Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Калистрат Калиныч]

Относительно недавней статьи г-на Марченко с заявлением о том, что квартиры в Гамбурге дешевле, чем в Алматы...

Может в Гамбурге и дешевле, но тогда это, конечно эффектный , но не типичный пример для всей Европы. Господин Марченко, мягко говоря, немного дезинформировал общественность, с целью утверждения своей точки зрения.
Вам не стыдно? Григорий Александрович? Ведь дела то обстоят следующим образом:

Самая дорогая в Европе недвижимость в Люксембурге - исследование
ПАРИЖ, 26 сен- РИА Новости, Залина Цопанова.

"Люксембург опережает все европейские столицы по ценам на недвижимость, сообщает газета Figaro со ссылкой на социсследование группы компаний ERA, включающей в себя более тысячи агентств по недвижимости, 400 из которых - во Франции.

Согласно исследованию, в списке самых дорогих по ценам на недвижимость городов Европы Люксембург вновь после 2005 года занял первое место, отобрав его у Лондона, который занимал его в 2006 году. В столице Великого Герцогства средняя цена стандартной квартиры составляет 485 тысяч евро, в Лондоне - 473,83 тысячи. Третье по дороговизне цен на жилье место занимает Берн, там квартира в среднем стоит 440 тысяч евро.

По данным ERA, в Париже, который занимает шестое место, средняя цена на квартиру с 2005 по 2006 год год понизилась с 300 до 295 тысяч евро.

Самые приемлемые в Европе цены на недвижимость, отметили социологи, в столице Болгарии Софии, где квартира стоит в среднем 78 тысяч евро. Эти цены уже начинают притягивать иностранных инвесторов, которые, все больше присматриваются к недвижимости в Восточной Европе.

"София поставила рекорд: 94% жителей обладают собственной недвижимостью", - отмечают исследователи.

Социологи видят в целом тенденцию падения цен на недвижимость в Европе.

"После длительного повышения, цены на недвижимость в большинстве европейских государствах с 2006 года постепенно прекращают расти", - уверяют социологи.

Если с 2003 по 2005 года цены на недвижимость, в частности, в Испании повышались в среднем на 20%, то в 2006 году по сравнению с 2005 годом - на 6,5%. Та же тенденция наблюдается и в Париже, где рост стоимости жилья составил в 2006 году около 10%.

В некоторых европейских странах наблюдается даже падение цен на жилье.

В частности, в Германии цены на недвижимость упали по сравнению с 2005 годами на 0,3%, в Австрии - на 1,2%, а в Португалии - на 3%.

Однако в некоторых европейских столицах не прекращается стремительный рост цен на недвижимость.

"Так, в Дублине по сравнению с 2005 годом цены в 2006 году подскочили на 16% из-за благоприятного экономического климата и большого спроса на жилье среди молодых горожан. В Лиссабоне по тем же причинам произошел рост на 20%, и цена на квадратный метр в центре города в 2006 году составила 2,4 тысячи евро, оставаясь при этом дешевле, чем во многих столицах Европы", - говорится в сообщении.

Газета отмечает, что в Брюсселе цены увеличились в 2006 году на 10,5% за счет сокращения количества новостроек.

Исследование проводилось в 16 государствах-членах Евросоюза."

Должно быть стыдно, хе-хе ... по гамбургскому счёту.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 27.09.2007, 21:32:29

[МУП]

КК: +0,3
E-320: -0,85
Далила -1,8%
МУП: - 2,0%
Юрий -2,6%
Denim Tornado -2.7%
Сольвёр: -4,99%
Ден-5%
Bacbka85 -10%


Ха! Солвёра кидает-то как от раза к разу!
А Бабка85 вообще из миномета лупит

[Legolas]

Может в Гамбурге и дешевле, но тогда это, конечно эффектный , но не типичный пример для всей Европы.

Калиныч, читаем в Википедии:

Гамбург ? международный торговый город, коммерческий и культурный центр Северной Германии. Это второй по величине город в Германии (после Берлина) а также один из наибольших портовых городов в Европе.
Гамбург ? наибольший город в Европейском союзе, не являющийся государственной столицей.

Ни чем Алмату не напоминает? И население, кстати, сопоставимо.
А вы, меж тем, предлагаете сравнивать с самыми дорогими городами Европы? Ну давайте сюда же приплетем Нью-Йоркский Манхэттен и центральную часть Токио. Вообще ништяк получтся: квадратный метр в Алматы, при таком сравнении, будет стоить под десяточку. А че там мелочится - гулять так гулять!
Кароче, Григорий, как всегда, красавчег! Правильный пример привел. И нефиг...

