Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Ну, так примерно об этом медведь и говорил
Что немного упадут по сегментам некоторым, а потом опять поднимутся

Не знаю, говорил ли Медведь, что цены опять поднимутся... Кажется, он говорил про стабилизацию . А я говорю о цикличности, т.е. будет и падение и рост, периодически сменяя друг друга. И это нормальный процесс.
Вообще, падение прекращается только в тот момент, когда в игру включается массовый платежеспособный спрос. Без этого откуда появиться дефициту? На падающем рынке спекулятивный спрос превращается в нуль. А рост прекращается в тот момент, когда из рынка полностью исключается платежеспособный спрос. Рынок двигаясь вверх и вниз часто пробегает мимо точки равновесия. Вот отсюда и цикличность.
Так что я полагаю, что жилье эконом-класса в цене должна упасть, по меньшей мере, до 1500 долларов за кв, это как раз та цена когда в игру можно включить этот самый массовый платежеспособный спрос. Без этого падение не прекратиться... А дальше само собой, цены опять поползут вверх. Но не думаю, что следующий рост будет таким же интенсивным как было в последние 6-7 лет.

[BM75]

ВМ в жопу поедут те, кто никакого значения для спроса на жилье в городе не имеют. Из того же примера:
Предложения - 10 шт
Спрос - 30 шт
Цена предложения - 10
Средние возможности покупателия - по 5, т.е. 10 чел по 10, 10 по 4, 10 по 1.
Уехали те что 10 по 1.

Теперь выглядит так:
Предложения - 10 шт
Спрос - 20 шт
Цена предложения - 10
Средние возможности покупателия - по 7, т.е. 10 чел по 10, 10 по 4
Ваш ответ - цена 7 (!) Так ведь? Внимательно смотрите, уезжают нищие, средняя возможность увеличивается...
Мой ответ тот же - 10

Именно исходя из этого я противник рассмотрения ср.зп, так как он учитывает зп тех кто вообще НИКОГДА не будет покупателем пока не станет получать больше! Поэтому при расчетах цены на жилье надо брать не среднюю зп, а высокую. Потому как во всем мире в собственность покупают только с высокой зп, а не с зп дворника. Кроме Америки конечно, и к чему это привело все видят...

Медведь, вы себе очень удобные цифры и условия придумали . ОК, попробуем разобрать. Допустим, где-то, например, в пригороде, построили по цене 3 в количестве 25 шт. И какова вероятность того, что покупатель с суммой 10 все еще будет претендовать на квартиру со стоимостью 10? А не захочет ли он купить хату за 3, а на остальное 7 купить что-то другое?

Такое возможно при 2-х условиях:
1. это должно быть реальностью;
2. сменить менталитет. Т.к. у нас лучше в центре по 10 и пешком, чем в жопе по 3 и на тачке за 7.

Насчет удобных цифр - предложите Ваши. Суть не изменится, просто сложнее считать придется, и Вы можете не справиться

Да нет, мой подход простой:
1. Спрос рождает предложение. Спрос обязательно удовлетвориться.
2. Выше головы не прыгнешь.
Все остально вопрос времени...

[NiX-373]

Теперь выглядит так:Предложения - 10 штСпрос - 20 штЦена предложения - 10Средние возможности покупателия - по 7, т.е. 10 чел по 10, 10 по 4Ваш ответ - цена 7 (!) Так ведь? Внимательно смотрите, уезжают нищие, средняя возможность увеличивается...Мой ответ тот же - 10

- пока есть эти оставшиеся 10 - цена не упадет ИМХО, а зачем?
к 10 по 4 можно смело добавлять еще 100 по 2, 300 по 1 - получим срез покупательской способности нашего общества - а цене на товар на этот срез начихать - есть 10 по 10 - вот они и будут покупать. Если захотят еще...

Сообщение отредактировал NiX-373: 09.10.2007, 15:55:24

[poruchik]

Блин, не тема, а семинар по арифметике.. Ну нет сейчас адекватного платежеспособного спроса по такой цене при таком предложении. Надо или строить меньше при такой цене продажи, или снижать цену. Чего тут непонятного? Закон спроса и предложения. В любом учебнике по "Экономикс" есть.

