Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Пачкуале Пестрини]

Вам доктором видимо точно не стать...

Расчет цены состоит из восьми этапов:
постановка целей и задач ценообразования;
определение спроса;
оценка издержек производства;
анализ цен и качества товаров конкурентов;
выбор метода ценообразования;
расчет исходной цены;
учет дополнительных факторов;
установление окончательной цены

(с) 1 курс

ВМ Я бы Вам и сотню в месяц не платил. Доучитесь сначала.

Х-хе... Медведь, вы то хоть поняли, что значить определение спроса? И что вы думаете, наши строители определяли объем спроса? И какая же методика дает возможность определения объема спроса в случае рынка недвижимости? Это, конечно, хорошо по теории так и надо. Но в реальности как посчитать объем спроса? Предположить можно, но чтобы определить, используя матуравнения никак.

ВМ Я бы Вам и сотню в месяц не платил. Доучитесь сначала.

А сегодня Вам кто на мозоль наступил? Опять начинаются личные выпады?
К тому же с сотней в месяц у квалифицированных специалистов у недвижимости вообще нет никаких шансов.
Как и у страны

А это обычная тактика Медведя. Нормально вести беседу не умеет, в конце обязательно переходит на такого рода выпады...

+15

[МУП]

Насчет того, что Медведь нормально разговаривать не умеет, Вы загнули, товарищ...

Медведь по сути является хранителем "генерального направления" ветки. Обратите внимание: если нет Медведя, то народ потихоньку начинает обсуждать мультиметры, сионистские заговоры, а часто вообще уходит в сторону от сабжа. Либо разговор "не клеется".

Медведь - рулез! Имхо.
На прошлой неделе его установкой было "экономику в топку". А на этой народ увлеченно с его же подачи ищет в чуланах своих знаний экономическую правду с калькуляторами наперевес.

Медведь не умеет общаться? Разуйте глаза.

[Unique.]

с соесдней ветки...
читали?

[Медведь]

Какие еще строители? И что они построили? По 2 кв.м. на человека и рынок обсыпался?
Вопрос простой.
Какой СПРОС. При чем здесь строители, причем здесь бесплатно? СПРОС на жилье означает количество семей не имеющих жилья. При начальном рассмотрении СПРОСа не принимается во внимание платежеспособный спрос, т.к. это составляющая для определения цены. Вот когда дойдем до цены, тогда и будем считать депозиты, зп и т.п. А сейчас просто СПРОС.
В нашем случае:
СПРОС = Население Алматы*норму кв.м. - имеющееся в наличии (то, что от СССР + построенное за последнее время). ВМ это очень сложно посчитать в реалии?

ВМ, Как Вы сказали - это в теории так НАДО, а в реалии - фиг??? По Вашему спрос вообще не считают? А если считают то когда? Всегда кроме недвижимости???
Вопчем так, получается, что Медведь по теории прав, но из-за того что ВМ считает что теория - в топку, то Медведь вместе с экономикой не правы??? ВМ постойте в стороне от этих расчетов и без комментов. ОК? Смысла в них один фиг нет, только попытки посмеяться над экономикой!

Иегуди. Чет я Вас не пойму. По Вашему мое негодование от того что попираются постулаты экономики, а именно то, что расчет цены предлагается вести без рассмотрения спроса - НЕ СПРАВЕДЛИВЫ?

Пачкуале Пестрини, Вы тоже так думаете? Вы сюда пришли что +15 поставить?

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 13:38:15

[BM75]

Нету никого заговора. Все закономерно. Хотя я не отрицаю, что кто-то окажеться в выигрыше, а кто-то в проигрыше.
Банки попадают не потому что кто-то, некий темный властелин хочет этого, а просто по их неумной политики. А ведь очень давно говорили, что развиваться только за счет внешних заимствований нельзя. Надо считать риски, вести более взвешенную политику. И что? А банкам пофигу было, все рисковали сильно. И вот вам результат. Тут нету никакого внешнего фактора. Проблемы внутренние, в самих банках, в их стратегиях развития. То же самое касается и стротелей. Попробуйте доказать обратное.

Я не пишу никакой полной чуши, сдерживайте свои эмоции.

Вы хоть раз в жизни брали кредит в местном (казахстанском) банке??? Я про полноценный кредит на развитие бизнеса??? Если нет, то поясню - что бы взять кредит в 3 000 000 долларов под 14% годовых, необходимо предоставить документацию и залог в виде средств производства и производственных помещений или банковскую гарантию на - не менее 8 000 000 долларов. (Из опыта коллег с Народным банком). DeutsheBank готов при том же залоге (банковской гарантии) выдать - 4 500 000 - 5 000 000 Евро под 4,6 - 7,3% (в зависимости от степени риска).
Это может являться для вас, многоуважаемый, доказательством нормальной политики казахстанских банков для собственного выживания???

