Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[den10]

Добрый день, http://www.thinktank...PageLevelID=475 возможно это ответ на многие сегодняшние вопросы, в том числе и на ожиотажные цены

Извините , боян . все это по 10 раз тут уже перетирали

Не будтье лохами не покупайте квартиры, скоро они будут стоить очень дешево.

и тогда, барыги и спекулянты, купят их не дорого...

Да ну прям , все не купят , ибо денех не хватит

Добавлю - кто будет сливать хаты задешево ? Горе инвесторы - лишь бы вернуть свои вложенные с мин потерями . Следственно - не будут же они сливать для того , чтоп снова купить . Апсурт .

[minutka]

Статья здесь


Глава Костанайской области Сергей Кулагин готов закрыть границы области, если переработчики сельхозпродукции и оптовики не одумаются и не снизят цены на продукты первой необходимости. Область охвачена «пожаром» ажиотажного спроса: ежедневная реализация соли выросла в 10 раз, сахара – в 4, растительного масла – в 15 раз, с прилавков исчезает большинство продуктов длительного хранения

Цены на жилье рухнут.Примерное дно падения 450$ за квадрат.Уже сейчас найти квартиру за 1000 $ квадрат не проблема.Всем барыгам и спекулянтам предлагаю вспомнить 2000 год.Когда и 150 $ за квадрат было хорошей ценой.поэтому крах цен на жилье неизбежен в стране вовсю идет финансовый кризис.А правые "серуны" на этой ветке просто засоряют ветку, словесным поносом.
Когда 1 год назад говорили о том что будут покупать соль и спички все смеялись.Теперь это реальность.Барыги и спекудянты сейчас еще могут продать недвижимость другим лохам, скоро просто за озвучивание нынешних высоких цен им будут давать по морде.Не будтье лохами не покупайте квартиры, скоро они будут стоить очень дешево.

Ну, Сигизмунд, вы загнули. Цены точно упадут но не ниже себестоимости. В алматы $700-800. С учетом дефицита и перенаселенности то будет дороже, в рамках $1000-1500. И это будет дорогая цена, но что поделать, нефть ведь продаем, денег много.

[Claire]

Добрый день, http://www.thinktank...PageLevelID=475 возможно это ответ на многие сегодняшние вопросы, в том числе и на ожиотажные цены

Наивный идеалист ваш Айдархан Кусаинов! И логика у него кривая и аргументы детские!

Его бы к нам на ветку, наши центристы враз бы его пообтесали, объяснили бы ему что к чему, и какой же он еще балашка!

[Калистрат Калиныч]

Ну, Сигизмунд, вы загнули. Цены точно упадут но не ниже себестоимости. В алматы $700-800. С учетом дефицита и перенаселенности то будет дороже, в рамках $1000-1500. И это будет дорогая цена, но что поделать, нефть ведь продаем, денег много.

Кто сказал, что не дешевле себестоимости?

В блокадном Ленинграде, в мемуарах Цейтлина, полотна Рубенса уходили за булку хлеба, а пасхальные яйца Фаберже, меняли на куринные 1:1.
Раскошные 5 комнатные, апартаменты, в центре города, на ул. Желябова/пр. Невский, стоили меньше сетки репчатого лука.

Так что, будут и дешевле себестоимости.
Ждите.

[BM75]

ВМ, чото я зря Вас зацепил...
Забыл, что Вы будете спорить даже из любви к жанру.

Не только колебания рыночной стоимости, но даже серьезное снижение не изменит положения с дефицитом доступной недвижимости для осаждающих Ату.
Знаю наперед, что не поверите.
Давайте на этом и остановимся, ок?

ОК, не вопрос, остановимся на этом. Но вы не правы, я спорю не потому что у меня любовь к этому жанру, а только потому что я очень упрямый .

[Shahin]

Ну, Сигизмунд, вы загнули. Цены точно упадут но не ниже себестоимости. В алматы $700-800. С учетом дефицита и перенаселенности то будет дороже, в рамках $1000-1500. И это будет дорогая цена, но что поделать, нефть ведь продаем, денег много.

Кто сказал, что не дешевле себестоимости?

В блокадном Ленинграде, в мемуарах Цейтлина, полотна Рубенса уходили за булку хлеба, а пасхальные яйца Фаберже, меняли на куринные 1:1.
Раскошные 5 комнатные, апартаменты, в центре города, на ул. Желябова/пр. Невский, стоили меньше сетки репчатого лука.

Так что, будут и дешевле себестоимости.
Ждите.

