Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Золотые слова: вероятность возникновения банковского кризиса будет тем больше, чем меньше соотношение капитала и активов банков

А этого ведь знали все, особенно наши регуляторные органы. Но почему такое было допущено? Есть ли этому какое-либо нормальное объяснение ? Не знаю. Но я бы объяснил таким образом, что в последней стадии пирамидостроительства его участники теряют что такой СТРАХ. Поддаются всеобщей психологии, и не обращают внимание на всевозможные расчеты, и оценку рисков. Итого - пирамида рушится.
Авторство такого объяснения не принадлежит лично мне, и данное объяснение тоже, скорее всего, было известно строителям этой пирамиды. Но увы...

Сообщение отредактировал BM75: 20.10.2007, 18:39:39

[BM75]

Индекс доходности жилья
Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять – «а реально ли квартира стоит этих денег?».

Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.


Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.


Отсюда можно понять, и примерно прогнозировать когда у нас на рынке могут появиться новые инвесторы-спекулянты...

[Калистрат Калиныч]

Что то ... я отстал от жизни.
Только прочел, что Доуджонс упал на 2,7%, сегодня ночью. Почти 400 пунктов.
Может, пока тарился солью с сахаром, не увидел, какие пиндосы несчастные?
Ужос, что твориться... куда Буш смотрит? Вот у нас, хорошо!
Папа сказал, что кризиса нет и кризис рассосался сам собой!

[Доктор]

NASDAQ тоже -2.7%
Зато нефть больше 90%/барель. А мы тут соль и спички покупаем. Кризис в головах видимо

[Византиец]

В августе был поставлен рекорд по оттоку капитала из США -163 млрд. Обычно наблюдался приток 40-80 млрд в месяц. Это так отыграли ипотечные проблемы в США.

[Калистрат Калиныч]

В августе был поставлен рекорд по оттоку капитала из США -163 млрд. Обычно наблюдался приток 40-80 млрд в месяц. Это так отыграли ипотечные проблемы в США.

Интересно.
Капитал бежит отовсюду. Из Казахстана, Америки, Британии, развивающихся стран, итд, итп.
ФРС, нацбанки разныхстран вливали на на рынки миллиарды долларов и понижали учетные ставки.
Если в одном месте убывает, то в другом прибывает.

Куда далась, эта часть мирового капитала???
Куда сбежали эти монетки?

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 20.10.2007, 22:45:45

[Доктор]

Куда далась, эта часть мирового капитала???
Куда сбежали эти монетки?

И тут все с подозрением посмотрели на Калиныча...

[Калистрат Калиныч]

Куда далась, эта часть мирового капитала???
Куда сбежали эти монетки?

И тут все с подозрением посмотрели на Калиныча...

Да нет, это - точно не я.
Я же серьёзно спрашиваю. Куда могли деваться деньги?
В матрасы зашили, проклятые инвесторы? Уффф злодеи!
Мировой кризис намечается, а они денюжки зажали. Не дай бог ещё Иранскую карту разыграют, тогда ваще кирдык.
В связи с бомбёжками, дешевая недвижимость может обрушиться по настоящему!

[Shahin]

Может в Россию.Вон Путин недавно немцам же сказал,что нам ваши 6 ярдов,когда только одна частная Итальянская компания вливает 4 ярдов.Что-то там активно обсуждают об инвестициях в Российскую инфраструктуру.
Так что денежкам найдут применение,только вот доллар уж больно меня настораживает из-за Американской экономики.

[Denim Tornado]

Шалом! Вы в курсе, что индекс всегда был выше фактических цен (сделки) на 15-20%? Т.е. вы прогнозируете средневзвешенную цену квадрата в пределах 1200-1600?
Значит квартира=машина, как раньше?

В далекие 90-е квартира равнялась бушной машине. А вот 1200-1600, т.е. среднестатистическая квартира в районе 60 тыс. долларов - это никак не бушная машина, а новый шикарный внедорожник. Нелогично сравнивать.

[МУП]

Куда сбежали эти монетки?

А куда они могут вообще сбежать?
В Конго, где новая войнушка начинается?

Бежать им некуда. Так, перетекают из одной сферы экономики в другую.
Нынче добывающие и сырьевые компашки растут в цене. Новый Пузыр.
Гугл надулся за последние месяцы немерянно. Новый Пузыр.
Жратвенные компании, опять-таки...

[Калистрат Калиныч]

Куда сбежали эти монетки?

А куда они могут вообще сбежать?
В Конго, где новая войнушка начинается?