И за мои эмоции не беспокойтесь... Я отвечаю за свой "базар" и за свои действия...

Вы, че-то не в ту сторону ушли. Я говорил об ошибочной стратегии банков, которая создала для них самих же проблему. У них была простая стратегия, взять деньги зарубежом, и возвращать их за счет рефинансирования. Вот как только исчезла возможность рефинансирования бакни столкнулись с проблемой.

[iegudi]

Медведь не умеет общаться? Разуйте глаза.

Умеет, умеет, достаточно посмотреть на количество постов. Причем часто говорит умные мысли. И дискуссию оживляет, что очень полезно. Не защищайте его, МУП, нет необходимости, Медведя тут практически все любят. С разной степенью интенсивности. Поэтому не хотят, чтобы его обзывали теми же словами, просто в ответ.

[BM75]

Насчет того, что Медведь нормально разговаривать не умеет, Вы загнули, товарищ...

Медведь по сути является хранителем "генерального направления" ветки. Обратите внимание: если нет Медведя, то народ потихоньку начинает обсуждать мультиметры, сионистские заговоры, а часто вообще уходит в сторону от сабжа. Либо разговор "не клеется".

Медведь - рулез! Имхо.
На прошлой неделе его установкой было "экономику в топку". А на этой народ увлеченно с его же подачи ищет в чуланах своих знаний экономическую правду с калькуляторами наперевес.

Медведь не умеет общаться? Разуйте глаза.

Не-а, МУП, я не говорю, что Медведь не умеет общаться, умеет конечно, но своеобразно . Вы правы, он то экономику отправляет в топку, то всем советует идти в инстутитут изучать экономику . Короче, с ним надо уметь общаться и иметь хорошее терпение, чтобы не обращать особое внимание на его некотрые выпады...

[Медведь]

Вашу интерпретацию экономики 100% надо в топку. Я до сих пор фигею... Все таки скажите мне ВМ и Иегуди, руз уж Вы заодно. Вы цену свинины в Египте тоже по средней зп считать будете? А горнолыжный костюм в Зимбабве по Вашему сколько должен стоить? Там ср. зп 100 баксов (например), стало быть костюм будет стоить 50 баксов (например) а Вы не думали, что там вообще нет спроса на эту экипировку? )))))))))) Вот так вот утрированно вы и стоимость кв.м. обсчитали, опираясь на зп, депозиты и все.... А может жилье в Алматы вообще никому нах не нужно...

Ну так что никто не знает где найти жилой фонд МЖС Алматы на текущий момент?

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 13:49:31

[Unique.]

офф
народ, честное слово, надоело
то признания в любви к оппонентам, то прямые линки нах….
может, будем учиться эмоции сдерживать? Отройте дополнительную ветку в сексе и дайте чувствам выйти наружу, а тут не надо

Сообщение отредактировал Unique.: 09.10.2007, 13:49:57

[Медведь]

Их психика в стадии формирования. И не такое видели

[iegudi]

Иегуди. Чет я Вас не пойму. По Вашему мое негодование от того что попираются постулаты экономики, а именно то, что расчет цены предлагается вести без рассмотрения спроса - НЕ СПРАВЕДЛИВЫ?

А негодование было от этого? Сорри, тогда полностью поддерживаю. Вот только есть сомнения, по поводу участия в спросе всего населения Казахстана, пока ему не подняли зарплату раз в десять-сто.

В качестве примера, есть спрос на бриллианты и на Майбахи - а у этого спроса есть свое предложение. Причем Майбахов заводы наверняка могли бы произвести раза в два больше, но не делают этого, потому что цена на них сразу упадет раза в четыре из-за отсутствия клиентов. Поэтому и не производят много, держат их в разряде элитного товара, а клиентов -на голодном пайке. А у нас с недвижкой промахнулись и произвели больше, чем нужно для поддержания цены, причем по запарке перепроизвели не только для элиты, но и для среднего класса. И сразу исчез отток в нижние сегменты, потому что элита и примазавшиеся к ним хапали квартир больше, чем в состоянии переварить. Потому что проморгали момент насыщения.

Есть чувство, что наши агашки спрос не считали. Или те, кто считал, те, кто поумнее, спрыгнули чуть раньше, не поставив остальных в известность о воих расчетах. Или зафиксировались вовремя, а теперь будут спокойно работать за меньшую удельную прибыль, но в большем объеме. Потому что беловичу, если он получает, к примеру, 10% от прибыли компании, по большому счету пофиг, как ее получить - за счет продажи 1-ой квартиры по 5000 за кв. или 5-ти по 1-ой за кв. Времени, правда, может занять чуть больше, но сейчас он возьмет себе под крыло разорившийся КУАТ, объемы и возрастут.

