Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[RustOs]

По нормам ГК

Статья 20. Имущественная ответственность гражданина

1. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательными актами не может быть обращено взыскание.

2. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Гражданским процессуальным кодексом Республики Казахстан.


Вот только не нашел Перечень имущества .... если у кого есть инфа выложите пожалуйста.

Перечень
имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующие виды имущества, принадлежащего должнику на праве собственности или являющегося его долей в общей собственности, необходимого для должника и лиц, находящихся на его иждивении:
1. Предметы домашней обстановки, утвари, одежды:
а) одежда, обувь, белье, постельные принадлежности, кухонная и столовая утварь, находившиеся в употреблении, за исключением меховой и другой ценной одежды (если имеется иная одежда, способная заменить ее для обеспечения прожиточного минимума), столовых сервизов, предметов, сделанных из драгоценных металлов, а также имеющих художественную ценность;
б) мебель, минимально необходимая для должника и членов его семьи (по одной кровати и стулу на каждое лицо, один стол, один шкаф и один сундук на семью);
в) все детские принадлежности.
2. Продукты питания в количестве, необходимом для должника и его семьи до нового урожая, хозяйственные постройки и домашний скот в количестве, необходимом для удовлетворения потребностей должника и его семьи, а также корм для скота, если основным занятием должника является сельское хозяйство, а в остальных случаях ? продукты питания и деньги на общую сумму в размере, равном или менее минимального размера заработной платы.
3. Топливо, предназначенное для приготовления пищи и отопления жилого помещения семьи.
4. Инвентарь (в том числе пособия и книги), необходимый для продолжения профессиональных занятий должника, за исключением случаев, когда должник приговором суда лишен права заниматься определенной деятельностью или когда инвентарь использовался им для совершения преступления.
5. Транспортные средства, специально предназначенные для передвижения инвалидов.
6. Международные, государственные и иные призы, которыми награжден должник.

Сообщение отредактировал RustOs: 19.02.2007, 18:30:07

[attorney.kz]

так что останетесь в одних тапочках

[Nice]

Слышал сегодня по новостям что задолженность перед банками по невыплате эпотечных кредитов состовляет 18% надо уже призадуматься. Скоро банки лихорадочно начнут продовать квартиры за которые не могут расплатиться а проще говоря цены пойдут вниз так как у нас не так много людей которые могут позволить взять кредит и платить по 1000 $ в месяц за квартиру. А если цены будут стремительно рости то у меня есть дом в капчегае буду от туда каждый день ездить на работу по крайней мере амортизация и рассход бензина будет гораздо меньше чем выплата ежемесячно по 1000$

[Медведь]

18% от ипотечных - больше похоже на каплю в море.

А зачем банкам лихорадочно скидывать залоговые квартиры и дома? Можно вполне не торопясь и с хорошей маржой.

[Nice]

так что останетесь в одних тапочках

Тапочти тоже заберут и продадут в погашения кредита.

[Sunny]

Слышал сегодня по новостям что задолженность перед банками по невыплате эпотечных кредитов состовляет 18% надо уже призадуматься. Скоро банки лихорадочно начнут продовать квартиры за которые не могут расплатиться а проще говоря цены пойдут вниз так как у нас не так много людей которые могут позволить взять кредит и платить по 1000 $ в месяц за квартиру. А если цены будут стремительно рости то у меня есть дом в капчегае буду от туда каждый день ездить на работу по крайней мере амортизация и рассход бензина будет гораздо меньше чем выплата ежемесячно по 1000$

А на чем основано Ваше "лихорадочно"? можно подумать банки раньше не продавали залоговое имущество ... в том числе и квартиры. Так же предлагаю задуматся что не все не платильщики брали 80-100%% ипотеки, вывод 18% - это не 18% от общей стоимости ипотечного жилья, и эти 18% могут с лихвой покрытся продажей залогового имущества на аукционе, что отнють не означает появления на рынке квартир по демпинговым ценам. Конечно цена вероятно будет ниже рыночной но ненамного.

[Правша]

Народ, кто покупал недавно квартиру? Поделитесь опытом торга. Допустим, если квартира стоит 160 тыс, за сколько ее реально можно купить. Сколько сбрасывают продавцы при продаже? Если брать за наличные?

[Nice]

18% от ипотечных - больше похоже на каплю в море.

А зачем банкам лихорадочно скидывать залоговые квартиры и дома? Можно вполне не торопясь и с хорошей маржой.

Я не начальник как вы а простой рабочий и отвечу Вам очень просто.

Пример здан дом на 100 квартир из них 18% квартир пустуют по пречине того что люди не могут погасить свой кредит. Возмем среднее 18 квартир общей площадью по 50 кв.м стоимость которых состовляет примерно 1600 $ за кв.м и так простыми рассчетами зделаем следующее.