ЗЫ. ERA - это как наш ЦКН или Абсолют - весьма сомнительный источник для аналитики.

[MastX]

как правильно тут уже подметили ВМ возможно еще молод - и его нынешний опыт не позволяет прийти к выводу о котором говорит КК...
т.е. о том что в любом бизнесе (особенно на горячих рынках) ценятся вовсе не расчеты (потому что они по умолчанию присутствуют), а чутье на тренд - которое делает из бизнесмена или миллионера или должника...
в ситуации высокой волатильности рынка, именно чутье способно приносить сверхдоходы... обратная сторона понятна...

если говорить о топике, т.е. о вопросе (утверждении) "Крушение цен на квартиры в Алматы, Ипотека колосальный лохотрон." - то стоит его разделить пополам - первое вполне возможно но вовсе не обязательно... второе содержит внутренний конфликт - поэтому на вторую часть вопроса можно смело ответить "нет"...

[МУП]

Решил собрать в кучу все известные мне на настоящий момент факторы, влияющие на удорожание/стабилизацию/удешевление цен на недвижимость на период до 31 декабря 2008г в краткосрочном плане. (в долгосрочном плане, я надеюсь, все будет расти, в т.ч. и недвижимость).
Для лучшего понимания перспектив.
Вот что получилось:
(пункты расставлены свободно, без приоритетов)

Факторы, способствующие дальнейшему росту цен на недвижимость в КЗ:

0. На текщуий момент мне такие не известны.

Факторы, ведущие к стабилизации цен на недвижку в КЗ:

1. На западных рынках/биржах происходит осторожное угасание "волн ипотечного кризиса".
2. Доллар постепенно "проседает", и, скорее всего, продолжит просадку, что выгодно нашим БВУ.
3. Цены на нефть и проч. сырье пока высокие и дают хорошую опору для экономики КЗ в целом.
4. Правительство "зорко следит" за основными игроками на рынке строитества БВУ и не дает им глупо "разбиться" (целый ряд шагов, которые мы видели).
5. Банки и строительные компании совершают энергичные действия по снижению издержек.

Факторы, способствующие снижению цен на недвижку в КЗ:

1. Выжидательная позиция потенциальных покупателей недвижимости.
2. Удорожание и возросшие требования по ипотеке со стороны БВУ (дорогие деньги).
3. Переоценка банками перспектив дальнейшего "надувания" недвижки с "безопасной" в сторону "рискованной".
4. Удорожание многих потребительских товаров, снижающее скорость накопления сбережений.
5. Необходимость выплат серьезных долгов банками в ближайшие месяцы в сочетании с "придушенными" каналами рефинансирования БВУ из-за рубежа.

Предлагаю дополнить/изменить список желающим.
(Понимаю, что некоторые пункты являются следствием друг друга и должны быть расположены на разных уровнях, но систематизировать красивее сразу ума не хватает).
Особо надеюсь на помощь КК как наиболее "зрячего".

Сообщение отредактировал МУП: 28.09.2007, 00:13:40

[Калистрат Калиныч]

Может в Гамбурге и дешевле, но тогда это, конечно эффектный , но не типичный пример для всей Европы.

Калиныч, читаем в Википедии:

Гамбург ? международный торговый город, коммерческий и культурный центр Северной Германии. Это второй по величине город в Германии (после Берлина) а также один из наибольших портовых городов в Европе.
Гамбург ? наибольший город в Европейском союзе, не являющийся государственной столицей.

Ни чем Алмату не напоминает? И население, кстати, сопоставимо.
А вы, меж тем, предлагаете сравнивать с самыми дорогими городами Европы? Ну давайте сюда же приплетем Нью-Йоркский Манхэттен и центральную часть Токио. Вообще ништяк получтся: квадратный метр в Алматы, при таком сравнении, будет стоить под десяточку. А че там мелочится - гулять так гулять!
Кароче, Григорий, как всегда, красавчег! Правильный пример привел. И нефиг...

ЗЫ. ERA - это как наш ЦКН или Абсолют - весьма сомнительный источник для аналитики.