[iegudi]

народ, честное слово, надоело
то признания в любви к оппонентам, то прямые линки нах?.

Про прямые линки, - это была самокритика? Не смог открыть Вашу ссылку на Мегаполис, там что-то полезное было? В двух словах.

[Unique.]

iegudi, все правильно, нужно строить большее количество квм (эконом), но с меньшей прибылью, таким образом удастся снизить стоимость этого самого квм и дать больше рабочих мест тем же строителям, но для того чтобы начать строить большее количество объектов нужно большее количество начального капитала, а если речь идет о заемах в банках, то и отдавать придется больший процент. Вот и получается замкнутый круг.

[elfiyka]

Иегуди. Чет я Вас не пойму. По Вашему мое негодование от того что попираются постулаты экономики, а именно то, что расчет цены предлагается вести без рассмотрения спроса - НЕ СПРАВЕДЛИВЫ?

А негодование было от этого? Сорри, тогда полностью поддерживаю. Вот только есть сомнения, по поводу участия в спросе всего населения Казахстана, пока ему не подняли зарплату раз в десять-сто.

В качестве примера, есть спрос на бриллианты и на Майбахи - а у этого спроса есть свое предложение. Причем Майбахов заводы наверняка могли бы произвести раза в два больше, но не делают этого, потому что цена на них сразу упадет раза в четыре из-за отсутствия клиентов. Поэтому и не производят много, держат их в разряде элитного товара, а клиентов -на голодном пайке. А у нас с недвижкой промахнулись и произвели больше, чем нужно для поддержания цены, причем по запарке перепроизвели не только для элиты, но и для среднего класса. И сразу исчез отток в нижние сегменты, потому что элита и примазавшиеся к ним хапали квартир больше, чем в состоянии переварить. Потому что проморгали момент насыщения.

Есть чувство, что наши агашки спрос не считали. Или те, кто считал, те, кто поумнее, спрыгнули чуть раньше, не поставив остальных в известность о воих расчетах. Или зафиксировались вовремя, а теперь будут спокойно работать за меньшую удельную прибыль, но в большем объеме. Потому что беловичу, если он получает, к примеру, 10% от прибыли компании, по большому счету пофиг, как ее получить - за счет продажи 1-ой квартиры по 5000 за кв. или 5-ти по 1-ой за кв. Времени, правда, может занять чуть больше, но сейчас он возьмет себе под крыло разорившийся КУАТ, объемы и возрастут.

ну может не стоит делать из "беловичей" совсем уж идиотов,думаю они владеют информацией и на сегодня и владели ею вчера
рынок далеко еще не удовлетворен

[Unique.]

Мегаполис ?лежит? просто…
В двух словах – интервью с мэром
По поводу самокритики – вроде не посылал никого …

Сообщение отредактировал Unique.: 09.10.2007, 14:11:36

[BM75]

Какие еще строители? И что они построили? По 2 кв.м. на человека и рынок обсыпался?
Вопрос простой.
Какой СПРОС. При чем здесь строители, причем здесь бесплатно? СПРОС на жилье означает количество семей не имеющих жилья. При начальном рассмотрении СПРОСа не принимается во внимание платежеспособный спрос, т.к. это составляющая для определения цены. Вот когда дойдем до цены, тогда и будем считать депозиты, зп и т.п. А сейчас просто СПРОС.
В нашем случае:
СПРОС = Население Алматы*норму кв.м. - имеющееся в наличии (то, что от СССР + построенное за последнее время). ВМ это очень сложно посчитать в реалии?

Медведь, а что вам это даст, т.е. определение просто СПРОСА?
Ну, хорошо, по вашей постановке задачи, конечно, можно посчитать объем спроса, вообще было бы правильнее сказать объем хотелок ?
ОК. Допустим так,
Норма на человека 25 кв.м .
С учетом советской застройки и новостроек уже имеется 20 кв.м. на рыло.
Соответственно, чтобы всем досталось счастья надо еще построить 5 кв.м. на жителя Алматы. Это примерно: 5 * 1 200 000 (примерное количество жителей) = 7 000 000 кв.м.
И что дальше?

ВМ, Как Вы сказали - это в теории так НАДО, а в реалии - фиг??? По Вашему спрос вообще не считают? А если считают то когда? Всегда кроме недвижимости???

Если честно, я пока не знаю, как можно теоретически посчитать объем спроса. Но опять таки просто спрос не интересен. На самом деле для определения примерного объема платежеспособного спроса надо провести какое-то исследование. И это не теоретическая задача, чтобы можно было взять в руки калькулятор и выдать какую-то цифру. Потому что платежеспособный спрос состоит из двух составляющих: ЖЕЛАНИЕ и ФИНАНСОВАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ. Угадывать теоретически эти вещи фактически невозможно. Я думаю, что маркетинговые исследования должны показать примерный объем спроса. Но мне не известна ни одна такая работа, где определяли бы объем ПС для Алматы.

