Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[iegudi]

А вам не кажется показательным появление такого вала статей по недвижимости с чудовищными цифрами и чернючими прогнозами? При том, что название профессии даже самого приличного журналиста начинается на б и заканчивается на ?ь?, просто в силу специфики работы. При всем своем отношении к ценам на недвижимость и уверенности в их снижении, мне все-таки кажется, что в игру вступили совсем даже не левые, а те, кто хочет сбить цены до уровня ниже платежеспособного спроса и организовать новый виток подъема.

Вполне возможен и вариант длинной руки ЦРУ, опять-таки, не сочтите за манию, просто логическое умозаключение. При попадании наших банков в задницу, куда они в силу врожденной привычки к гомоотношениям к начальству так стремились, их запросто может купить частями и целиком тот же дядя Сэм, поправив свои дела и закрепившись на этом рынке еще больше.

Т.е. квартиры сами по себе ? полная туфта, никому снаружи не нужны, но влияние на финансовую систему страны, из которой еще лет 30-40 можно качать природные ресурсы ? это достаточно перспективно. Просто надо посмотреть, кто именно дает кредиты нашим банкам в настоящее время, если америкоты, в основном, то это будет показатель. Хотя им даже без этой цели будет в радость выкупить наши активы за подешевевший доллар.

[E-320]

Стрельбы на 11.10.07:
КК: +0,33
Медведь: -0.64%
Winston: -1.1 %
iegudi: - -1.6%
Булгари -1.75%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
E-320: -2.5
dalila: -3.2%
Den10: -5%
Прием сегодня до 17:00

[Медведь]

Стрельбы на 11.10.07:
КК: +0.33
Медведь: -0.64%
poruchik: -0.75%
Winston: -1.1 %
iegudi: -1.6%
Булгари -1.75%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
E-320: -2.5%
dalila: -3.2%
Den10: -5%
BACbKA85: -10%
Прием сегодня до 17:00

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 10:59:48

[poruchik]

- 0,75%

[E-320]

Попробую еще раз всех собрать:

Стрельбы на 11.10.07:
КК: +0,33%
Медведь: -0.64%
poruchik: -0,75%
Winston: -1.1 %
iegudi: - -1.6%
Булгари -1.75%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
E-320: -2.5%
dalila: -3.2%
Den10: -5%
BACbKA85: -10%
Прием сегодня до 17:00

Сообщение отредактировал E-320: 09.10.2007, 11:00:17

[BM75]

Медведь, вы затеяли невыполнимую миссию ? посчитать объем платежеспособного спроса. Это фактически не выполнимая задача. Приходится только гадать, больше никак. Кому как, не знаю, но я не люблю и не хочу гадать. Чего паритесь, есть методы, которые позволяют определить степень перегретости рынка. В этом методе объем спроса и предложения не используются, а используются средние данные по доходам населения. Такой подход оправдывается тем, что спрос рождает предложение. А массовый спрос кто создает? Правильно, основная масса населения. А у основной массы населения, какой уровень дохода? Правильно, порядка 500-600 долларов. Следовательно, достаточно выяснить одного вопроса, перегрет ли рынок или нет. Остальное не существенно. Как говорил Марченко, в перегретом рынке любой триггер может сработать и в результате рынок начинает остывать, то бич цены будут снижаться.
По текущему состоянию рынка, могу сказать следующее. Как понял, в новостройках, еще не введенных в эксплуатацию, не все квартиры продались по долевому участию. И еще такие компании, как ?Базис-А? переключаются на сегмент эконом-класса. Вот эти два факта мне позволяют делать такие выводы:

1. Произошла насыщенность рынка в сегменте элит и бизнес классов. Кто имел хороший доход и хотел купить, уже купили, больше таких не осталось или совсем мало, всем продавцам не хватит.
2. Будет еще большее падение в сегменте эконом-класс. Я даже начинаю думать, что цены не остановятся на уровне 1500 за кв.м., а еще ниже опустятся. Если будут строить новое жилье эконом-класса, то люди, скорее всего, предпочтут новое, чем старое панельное в микрах, Аксаях, Айнабулаках и т.д. Следовательно, на жилье в этих районах может сильно упасть спрос, в результате возможен большее падение цен в этом сегменте рынка.