18*50*1600= 1 440 000$ это деньги которые так сказать замороженный капитал банк не может воспользоваться этой суммой. Я надеюсь вам понятно.

Могу обьяснить еще проще. У вас есть 100 000$ которые вложенны в бизнес (товар) и они приносят вам доход тем что каждый раз оборачиваються если ваш товар станет не кому не нужным тоесть он просто напросто будет лежать на складе это назаваеться замороженная сумма вы будете продовать этот товар гораздо дешевле что бы хоть как нибудь вернуть те деньги которые у вас замороженны.

[Odracl]

18% от ипотечных - больше похоже на каплю в море.

А зачем банкам лихорадочно скидывать залоговые квартиры и дома? Можно вполне не торопясь и с хорошей маржой.

А потому что страшно .... вдруг не смогут.

А потом опять же включаются нормы Гражданского кодекса, банк не имеет право забрать квартиру себе в собственность а он обязан продать ее на аукционе, из выручвенной суммы он забирает сумму основного долга, проценты, пени, штрафы .... а если что останется обязан вернуть заемщиуку.

Таким образом банк абсолютно не заинтересован продать предмет залога подороже .... поскольку больше чем ему должен заемщик с этого не переподет. Следовательно банки смогут серьезно демпинговать рынок по скольку при выдаче кредита есть первоначальный взнос и предмет залога оценивается с дисконтом, а банк интересуют живые деньги ...... так что банк легко может опустить стоимость реализуемого залога процентов на 40% ниже рынка, чтобы быстро реализовать актив и не чего не потерять .....

Собственно вот вам и обрушение рынка....

[IT-wnik]

8*50*1600= 1 440 000$ это деньги которые так сказать замороженный капитал банк не может воспользоваться этой суммой. Я надеюсь вам понятно.

Дело не совсем так. как уже было сказано выше. Банкам действительно незачем сливать квартиры сразу. У них сейчас достаточно денег. Вполне могут подождать и продавать понемногу.
Теперь есть вероятность, что кредит на покупку квартиры будет труднее получить.
Но на ценах это не скажется.

[Nice]

Слышал сегодня по новостям что задолженность перед банками по невыплате эпотечных кредитов состовляет 18% надо уже призадуматься. Скоро банки лихорадочно начнут продовать квартиры за которые не могут расплатиться а проще говоря цены пойдут вниз так как у нас не так много людей которые могут позволить взять кредит и платить по 1000 $ в месяц за квартиру. А если цены будут стремительно рости то у меня есть дом в капчегае буду от туда каждый день ездить на работу по крайней мере амортизация и рассход бензина будет гораздо меньше чем выплата ежемесячно по 1000$

А на чем основано Ваше "лихорадочно"? можно подумать банки раньше не продавали залоговое имущество ... в том числе и квартиры. Так же предлагаю задуматся что не все не платильщики брали 80-100%% ипотеки, вывод 18% - это не 18% от общей стоимости ипотечного жилья, и эти 18% могут с лихвой покрытся продажей залогового имущества на аукционе, что отнють не означает появления на рынке квартир по демпинговым ценам. Конечно цена вероятно будет ниже рыночной но ненамного.

Мои заключения складываються только из здравого логистического соображения. сейчас банки исскуственно сдерживают цены. Так как что бы не было сильного роста процента невозвращаемых денег они увеличивают срок кредитования тем самым уменьшая стоимость выплат ежемесячно. Получив недавние маркейтенговые ислледования по Алмате у нас в городе 47% населения получает месячный доход на семью в сумме 60 000 тенге, 23 % свыше 100 000 тнг., 17 % свыше 200 000 тнг. и только 10 % свыше 400 000 и только 3% имеют доход свыше 500 000 тнг. Опять же математический рассчет из 1,5 млн населения алматы 3% это 45 000 человек. Вы понимаете сами что у многих просто нет возможности взять кредит что бы ваплачивать неимоверные суммы.

[Медведь]

Nice, смысл сливать залог, если он только дорожает со временем? Понятно, что это временно, но пока дорожает.

Ну и где эти "18 квартир"? Попробуйте купить их на аукционах, повсеместно устраиваемых банками, горящими в лихорадке быстро отбить свои замороженные активы.
Как Вы думаете, получится? Нет, конечно. А почему? Да, потому что до аукционов ситуация не доходит. Как только заемщик чувствует, что не в состоянии выплачивать банку, он просто продает недвижимость, на которую замахнулся

Надо понимать, что те же банки нисколько не заинтересованы в крушении цен на недвижимость, поскольку сами являются крупными собственниками, что отражено в их балансе. В случае драматического падения цен, как отразится на банках переоценка активов?

Я уже говорил, что продажа залогового имущества скорее всего будет осуществляться ?своим? людям. И в итоге это нисколько не скажется на уровне цен.