Есть и другие города в мире, не являющиеся столицами, но самыми желанными для большинства там присутсвующих, например Нью Йорк. И есть цены на Манхэттене.
Почему бы тогда их не взять в пример и не посетовать на разницу в цене?
Я отвечу.
Да, потому, что там Америка, Гамбург в Европах, а у нас Азия.
Сравнивать надо с подобным, но ни в одном городе соединенных североамериканских штатов или Европы, пять лет назад, квадратный метр жилья, не стоил 100$, а у нас стоил.
И это надо помнить.
Их цены - подвержены колебаниям, росту или падению в небольших размерах и нигде у них не было роста в 3-5 тысяч процентов за 5 лет. А у нас был.
Поэтому, исторически сложилось так, что где то, в Европе, цены намного выше наших, а где то несколько ниже, и это предмет отдельного разговора. Мы живем по одним политическим и экономическим правилам, они совершенно по другим законам. Тем не менее в контексте слов Марченко, утверждение про Гамбург, было вставлено именно, как общее правило для Европы в сравнении с Алматинскими ценами.
Нельзя их сравнивать. Ганновер - это германский областной центр, а Алматы - самый большой и дорогой город Республики Казахстан. Вот пусть и берет для сравнения самые большие и дорогие.

Кстати, я оговорился, он писал не про Гамбург, а про Ганновер, что ещё хуже, дословно:

В Ганновере, откуда родом Шредер, трехкомнатная квартира стоит в 2,5 раза дешевле, чем жилье такого же качества и размеров в Алматы, блин! Из немецких городов только престижные кварталы Мюнхена и Берлина сравнимы с Алматы. А все остальные - просто рядом не стояли! Хотя совсем другой уровень доходов.

Для сведения:
Ганно́вер ? административный центр земли Нижняя Саксония в Федеративной Республике Германия. Население 515 000 человек.
Квартира 3х комнатная, в 50 м кв за 90 тыс $ в пригороде Ганновера! Ужоснах!
Вполне сравнимо с Каскеленом, но там не стоит 50 метровая квартира в доме 1965 года, 180-225 тысяч долларов.
Другие примеры ищите сами.
Из этого понятно, что средняя квартира стоит 2000-2200$, есть и по три тысячи, есть по штуке... вполне сравнимо с нами на начало 2007 года. Где здесь 2,5 раза?

Убедитесь сами, Леголас, и ещё раз помолитесь на обманувшую Вас икону.

ЗЫ: Когда поискал точную инфу, мне стало просто смешно от не корректности сравнения....
ЗЫ2: Задам-ка я ему, самому, этот вопрос!

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 28.09.2007, 02:17:02

[den10]

Решил собрать в кучу все известные мне на настоящий момент факторы, влияющие на удорожание/стабилизацию/удешевление цен на недвижимость на период до 31 декабря 2008г в краткосрочном плане. (в долгосрочном плане, я надеюсь, все будет расти, в т.ч. и недвижимость).
Для лучшего понимания перспектив.

Давно пора - как то предлагал Медведю - а он типо - лень думать

Факторы, способствующие дальнейшему росту цен на недвижимость в КЗ:
0. На текщуий момент мне такие не известны.

Запросто , хоть и противоречу своему амплуа :
1.Наращивание ВВП РК - если оно удвоится - то удвоится и покуп способность населения
2.Усиление роли Алматы ( коли речь об Алматы ) , как финансового центра
3.Сосредотачивание торговой деятельности именно здесь , что ведет к увеличению рабочих мест и притягательности для приежжих
4.Становление Алматы транзитным центром между Китаем , как основным производителем промтоваров и остальным миром ( называемым тов М - на букву Ж )
5. Ограничение застройки Алматы - и как следствие снижение предложения на рынке
6.Продолжение сноса и выплата очень высоких компенсаций - подогревает высокоплатежный спрос и цены
7.Рост цен ( и в перспективе тоже ) - на сырье производимое в РК - нефть , зерно , металлы - и как следствие , накачивание экономики РК деньгами , ее перегрев и соответственно , накачивание экономической южной столицы деньгами .

[den10]

Могу продолжить :
8.Перспективное развитие туризма в РК - а с ним , поиск мест для размещения туристов+развитие туркомпаний + рабочие места для гидов и экскурсоводов
9.Развитие малого и среднего бизнеса , всвязи с этим нехватка офисных . складских и торговых площадей , но нормальных !!!
10.Рост цен на все - следственно , в принципе , рост рентабельности любого бизнеса по этой причине - лишнтий повод для покупки как новой коммерческой так и жилой недвижимости .

Уфф устал и спать хочу - завтра могу продолжить о факторах контра . Всем спн .

[Калистрат Калиныч]

После такого благородного поступка, моего ультралевого друга, den 10, я только и могу сделать, что продолжить его позицию, но только (соответственно) в поддержку дальнейшего снижения.