Стрельбы на 11.10.07:
Апофеоз падения, как мне кажется, уже позади.

КК: +0,33
Медведь: -0.62%
Winston: -1.1 %
Булгари -1.75%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
dalila: -3.2%
Den10: -5%

Не-е, КК, все еще впереди... мы всего лишь на начале пути

[Crucifier]

Crucifier, так еще тяжелее. Если эту дату брать в прошлом, то те же проблемы - отсутствие данных. Если брать в настоящем, то точные данные можно получить, но что б понять что-то надо прожить необходимый период, а это долго

Согласен. И так, и этак фигня выходит, а не расчет.

[den10]

А вам не кажется показательным появление такого вала статей по недвижимости с чудовищными цифрами и чернючими прогнозами? При том, что название профессии даже самого приличного журналиста начинается на б и заканчивается на ?ь?, просто в силу специфики работы. При всем своем отношении к ценам на недвижимость и уверенности в их снижении, мне все-таки кажется, что в игру вступили совсем даже не левые, а те, кто хочет сбить цены до уровня ниже платежеспособного спроса и организовать новый виток подъема.

Хз , заказуха , пугалово и неясно кому выгодно . Лень набивать заново , здесь уже написал http://vse.kz/index....=57195&st=25180 - если верить НБ и АФН - текущая ликвидность банков РК превышает дыру банк сектора в 2 или более раза , а еще и ЗВР есть , не говоря даже о Нацфонде , его средства для преодоления проблем даже не понадобятся . Какие проблемы ? Т е банки выстоят , стройкомпании нормальные - тоже ( гос-во поможет ) , бюджет там и так пока не замешан . Владельцы супер-пупер жилья тож не сильно пострадают по идее . Ипотечники бравшие для себя - будут жить в своих заложенных квартирах и платить банкам . Попадут горе-инвесторы , вложившие заемные средства не в то , не туда и не когда надо было . Это бизнес - без убытков не бывает или , так - не бывает все время в прибылях , говорят же "терпеть убытки " .

[BM75]

А вам не кажется показательным появление такого вала статей по недвижимости с чудовищными цифрами и чернючими прогнозами? При том, что название профессии даже самого приличного журналиста начинается на б и заканчивается на ?ь?, просто в силу специфики работы. При всем своем отношении к ценам на недвижимость и уверенности в их снижении, мне все-таки кажется, что в игру вступили совсем даже не левые, а те, кто хочет сбить цены до уровня ниже платежеспособного спроса и организовать новый виток подъема.

Я так не думаю. Это обычный процесс на рынке. Я не думаю, что кто-то будет валить рынок сегодня, чтобы ждать окончания периода падения 6-7 лет, более того, ждать до определенного момента в периоде роста, тоже где-то 6-7 лет. Итого: 10-15 лет. Лучше инвестировать деньги сегодня куда-то, чем ждать не менее 10 лет возможности заработка на рынке недвижимости.

[Медведь]

ВМ глупости.
Как это вы считаете цену без учета спроса и предложения? Ну тогда посчитайте какая цена должна быть на килограмм свинины в Саудовской Аравии.
То что Вы предлагает это расчет цены при С=П. А у нас реальность какая? Знаете? Да и потом, Вас то это каким боком ипет?

[Медведь]

глюк

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 11:22:58

[Crucifier]

Смотрю на ваши стрельбы и думаю - вот на радио проводят розыгрыш машины от аллюр авто, надо 6 цифр от 1 до 5 угадать и заСМСить - всего 15000 вариантов. СМС по 0,1(или сколько бакса?) - машина вашему обществу стрелков за 1500 не нужна? И до вторника с четвергом ждать не надо

Сообщение отредактировал Crucifier: 09.10.2007, 11:25:39

[dimextower]

iegudi

- С первого дня регистрации на этом форуме, я пытаюсь втолковать:

что в игру вступили совсем даже не левые, а те, кто хочет сбить цены до уровня ниже платежеспособного спроса и организовать новый виток подъема.

