Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[iegudi]

Запарили тут со своими разборками! Личка для этого есть!

Присоединяюсь. Предлагаю на личности переходить тока в положительном смысле, типа - коллега, Вы гений! Крушению -да! Стабильности - да! Росту - да!

[Медведь]

ВМ, Вы меня просто поражаете. Когда речь идет не о цифрах, Вы проявляете поразительную тупость.
Я просто сказал, что "прогноз" МУПа "800-1200" выглядит не так категорично как Ваш - "1500 и не центом больше!" Отсюда и фраза:
- ВМ как раз таки Ваши 1.500 и т.п. выглядят как разговор о точных цифрах. И ключевое там "выглядят". Ну и продолжение тоже важно - Не в плане того, что они точные, а в том смысле что категоричные.

Насчет учебника - это Вы не поняли. Дно оно ниже максимума и без Ваших умозаключений. Отсюда и правило из учебника "Правая часть неравенства находится в правой части неравенства" Вы не находите сходства между фразой про дно внизу и право - справа?

[Trevor]

Испортились все старожилы темы, "какашками" друг друга обзывать стали...
Негдабру
Пока чего то крушения не замечаю - интересная кв. в цене стоит, а вот аренда повышаеца.
Ну что, наметим следующий временой пойнтик - НГ. (уже были "весна", "летний сезон" и "осень с выборами")
Думаю вот что, решится Азиада в пользу Астаны - цены... ВОЗМОЖНО и упадут маленько. Что было бы хорошо для моей семьи.

[Калистрат Калиныч]

Калистрат, так что по баксу в концу года думаете? Я вот на 126.08 ставлю.

Пока ничего не думаю, ещё три месяца ждать, многовато.

Сорри за офф, мне вот что сейчас понравилось очень:
МОСКВА, 7 окт ? РИА Новости. Американские ученые изобрели батарейки для портативных компьютеров и мобильных телефонов, которые смогут работать без подзарядки аккумуляторов 30 лет, сообщает научно-информационное издание Next Energy News.

Изобретение финансировала исследовательская научная лаборатория ВВС США (Air Force Research Laboratory). Источником энергии в новой батарее являются радиоизотопы, излучающие бета-частицы. При этом так называемые ?бета-вольтаические? батарейки не радиоактивны и после истечения срока действия отработанные элементы нетоксичны, нерадиоактивны и не представляют опасности.

Корпус таких батареек, может быть довольно маленьким и тонким. Вместе с тем, по сравнению с нынешними элементами питания новинка не будет нагреваться.

Если все пойдет по плану, долговечные батарейки могут появиться на прилавках магазинов уже через два-три года, и ?ваш новый лэптоп сможет работать в беспроводном режиме без подзарядки 30 лет?, отмечает издание.

К разочарованию дилетанта, скоро я смогу находиться в сети больше, чем 24/7 дней в неделю.
Все 25!

[карл канатович]

читаю эту ветку на протяжении всех лет практически все страницы

и тоже склоняюсь к тому что это трио КК,Юрий,И Медведь прям центрисская ОПГ какая то)
но больше Медведь и КК
постоянно пытаются иногда скрыто, иногда явно пропагандировать свою точку зрения которая раньше заключалась в росте недвижимости(кстати я не помню как они переключились от роста до падения - лень искать
но помню раньше они активно убеждали сдесь всех в дальнейшем росте метров) а сейчас в стабилизации на удобном им уровне.
что и понятно особенно учитывая бизнес не будем показывать пальцем кого

что касается дальнейших цен они уже достаточно жестко упали особенно на простое старое жилье совестких времен и панель и кирпичь.
разговаривая со своими друзьями знакомыми и коллегами с разных слоев общества я пришел к выводу что дно на старое жилье будет нащупано на уровне примерно начала 2006 конца 2005 года.
почему?
да потому что основная масса опрошенных мной готова купить квартиры именно по этой цене.а таких большинство.

так что думаю место для понижения еще достаточно.

на элитное и новое жилье поку не хочу делать прогнозы...

[BM75]

По просьбе Иегуди, повторно вешаю один из своих расчетов (см.ниже). Я тут не давно писал небольшую "статейку", где анализировал некоторые факторы, влияющие на цены квартир. Это отрывок из той статейки. И еще до этого делал расчет, используя ЗП согласно штатному расписанию одного из крупных банков, там результат был 1500 за кв.м.