Согласна.Помнится в 98году отец купил недостроенный 10-эт дом (коробку),довел до "ума" и продовал по 100 долларов в течении 1999года.Тогда он говорил,что это цена ниже себестоимости,только потому что ему досталась ранее заброшенная готовая коробка он смог выйти с небольшим плюсом.Помнится на тот момент себестоимость жилья была 160 баксов, а продажа максисмум 100 и то долго продовали в течении 1999года.Вторичка и 50-80 у.е была.
Незнаю точно почему,может потому,что прибыль была мизерная или еще,что но потом когда пошла лавина строек с большими прибылями отец в это дело уже не входил,строил лишь для себя и переспециализировался на мосты.

[BM75]

Ну, Сигизмунд, вы загнули. Цены точно упадут но не ниже себестоимости. В алматы $700-800. С учетом дефицита и перенаселенности то будет дороже, в рамках $1000-1500. И это будет дорогая цена, но что поделать, нефть ведь продаем, денег много.

Во многом согласен с Вами. Но надо внести уточнение 1000 - 1500 для эконом - класса, а не для всех типов жилья в Алмате. Вы правы, в реальности для населения Алматы и эти цены считаются очень дорогими.

При отсутствии инвестспроса, который был создан преимущественно за счет теневиков, я бы цену на нефть и цену на жилье в Алматы не стал бы напрямую увязывать. Нефтяные деньги это государственные деньги, их оно (гос.), естественно, будет инвестировать для диверсификации экономики, чтобы избавиться от сырьевой зависимости экономики. А такого рода инвестиции в основном будут идти в регионы, т.к. в Алмате никто не собирается развивать промышленность, максисмум может быть открыты новые промышленные объекты в рамках проекта G4, но только не в Алмате. Следовательно, надо ожидать роста цен на жилье в ряде регионов, т.к. там за счет госинвестиций будут открыты новые рбочие места, а это рост благостояния тамошнего население, и в конце, естественно, рост цен на жилье.
Как я раньше говорил, Алмате уготовано судьба стать научно-образоватальным, культурным и самое главное финансовым центром нашей страны. В таком города, вернее, в городе с таким набором функций, много народу не должно быть.
Все бегут в Алматы только потому что в регионах не развита промышленность, но если государство с помощью нефтяных денег исправить этот межрегиональный дисбаланс, то честь и хвала правителям. Если нет, то наше будущее остается очень туманным...
Все что я написал в этом посте, особенно насчет госинвестиций, кому-то может оказаться утопией или чем-то в этом роде. Но на самом деле не так.

[BM75]

Ну, Сигизмунд, вы загнули. Цены точно упадут но не ниже себестоимости. В алматы $700-800. С учетом дефицита и перенаселенности то будет дороже, в рамках $1000-1500. И это будет дорогая цена, но что поделать, нефть ведь продаем, денег много.

Кто сказал, что не дешевле себестоимости?

В блокадном Ленинграде, в мемуарах Цейтлина, полотна Рубенса уходили за булку хлеба, а пасхальные яйца Фаберже, меняли на куринные 1:1.
Раскошные 5 комнатные, апартаменты, в центре города, на ул. Желябова/пр. Невский, стоили меньше сетки репчатого лука.

Так что, будут и дешевле себестоимости.
Ждите.

КК, вы что уже в ультралевый стан подались что ли ?
Нового жилья дешевле, чем себестоимость не будет, конечно. А вот жилье на вторичном рынке вполне может быть. Я не думаю, что для Алматы надо так много строить. Нет для этого никакой экономической подоплеки. Строили до этого в основном для инвестирования денег, а не для того, чтобы обеспечить население жильем. А чтобы строить для того, чтобы решать жилищний вопрос, цена продажи на первичном рынке не должна превышать 1500 долларов, а то потом некому будет продавать такое жилье. Можете не верить... Но ясно, что в этом вопросе надо учитывать кучу факторов, в том числе и финансовые возможности покупателей. Иначе, кризиса перепроизводства, как уже говорила Далила, не избежать.
И еще, Алматы не резина, и все население РК не будет жить в одном лишь городе. ИМХО.

[BM75]

Хотелось бы добавить следующее, строятся новые заводы для производства стройматериалов. А также строительный бум сейчас начинает идти на убыль. Соотвественно, спрос на стройматериалов также уменьшится, в результате цены на стройматериалов явно пойдут вниз. А это приведет к удешевлению себестоимости строительства, в результате застройщики могут без напряга, с хорошей маржой, строить новое жилье по цене ниже, чем 1500 долларов за кв.м. Тогда строительный отрасль и банковский сектор получат новый импулсь для поступательного развития, строители могут строить и продавать жилье, а банки выдавать ипотеку. Иначе, т.е. вследствие высоких цен на кв.м. и банки и застройщики окажутся в трудном положении без покупателей.
Так что, снижение цен до уровня массового платежеспособного спроса благо для нас всех, и для строителей, и для банков, и для населения.

