Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Медведь]

Нормальные - 1200-1000 просят, за 1000-900 отдают. Остальное максимум 2.500;
Левые - 700 просят и ниаберд. Остальное максимум 1.200
Ульралевые - 349 просят и ниаберд. Остальное максимум 1.000
Срок - конец 2008 года

***Медведь, а чо сумма в 1000 у вас и у нормальных и у левых и ультралевых?)Левые никогда е говорили остальное - 1200. Где приписка без элитки?

И даже участвовали в обсуждении, Далила
В результате появилась приписка Остальное НЕ ИЗВЕСТНО, но без элитки (что это спросите у Далилы)? а 1.200 убрали, т.к. Вы сами сказали - "Левые так не говорили". А теперь что ж?

Для таких случаев есть прейскурант. Там все описано. Меняйте сколько хотите, все через гастроном.
Даже не пытайтесь критиковать манифест, его писал не я, но участвовал, а я документы пишу кратко и всепредусматривающе...
Вон ВМ захвалил мою картинку про классы недвижимости, а ведь это в манифесте с начала августа описано. Просто не все понимают когда читают. Далила, Вы тоже этим страдаете нет-нет. Но женщинам можно, вернее по другому и быть не может.

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 13:59:41

[dalila]

Нормальные - 1200-1000 просят, за 1000-900 отдают. Остальное максимум 2.500;
Левые - 700 просят и ниаберд. Остальное максимум 1.200
Ульралевые - 349 просят и ниаберд. Остальное максимум 1.000
Срок - конец 2008 года

***Медведь, а чо сумма в 1000 у вас и у нормальных и у левых и ультралевых?)Левые никогда е говорили остальное - 1200. Где приписка без элитки?

И даже участвовали в обсуждении, Далила
В результате появилась приписка Остальное НЕ ИЗВЕСТНО, но без элитки (что это спросите у Далилы)
Для таких случаев есть прейскурант. Там все описано. Меняйте сколько хотите, все через гастроном.
Даже не пытайтесь критиковать манифест, его писал не я, но участвовал, а я документы пишу кратко и всепредусматривающе...
Вон ВМ захвалил мою картинку про классы недвижимости, а ведь это в манифесте с начала августа описано. Просто не все понимают когда читают. Далила, Вы тоже этим страдаете нет-нет. Но женщинам можно, вернее по другому и быть не может.

***А. Дык вы меня не поняли просто. Левые никогда не говорили 1200 остальное (без приписки без элитки), то есть, если левые и говорили - "остальное 1200" то за этим обязательно следовала приписка "без элитки"))))

Надеюсь, я заслужила бесплатные изменения в связи с некоторым неправилным толкованием.

[Медведь]

Далила, если бы я это решал, я бы без проблем согласился. Но это решает Saunas.

Кстати, вспомнилось. Когда я Вас спросил, что за "без элитки", т.к. Вы никогда это слово в доводах не употребляли... Вы мне ответили:
- зато всегда имела ввиду!


А Вы говорите "то за этим ВСЕГДА следовала приписка!" Я так понимаю, надо понять "имелось в виду!"

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 14:11:55

[Медведь]

Как это сколько... Уже приписка "БЕЗ ЭЛИТКИ" появилась. Раньше не было
Если было - приведите доказательства, ссылку на Ваш пост, если найдете, потому как не молчаливая Вы.

При том что элитка, в местном понимании - это новостройки.
Т.е. 700-1.200 это про вторичку?

***Ошалели что-ли 600 страниц лопатить?))))) Да, появилась приписка, да, ее раньше не было - я ее подразумевала))))))

700-1200 про первичку и вторичку и коттеджи.... (без элитки)))))

ВОТ!
А потом заявили - "никогда левые не говорили 1.200", а теперь говорите "Не правильно поняли!"


off
ветка приближается к юбилею
555051 просмотров!

[dalila]

Как это сколько... Уже приписка "БЕЗ ЭЛИТКИ" появилась. Раньше не было
Если было - приведите доказательства, ссылку на Ваш пост, если найдете, потому как не молчаливая Вы.

При том что элитка, в местном понимании - это новостройки.
Т.е. 700-1.200 это про вторичку?

***Ошалели что-ли 600 страниц лопатить?))))) Да, появилась приписка, да, ее раньше не было - я ее подразумевала))))))

700-1200 про первичку и вторичку и коттеджи.... (без элитки)))))

ВОТ!
А потом заявили - "никогда левые не говорили 1.200", а теперь говорите "Не правильно поняли!"


off
ветка приближается к юбилею
555051 просмотров!