Факторы, способствующие снижению цен на недвижку в КЗ:

1. Выжидательная позиция потенциальных покупателей недвижимости.
2. Удорожание и возросшие требования по ипотеке со стороны БВУ (дорогие деньги).
3. Переоценка банками перспектив дальнейшего "надувания" недвижки с "безопасной" в сторону "рискованной".
4. Удорожание многих потребительских товаров, снижающее скорость накопления сбережений.
5. Необходимость выплат серьезных долгов банками в ближайшие месяцы в сочетании с "придушенными" каналами рефинансирования БВУ из-за рубежа.
+
6. Отсутствие спекулятивного интереса к рынку со стороны инвесторов и стремление к максимальному освобождению, от тяжкого груза, неликвидной и убыточной на сегодня недвижимости, в особенности незавершенки.
7. Афишированное и ожидаемое утяжеление налогового бремени на владельцев недвижимости, после изменения НК на 1 января 2008г.
8. Отсутствие нового массового строительства, сноса и выплат земле/квартиро владельцам.
9. Банкротство части строительных компаний из за отсутствия финансирования или повышения процентной ставки кредитования, как и залоговые аукционы, приведут к выбросу на рынок сверхдешовой недвижимости. (Ждемс! )
10. Вероятность мирового экономического кризиса никуда не ушла несмотря на предпринимаемые меры. Последствия вполне могут привести к упадку производства и снижению цен на нефть ниже 60$ за баррель и как следствие, полный крах всей экономики Казахстана. Соответственно и обвал цен недвижимости на порядок.
11. Произошел долгожданный разворот рынка и на сегодня, процент снижения увеличивается с каждой неделей. Развернуть рынок одномоментно не возможно, а значит снижение будет продолжаться в любом случае.
12. Выжидательная позиция продавцов, вполне может окончиться паникой.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 28.09.2007, 03:53:02

[csr]

2 Калистрат Калиныч & den10: Браво, Господа!
2 MastX & Правша: Это же FAQ!!!

Сообщение отредактировал csr: 28.09.2007, 09:00:08

[den10]

После такого благородного поступка, моего ультралевого друга, den 10, я только и могу сделать, что продолжить его позицию, но только (соответственно) в поддержку дальнейшего снижения.

Благодарю , Ну раз так - еще насыплю аргументов ЗА рост цен :
11.Завершение легадизации денег и имущества , что ведет с одной стороны к возможности продать ранее незаконно потроенное ( ессно дешево ) - узаконенное гораздо дороже и появление на рынке дополнительных легализованных ден средств - которые ,возможно , раньше боялись завсветить
12.Немалый объем теневого рынка в РК , даже , допустим у тех же барахольщиков , торгующих на базарах или серых машинопригонятелей. Все равно так или иначе они работают - денюшки капают , копятся - причем практически нигде не отраженные - ни в статистике , ни в налоговой и в расчет никем не берутся , но они есть . Есть еще кое-какие теневые доходы . А на что их тратить ? Лэнд крузеров 10 шт не купишь ведь ...Психологически - проще купить недвижимость - не украдут ,не угонят , да и потрогать всегда можно . Как в 12 стульях - богатсво было здесь , оно никуда не делось - но утащить его нельзя .

[Т-219]

если говорить о топике, т.е. о вопросе (утверждении) "Крушение цен на квартиры в Алматы, Ипотека колосальный лохотрон." - то стоит его разделить пополам - первое вполне возможно но вовсе не обязательно... второе содержит внутренний конфликт - поэтому на вторую часть вопроса можно смело ответить "нет"...

То-есть ипотека НЕ является лохотроном ?

Мне очень понравилось одно высказывание на соседнем форуме:

....а потенциальным заемщикам хочу сказать "живите по средствам, ибо нет ничего социально неустойчивее, чем жить в кредит в стране с переходной экономикой"

Нет, с точки зрения законодательства, с ипотекой все нормально.
И с точки зрения привлечения клиентов, банки все законно и правильно делают - бизнес есть бизнес.
Только ипотека как таковая в наших условиях - эта та самая дудочка, с помощью которой крыс в известной сказке топили.

Играют ведь на самых лучших чувствах (причем генетически заложенных) - иметь уже сейчас собственное жилье. А вот по итогу....

[csr]

2 Калистрат Калиныч & den10: Какой неожиданный поворот событий - Стивен Кинг вместе с мыльными операми нервно курят в теалете.

Сообщение отредактировал csr: 28.09.2007, 09:09:59

[МУП]

Калиныч! Ден10!

Спасибо за толковые и просто интересные дополнения к факторам, влияющим на поведение цен недвижки.

У кого еще будут замечания/дополнения?

[Felix]

2 МУП, Калистрат Калиныч & den10: парни, Вам зачот! Ради такого стоило просматривать этот топик!