Вполне возможен и вариант длинной руки ЦРУ

, потому что

запросто может купить частями и целиком тот же дядя Сэм, поправив свои дела и закрепившись на этом рынке еще больше.

- Я все-таки больше склоняюсь к варианту - длинных рук государства (семьи), о чем может свидетельствовать скупка строительных компаний...

Т.е. квартиры сами по себе ? полная туфта, никому снаружи не нужны, но влияние на финансовую систему страны, из которой еще лет 30-40 можно качать природные ресурсы ? это достаточно перспективно.

- Вот именно, просто определенный круг лиц, влияющий не только на экономику и финансовую систему страны, а еще и на платежеспособность населения, производит "размен козырной карты - недвижимости" с целью увеличить это влияние, а так же попутно вывезти денежные средства за вырученную построенную недвижимость за кордон через собственные аффилированные заграничные предприятия.

Я думаю о технологии вывоза кредитных средств за рубеж, а так же об их присвоении рассказывать здесь никому не нужно???

Сообщение отредактировал dimextower: 09.10.2007, 11:24:47

[BM75]

ВМ глупости.

Медведь, давайте без этих "глупости", ок?

Как это вы считаете цену без учета спроса и предложения? Ну тогда посчитайте какая цена должна быть на килограмм свинины в Саудовской Аравии.
То что Вы предлагает это расчет цены при С=П. А у нас реальность какая? Знаете? Да и потом, Вас то это каким боком ипет?

Медведь, метод о котором я говорил, определяет всего лишь один макропараметр рынка - степень перегретости рынка. Перегретый рынок, рано или поздно остывает. Вы с этим согласны?

[!-java-!]

Стрельбы на 11.10.07:
КК: +0,33%
Медведь: -0.64%
poruchik: -0,75%
!-java-!: -0,9%
Winston: -1.1 %
iegudi: - -1.6%
Булгари -1.75%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
E-320: -2.5%
dalila: -3.2%
Den10: -5%
BACbKA85: -10%
Прием сегодня до 17:00

[BM75]

iegudi

- С первого дня регистрации на этом форуме, я пытаюсь втолковать:

что в игру вступили совсем даже не левые, а те, кто хочет сбить цены до уровня ниже платежеспособного спроса и организовать новый виток подъема.

Вполне возможен и вариант длинной руки ЦРУ

, потому что

запросто может купить частями и целиком тот же дядя Сэм, поправив свои дела и закрепившись на этом рынке еще больше.

- Я все-таки больше склоняюсь к варианту - длинных рук государства (семьи), о чем может свидетельствовать скупка строительных компаний...

Т.е. квартиры сами по себе ? полная туфта, никому снаружи не нужны, но влияние на финансовую систему страны, из которой еще лет 30-40 можно качать природные ресурсы ? это достаточно перспективно.

- Вот именно, просто определенный круг лиц, влияющий не только на экономику и финансовую систему страны, а еще и на платежеспособность населения, производит "размен козырной карты - недвижимости" с целью увеличить это влияние, а так же попутно вывезти денежные средства за вырученную построенную недвижимость за кордон через собственные аффилированные заграничные предприятия.

Я думаю о технологии вывоза кредитных средств за рубеж, а так же об их присвоении рассказывать здесь никому не нужно???

Я уже ответил на пост Иегуди. Все это, конечно, имеет как некий вариант, но он не реален. Квартиры нужны только нам, жителям этой страны. Больше никому. Все что происходит, это обычные процессы на рынке, и здесь нет никакого заговора. Не ищите черную кошку в темной комнате, тем более ее там нету .