Вот, потихонечку добрались и до рассмотрения внутренних факторов, и там первым в списке стоит перегрев рынка. В мировой практике наличие данного фактора на рынке, т.е. перегрет ли он или нет, определяется довольно простым методом. Для этого берется средний доход среднестатистической семьи в годовом исчислении, и сравнивается со стоимостью типового жилья. Если стоимость такого жилья превышает 7-8 годового дохода среднестатистической семьи, то считается рынок перегретым, и не рекомендуются делать инвестиции в таком рынке. Теперь, давайте попробуем провести такой же расчет для рынка Алматы, и выясним, перегрет он или нет.
Известно, что средняя ЗП по Алматы порядка 70 000 тенге. Допустим, что среднестатистическая семья состоит из обоих работающих родителей и имеется у них 1-2 ребенка. Для такой семьи, согласно уже достигнутой норме, необходимо иметь примерно 60 кв. метров жилья. И еще, мы должны учесть, что 7-8 лет применимы для Западных стран, где ставки по ипотеке менее 5%, а у нас, как мы знаем, ставки по ипотеке в 3-4 раза больше, чем имеется в тех странах. Поэтому, я думаю, что будет справедливым ставить максимум 7 лет, а то и меньше даже, для нашего рынка. Итак, исходные данные определены, теперь приступаем к самому расчету:
2 (количество работающих людей в семье)* 70 000 (средняя ЗП по городу) * 12 (число месяцев в году) * 7 (предел годового дохода на покупку жилья)/ 122 (курс доллара на сегодня) / 60 (площадь квартиры) = 1 606 долларов за кв. метр.
Ранее, используя другой метод, я находил предельную сумму за кв. метр типового жилья в размере 1 500 долларов, и как видите, результаты обоих независимых друг от друга методов расчета фактически дают одинаковый результат. Исходя из этого, становиться ясным, что МАКСИМАЛЬНАЯ стоимость кв. метра типового жилья должна быть в переделах 1 500 ? 1 600 долларов. Если имеющиеся цены выше этого предела, то, вне всякого сомнения, можно утверждать, что на рынке присутствуют дутые цены, и рынок является перегретым. Следовательно, зная текущие цены на рынке, я прихожу к выводу, что рынок Алматы в части жилья эконом ? класса сильно перегрет.

[diletant]

...
К разочарованию дилетанта, скоро я смогу находиться в сети больше, чем 24/7 дней в неделю.
Все 25!

Жалко что я этого уже не увижу.

Сцена вся ваша-рулите Шура, рулите.

[BM75]

В конце делались такие выводы:

Итого, я пока явно вижу, что возникли два фактора, которые могут привести рынок к обвалу:
1. Перегрев рынка;
2. Проблема в финансовом секторе.
И еще, возможно, что третий фактор ?Ипотечная усталость? тоже начинает вносить свою, пока не большую, лепту в ситуацию. Если этот фактор наберет обороты, то я думаю, что ни правительство, и никто другой уже не спасет рынок от крушения. Поэтому, будем молить бога, чтобы этот фактор хотя бы подождал еще пару годиков. А то трудно себе представить последствия одновременного действия этих трех факторов, т.к. может получиться большой резонанс.

В общем, резюмируя все свои мысли, я прихожу к выводу, что предобвальная ситуация на рынке города возникла не вследствие внешних обстоятельств, а в большей степени по внутренним факторам, сложившимся непосредственно в самом рынке. А проблема с ликвидностью в банках в данной ситуации сыграла лишь роль катализатора и усугубила ситуацию. Пока не могу точно оценить, к хорошему или плохому все это. С одной стороны, кажется, что к хорошему, т.к. высоко поднявшись, было бы еще больнее падать. А так, я думаю, что постепенная и энергичная, без паники снижения цен могла бы привести к охлаждению рынка, и оздоровлению ситуации в целом, что является благом для всех нас. Но с другой стороны, боюсь, что если вдруг всех участников рынка охватить паника, то крушения не избежать, что плохо также для всех нас.

[Медведь]

Все кроме Медведя и Калистрата - флеймеры. А все остальные кто говорит обратное - странные люди, по меньшей мере. Вы напоминаете людей которые очень заняты о говорят о том как они заняты часами, у них же дох*я дел Поствьте нас в игнор и живите с миром!

Последний рас повторяю:
Карл Кантович - Я, Медведь, никогда не говорил что недвижимость будет расти в цене вечно! И более того я даже более леворадикален в своих прогнозах, нежели левые, т.к. с начала лета говорю - индекс январь 2007 будет = индекс декабрь 2007.

А Юрия вообще не в тему к нам приплели. Он вообще другой и о другом.