[Доктор]

BM75, каким вы видете крышечный индекс на декабрь 2008 года?

[BM75]

BM75, каким вы видете крышечный индекс на декабрь 2008 года?

Превед Булгари!
Мое ИМХО, в районе 1500 - 2000.

[Доктор]

Шалом! Вы в курсе, что индекс всегда был выше фактических цен (сделки) на 15-20%? Т.е. вы прогнозируете средневзвешенную цену квадрата в пределах 1200-1600?
Значит квартира=машина, как раньше?

[BM75]

Есть ли у нас банковский кризис в стране? Официальные лица во главе с самим Президентом не любят упоминать вообще о слове "кризис". Но есть такое определение для банквоского кризиса:

Согласно исследованиям Демиргюч-Кунта и Детрагич (DermirgЁucё-Kunt и Detragiache, 1997) ситуация в банковской системе может быть оценена как кризисная, если выполняются хотя бы одно из перечисленных ниже условий:
1) доля нефункционирующих активов в общем объеме активов превышает 10%;
2) затраты на восстановление банковской системы превышают 2% от ВВП
3) проблемы банковского сектора приводят к значительной национализации банковского сектора (свыше 10%);
4) происходит массовое изъятие депозитов или налагаются ограничения по их выплатам, объявляются «банковские каникулы».

Так, по первому пункту сложно что-либо сказать. Если брать активы в строительном секторе, то вполне возможно, что доля нефункционирующих активов уже более 10%.
По второму пункту, если не ошибаюсь, для поддержания ликвидности банков и обеспечения их необходимой суммой валюты для погашения долгов перед нерезидентами, потрачено меньше чем 2% от ВВП. Отпадает.
По третьему пункту, если учесть команду президента на выкуп бумаг наших банков, то также возможно, что данный пунктик приведет к признанию о наличии в стране банковского кризиса.
По четвертому пункту, ясно, что имеется серьезный кризис в отдельных банках, хотя не по всему банковскому сектору.

Не знаю, мне кажется, что признаки кризиса в банковском секторе может и не отчетливо видно, но все же есть высокая вероятность, что кризис может случиться.

Сообщение отредактировал BM75: 20.10.2007, 17:39:02

[BM75]

Шалом! Вы в курсе, что индекс всегда был выше фактических цен (сделки) на 15-20%? Т.е. вы прогнозируете средневзвешенную цену квадрата в пределах 1200-1600?
Значит квартира=машина, как раньше?

15-20% мне кажется, немного завышены. Я сам несколько раз покупал недвижимость, не только в Алмате, но в моих сделках не было такой скидки. Максимум 5-10%. Пока остаюсь при своем ИМХО.

Смотря какая машина ? В мире есть много марок машин, стоящие даже дороже, чем некоторые квартирки на Тулебайке .

[Доктор]

Берем среднее - 2 комнатная в панельке в Аксае (50 тыщ у.е. по вашему раскладу) и народный КЗ автомобиль Камри V6 (почти 50 тыщ)

[BM75]

Берем среднее - 2 комнатная в панельке в Аксае (50 тыщ у.е. по вашему раскладу) и народный КЗ автомобиль Камри V6 (почти 50 тыщ)

А почему именно Камри, да еще и в масле? Народный в КЗ машина это Мазда 626 по цене меньше чем 4 000 долларов .

[Доктор]

Ну вы же не Сигизмунд, чтобы такой ситуаций хотеть
Просто я считаю, что это ненормально, когда хата=машина. Такому не бывать. В вашей аналитике вы упускаете один нюанс, который лишь кажется незначительным. Это психология людей - продавца и покупателя. За последние пару тройку лет, у многих отпечаталось в головах, что квартира в Алматы - это уже не пустячок, как раньше.
Что предотвратит падение цен на них до такой степени.