Другое дело, что по закону банк должен публично реализовать залог, и то что останется после вычетов в пользу банка, отдать горе заемщику. Хорошо, пусть банк продал в полцены, да так, что заемщик еще и должен остался. Насколько это реально и нужно для общего дела ?крушение цен?:

1. К такой бросовой цене допустят только ?своих?. Они тихо обрадуются и все;
2. Этот залог купит ?перекупщик?, опять же из ?своих? и что он сделает? Выставит на продажу по рыночной цене;
3. В случае публичной и честной процедуры аукциона, почему вы думаете, что цена будет ?сливная?? Она мало чем будет отличаться от рыночной. Минус 10% достаточно, что бы было много желающих.

В поддержании нынешнего уровня цен заинтересованы все кроме, тех у кого нет жилья. Это Вам не о чем не говорит? И смею Вас уверить, когда Вы заимеете квартиру, Вы тоже будете за ?рост цен?. А если Вы уже собственник, то я просто не могу понять – Вы ?за идею? что ли?

Сообщение отредактировал Медведь: 20.02.2007, 17:22:24

[Медведь]

Народ, кто покупал недавно квартиру? Поделитесь опытом торга. Допустим, если квартира стоит 160 тыс, за сколько ее реально можно купить. Сколько сбрасывают продавцы при продаже? Если брать за наличные?

Я выше писал, есть два типа продавцов: те кто хочет продать и те кто "типа хочет".
Без описания квартиры и района, трудно что-нибудь сказать.

А так, если за нал, то лучше просто назвать им ту сумму, которую не жалко и добавить: "Если надумаете, звоните".

Сообщение отредактировал Медведь: 20.02.2007, 17:23:07

[Odracl]

Медведь вы исходите из предположения роста цен, и исходя из этой предпосылки вы абсолютно правы .....
1. Собственник если видит что не справляется с кредитом сам реализует недвижимость и расчитывается с кредитом.
2. Если что банк скидывает недвижимость своим и те с удовольствием ее покупают.

Все великолепно работает и проблем не возникает.

Но я рассматриваю другую ситуацию, ситуацию когда идет падение цен (даже не крушение а просто снижение) и в этой ситуации все переворачивается совсем в другую сторону.

Основная проблема заключается в том что когда рост цен сменится падением, квартиры перестанут покупать как горячие перожки а наоборот будут стремится купить позже (т.е. дешевле) .....

[Alsagat]

Слышал сегодня по новостям что задолженность перед банками по невыплате эпотечных кредитов состовляет 18% надо уже призадуматься. Скоро банки лихорадочно начнут продовать квартиры за которые не могут расплатиться а проще говоря цены пойдут вниз так как у нас не так много людей которые могут позволить взять кредит и платить по 1000 $ в месяц за квартиру. А если цены будут стремительно рости то у меня есть дом в капчегае буду от туда каждый день ездить на работу по крайней мере амортизация и рассход бензина будет гораздо меньше чем выплата ежемесячно по 1000$

А на чем основано Ваше "лихорадочно"? можно подумать банки раньше не продавали залоговое имущество ... в том числе и квартиры. Так же предлагаю задуматся что не все не платильщики брали 80-100%% ипотеки, вывод 18% - это не 18% от общей стоимости ипотечного жилья, и эти 18% могут с лихвой покрытся продажей залогового имущества на аукционе, что отнють не означает появления на рынке квартир по демпинговым ценам. Конечно цена вероятно будет ниже рыночной но ненамного.

Цена не намного ниже рыночной и очередь желающих прикупить еще одну квартирку чуть по-дешевле.

[Медведь]

Odracl, по этому поводу я говорил, что оформлять ипотеку в настоящее время - уже не оправдано.

В случае же просто снижения цен, о котором Вы говорите, надо принимать во внимание, что:

1. при просто снижении цен, они не будут ниже цен в договоре "горе ипотечника", т.к. если договору хотя бы полгода, то цена в нем ниже текущей процентов на 30%;
2. если текущие цены упадут на указанные выше 30% - это снижение или крушение?
3. опять же на моем случае - у меня в договоре стоит 970 за кв.м., в настоящее время цена 1.700. Предположим я банкрот. Залоговую недвижимость идет с аукциона. Каковы шансы, что она будет продана ниже, чем 970? Я так понимаю, что нулевые.
4. А каковы шансы, что цены на рынке будут ниже 970? Тоже нулевые.

[Odracl]

Odracl, по этому поводу я говорил, что оформлять ипотеку в настоящее время - уже не оправдано.

Во всех источниках указывается что ипотечные кредиты формируют существенную часть платежеспособного спроса, и если по вашим словам в настоящее время брать ипотечный кредит неоправдано (в чем я с вами солидарен), то получается огромный дисбаланс спроса и предложения. И по всем законам рыночной экономики цена должна упасть. Конечно назвать нашу экономику рыночной нельзя, а тем более рынок недвижимости, но и он не может избежать данных тенденций....