[BM75]

Сбалансированность рынка не определяется одним только количеством сделок. Тут важнее структура спроса. Если в ее структуре преобладает спекулятивная составляющая, то она, на самом деле, создает всего лишь отложенное предложение, и в результате рынок может перегреться. Сбалансированость достигается тогда, когда в структуре спроса преобладает платежеспособный спрос, т.е. спрос по прямому назначению - жилье. Одним словом продавцы продают, покупатели покупают, чтобы жить в этих купленных квартирах.

Такое впечатление, что Вы нарисовали себе идеальный мир и в нем живете.
В одну реку нельзя войти дважды.
И если 5 лет назад недвижимость использовалась именно в качестве жилья, то последние 5 лет она стала товаром.
И непонятно, почему из категории товаров она должна исчезнуть

Изучая творчество ВМ75, я, то же, пришел к выводу, что его расчеты абсолютно правильные и имеют место быть, в случае, как заметил Юрий, идеальном.

Предлагаю Саунасу внести их в свой список партий отдельной графой.
КАК ДОЛЖНО БЫТЬ В ИДЕАЛЕ.

Что будет в реале, покажет будущее.

В результате, ВМ75, перестанет писать одно и тоже каждый день, просто отсылая всех наверх страницы, а мы не будем это читать в тысячный раз.

Сформулируйте, ВМ75?

КК, мне кажется, что это вы нарисовали себе некий идеальный мир, я бы сказал виртуальный мир, и живете в нем. Это ведь вы же, отрицаете все разумное и пошли даже на такое:
1. Экономику в топку;
2. Законы рынка в топку;
3. Логику в топку и т.д.
Тем самым выдумали для себя удобный и иедальный мир, где рынком владеет исключительно продавец. Разве не так? Так, кто же тогда рисует идеальный мир, Вы или Я ?

[Т-219]

разговаривая со своими друзьями знакомыми и коллегами с разных слоев общества я пришел к выводу что дно на старое жилье будет нащупано на уровне примерно начала 2006 конца 2005 года.
почему?
да потому что основная масса опрошенных мной готова купить квартиры именно по этой цене.а таких большинство.

А почему именно конец 2005 ?
А почему большинство ?
Вы делали ретроспективный срез всех потенциальных покупателей?
А поделИтесь выкладками.

Я просто все пытаюсь примерить к себе.
Я, например, тоже по ценам конца 2005 года прикупил бы.
Но не потому что мне квартира жизненно необходима.
А так - на всякий добрый случай.
Все свои жилищные проблемы я давно решил, а бизнесом на недвижимости никогда НЕ занимался и заниматься НЕ собираюсь.
Но в этом случае, квартирка прикупленная мной, также бы "вымылась" из общего оборота.
И не стала бы ни товаром, ни жильем.

и тоже склоняюсь к тому что это трио КК,Юрий,И Медведь прям центрисская ОПГ какая то)
но больше Медведь и КК

ПапрАшу не смешивать идеи анархизма с какими-то центристскими лозунгами и постулатами.
Щас, уже скоро все поделим

[iegudi]

ВМ, спасибо за расчет, если честно, я готовился к чему-то более масштабному. Индекс доступности жилья - штука хорошая. И доводы вполне понятны. А второй расчет на чем был основан? Можно просто сказать принцип, логику подхода.

[Медведь]

ВМ и в очередной раз - расчеты Ваши не более чем прикидки "на пальцах".
С чего 70.000? Покупать то будут не со средней зп, а с высокой.
С чего 7-8, а не 2-10?
А проблемы банков связанные с недвижимостью, не связанны с ипотекой! Они связаны с тем, что банки сами ведут строительные проекты. Памятник банкроту Алембанку знаете? Здание в котором БТА в Самале. 20 лимов ушедших на строительство ушатали Алембанк.

[dalila]

Далила, расскажите, пожалуйста, какую-нить новую "новость с кухни". У Вас всегда здорово получается. Люблю Вас читать.
(Или мож, не мешать? Конец квартала ведь...)

***А чо конец квартала? На конец квартала у меня главбух есть. Я тока ИП веду, а там легче самой - чем объяснять что к чему)
Новость с нашей кухни?) Мы вот обсуждаем кого вперед распилят Казком или Альянс)

И потом, мальчики, вы тут так неприлично ругались. Один раз я было даже подумала, что КК вместо себя дал попечать какому-то строителю...)

[BM75]

ВМ и в очередной раз - расчеты Ваши не более чем прикидки "на пальцах".
С чего 70.000? Покупать то будут не со средней зп, а с высокой.
С чего 7-8, а не 2-10?
А проблемы банков связанные с недвижимостью, не связанны с ипотекой! Они связаны с тем, что банки сами ведут строительные проекты. Памятник банкроту Алембанку знаете? Здание в котором БТА в Самале. 20 лимов ушедших на строительство ушатали Алембанк.