[iegudi]

По поводу определения спроса на квартиры, несколько сотен страниц назад я определял этот уровень, но с несколько другими целями, давайте попробуем применить эти потуги в новом варианте. Сразу снимаю с себя ответственность за получившийся результат и его точность. Это просто намеки на метод, давайте совместно определимся, имеет он право на жизнь, или нет.

Итак, логика такова:
1. Купить квартиру может и собирается человек, который на нее откладывает деньги.
2. Деньги на квартиру или хотя бы какую-то их часть этот человек откладывает в банке
3. Сбережения населения составляют 2 триллиона тенге (цитировалось в прессе, на самом деле был всего один триллион, но за счет компенсаций и выкупов предполагалось, что их будет два). Это составляет 16 миллиардов долларов.
4. С учетом, что часть денег в банке хранят и наши олигархи и члены их семей, а также учитывая мировую практику соотношения богатств как 20% населения обладает 80% богатств страны (есть и более точная градация, но я ее забыл, хотя на форуме приводили), получаем, что 20% населения квартиры уже точно не нужны, а оставшиеся 80% имеют всего 3.2 миллиарда.
5. На все 80% нам начхать, большая часть - это неплатежеспособный спрос, давайте посчитаем тех, у которых есть эти миллиарды. Будем считать, что на начальный взнос на квартиру надо 32 тысячи, которые народ для этого и копил, , т.е. все хотят купить недвижимость, а не машину, путевку в заграницу, стиральную машинку или кухонный комбайн. Получаем, что количество семей, желающих платежеспособно купить квартиру, составляет 100 тысяч. Это по всему Казахстану.
6. Население Алматы составляет 10% населения Казахстана, т.е. количество желающих купить и имеющих на это деньги составляет формально 10 тысяч. С учетом, что средняя зарплата в Алматы (70000) больше, чем средняя по стране (20000) в 3,5 раза, увеличиваем эту цифру за счет потенциально большей платежеспособности до 35 тысяч. С учетом клиентов из регионов можно увеличить ее до 50 тысяч.
7. Это и есть приблизительная оценка платежеспособного спроса, нг только того, который существует при условии доступности ипотеки. БЕЗ ИПОТЕКИ данный расчет ? туфта (он и так-то не очень )

Теперь от этой цифры можно играть, как от печки. Например, если начальный взнос возрастает в два раза, спрос падает до 25 тысяч семей. Общий спрос на квадраты составляет, в любом случае, порядка 2,5 млн кв.м. То, за что готовы заплатить прямо сейчас, а не в кредит ? 3,2 млрд. делить на цену кв.м. Что по стране составит 3,2 миллиона кв. м при цене 1000 за квадрат, а по Алматы, с учетом желания 50% платежеспособного населения жить именно здесь ? 1,6 млн. кв.м. При увеличении-уменьшении цены этот спрос можно легко пересчитать

Надеюсь, это фонарная прикидка как то поможет

[Медведь]

Иегуди, это тоже исходит из предположения, что люди хотят квартиру. А хотят ли??? Вот в чем вопрос! И если хотят, то какая часть?
ИМХО
Сначала надо определить СПРОС. А именно:
сколько людей * минимум - то, что есть в наличии = СПРОС, с учетом того, что строить больше не будут...то возможно получении и дефицита.
А потом уже считать сколько денег на депозитах, какая средняя зп и справедливо ли использовать ср.зп.

Сообщение отредактировал Медведь: 09.10.2007, 11:43:29

[BM75]

По поводу определения спроса на квартиры, несколько сотен страниц назад я определял этот уровень, но с несколько другими целями, давайте попробуем применить эти потуги в новом варианте. Сразу снимаю с себя ответственность за получившийся результат и его точность. Это просто намеки на метод, давайте совместно определимся, имеет он право на жизнь, или нет.