МЕДВЕДЬ! я заявила, что левые никогда не пихали элитку в рамки 1200!)))) Ибо это дебилизм, а на дебила я не похожа (на всякий случай предварительно глянув в зеркало)

САУНАС. Можно исправить недоразумение?)

[iegudi]

Далила, если бы я это решал, я бы без проблем согласился. Но это решает Saunas.

Кстати, вспомнилось. Когда я Вас спросил, что за "без элитки", т.к. Вы никогда это слово в доводах не употребляли... Вы мне ответили:
- зато всегда имела ввиду!

Партийные приоритеты сдвигаются в сторону понижения цен? Опять пошли рассуждения, кто и что имел в виду?

Забавно, что недвижимость поехала вниз по всему миру, про Штаты даже не вспоминаю, у них 10-месячный запас непроданного жилья. Страдают и наши бывшие соседи по СССР (прибалты), сама Россия (вроде сейчас просто ступор, без снижения), бывшие соседи по соцлагерю...

В связи с этим может быть начнут вкладывать во что-то другое? И, может быть, цена кредитов не будет такой дорогой, если уж все инвесторы по слухам выпрыгивают с рынков недвижимости?

[Калистрат Калиныч]

Медведь, мы с вами ещё можем вспомнить про то, что в то в те времена, когда цены росли, левые обзывали их виртуальными и утверждали, что по этим ценам - накто и ничего не покупает.

Сейчас, все трубят о падении цен, но на самом то деле, и падения то, никакого нет, так как сделки вообще отсутствуют, как класс!

Предложение есть, практически по тем же ценам, что и было. Только покупателей нет совсем.
Я не уверен, что если сейчас выставить квартиру по цене в 2 раза меньшей, чем идет среднее предложение, то её купят.
Она может и месяц и два простоять.... Кто нить проведите эксперемент?
Или я не прав?

[Медведь]

dalila, я как раз таки Вас понял сразу, в отличие от Вас самой

Чем Вам не нравится текущая формулировка.
Левые - 700 просят и ниаберд /имеется в виду панель/эконом - прим. Медведь/
Остальное НЕ ИЗВЕСТНО, но без элитки (что это спросите у Далилы)
А спросив у Вас, что это? - получат ответ, который Вы на тот момент посчитаете выгодным для Вас, вы ж все на ходу меняете ))))))))))))))))))


Калистрат. Я признаться тоже не верил, что кто-то вменяемый покупал в этом году.
А то, что не купят и по 50% - вполне возможно. Они же по 10% ждут.

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 14:29:17

[Калистрат Калиныч]

По другому говоря, я имею в виду то, что если раньше скупалось всё, что имело тенденцию у росту, то в настоящий момент, покупается только то, что необходимо или очень нравится покупателю.
Здесь, получаются несколько другие критерии оценки. Поэтому число покупателей и упало на порядок или два. А мы, за последние годы, привыкли к тому, что сметалось всё, что появлялось на рынке и этого не хватало, поэтому цены и прогрессировали в диком темпе.

Я только об этом.

[BM75]

Ребята, пробовал провести простейший расчет с тем, чтобы определить примерный срок и стоимость аренды и покупки 1К квартиры, когда аренда станет не выгодной при сложившихся обстоятелсьтвах. Ниже приводится сам расчет.


Y ? Текущая арендная ставка в момент уравновешивания выгодности покупки и аренды.
N ? Количество недель по истечении которых уравновешивается выгодность покупки и аренды.
P - Коэффициент еженедельного снижения стоимости квартиры.
P = 1% / 100% = 0,01;
Q - Коэффициент еженедельного роста арендных ставок.
Q = 0.3% / 100% = 0,003;

Условие ипотеки:
S ? Стоимость квартиры в текущий момент;
V = 30% - Первоначальный взнос;
Z = 16% - Ставка вознаграждения банка;

Еженедельный рост арендных ставок:
Y + (Y*Q) + (Y + Y*Q)*Q + ? => Y*(1 + Q)^N
Еженедельное снижение цен стоимости квартиры:
S ? S*P ? (S ? S*P)*P - ? => S*(1 ? 0,01) ^ N

Теперь выводим формулу расчета суммы вознаграждения банка на первый месяц:
(X ? V*X) * Z / (12 * 100)

Итак, я исхожу из условия, что при равенстве арендной ставки и суммы вознаграждения банка по ипотеке, покупка квартиры становится выгодней, чем ее аренда.