Медведь, речь-то идет об эконом-классе. Кто является покупателем такого жилья? Чел с высокой ЗП что ли? ОК, тогда бизнес-класс для кого?

[карл канатович]

просто если отбросить маловероятные прогнозы о 333 за метр

большинство люде в которыми я общался готовы купить по этой цене(купить не для продажи а для жилья)

медведь я и не утверждал что вы говорили что недвижимость будет расти вечно. по поводу Юрия я тоже о другом писал.

кстати Юрий вы хоть и заявляяте себя сдесь как анархиста-пофигиста но как в том анекдоте людям не быват все пофигу.
у каждого есть своя цель у кого то развлечся у кого то наблюдать,кому бизнес пропиарить, или просто делать выводы от прочитанного и потом их испоьзовать в личных интересах...

хотя как уже многие говорили часто прочитав страниц 50 можно нарватся всего лишь на пару полезных мыслей

[BM75]

ВМ, спасибо за расчет, если честно, я готовился к чему-то более масштабному. Индекс доступности жилья - штука хорошая. И доводы вполне понятны. А второй расчет на чем был основан? Можно просто сказать принцип, логику подхода.

Ну, был у меня еще один расчет, где я использовал данные по штатному расписанию в одном из банков. Не могу найти, он есть где-то тут. Там более подробно описывал принципы расчета. Мне лень искать его. Попробуйте поискать, если это вас сильно интересует.

Кратко, в этих расчетах я использовал следующие подходы:
1. Платежеспособный спрос удовлетворяется с помощью ипотеки.
2. Рынок потерял свою инвестпривлекательность, поэтому на рынке остались покупатели только из числа платежеспособного спроса (не спекулянты).
3. Основной доход спроса форсируется из ЗП.
4. Выше головы не прыгнешь, т.е. выше 1500 за кв. м. эконом-класса является не подъемной для покупателей такого класса жилья.

[Медведь]

ВМ, ну если 70.000 Вы принимаете за среднюю зп., то обычная зп в 2.000 это какая? Достойная бизнес класса или даже элитки? Вы серьезно полагаете, что бизнес надо будет считать например с 2.000? Да такая зп обеспечит только существование, но не как не владение. ИМХО.

ВМ, вот Вы говорите, что "в этих расчетах я использовал следующие подходы:
4. Выше головы не прыгнешь, т.е. выше 1500 за кв. м. эконом-класса является не подъемной для покупателей такого класса жилья."
Поидее эти - 1.500 должны были быть получены в расчетах, а не приняты в качестве "допустим" для получения ответа. Очень удивительно что 1.500 как дано "выше головы не прыгнешь" совпали с 1.500 ответ "в результате расчетов" )))))))))))). Про это я и говорил - подгон под ответ. Дабы избегнуть многобуквенных жеваний с Вашей стороны, скажу сразу - это не обвинение, это замечание.

Сообщение отредактировал Медведь: 08.10.2007, 16:23:34

[Калистрат Калиныч]

Пацстулам!

О сносе в водоохранной зоне.
1 - http://www.kub.kz/ar...e.php?sid=19600
2 - http://www.zonakz.net/articles/19602
Среди собственников незаконных строений в водоохранной зоне реки Малая Алматинка высокопоставленных госчиновников, согласно документам, нет, сообщил аким Алматы Имангали Тасмагамбетов.

Всё давно узаконено.
Судя по верхнему списку, никакого сноса не будет. Или будут 4 млрд, на самом деле.
Молодцы, бу га га!

[truestoryteller]

Это мы, те которые не имеють недвижомости, хотим снижения цены на аренду квартиры, и на недвижомость в целом. А так никто другой не хочеть этого. Они могут снижать цену только и только тогда как заметять признаки эксцессов на рынке. Клиенты (стройтельные комапаний - кредиторы) банков, у которых ликвидность поставлено под сомнения, как сказал Марченко, такие как Альянс, БТА, ККБ, могут пойти на вынужденными шаги, но это не есть эксцесс. Видны первые фиксаторы доходов из числа участников рынка недвижомости. Слили например Утемуратов, а также из уста Храпуновой слили Суханбердин да и сам Тасмаганбетов. Пока процесс не имеет массовый характер, наверно и не будет, так как заинтересованные лица не допустять.

Что мы сейчас, это под предлогом кризиса в США, хотять привести в порядок рынок недвижомости, который и так планировалься после амнистий. А так ничего особенного и сверх естественного.

Ждали пока основные игроки фиксируют сверхдоходы, может еще ждуть. Че то не видно более решительных мер по установлению порядка в этой свере.