Итак, логика такова:
1. Купить квартиру может и собирается человек, который на нее откладывает деньги.
2. Деньги на квартиру или хотя бы какую-то их часть этот человек откладывает в банке
3. Сбережения населения составляют 2 триллиона тенге (цитировалось в прессе, на самом деле был всего один триллион, но за счет компенсаций и выкупов предполагалось, что их будет два). Это составляет 16 миллиардов долларов.
4. С учетом, что часть денег в банке хранят и наши олигархи и члены их семей, а также учитывая мировую практику соотношения богатств как 20% населения обладает 80% богатств страны (есть и более точная градация, но я ее забыл, хотя на форуме приводили), получаем, что 20% населения квартиры уже точно не нужны, а оставшиеся 80% имеют всего 3.2 миллиарда.
5. На все 80% нам начхать, большая часть - это неплатежеспособный спрос, давайте посчитаем тех, у которых есть эти миллиарды. Будем считать, что на начальный взнос на квартиру надо 32 тысячи, которые народ для этого и копил, , т.е. все хотят купить недвижимость, а не машину, путевку в заграницу, стиральную машинку или кухонный комбайн. Получаем, что количество семей, желающих платежеспособно купить квартиру, составляет 100 тысяч. Это по всему Казахстану.
6. Население Алматы составляет 10% населения Казахстана, т.е. количество желающих купить и имеющих на это деньги составляет формально 10 тысяч. С учетом, что средняя зарплата в Алматы (70000) больше, чем средняя по стране (20000) в 3,5 раза, увеличиваем эту цифру за счет потенциально большей платежеспособности до 35 тысяч. С учетом клиентов из регионов можно увеличить ее до 50 тысяч.
7. Это и есть приблизительная оценка платежеспособного спроса, нг только того, который существует при условии доступности ипотеки. БЕЗ ИПОТЕКИ данный расчет ? туфта (он и так-то не очень )

Теперь от этой цифры можно играть, как от печки. Например, если начальный взнос возрастает в два раза, спрос падает до 25 тысяч семей. Общий спрос на квадраты составляет, в любом случае, порядка 2,5 млн кв.м. То, за что готовы заплатить прямо сейчас, а не в кредит ? 3,2 млрд. делить на цену кв.м. Что по стране составит 3,2 миллиона кв. м при цене 1000 за квадрат, а по Алматы, с учетом желания 50% платежеспособного населения жить именно здесь ? 1,6 млн. кв.м. При увеличении-уменьшении цены этот спрос можно легко пересчитать

Надеюсь, это фонарная прикидка как то поможет

Прошу прощения, чувствую, что если использовать ваши подход, то погрешность расчета будет очень большой...
А вообще, я не думаю, что сильно необходимо проводить расчет для определения объема спроса, чтобы прогнозировать цены на жилье. По закону рынка так - спрос рождает предложение. Если есть спрос, то обязательно появиться предложение. Глупо отрицать этот закон рынка. А пик спроса приходится на людей со средним уровнем дохода. Вот оттуда и все получается, какие цены должны быть, и какого качества жилья.

Мне помнится, как - то кто-то тут мне возражал, что я зря использую среднюю ЗП для расчета, никто на них не ориентриуется. Ан нет, вот Базис-А, когда закончил строить в сегменте элит и бизнес классов, теперь решил ударить в эконом-класс.
У кого еще остались сомнения относительно того, что теперь для строительной отрасли решающую роль сыграет именно средний класс?

[МУП]

Блин, стрелял ведь уже на 11.10.07. (кстати, 40 страниц назад )
Но выстрел потерялся и приходится стрелять снова.

Стрельбы на 11.10.07:
КК: +0,33%
Медведь: -0.64%
poruchik: -0,75%
!-java-!: -0,9%
Winston: -1.1 %
iegudi: - -1.6%
Булгари -1.75%
МУП: - 1.9%
yuri_v: -2.0%
Mardikor: -2.1%
E-320: -2.5%
dalila: -3.2%
Den10: -5%
BACbKA85: -10%
Прием сегодня до 17:00

всем привет!