Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[csr]

Просто юбилейный пост не о чем! Помолчу до вечера!

Ура-а-а! Свершилось!

[dalila]

При площади квартиры около 90 метров, с учетом электричества и коммунальных ежемесячная плата составляет порядка 250 долларов. Если пересчитать на квадратный метр, то получается, что жить в новом доме приблизительно в 2,5 раза дороже.

***Все верно. Даже 150-200 баксов - уже много ИМХО для арендников.

[broken]

Никс, не подскажешь, какой индекс на этой неделе?
По слухам -5%

[dalila]

ЗЫ: И еще, я люблю точность .

***Вы математик, а у экономистов есть еще термин "прочие равные условия". А в вашей модели "прочие равные условия" - это свободные 60 000 долларов))))

[iegudi]

Ребята, пробовал провести простейший расчет с тем, чтобы определить примерный срок и стоимость аренды и покупки 1К квартиры, когда аренда станет не выгодной при сложившихся обстоятелсьтвах. Ниже приводится сам расчет.менее корректно на рынке, где имеется плавное снижение цен квартир и плавный рост арендных ставок.

Пасиб. Чувствую родной физмат Формулы и сами расчеты проверять не стал, сорри, тут важен сам принцип - при снижении цен на жилье наступает момент, когда выгоднее взять под ипотеку, чем снимать. Если брать уже набивший оскомину пример развитых стран, там цифра аренды несколько больше, потому что у хозяина риск, промежутки между квартиросъемщиками, ремонты, налогм и прочая фигня. Размер этой прибавки к стоимости аренды по сравнению с выплатами по ипотеке просто не представляю, может быть, не меньше 50%. Плюс еще фактор наличия первоначального взноса - не всегда человек, у которого есть возможность платить за аренду, может выплатить 50% взноса. Так что цифру максимальной стоимости аренды стоит увеличить, ИМХО.

[BM75]

ЗЫ: И еще, я люблю точность .

***Вы математик, а у экономистов есть еще термин "прочие равные условия". А в вашей модели "прочие равные условия" - это свободные 60 000 долларов))))

Не совсем так. Я в конце расчета указал, при каких условиях будет работать данный расчет. Прочие равные условия там указаны:
1. Равномерность распределение предложения;
2. Отсутсвие обвала.

Я согласен в целом, что в расчете не учтены многие факторы. Очень сложно строить матмодель с учетом абсалютно всех факторов. Но я думаю, что все-таки этот расчет дает некую картинку, направление для мыслей, по крайней мере, не будешь строить свои умозаключения в слепую...

[BM75]

В принципе, можно построить улучшенную матмодель, если будут известны большинство факторов и способ их учета. Кто знает, может в мире уже есть подобные модели... Не знаю...

[BM75]

Никс, не подскажешь, какой индекс на этой неделе?
По слухам -5%

Если это правда, то это может означать, что рынок идет по пути обвала. Кое-кто все-таки начал сливать инвестхаты по демпинговой цене.

Тогда моя модель не будет работать . Арендные ставки еще быстрее дойдут до максимума, далее начнут падать...

Сообщение отредактировал BM75: 02.10.2007, 15:24:24

[Медведь]

ВМ зачем так мудренно?
Смысл то прост:
Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. А на начало лета аренда была много меньше ипотечных платежей. Посему лэндлорды сказали +50% и неаберд!

Медведь, я просто попытался учесть еще и тренд. К тому же, выгодность покупки не определяется только ипотечным платежом. Правильнее надо учитывать интересы банка, как только он начнет превышать арендные платежи, то с этого момента надо считать, что лучше покупать, чем арендовать. Я так думаю.
ЗЫ: И еще, я люблю точность .

Что это? Иными словами:
- Как только ипотека (интересы банка) будет превышать аренду, лучше покупать, чем арендовать?
ИМХО. Все с точностью наоборот.
Точность любите не только Вы, ВМ. Но точность хороша, когда направление выбрано верное. Вы же по-прежнему не в ту сторону капаете.
Вы намерено при построении матмодели начинаете с обратного? Т.е. выбрав ответ, подгоняете точные расчеты?

ps
у меня вечер настал. Это я к тому, что собирался молчать до вечера.

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 15:27:45

[iegudi]

Вы поаккуратнее про -5%. Откуда эти данные, если Крыша выходит, если не ошибаюсь, по четвергам?.

[Медведь]

-5% Было бы прикольно. Ден бы порадовался

[Медведь]

на 04.10.07
КК: +0.3%
Медведь: -0.56%
E-320: -0.85%
Sandra: -1,2%
Далила: -1.8%
МУП: - 2.0%
Юрий: -2.6%
Denim Tornado: -2.7%
Сольвёр: -4.99%
Ден: -5%
Bacbka85: -10%

Прием закрывается в 17:00. После Никс уже на подходе к знанию

[iegudi]

Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам.

