего" Дилетанта. Приятно удивлен наличием мыслей и рассудительности.
Очень контрастирует с его последними постами, где были только брызгание слюной и рычание.

Вот так заново для себя можно ково-нить открыть. Спасибо, Булгари.

[Доктор]

МУП, когда индекс рос по 2% в неделю, именно он, чуть ли не единственный, кто говорил, что эта комедия кончится в течение года. И очень грамотно доказывал свою точку зрения. Именно он пробудил мой интерес к этой теме.
Но он и iegudi не очень приятны для некотрых, как и новенький ВМ75. Большинство их постов по теме и логичны. Какой выход? Перейти на личности и увести от сабжа.
Дилетанта обстреливали много месяцев, так что неудивительно, что у человека просто нервы сдали.

[Калистрат Калиныч]

И ещё... рынок снижается не из за отсутствия конечного потребителя, так как он есть, а из за отсутствия на рынке денег.

ИМХО, верно, но только отчасти... Точнее это разные стороны одного процесса.
Конечный потребитель отлетел, так как "подкачивался" заемными бабками.

(Только не надо напоминать, что 70% приносили деньги налом и сразу - такая ситуация была характерна, но для более раннего рынка 2002-2006гг.)

Конечный потребитель, это не тот, кто "накачивался" заемными средствами.

Совершенно ложное предположение. Исходящее из того, что конечным потребителем должен быть любой гражданин РК, не имеющий за душой ничего, кроме скромной ЗП.

На самом деле:
Конечным потребителем является любой житель г. Алматы, имеющий недвижимость в г. Алматы и желающий её улучшить. Теперь вспомним сколько населения в Алматы и сколько у алматинцев недвижимости?

Алматы - алматинцам! Если хочешь вступить в их ряды - плати за это звонкой монетой.

[МУП]

Калиныч, ну причем тут ЗП?
Улучшающие условия тожа лезли в кредит по полной программе.
Так что не убедили.

[Сольвёр]

Привет всем! Меня сейчас интересует, каковы сегодняшние котировки по типу строения и какому предшествующему периоду-дате (на этапе роста) они соответствуют. Нужны котировка и дата, например панель 2800 (20 января), кирпич - 3100 (15 февраля) и т.д. Есть мысля!

[Калистрат Калиныч]

Привет всем! Меня сейчас интересует, каковы сегодняшние котировки по типу строения и какому предшествующему периоду-дате (на этапе роста) они соответствуют. Нужны котировка и дата, например панель 2800 (20 января), кирпич - 3100 (15 февраля) и т.д. Есть мысля!

Сольвер, а в чем вопрос то? Гляньте таблицы Саунаса, там все есть!
http://spreadsheets....uYSiaHFpDJg_-Xg

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 24.10.2007, 01:16:46

[saunas]

http://spreadsheets....uYSiaHFpDJg_-Xg

Сообщение отредактировал saunas: 24.10.2007, 09:20:48

[Denim Tornado]

Сольвер, шо за мысля там у вас есть? Неужели открытие мирового масштаба?

[Mardikor]

саунас, че то не грузится страничка
сжимаете график?

[saunas]

саунас, че то не грузится страничка
сжимаете график?

Грузицо.
В мой пост тыкайте.
Куда его еще сжимать нах?

[Mardikor]

шкалу поменяйте, ось ординат сделайте от 2600 до 3600
и сделайте более квадратным график.
как на пред.странице

[Калистрат Калиныч]

саунас, че то не грузится страничка
сжимаете график?

Грузицо.
В мой пост тыкайте.
Куда его еще сжимать нах?

Саунас, Послушайте Мардикора, он прафф. Намного нагляднее у него получилось! Не сердитесь, но можно улучшить адназначна!

[МУП]

Исходя из таблицы Саунаса, можно сделать наблюдение, что снижение крышного индекса потихоньку ускоряется:

Август 16 0,37%
Август 23 -1,20%
Август 30 -1,07%
Сентябрь 6 -1,08%
Сентябрь 13 -2,13%
Сентябрь 20 -0,97%
Сентябрь 27 -2,78%
Октябрь 4 -1,73%
Октябрь 11 -1,47%
Октябрь 18 -2,36%
Октябрь 25 -1,56%

Если б не ускорялось, то я со своей стрельбой в -1,35 попал бы на этой неделе в призеры. Ан нет.

Сообщение отредактировал МУП: 24.10.2007, 09:55:27

[dalila]

ВМ75, у меня к вам вопрос. Недавно вы сказали, что сомневаетесь в падении цен на "элитку".
1) кто ее будет покупать?
2) если таки найдутся покупатели, то цена будет расти?
3) на сколько?

***Попахивает центризмом)))

[bigpapa]

АО "Банк Развития Казахстана" выступило с предложением к банкам второго уровня о рефинансировании их инвестиционных проектов

/KASE, 23.10.07/ - АО "Банк Развития Казахстана" (Астана), ценные бумаги
которого торгуются в официальном списке Казахстанской фондовой биржи
(KASE) категории "А", предоставило KASE пресс-релиз, в котором
сообщается следующее:

начало цитаты

АО "Банк Развития Казахстана" с целью расширения дальнейшего
сотрудничества вышло с официальным предложением к банкам второго
уровня Казахстана (БВУ) о возможности рефинансирования инвестиционных
проектов БВУ. Данное предложение содержится в письме Банка,
направленном руководителям БВУ.

Проекты БВУ, направленные на рефинансирование, должны
соответствовать инвестиционным приоритетам и кредитной политике БРК.
Исключением для рефинансирования является производство оружия,
алкогольной продукции и табачных изделий, разведка и добыча сырьевых
ресурсов, жилищное строительство, строительство учебных и общественно-
развлекательных комплексов и другие подобные проекты.

Срок займа должен составлять не менее 5 лет с суммой не менее 5 млн.
долларов США. Займы по предлагаемым проектам должны быть
классифицированы как "стандартные", с достаточным уровнем обеспечения.

Получить более подробную информацию о Банке Развития Казахстана,
ознакомится с перечнем необходимых документов возможно на сайте
www.kdb.kz, по вопросам и требованиям к проектам обращаться к Директору
Департамента кредитования проектов Кидрисову Руслану Муратовичу по
тел.: +7717 2792637, факс: +7717 2792640, e-mail: ruslan@kdb.kz

конец цитаты

[Mardikor]

кто там про свечки говорил?