А мои расчеты были направлены на то, чтобы определить верхние границы цен, которые могут переварить наш народ, имея такие доходы, о которых знаем из статданных. А реальная цена может быть любой, но не выше 1500 за эконом-класс согласно моим расчетам.
Чем такой подход оправдывается, я поясню. Медведь, вы пытаетесь определить объем простого спроса. Ведь основная масса этого спроса имеет доход в районе среднестатистической. Так ведь? Если так, то неужели вы не думаете, что подход по определению верхней цены исходя из доходов населения является наиболее правдоподобным расчетом?

[lwi]

Британские банки изымают у заемщиков по 77 домов в день
За первые шесть месяцев текущего года банки Великобритании ежедневно изымали у неплательщиков 77 домов, сообщает The Telegraph со ссылкой на результаты исследования, проведенного Советом ипотечных кредиторов (Council of Mortgage Lenders). Это самый высокий показатель за восемь лет, который, как ожидается, будет расти.
При этом более 70 процентов домов, которые были изъяты банками за последние три месяца, как оказалось, были куплены с помощью высокорисковых кредитов. Таким образом, не смогли расплатиться с ипотечным кредитом владельцы 4,9 тысяч домов из семи тысяч.

Напомним, ежемесячные ипотечные платежи отнимают почти две трети среднего заработка британца после уплаты налогов. Каждый пятый житель Великобритании, вышедший на пенсию, все еще должен банку до 50 тысяч фунтов стерлингов за жилье.

Как сообщалось ранее, 37 процентов британцев готовы покинуть страну для того, чтобы избавиться от ипотечных долгов. Наиболее привлекательны для них Франция, Испания, Канада и США.

Очень похоже на наш город.

http://realty.lenta....07/10/08/house/

[Медведь]

Иегуди. Чет я Вас не пойму. По Вашему мое негодование от того что попираются постулаты экономики, а именно то, что расчет цены предлагается вести без рассмотрения спроса - НЕ СПРАВЕДЛИВЫ?

А негодование было от этого? Сорри, тогда полностью поддерживаю. Вот только есть сомнения, по поводу участия в спросе всего населения Казахстана, пока ему не подняли зарплату раз в десять-сто.
.............
А у нас с недвижкой промахнулись и произвели больше, чем нужно для поддержания цены, причем по запарке перепроизвели не только для элиты, но и для среднего класса. И сразу исчез отток в нижние сегменты, потому что элита и примазавшиеся к ним хапали квартир больше, чем в состоянии переварить. Потому что проморгали момент насыщения.

Иегуди
Про все население РК речии вообще не идет. Я ж говорю об алматинцах, я даже приезжих в расчет не принимаю.
А вот насчет насыщения - это я и хочу выяснить определением СПРОСа, без учета цены. Вот когда придем к этапу ЦЕНА, тогда и загрузимся другими факторами.
Т.к. ИМХО то что построили намного меньше того что нужно в количественном выражении.

[Медведь]

ВМ а если возникнет ситуация:
1. Предложения 10 шт
2. Спрос 30 шт
3. Цена предложения 10
4. Средние возможности покупателя 5, а именно 10 человек с возможностью 10, 10 чел с 4, 10 чел с 1.

Ваш ответ максимальная цена на рынке должна быть 5.
Мой ответ цена должна быть 10. А если, учесть, что спрос к предложению 3:1 то вообще цена может и 12 быть. Если банки появятся ))))))))

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 14:22:37

[iegudi]

ну может не стоит делать из "беловичей" совсем уж идиотов,думаю они владеют информацией и на сегодня и владели ею вчера
рынок далеко еще не удовлетворен

Помилуйте, о чем Вы? Я, как раз таки, привожу пример Беловича, как достаточно умного. Но просто из логических-практических-жизненных соображений должен быть кто-то, кто влетел. А насчет удовлетворенности рынка, вот просто давайте представим, что рынок - это Вы. И Вы молодая, красивая и обаятельная девушка и при взгляде на Вас у мужчин загораются глаза. И что, Вы захотите удовлетворить их всех? Включая старых, толстых и некрасивых? Нет, пока Вы молодая и красивая, Вы выбираете молодых, красивых и очаровательных, лучше с деньгами. Но когда пройдет лет 20-30, Ваш выбор резко сократится. И если Вам вдруг понравится молодой и красивый, есть подозрение, что заплатить понадобится уже Вам.

А наши стройкомпании, не то, чтобы долго жили, но вели неправильный, нездоровый образ жизни, кожа сморщилась, грудь обвисла, привлекательность снизилась, да и окружающие клиенты остались только сильно истраченные молью и с тощим кошельком. И откуда им взять деньги на французскую косметику и пластику, совершенно непонятно.