Не, они должны быть выше ипотечных платежей. При условии стабильного, развитого, конкурентного и самодостаточного общества. Т.е. сейчас, по хорошему, эти цены должны пойти навстречу друг другу. Но так как то место, в котором мы живем, этим пунктам не удовлетворяет, встретится им суждено не скоро. Подняться аренде мешает низкая платежеспособность, опуститься стоимости домов мешает высокая жадность. Проблемы, однако...

[Jem]

на 04.10.07
КК: +0.3%
Медведь: -0.56%
E-320: -0.85%
Sandra: -1,2%
Далила: -1.8%
МУП: - 2.0%
Jem: -2.3%
Юрий: -2.6%
Denim Tornado: -2.7%
Сольвёр: -4.99%
Ден: -5%
Bacbka85: -10%

Прием закрывается в 17:00. После Никс уже на подходе к знанию

[iegudi]

на 04.10.07
КК: +0.3%
Медведь: -0.56%
E-320: -0.85%
Sandra: -1,2%
Далила: -1.8%
МУП: -2.0%
iegudi -2.3
Юрий: -2.6%
Denim Tornado: -2.7%
Сольвёр: -4.99%
Ден: -5%
Bacbka85: -10%

[dalila]

на 04.10.07
КК: +0.3%
Медведь: -0.56%
E-320: -0.85%
Sandra: -1,2%
МУП: -2.0%
iegudi -2.3
Юрий+Далила (ему из космоса виднее): -2.6%
Denim Tornado: -2.7%
Сольвёр: -4.99%
Ден: -5%
Bacbka85: -10%

[BM75]

ВМ зачем так мудренно?
Смысл то прост:
Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. А на начало лета аренда была много меньше ипотечных платежей. Посему лэндлорды сказали +50% и неаберд!

Медведь, я просто попытался учесть еще и тренд. К тому же, выгодность покупки не определяется только ипотечным платежом. Правильнее надо учитывать интересы банка, как только он начнет превышать арендные платежи, то с этого момента надо считать, что лучше покупать, чем арендовать. Я так думаю.
ЗЫ: И еще, я люблю точность .

Что это? Иными словами:
- Как только ипотека (интересы банка) будет превышать аренду, лучше покупать, чем арендовать?
ИМХО. Все с точностью наоборот.
Точность любите не только Вы, ВМ. Но точность хороша, когда направление выбрано верное. Вы же по-прежнему не в ту сторону капаете.
Вы намерено при построении матмодели начинаете с обратного? Т.е. выбрав ответ, подгоняете точные расчеты?

Медведь, ипотечный платеж, если вы имеете ввиду сумму аннуитета, то она состоит из двух частей: интерес банка + погашение основного долга.

Так вот, с точки зрения заемщика/арендатора сумма интересов банка/аренды уходить в пользу банка/арендодателя. Поэтому я сравниваю интерес банка и арендную ставку. Как только они сравняются, лучше покупать квартиру, чем арендовать, т.к. в обоих случаях заемщик впустую тратил бы одинаковую сумму, но в случае покупки, он хоть будет иметь свою собственную квартиру.

К вашему сведению, до результата расчета у меня не было ответа. Для меня ответ следствие, а расчет первичен.

Медведь, вы что, опять решили меня обвинить в чем-то напрасно?

[Медведь]

iegudi, я согласен, что по максимуму арендные платежи > ипотечных платежей. Но все же в расчетах использую арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. Учитывая наш менталитет - "своя юрта!"

ВМ, Медведь, вы что, опять решили меня обвинить в чем-то напрасно? С этим поаккуратнее. Если вы попутали мою добрую волю с вынужденной мерой, ты Вы попутались. За Вас заступился Саунас и некой незнакомец. А должно быть 3, если Вы помните.
Теперь по сути:
Нет смысла в ипотечных платежах делить на погашение ОД и %, т.к. именно сумму этих платежей надо сравнивать с арендой. ИМХО.

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 15:58:03

[iegudi]

БМ75, да нормальный расчет, он, быть может, не совсем точен с учетом неучтенных факторов, но в любом случае показывает потенциальный уровень насыщения. И нашу к нему близость.

[den10]

-5% Было бы прикольно. Ден бы порадовался

Ага , спс , только некогда - у меня свое крушение цен в 4 раза . Ищите меня в продаме

По аренде\стоимости - имхо зря усложняете .

Допустим , есть 1-ком по цене 80 к баксов . Реально сдать за 400 в мес , итого 4800 долл в год . С другой стороны без головняков с арендаторами , квартплатами и налогами - с банковского депозита можно иметь с 80 000 - от 8000 до 12000 долл в год совсем без головняков . Из чего и следствие - цена на данную 1 -ком завышена\раздута примерно в 2-3 раза . Реальная цена такому бизнес-инструменту( если рассматривать жилье как средство извлечения доходов ) - никаг не больше 30к . Вот и фсё