Следовательно, опустив более высокие уровни бинома, получаем такое уравнение:

Y*(1 + Q)^N = (V*S*(1 ? P) ^ N) * Z / (12 * 100)

Для наглядности подставлю следующие значения (взятые не с потолка):
S = 120 000 USD
Y = 712 USD

Окончательно, с числами получаем следующее уравнение:

712 * 1,003 ^ N = (0,3 * 120 000 * 0,99 ^ N) * 0,16 / 12

В результате получаем:
1. Через 31 недель, т.е. примерно через чуть более полугода выгодность аренды и покупки квартиры уравняются;
2. При этом аренда 1К квартиры будет стоит 781 USD.
3. Стоимость квартиры в этот момент: 87 600 USD.

Если цена квартиры снизиться еще ниже, то начиная с этого момента также должна снижаться арендная ставка.

ЗЫ: Расчет работает только в случаях:
1. Предложение равномерно распределено на рынке аренды и на рынке продаж;
2. Отсутствует резкий обвал цен.
Мои исходные цифры возможно не совсем корректны, но при желании можно подставлять другие цифры и провести другой расчет. Я думаю, что данный модель приближенно должен работать более менее корректно на рынке, где имеется плавное снижение цен квартир и плавный рост арендных ставок.

[dalila]

dalila, я как раз таки Вас понял сразу, в отличие от Вас самой

Чем Вам не нравится текущая формулировка.
Левые - 700 просят и ниаберд /имеется в виду панель/эконом - прим. Медведь/
Остальное НЕ ИЗВЕСТНО, но без элитки (что это спросите у Далилы)
А спросив у Вас, что это? - получат ответ, который Вы на тот момент посчитаете выгодным для Вас, вы ж все на ходу меняете ))))))))))))))))))


Калистрат. Я признаться тоже не верил, что кто-то вменяемый покупал в этом году.
А то, что не купят и по 50% - вполне возможно. Они же по 10% ждут.

Медведь, я имела ввиду так 700-1200 - включая все, без элитки. Что тут выгодного для меня?

Калистрат, за 50-60-70 улучшеную двухкомнатную я бы купила прям сейчас. В верхней части города. За нал. Это именно в 2 раза дешевле, чем сейчас предлагают

[Медведь]

Далила, Вы сегодня опять тугая
700-1.200 включая все, без элитки, означает:
что панель 700 - что является важным в контексте определения верности позиции.

Остальное до 1.200, без элитки - это добавить?

ВМ зачем так мудренно?
Смысл то прост:
Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. А на начало лета аренда была много меньше ипотечных платежей. Посему лэндлорды сказали +50% и неаберд!

Сообщение отредактировал Медведь: 02.10.2007, 14:43:44

[dalila]

Ребята, пробовал провести простейший расчет с тем, чтобы определить примерный срок и стоимость аренды и покупки 1К квартиры, когда аренда станет не выгодной при сложившихся обстоятелсьтвах. Ниже приводится сам расчет.

***Опухнуть легче)))

[dimextower]

Вот в такие моменты нельзя не вспомнить Правшу, и его мудрые слова про заполненность темы флеймом Я понимаю, что про недвижимость написать нечто новое уже не представляется возможным, но надо же стараться

Важны выводы :
1.Суперинфляции в РК нет - все в пределах нормы , - т е деньги не обесценились , а наоборот , несколько подорожали .
2.Недвижимость дешевеет по вполне объективным причинам
3.последнее подорожание продуктов не связано с недвижимостью
4.Финкризиса нет и не предвидится
5.У отдельных банков и у отдельных компаний есть текущие проблемы с ликвидностью и , возможно , с потоком наличности.

Небольшой коммментарий к:
1. деньги (тенге) несколько подорожали относительно недвижимости и некоторой группы товаров. Относительно мировых валют (кроме доллара) и основных товаров потребительской корзины деньги (тенге) подешевели приблизительно на 7,5%-12%. Относительно доллара - стабильны.
2. Дешевеет - по вполне объективным причинам, это дорожала она исскуственно. А еще в любые объективные причины может быть вмешательство из-вне, которое может привести к исскуственному скачку цены. (Вообще, я сторонник этой модели, хоть я и не игрок на рынке недвижимости. Для меня не будет неожиданностью, если в 2011-2015 году кв.метр в Алматы будет стоить 8000-8500 долларов).
3. Конечно не связано, а связано с тем, что см.п 5 (проблемы с ликвидностью у некоторых банков)
4. Конечно финкризиса нет, это просто иностранные инвесторы перестали "вливать деньги в бездонную" экономику РК (может у них кризис, может мы просим слишком мягких условий????? незнаю). Но свято место пусто не бывает, и когда финансисты РК найдут новых иностранных инвесторов, или договоряться со старыми, то "долг казахстанца перед ин.инвесторами" вырастет до 10000 баксов с человека, а возможно и более. И тогда будет возможен вариант искусственного вмешательства в объективные причины удешевления недвижимости.
5.Есть.

[Медведь]

Просто юбилейный пост не о чем! Помолчу до вечера!