Бежать им некуда. Так, перетекают из одной сферы экономики в другую.
Нынче добывающие и сырьевые компашки растут в цене. Новый Пузыр.
Гугл надулся за последние месяцы немерянно. Новый Пузыр.
Жратвенные компании, опять-таки...

Мне кажется, это не так.
Устроить гонку цен на пищу - не возможно. Это, грозит голодными бунтами и сменой власти - раз.
Два, это то, что рынок пищевых продуктов не в состоянии поглотить, эдакую массу денег.
Так что, напрягаем мозг дальше.

[alba]

Моя версия - все бабло утекло в бывший 3-й мир - Бразилия Россия Индия Китай. + к арабам. КЗ, занятый строительством жилья, оказался в пролете

А вот у меня в альянсе ипотека поднялась с 13% до 17% (!)

Эти твари (банкиры) лишились дешевых западных денег (говорят, еще Эни не последнюю роль в этом сыграло) и теперь поднимают % по вознаграждению. И когда снова дешевые деньги будут - неизвестно.

Так что кризис может и случится. По крайней мере, рецессия точно.

Не х...й было все деньги в строительный сектор вбухивать.

Резюме: все-таки можно впадать в отчаяние

[Tatyana1375]

В Россию точно прибыло,они официально озвучивают цифру 170 млрд.дол. с начала 2007 г.
Сама знаю не одного чела,которые успели во время слить недвижимость здесь и взять там.

[Калистрат Калиныч]

А вот у меня в альянсе ипотека поднялась с 13% до 17% (!)
Эти твари (банкиры) ...
Резюме: все-таки можно впадать в отчаяние

Читайте, то что подписываете. Выбирайте банки, их много. У меня ни один кредит не поднялся, как были 13-13,5%, так и остались.
Банкиры просто выполнят условия договора, под которым Вы поставили свою подпись, почему же они твари?
В отчаяние впадать нет причин, - главное все живы и здоровы.

[МУП]

Мне кажется, это не так.
Устроить гонку цен на пищу - не возможно. Это, грозит голодными бунтами и сменой власти - раз.
Два, это то, что рынок пищевых продуктов не в состоянии поглотить, эдакую массу денег.
Так что, напрягаем мозг дальше.

Да? Фих его знает...
Факт в том, что цены на жратву скакнули разом в половине мира. И это поразительно совпало с штормом на финансовых рынках.
А что еще скакнуло?
Нефть.
А теперь смотрим сюда

зы кажется, Россия еще не надута до предела, потенциал к дальнейшему надутию имеется.

Сообщение отредактировал МУП: 21.10.2007, 19:25:35

[Калистрат Калиныч]

Мне кажется, это не так.
Устроить гонку цен на пищу - не возможно. Это, грозит голодными бунтами и сменой власти - раз.
Два, это то, что рынок пищевых продуктов не в состоянии поглотить, эдакую массу денег.
Так что, напрягаем мозг дальше.

Да? Фих его знает...
Факт в том, что цены на жратву скакнули разом в половине мира. И это поразительно совпало с штормом на финансовых рынках.
А что еще скакнуло?
Нефть.
А теперь смотрим сюда

Нефть, всё последнее время росла, так что отпадает.
Жратва - скорее всего совпадение, формируемое не горячими деньгами у инвестора, а чем то другим, чем точно - я не интересовался.
Скакнуло и золото, но факт всех этих скачков не в том, что в эти рынки перетекли финансовые средства и "вдруг", оказался бешеный дифицит золота или зерна... Это понятно.

В рынках недвижимости денег на несколько порядков больше, чем в зерне или золоте.
Куда они ушли? Где их искать?
Если знать точный ответ на этот вопрос, то многое проясниться с тем, что дальше ожидать по недвижимости.

[МУП]

Нефть, всё последнее время росла, так что отпадает.

Неа.
Росла, но как-то неуверенно и не очень быстро.
После августа - стартанула резко вверх.

[Калистрат Калиныч]

Нефть, всё последнее время росла, так что отпадает.

Неа.
Росла, но как-то неуверенно и не очень быстро.
После августа - стартанула резко вверх.

Уго Часвес ещё летом заявил, что до НГ, нефть поднимется до 100$, + торнадо в мексиканском заливе, + сговор ОПЕК, + холода, + возможное нападение на Иран, это факты роста цены на нефть.
МУП, от того, что у меня или у Вас появиться лишних 100млрд, нефть не поднимиться в цене.

[Queen of SABA]

Куат, Столичная недвижимость, Верный.кз, и мн.др. господа! вам не кажеца что 4 млрд. попросту не хватит на завершение всех долевок?