[BM75]

Изучаю разные методологии и научные труды, касающиеся расчета рисков на различных рынках. Вот что заслуживает внимания:

Франкель и Роуз (Frankel и Rose,1996) использовали вероятностную модель для оценки вероятности кризиса на годовых данных по выборке из 105 развивающихся стран за период 1971–1992 гг. Их исследование подтвердило предположение, что высокий по отношению к ВВП внешний долг государственного сектора, низкий уровень международных резервов, переоцененная в реальном выражении национальная валюта увеличивают вероятность кризиса. Кроме того, они показали, что вероятность кризиса возрастает при экономической рецессии страны и высоких темпах роста внутреннего кредита.
Существенное влияние на состояние валютного рынка в развивающихся странах оказывает стоимость капитала на международном рынке: увеличение процентной ставки в развитых странах на 1% приводит к росту вероятности возникновения кризиса на развивающихся рынках на 1%. Вместе с тем Франкель и Роуз не обнаружили зависимости между величиной дефицита по текущему счету платежного баланса, удельным весом краткосрочных заимствований в структуре внешнего долга и вероятностью возникновения кризиса.
Также анализ на основе вероятностной модели показывает наличие значительной схожести в механизмах формирования валютных и банковских кризисов. Так, Харди и Пазарбашиоглу, исследуя банковские кризисы в развитых и развивающихся странах, установили, что они часто вызываются значительным замедлением темпов экономического роста, девальвацией национальной валюты и ростом реальных процентных ставок. В качестве индикаторов раннего оповещения банковских кризисов могут рассматриваться высокая волатильность темпов инфляции, рост кредитов частному сектору по отношению к ВВП, неблагоприятные колебания на экспортном рынке и приток иностранного капитала. Авторы отделили случаи, когда банковский сектор испытывал трудности от истинно банковских кризисов. Было установлено, что для возникновения полномасштабного банковского кризиса обычно требуется колебания шокового характера на международных финансовых и товарных рынках. Менее серьезные проблемы в банковском секторе могут исходить от колебания внутренних ставок и проблемами с возвратом долгов в потребительском секторе. На основе данного метода Демиргюч-Кунтом и Детрадичем был произведен анализ развивающихся рынков и были подтверждены выводы Харди и Пазарбашиоглу о макроэкономических факторах возникновения банковских кризисов. Единственным исключением является то, что согласно авторам, вероятность возникновения банковского кризиса растет по мере снижения обеспеченности денежной массы резервами. Ранее соотношение М2/резервы считали исключительно индикатором устойчивости валютного курса. Работа данных авторов интересна тем, что в ней впервые проанализировано влияние собственно банковских финансовых и институциональных факторов на вероятность возникновения банковского кризиса. Авторы показали, что вероятность возникновения банковского кризиса будет тем больше, чем меньше соотношение капитала и активов банков, и чем слабее система законодательного регулирования банковской деятельности и банковский надзор.

[BM75]

Ну вы же не Сигизмунд, чтобы такой ситуаций хотеть

Простите, что значить хотеть? А кто вам сказал, что я этого хочу ? Я вообще ничего такого не хочу, а просто проверяю свои знания, и хочу получить практические навыки на основе рынка недвижимости Алматы, чтобы свои знания и умения использовать в будущем . Я как человек, имеющий недвижимость в Алмате, конечно, хочу чтобы цена на них не падала, а оставалась очень высокой. Но это всего лишь желание, а реальность...

Просто я считаю, что это ненормально, когда хата=машина. Такому не бывать.

А я, наоборот считаю не нормальным перекосов в строительстве, построено больше чем требовалось по цене выше 3000 за кв.м. Вот отуда и растут с одной стороны сегодняшние проблемы в строительной отрасли и банковском секторе. Надо было быть ближе к народу... И быть этому!

В вашей аналитике вы упускаете один нюанс, который лишь кажется незначительным. Это психология людей - продавца и покупателя. За последние пару тройку лет, у многих отпечаталось в головах, что квартира в Алматы - это уже не пустячок, как раньше.
Что предотвратит падение цен на них до такой степени.

Согласен, что продавцы до последнего будут биться за высокие цены, как никак вы правы, что есть психология. Но есть также и реальность, поэтому со временем и продавцы в купе с застройщиками поймут, что у народа денег не так много, и соответственно цены будут снижаться достаточно долго, примерно в течение 4-5 лет. И я не соглашусь с Вами, что 1500 за кв.м. жилья в эконом-классе это пустячок такой. Как раз таки очень сложно многим, я бы сказал подавляющей части населения, заработать такие деньги.
Кстати, застройщики уже поняли этого одним из первых, и поэтому теперь начнут строить действительно народное жилье. Иначе, им самим вместе с банкирами не выжить, т.к. нельзя рассчитывать лишь на инвестспрос и спекулятивный капитал.
Небольшое добавление, к тому же спекулятивный капитал в любой момент может убежать из любого рынка, оставив его в трудном положении. Так что опасно строить строительный и банковский бизнес с расчетом только на них...

Сообщение отредактировал BM75: 20.10.2007, 18:36:20

[Доктор]

Логично.