В случае же просто снижения цен, о котором Вы говорите, надо принимать во внимание, что:
1. при просто снижении цен, они не будут ниже цен в договоре "горе ипотечника", т.к. если договору хотя бы полгода, то цена в нем ниже текущей процентов на 30%;

А банки в дураках ни когда не останутся, это факт ......

2. если текущие цены упадут на указанные выше 30% - это снижение или крушение?

Я и пытаюсь донести свое виденье ситуации, что за снижением цены неминуемо последует обвал рынка.... это как лавина только двинется и уже не остановишь....

3. опять же на моем случае - у меня в договоре стоит 970 за кв.м., в настоящее время цена 1.700. Предположим я банкрот. Залоговую недвижимость идет с аукциона. Каковы шансы, что она будет продана ниже, чем 970? Я так понимаю, что нулевые.
4. А каковы шансы, что цены на рынке будут ниже 970? Тоже нулевые.

По моему мнению справедливая цена на недвижимость должна быть где то в районе 1500.

[Медведь]

Во всех источниках указывается что ипотечные кредиты формируют существенную часть платежеспособного спроса, и если по вашим словам в настоящее время брать ипотечный кредит неоправдано (в чем я с вами солидарен), то получается огромный дисбаланс спроса и предложения. И по всем законам рыночной экономики цена должна упасть. Конечно назвать нашу экономику рыночной нельзя, а тем более рынок недвижимости, но и он не может избежать данных тенденций....

Я и пытаюсь донести свое виденье ситуации, что за снижением цены неминуемо последует обвал рынка.... это как лавина только двинется и уже не остановишь....

А теперь посмотрите:
1. Размеры компенсаций, которые получают владельцы сносимых домов - в большинстве своем достаточно большие суммы. Куда эти деньги пойдут и идут? Эти люди и есть те кто формирует спрос, на достаточном уровне для поддержания баланса спрос/предложения;
2. Компании застройщики, которые находятся в экономическом сговоре - тут все понятно;
3. Ограничения банков на внешние кредиты - проценты по ипотеке могут начать расти;
4. Из того, что "под снос", освоена только малая часть - в дополнение к п.1;
5. Недвижимость как "бизнес" принадлежит "крупным" людям;
На мой взгляд этип пунков достаточно, что бы не говорить об лавинном обвале.

Что значит банки не останутся в дураках? Введение "института банкротства физического лица" например, легко решит эту проблему и банки останутся в дураках - это так для примера.

[Nice]

То Медведь Прошу вас учесть то что большенство активов банка это и есть то имущество которое купленно по ипотеке. Получаеться что в основном оборот банка состовляет не большое количество наличных денежных средств. Потом прошу учесть что вы покупали квартиру по цене 970$ за кв.м а сейчас 1600$. цены конечно же не будут ниже той суммы что вы покупали но они рано или поздно достигнут своего потолка так как покупаемость со временем падает. Допустим сейчас по стоимости 1600$ за кв.м может позволить себе купить скажем 10000 тыс человек но с быстрым росто строительства эти 10000 человек выкупят квартиры свои. И тогда нужно будет снижать стоимость так как покупная потребность снижаеться. Так же большое значение играет стоимость земли она не чем не обоснованна. Почему земля скажем так в капчигае стоит 10 000 тенге за сотку а в городе минимум 30 000 $ это все из-за искуственно поднятой цены. Так как земля нужна застройщику по этой причине цены ростут. Опять же 3-х комнатная квартира в Капчигае стоит 40 000$ а в Алматы 200 000$ чем это все обоснованно только тем что банки Искуственно держат цены и завышают их. Что бы не обонкротиться и так сказать перестрохавать себя при отказе покупателя от товара.

[Медведь]

Nice,
Насколько я понимаю, то что находится в залоге по ипотечным договорам (ипотека - значит залог, с греческого что ли, не суть) не является имуществом банков. Недвижимость, приобретенная по ипотеке, является имуществом заемщика, которым он гарантирует выплату кредита. Только в случае не выполнения обязательств заемщика, имущественные права на залог переходят к банку. Выданные кредиты отражаются в банке как требования.

Говоря об активах банков, я говорил об огромном количестве зданий которые находятся в собственности банков.

Все о чем Вы говорите - логично. Но все что реально происходит, в наших условиях, не будет никогда подчиняться логике.

Да цены в Алматы "надуты", но лишь только потому, что есть люди, которые эти деньги платят. Я живу и хочу жить в Алматы. А в Капчагае - нет. И тот, кто хочет жить тут, должен принимать условия игры, не может - есть много городов в РК, а в мире - еще больше.

Сообщение отредактировал Медведь: 20.02.2007, 18:09:37