[Медведь]

Спрос рождает предложения. В условиях запрета строительства в Алматы спроос будет удовлетворен за счет строительства за пределами Алматы... По Вашему из-за этого цены в Алматы рухнут? А почему?
Предположим к моменту завершения строительсва за городом установилась цена в 1.500 за кв.м. там. В городе 3.000 и в городской недвижимости живут люди. С какого перепугу они должны продавать по 1.500 ЧТО БЫ ЧТО? Что бы продав по 1.500 купить по 1.500 в жопе?

Ден вопчем так.
20.000.000 кв.м. было
1.700.000 кв.м. построено
население 1.200.000
Итого по 18 кв.м. на человека
Вывод - алматинцам больше НЕ НАДО!
Не понимаю, а где раньше жили эти люди, что сейчас нуждаются в жилье? (с) Медведь

Теперь смотрим предложения....
Сколько продается и КОМУ???
новостройки - 60% от 1.7 млн (с) ВМ - 1 млн. ??? Так ли это?
вторичка - ???

poruchik, Вы для начала его прочитайте, прежде чем ссылки делать. Там нигде не написано - снижайте цену и не ипет. А на сколько?

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 16:05:43

[NiX-373]

Блин, не тема, а семинар по арифметике....В любом учебнике по "Экономикс" есть.

- а там, в ученом учебнике про нашу ситуацию с ипотекой, привлеченными бабками из-за бугра, безумной раздачей кредитов и т.п. что-нибудь есть? почитать бы...
Или у ученого Медведя спросить... да он занят вечной межпартийной борьбой с вм75, деном и компанией...

[BM75]

Спрос рождает предложения. В условиях запрета строительства в Алматы спроос будет удовлетворен за счет строительства за пределами Алматы... По Вашему из-за этого цены в Алматы рухнут? А почему?
Предположим к моменту завершения строительсва за городом установилась цена в 1.500 за кв.м. там. В городе 3.000 и в городской недвижимости живут люди. С какого перепугу они должны продавать по 1.500 ЧТО БЫ ЧТО? Что бы продав по 1.500 купить по 1.500 в жопе?

Нет, конечно, не для того, чтобы жить в жопе, а чтобы из эконом-класса в городе переехать, например, в бизнес-класс в городе. И еще, с чего вы взяли, что в Алматы запретили строительство?
Не забывайте о том, что немало участков было выкуплено, и на них еще не начато строительство. Так что в самом городе еще будет предложение.

Теперь смотрим предложения....
Сколько продается и КОМУ???
новостройки - 60% от 1.7 млн (с) ВМ - 1 млн.
вторичка - ???

Вторичку ХЗ, наверное, порядка 5-10% от жилого фонда...

[Медведь]

1. ВМ запрет на строительство озвучен властями;
2. Покажите мне барана который начнет сейчас строить? То, что построено и строится - земля под этим за копейки куплена и цена на стройматериалы - дармовая была. А вот то что начато на земле по >80.000 за сотку в компенсацию - там реальные проблемы со строительством на фоне дорогих материалов. Так что про то, что выкуплено в последнее время, а стало быть дорого и на чем не начато - вообще БОЛЬШОЙ вопрос что будет что либо построено. Потому как доля земли в кв.м. МЖС на этом месте уже 700-800 (откуда цифры - ищите в ветке) + себестоимость 700-800 (если скромненько) + % и прочая лабуда + маржа = 1.500 Так что ли?

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 16:15:54

[poruchik]

Спрос рождает предложения. В условиях запрета строительства в Алматы спроос будет удовлетворен за счет строительства за пределами Алматы... По Вашему из-за этого цены в Алматы рухнут? А почему?
Предположим к моменту завершения строительсва за городом установилась цена в 1.500 за кв.м. там. В городе 3.000 и в городской недвижимости живут люди. С какого перепугу они должны продавать по 1.500 ЧТО БЫ ЧТО? Что бы продав по 1.500 купить по 1.500 в жопе?
poruchik, Вы для начала его прочитайте, прежде чем ссылки делать. Там нигде не написано - снижайте цену и не ипет. А на сколько?

