Ребята, я решил проанализировать некоторые факты, уже имеющиеся место быть в нашей реальной жизни и с учетом их попробовать понять текущее состояние и прогнозировать дальнейшую перспективу рынка.
Так вот, уже есть такие факты:
1. Согласно статданным за период с сентября 2006 г. по сентябрь текущего года цены выросли примерно на 60%, но за этот же период количество сделок сильно упало.
2. Начиная с весны до середины лета, мы были свидетелями чередования плюсов и минусов цен.
3. Уже более месяца видим устойчивое еженедельное снижение цен.
4. В недостроенных домах примерно половина квартир оказалась не распроданной, а это, если не ошибаюсь, порядка не менее 10 000 квартир.
5. Крупный застройщик «Базис-А» объявил о своем намерении начать строительства жилья эконом – класса.
6. Международные рейтинговые компании уже снизили суверенный рейтинг страны, а также рейтинги наших банков.
Мое ИМХО:
По факту №1.
Рост цен, при снижении активности на рынке, трудно объяснить соотношением спроса и предложения, вернее так не получается. Соответственно для такого роста не была никакой экономической подоплеки. Я думаю, что рост произошел по двум причинам:
1. Инертность рынка, т.е. цены выросли по инерции.
2. По согласованному действию крупных застройщиков, которые фактически являются монополистами, контролируя львиную долю рынка. Это обычная практика наших застройщиков, и тут что-то дополнительно комментировать, я считаю излишним.
По фактам №2 и №3.
Я думаю, что начиная с весны рынок, скорее всего, вошел в стадию стагнации, когда были заметны небольшие колебания цен то вниз, то вверх, и в итоге ни роста, ни падения цен за этот период не было. Обычно состояние стагнации рынка сигнализирует о том, что рынок исчерпал свой потенциал роста, и он дошел до высшей точки перегретости. Следом после стадии стагнации наиболее вероятным сценарием является по сегментная коррекция, и всеобщее снижение цен в целом по рынку. В принципе, рынок мог бы держаться довольно долгое время в таком состоянии (пример – рынок Москвы), если бы …
Но тут случился кризис на рынке ипотеки США, что вызвал у нас проблему ликвидности (пока кризисом не хочу называть) в банковском секторе. Но я не склонен считать данную проблему основной и единственной причиной снижения цен. На самом деле, она (проблема с ликвидностью в банках) сыграла всего лишь роль спускового крючка, в результате рынок двинулся в нужную сторону в таком случае, т.е. вниз. А главная беда рынка заключалась в его перегретости. Такого рынка вниз подтолкнуть было бы не очень-то трудным, достаточно любого другого фактора, который, согласно Марченко, мог бы сработать как триггер. Я думаю, что уже начался период падения цен, который может длиться достаточно долго от нескольких лет до 10 – 13 лет.
По фактам №4 и №5.
Вывод только один – произошла насыщенность рынка в сегменте элит и бизнес классов. Иначе, квартиры не распроданными не остались бы, и Базис-А не стал бы обращать внимание на менее прибыльный сектор рынка в виде строительства жилья эконом – класса. Соответственно, так же можно ожидать снижение цен в сегменте бизнес – класс. А вот, по настоящим элитным квартирам я ничего не могу сказать, там все возможно, и рост, и падение.
По факту №6.
Вывод тут тоже один – дешевых денег не скоро увидим. Международные инвесторы всегда учитывали, скорее всего, и дальше будут учитывать мнение рейтинговых агентств. В принципе, я не исключаю, что все-таки наши банки получат доступ к внешним заимствованиям, но уже по более высоким % ставкам, т.к. низкие рейтинги по другому не позволят. Да и в Нацбанке понимают, и уже в реальности увидели насколько может быть опасным безудержное внешнее заимствование.
Резюме.
Все факты отчетливо указывают на то, что рынок с большей вероятностью двинется в направлении вниз. При падающем рынке спекулятивная составляющая спроса также падает практически до нуля. В таком случае, падающих цен снизу может встретить и не дать дальнейшему падению может только платежеспособный спрос, нуждающийся в жилье, а не в инвестиционном инструменте. И тут возникает интересная задача, какова цена жилья, при которой предложение может упираться в лоб с платежеспособным спросом. По моим расчетам, для эконом – класса такой ценой является 1500 долларов за кв. м., а для бизнес – класса порядка 2000 – 2500 долларов за кв.м. А реальная рыночная цена может быть иным, т.к. определяется соотношением спроса и предложения, но не больше вышеуказанных цифр. Оно и понятно, что цена на квартир все-таки должна быть в соответствии с общеэкономической ситуацией в стране, и учитываться финансовые возможности населения.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