[bacbka85]

Факторы, способствующие снижению цен на недвижку в КЗ:
+
13. Развитие фондовых рынков и отток инвестиционных средсв с рынка недвижимости в фондовые рынки.

[dimextower]

За рост цен:
13. Подготавливаемый законопроект (постановление, указ или...) о скупке государством недвижимости, находящейся в постоянном обороте (коммерческих (спекулятивных) квартир, домов и общаг). Кстати БТИ уже 3 года стат.отчеты готовит по такой недвижимости.

[МУП]

СОБРАННЫЕ ВОЕДИНО МНЕНИЯ ПОСТАРАЮСЬ ПУБЛИКОВАТЬ ЗДЕСЬ

Интересующиеся смогут скопировать информацию к себе и отфильтровать либо по дате, либо по высказывающемуся.

Сообщение отредактировал МУП: 28.09.2007, 10:10:36

[dalila]

Если бы это было так легко - взять калькулятор и посчитать на нём вероятной исход будущего, то любой человек имеющий среднее образование был бы миллионером по умолчанию.
Но, это не так.

ВМ75, к примеру, утверждает, что вычислить намного грамотней и эффективней, чем прочувствовать?
хе-хе...

Это совершенно правильно, и я с ним соглашусь в очень многих случаях, но надо ещё и уметь различать, где эта тактика применима, а где не приемлема в принципе. Наш случай, несомненно относится ко второй категории и это уже стратегический вопрос, но этого мой оппонент не понимает.

Как и не понимает того, что в данном контексте, слово "чувствовать" не означает гадание на кофейной гуще или определение неких эфемерных запахов тренда виртуальным носом, а попросту называется ещё одним словом, которое я специально не употреблял до сих пор, в надежде, что это и так ясно.
Это называется интуиция.

У кого то - она есть и он от этого очень хорошо имеет, а кто то пусть считает на калькуляторе сколько должна стоить недвижимость.

Это, - то же почетное занятие.

***Интуиция это хорошо, когда она подкреплена информаций и оптытом). И именно то, что КК работает в отрасли "строительство" и обусловило появление в нем интуиции. КК, ведь интуиция не появилась у вас, скажем, по поводу рынка яблок?
Я вот про что. Есть люди, которые подолгу работают в какой-либо отрасли. И иногда, достаточно просто поговорить с ними 2 часа, чтобы понять расклад по отрасли. Причем, они не обувают свой рассказ в формулы и выкладки. Они ПРОСТО знают и ПРОСТО уверены, потому что у них есть ОПЫТ.
Я считаю, что в данном случае и БМ и КК правы. Но БМ, без опыта и знания конкретного рынка калькулятор не поможет))))

[den10]

хех , ну раз народу так нравится - продолжу .
Еще факторы ведущие к росту цен на недв :

13.Как ни ругаем наше правтельство и партию , тем не менее они обеспечивают политстабильность , толерантность и элементарный правопорядо , всвязи с чем в Алматы проживает куча иностранцев , деньги которых зарабатываются здесь же и никаг не завязаны на кризис ликвидности БВУ . Причем , это есть по всем секторам недвижимости .
Узбеки\таджики снимают жилье в Атинской обл
Китайцы - снимают покупают в Аксае и возле барахолок
Европцы и штатовцы - вообще пестня - есть даже куча преподов , получающих зпл от 50 к в год и компенсации на жилье + еще более высокооплачиваемые дипломаты , инженеры , коммерсанты . Все эти интсранцы где-то живут , арендуют \покупают практически не считая денех , количесвто их возрастает , так или иначе способствуют притоку денег на рынок недвижимости , что может привести к удорожанию .
14.Наплыв студентов из других регионов - особенно нефтяных . мама с папой чего не сделают для любимого чада - а потратить 100к на однушку представителям нефтяных и сырьевыых областей - как 2 пальца , особенно если все студенты так живут . Тем более , родители полагают ( и не без оснований ) - что их чадо быстрее и лучше реализует себя в Алматы , а не в Актау .
15.Удорожание ком недвижимости возможно , т к БВУ , отказываясь кредитовать ипотечников , тем не менее должны кого-то кредитовать - выход - кредитовать торговые компании , как самые безрисковые , тем более , для торг компании приобретение офиса или тз не так накладно . Во первых хорший офис или тз ведет к увеличению продаж и клиентов , а во вторых - под залог его можно прокредитоваться . Т е если БВУ дадут кредит под офис даже за 50% его цены - значит торг компания приобрела офис за пол-цены , что может быть и выгодно , и спрос на ком недвижимость будет продолжать расти , ибо компании растут , развиваются , ВВП растет и т.д..