Во-первых, не всегда спрос рождает предложение. Иногда бывает и наоборот. Например, изобретение телевизора родило спрос на него
Во-вторых, рынок недвижимости должен быть строго сегментирован. Цена в центре выше, чем на окраинах и в пригородах. Элитка дороже хрущевок и т.п. И это правильно. Если хочешь жить там, где в подъездах не воруют лампочки и не оставляют мусор на лестницах, где чисто и убрано - плати дороже.
В-третьих, Алмата не резиновая, соответственно, и эластичность спроса на недвижимость в Алмате низкая, т.е. при падении спроса на 50% снижение цены не будет тоже на 50%, а будет гораздо ниже, т.е. не будет пропорциональным. А для центра спрос вообще практически имеет абсолютную неэластичность. Например, в хорошем доме на тулебаева можно просить и 5000 за квадрат и 20000 и всегда найдется покупатель.
В-четвертых, говоря о рынке недвижимости в Алматы, мы говорим о рынке вообще, а не о частностях типа дома на тулебаева. Мы говорим о том, что средняя цена по городу не соответствует среднему платежеспособному спросу.
Кроме того, то что мы называем гордо "элиткой" в большинстве случаев этому званию не соответствует ни по планировке, ни по высоте потолков, ни по качеству отделки,ни по качеству материалов и строительства. Соответствует только цена

[BM75]

Блин, не тема, а семинар по арифметике....В любом учебнике по "Экономикс" есть.

- а там, в ученом учебнике про нашу ситуацию с ипотекой, привлеченными бабками из-за бугра, безумной раздачей кредитов и т.п. что-нибудь есть? почитать бы...
Или у ученого Медведя спросить... да он занят вечной межпартийной борьбой с вм75, деном и компанией...

А зачем все это ? Они же ведь всего лишь триггеры (с) Марченко. Их множество имеется, все это описывать очень сложно, да и смысла нет... А вот три состояния рынка, срабатывание триггера, цикличность действительно стоящие вещи для описания, ибо они более менее постоянны...

[Медведь]

Ден мы Вас терям...

Поручик, Вы это мне говорили? Ваще не по адресу. Я ж почти это же тут талдычу с утра до вечера ))))))))

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 16:23:16

[Медведь]

Теперь смотрим предложения....
Сколько продается и КОМУ???
новостройки - 60% от 1.7 млн (с) ВМ - 1 млн. Так ли это???
вторичка - ???

Вторичку ХЗ, наверное, порядка 5-10% от жилого фонда...

Как это хз. Вы ж говорили - определить предложения ваще не проблема...

[den10]

Ден мы Вас терям...

Я здеся , переговоры веду ...
Медведь - по Вашей логике и подсчетам 17кв м на чел получается - что алматинцам жилье ни к чему , в таком случае цены должны вообще до 0 упасть .

[iegudi]

Млииин! Уезжал из офиса, вернулся, прочитал...
Раздаточный материал на тему "Тупой и еще тупее"...
Братья и сестры, давайте сладострастно замрем в ожидании индекса! Только он говорит правду, пусть только часть правды! Давайте представим, что он вырос, ваши комментарии? Ведь это когда-гибудь произойдет, как отреагирует на это уважаемое сообщество?

[BM75]

1. ВМ запрет на строительство озвучен властями;

Ссылу дайте, ибо я вам не верю. Такого не было, т.е. полного запрета строительства в черте города... Иначе куда вы дели генплан города? Согласно этому плану чуть ли не половина города попадает под снос. А на месте снесенных, по вашему, что будут делать, кукурузу выращивать что ли?

2. Покажите мне барана который начнет сейчас строить?

Не знаю, баран ли этот Белович ... Вроде собираются строить в ближайщее время, тем более, эконом-класс...