[dalila]

Далила, Вы сегодня опять тугая
700-1.200 включая все, без элитки, означает:
что панель 700 - что является важным в контексте определения верности позиции.

Остальное до 1.200, без элитки - это добавить?

ВМ зачем так мудренно?
Смысл то прост:
Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. А на начало лета аренда была много меньше ипотечных платежей. Посему лэндлорды сказали +50% и неаберд!

***Добавьте)

[BM75]

Ребята, пробовал провести простейший расчет с тем, чтобы определить примерный срок и стоимость аренды и покупки 1К квартиры, когда аренда станет не выгодной при сложившихся обстоятелсьтвах. Ниже приводится сам расчет.

***Опухнуть легче)))

Не знаю, вроде там ничего такого сверхсложного нет . Конечно, я допускаю, что реальность будет немного иная. Но все же этот расчет может показать определенные рамки и возможный результат происходящих процессов на рынке продаж и аренды.

Исходя из этого расчета, я не могу согласиться с мнением право-центристов, что аренда вырастет доконца года на +50%, более того в следующем году еще на + 50%. Я не знаю, откуда они взяли такие цифры, для этого вроде не имеется никакая экономическая обоснованность .

[iegudi]

Просьба просветить меня по вопросам аренды, хочу разобраться.

Для начала есть предложение осветить вопрос квартплаты в новом жилье. В кирпичном доме постройки середины 70-х в центре целевые составляют что-то в районе 12-15 тенге, у некоторых меньше, у некоторых больше. Т.е. за трехкомнатную квартиру порядка 65 квадратов платится в месяц около 65 долларов. На примере живущих в новом куатовском доме знакомых, их целевые составляют 125 тенге с квадрата, плюс 50 баксов на охрану, плюс решили собирать то ли по 3, то ли по 5 тысяч за обслуживание парковки. При площади квартиры около 90 метров, с учетом электричества и коммунальных ежемесячная плата составляет порядка 250 долларов. Если пересчитать на квадратный метр, то получается, что жить в новом доме приблизительно в 2,5 раза дороже.

Т.е. при выходе на рынок аренды преимущества имеют старые дома, так как они потенциально имеют шанс сбавить цену на 100 долларов относительно цены на аренду новых домов. При этом в старых районах, вероятнее всего, еще несколько лучше инфраструктура, в смысле магазины и транспорт. И расположены они ближе к месту работы, что, в свете обсуждаемого повышения цены на проезд почти в 2 раза (до 70-ти тенге), тоже имеет немаловажное значение. А тем, кто ездит из новостроек на машине, придется сжигать больше дорожающего бензина.

Из этого я бы сделал вывод, что конкурентоспособность новых домов в плане аренды не очень высока, кроме некоторых районов. При этом эти самые некоторые районы могут рассматриваться как элитное жилье и цена на них будет достаточно высокой. А вот те, кто в это число не попал, будут находить своего квартиросъемщика с трудом и, соответственно, за меньшую плату.

Есть в этих рассуждениях что-то, о чем я забыл или чего не учел?

[BM75]

Далила, Вы сегодня опять тугая
700-1.200 включая все, без элитки, означает:
что панель 700 - что является важным в контексте определения верности позиции.

Остальное до 1.200, без элитки - это добавить?

ВМ зачем так мудренно?
Смысл то прост:
Арендные платежи меньше либо равны ипотечным платежам. А на начало лета аренда была много меньше ипотечных платежей. Посему лэндлорды сказали +50% и неаберд!

Медведь, я просто попытался учесть еще и тренд. К тому же, выгодность покупки не определяется только ипотечным платежом. Правильнее надо учитывать интересы банка, как только он начнет превышать арендные платежи, то с этого момента надо считать, что лучше покупать, чем арендовать. Я так думаю.

ЗЫ: И еще, я люблю точность .

Сообщение отредактировал BM75: 02.10.2007, 14:53:26

[dalila]

Не знаю, вроде там ничего такого сверхсложного нет . Конечно, я допускаю, что реальность будет немного иная. Но все же этот расчет может показать определенные рамки и возможный результат происходящих процессов на рынке продаж и аренды.

Исходя из этого расчета, я не могу согласиться с мнением право-центристов, что аренда вырастет доконца года на +50%, более того в следующем году еще на + 50%. Я не знаю, откуда они взяли такие цифры, для этого вроде не имеется никакая экономическая обоснованность .

***Есть. Нужен не просто взнос в 40 000 баксов, но и дадут вам почти вполовину от оценочой стоимости недвижимости....Значит, нужно ококло 60 000 на руках. Не говоря уже о доп. залогах... Лохотрон еще никто не отменял)