То, что построено и строится - земля под этим за копейки куплена и цена на стройматериалы - дармовая была. А вот то что начато на земле по >80.000 за сотку в компенсацию - там реальные проблемы со строительством на фоне дорогих материалов. Так что про то, что выкуплено в последнее время, а стало быть дорого и на чем не начато - вообще БОЛЬШОЙ вопрос что будет что либо построено. Потому как доля земли в кв.м. МЖС на этом месте уже 700-800 (откуда цифры - ищите в ветке) + себестоимость 700-800 (если скромненько) + % и прочая лабуда + маржа = 1.500 Так что ли?

Нет не так. Стоимость стройматериалов также могут упасть. Помните недавно оштрафовали двух цементных заводов, и еще строятся новые заводы... И еще, вы опять даете не точную инфу, как я понял, в 700-800 долларов себестоимости уже входит стоимость земли... если не так, то прошу подправить меня.

[Медведь]

Ден, для этого и вопрос - КОМУ ПРОДАЕМ??? и ЧТО ПРОДАЕМ??? От себя отрываем, тогда зачем??? Лишку - тогда какую и откуда?

ВМ, верить не верить- ваше дело. Ссыла в ветке. И найти ее мне составит ровно таких же усилий, как если бы это сделали вы. Посему делайте сами.

Белович - вопрос все тот же - ГДЕ?

700-800 только земля... Мля, там же все написано:
доля земли в кв.м. МЖС на этом месте уже 700-800 (откуда цифры - ищите в ветке) + себестоимость 700-800 (если скромненько) + % и прочая лабуда + маржа
ВМ как Вы умудряетесь читать и не понимать...

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 16:30:46

[poruchik]

Ден мы Вас терям...

Я здеся , переговоры веду ...
Медведь - по Вашей логике и подсчетам 17кв м на чел получается - что алматинцам жилье ни к чему , в таком случае цены должны вообще до 0 упасть .

До нуля не упадут. Всегда найдутся люди, которые захотят иметь 117 кв.м на человека

[BM75]

Теперь смотрим предложения....
Сколько продается и КОМУ???
новостройки - 60% от 1.7 млн (с) ВМ - 1 млн. Так ли это???
вторичка - ???

Вторичку ХЗ, наверное, порядка 5-10% от жилого фонда...

Как это хз. Вы ж говорили - определить предложения ваще не проблема...

Не надо, Медведь, я говорил, что относительно легко, чем определить объем спроса.
Я например, ограничился бы так: 60% по уже введенным в эксплуатацию новостройкам + недострои + 5% из вторичного рынка. Если не ошибаюсь, примерно, так и было, т.е. порядка 5-10% жилья со вторичного рынка выставляются на продажу.

[Медведь]

20.000.000 кв.м. было
1.700.000 кв.м. построено
население 1.200.000
Итого по 18 кв.м. на человека
Вывод - алматинцам больше НЕ НАДО!
Не понимаю, а где раньше жили эти люди, что сейчас нуждаются в жилье? (с) Медведь

Теперь смотрим предложения....
Сколько продается и КОМУ???
новостройки - 60% от 1.7 млн (с) ВМ - 1 млн. ??? Так ли это?
вторичка - 10% - 2 млн
ИТОГО 3 млн.кв.м - ПРЕДЛОЖЕНИЯ.
Проверка1 - если по 100 кв.м., то это 30.000 квартир... почему в Крыше 12.000???

Еще вопрос - сколько из продаваемого продается не по причине расширения?

[den10]

Для этого и вопрос - КОМУ ПРОДАЕМ???

А может для начала определимся ЧТО продаем ?
Именно - допустим 1-ком в микрах - для официантки из кафе Солнышко . Что имеем ? Пусть у нее есть 5к своих - 5к еще займет где-нить - следственно цена такой хате 10к , 30кв = 333юсд за кв . Других претендентов на такие хоромы не будет .

Т е я что предлагаю - привязать к конкретному виду жилья - конкретного конечного потребителя - и оценить - сколько у него есть денег . Деление денег на площадь вида даст цену .

Хотите другой пример . Допустим средний предприниматель , может иметь пусть 50к на руках и 50 еще займет . Современная 2-х ком хата в новостройках пусть 100кв . Следственно - цена в новостройке - 1000 за кв .

Другим предлагаю продолжить .